Как оформить перепланировку квартиры после ремонта

Достаточно распространенным случаем при проведении ремонта в квартире являются работы по переносу кухонной мойки, газовой плиты, совмещению санузла или переносу дверного проема. 

В отличие от обычного косметического ремонта, эти работы требуют обязательного согласования даже в том случае, если ремонт с такими изменениями сделан много лет назад.

Для понимания необходимости прохождения процедуры согласования, нужно определить, что из выполненного ремонта требует документального оформления – то есть, что является переустройством или перепланировкой жилой площади.

В статье 25-й Жилищного Кодекса РФ дается четкое определение работ по перепланировке и переустройству:


  • Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения корректировок в технический паспорт.
  • Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Как установить факт несогласованной перепланировки или переустройства?

Так как работы, которые требуется согласовывать, изменяют состояние помещения и делают его отличным от отраженных в планировке БТИ, для проведения сравнения потребуется этот первоначальный план.

В большинстве случаев план БТИ в том или ином виде удается найти. В случае его отсутствия, можно попробовать обратиться в управляющую компанию с просьбой предоставить копию плана этажа или заказать непосредственно в Бюро технической инвентаризации его архивную копию.

Далее предстоит тщательно проверить квартиру, все размеры помещений и расположение всех отмеченных на плане элементов на соответствие плану БТИ. Расположение и типы сантехнических приборов, встроенной мебели и кухонной плиты в документах БТИ отмечаются на своих местах в виде условных обозначений.

Если в БТИ уже зафиксированы различия фактического состояния квартиры и оформленного в документах, то на плане это будет отображено в виде красных линий.

Для экономии времени и усилий уже на этом этапе можно обратиться к профессионалам – в организацию, занимающуюся подготовкой документов для оформления перепланировки и переустройства для поведения осмотра и обмеров. Наши специалисты будут рады помочь.

Примеры планов квартир в документах БТИ:

План и экспликация (расшифровка) к нему в квартире без выявленных нарушений

План помещенияэкспликация

Документы с нарушениями, отмеченными красными линиями на плане и записью в экспликации

План с красными линиямиПояснение к плану

БТИ является единственным органом, предоставляющим официально зарегистрированное планировочное решение, и все отклонения от него свидетельствуют о проведении неузаконенной перепланировки.

Зачем требуется оформлять перепланировку квартиры после ремонта?

И перепланировка, и переустройство требуют обязательного согласования и документального оформления, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ.

Все несогласованные работы находят свое определение в Жилищном Кодексе как выполненные самовольно. К ним относятся перепланировки и переустройства, выполненные без надлежащего оформления или с нарушением проектной документации, представлявшейся в соответствии с частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса.

Там же есть строки об ответствености за самовольную перепланировку:

  • п.2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
  • п.3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Кроме того, закон предусматривает обязательную выплату штрафа в размере 2-2,5 тысячи рублей для физических лиц и судебные санкции, вплоть до принудительного изъятия и продажи собственности с удержанием стоимости восстановительного ремонта.

С чего начать оформлять перепланировку квартиры после ремонта?

Если есть документы БТИ и понимание того, что выполненные при ремонте работы нужно согласовывать, то самое простое и эффективное начало – консультация с проектной организацией, готовящей документы для согласования перепланировок. Эта организация должна обладать допуском СРО, что свидетельствует о ее компетентности.

Изобразив на копии плана БТИ выполненные изменения, зная серию дома и тип межэтажных перекрытий, можно получить объективную оценку выполненных перемен с точки зрения возможности их согласования.

Наша организация обладает необходимыми допусками СРО и многолетним опытом в подготовке документов для согласования перепланировок. Свяжитесь с нами по телефону или задайте свой вопрос прямо на этом сайте.

В любом случае придется определиться, к какому виду относится выполненная перепланировка – простому или сложному, и какие работы требуют дополнительного оформления.

От этого зависит состав согласующих организаций и требования к пакету документов для согласования.

Простые и сложные перепланировки – в чем разница?

К простым перепланировкам следует отвести работы, проводимые в домах с бетонными межэтажными перекрытиями, не связанные с вмешательством в несущие конструкции здания. К этой же категории можно отнести работы по переустройству, если изменения ограничились только ими.

В этом случае для подготовки нужного технического заключения о допустимость и безопасности выполненных работ будет достаточно воспользоваться услугами организации с допуском СРО. Специалисты проведут обследование объекта и подготовят необходимую документацию.


Пример технического заключения на выполненную перепланировку

Техническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в Москве

Собственник жилого помещения обратился к нам, и наши инженеры провели обследование объекта недвижимости с целью определения допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке квартиры.

Вот какие работы по перепланировке осуществил собственник жилья:

  • Устроил гостиную (3) на месте комнаты с присоединением части площадей коридора (6) и кладовой (5).
  • В помещении кухни организовал кабинет (4), расширив его на часть площади комнаты (1).
  • 5 квадратных метров коридора использовал для устройства кухни-ниши (5). Площадь нового кухонного помещения частично отгородил ненесущими перегородками. Пространство между гостиной и кухней оставил открытым. В кухне установил мойку и электроплиту. Вентиляцию подключил к существующему вентканалу.
  • Отгородил место под гардеробную (10). Для этого использовал жилое пространство (2), площади коридора и кладовки.
  • Изменил площади коридоров (6 и 7), «урезав» ванную (8) и жилую комнату (1).
  • Установил сантехнические приборы в уборной (9) – унитаз и рукомойник.
  • Объединил балконы (2а, 2б).
  • Устроил легкосъемные короба на магнитных креплениях в комнатах (1, 2), кабинете (4) и
  • гостиной (3). 
  • Вместо ванной устроил совмещенный санузел (8), перенеся в помещении проем, выполнив гидроизоляцию пола и установив сантехнические приборы.

В данном случае капитальные стены и межэтажные перекрытия остались нетронутыми, и перепланировка считается простой. Собственник жилья за подготовкой технического заключения мог обращаться в любую организацию с соответствующим допуском СРО.


К сложным перепланировкам относится устройство проемов в несущих стенах или иное изменение несущих конструкций в зданиях, а также все виды работ по перепланировке помещений в домах с деревянными и смешанными перекрытиями.

Для проведения инженерного обследования и подготовки технического заключения в этом случае уже потребуется обращение к автору дома или организации его замещающей. В Москве автора домов может замещать только ГБУ Экспертный центр.

После обследования, а возможно и выборочного вскрытия конструкций здания, проводятся комплексные инженерные расчеты и уже на их основании выдается техническое заключение.

Где узнать, что можно, а что нельзя согласовать после ремонта в Москве?

Основной документ, которым нужно руководствоваться в данной сфере - Постановление Правительства Москвы No 508 в редакции No 840, в котором подробно описан регламент согласования перепланировок и перечень видов работ, которые согласовать в столице нельзя.

Конечно, кроме постановления нужно будет учесть также иные действующие нормы и правила. В любом случае будет разумно обратится за консультацией, чтобы учесть все обстоятельства.

Как оформить перепланировку квартиры после ремонта в Москве?

Согласующим перепланировки органом является Мосжилинспекция, а документы нужно будет предоставить в один из центров госуслуг при МФЦ. В самом распространенном случае при простой перепланировке их состав должен быть следующий:

  • заявление на согласование перепланировки (бланк выдается на месте);
  • технический паспорт квартиры или ее план с экспликацией, полученные в БТИ;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на квартиру;
  • нотариальное согласие на перепланировку от всех собственников или их присутствие;
  • гражданский паспорт собственника или паспорта присутствующих собственников;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных при перепланировке строительных работ.

При определенных юридических обстоятельствах или видах работ этот пакет документов придется дополнить:

В более сложных случаях состав документов и порядок из подготовки могут существенно отличаться.

Как происходит дальнейшее оформление перепланировки квартиры после ремонта?

После подачи документов в МФЦ примерно через 7-10 дней назначается дата визита специалиста Мосжилинспекции для приемки ремонта. Сотрудник проведет визуальный осмотр помещений на предмет их соответствия приложенному техническому заключению.

Если замечаний не возникло, то он выпишет штраф, являющийся непременным условием согласования перепланировки задним числом. Мосжилинспекция после получения подтверждения о зачислении средств подготовит акт о завершенной перепланировке.

Пример акта о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт завершенной перепланировки

После его получения, примерно через 2 недели, можно будет в БТИ или через единое окно госуслуг заказать новый технический паспорт помещения. После его получения процесс оформления перепланировки можно считать оконченным.

Каков прядок оформления перепланировки квартиры после ремонта в Подмосковье?

В отличие от столицы, Московская область не имеет единого перечня разрешенных при перепланировке работ, и принципиальная возможность согласования перепланировки зависит от решений местной администрации.

Кроме того, в Подмосковье нет нормы, регламентирующей согласование уже выполненных перепланировок. Это значит, что если перепланировка не согласуется как предстоящая, то нужно руководствоваться нормой статьи 26 ЖК РФ:


На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.


На практике это означает, чтобы узаконить перепланировку, суд должен вынести соответствующее решение, которое обяжет местные власти оформить выполненные работы.