Можно ли по плану БТИ определить несущую стену?

Чаще всего при согласовании перепланировки собственники помещения задаются вопросом – какая стена в квартире или нежилом помещении несущая, а какая нет.

Данный вопрос имеет немаловажное значение. Существует целый ряд ограничений затрагивания несущих конструкций, которые нельзя согласовать.

Также перепланировка, при которой затрагиваются несущие стены, требует разработки технического заключения от автора проекта дома или института, замещающего автора дома.

Какие существуют документы БТИ и чем они различаются?

Бюро технической инвентаризации может предоставить следующие документы, которые необходимы для согласования перепланировки и/или переустройства:

  • Поэтажный план на этаж.
  • Поэтажный план на квартиру с экспликацией к плану.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Технический план.
  • Архивный план на квартиру.

Вышеперечисленные документы являются основополагающими при согласовании перепланировки или переустройства.

Наиболее часто задаваемый вопрос: «А в чем различие между поэтажным планом на квартиру и техническим паспортом на квартиру?»

Как таковых существенных отличий в этих документах нет. Технический паспорт содержит в себе не только информацию по вашей квартире, но и некоторые сведения о доме (в каком году построен, из каких материалов, где территориально расположен…) То есть помимо плана на квартиру и пояснению к плану (экспликации), есть еще и небольшая выжимка информации по вашему дому.

Поэтажный же план на квартиру с экспликацией к плану – это графическое отражение планировочного решения вашей квартиры с пояснением к плану (картинке квартиры).

В целом с юридической точки зрения для согласования перепланировки они имеют одинаковую юридическую силу. Проектную документацию для согласования возможно подготовить, основываясь как на первом, так и на втором документе.

Что такое архивный план и для чего он нужен?

Архивный план нужен для понимая изначального планировочного решения, предусмотренного автором дома. При согласовании перепланировки очень важно понимать, что было первоначально – какое планировочное решение, чтобы согласование было возможно и не были нарушены никакие нормы.

Технический план – это информация, предоставляемая собственнику помещения на электронном носителе (диске) и необходимая только для внесения изменений в кадастровый план или же при постановке объекта на учет в Росреестр.

Поэтажный же план на этаж (ваш или же, к примеру, соседа сверху/снизу) нужен для того, чтобы не были нарушены ничьи жилищные условия при согласовании перепланировки.

Планы БТИ не отражают какие стены в квартире (или нежилом помещении) являются несущими, а какие нет. У плана совсем другая цель – показать принципиальное положение стен и планировочного решения в целом.

Однако все же, при более детальном рассмотрении планов, можно заметить, что несущие стены, к примеру, на плане выделены более толстыми линиями, нежели чем ненесущие. То же самое относится, к примеру, к стенам, в которых проходят вентиляционные каналы.

Но, как и было описано выше, данное происходит не везде и не всегда. Поэтому, если на плане БТИ стена показана тонкой линией, то это ни в коей мере не означает, что она обязательно ненесущая.

На фото два техпаспорта (расширенный и обычный) двух одинаковых квартир в доме серии П-44:

Страница расширенного техпаспортаМенее подробный технический паспорт

Из обоих приведенных выше техпаспортов видно, что перегородки санузла не являются несущими, так как изображены тонкими линиями, а для всех остальных стен это уже не столь очевидно.

Если технический паспорт помещения не содержит точных сведений о расположении несущих стен, то определить их возможно только косвенно, но этот путь может привести к ошибке. Наиболее действенный способ – просверлить стену.

Кто поможет найти несущую стену?

Конечно, есть общие правила расположения несущих стен в типовых домах, и сведения о них можно найти в интернете, но это более или менее верно только для самых распространенных серий.

Если дом построен по индивидуальному проекту или относится к старому фонду (дореволюционные дома и дома построенные до середины двадцатого века), то определить, где находятся несущие стены, сможет только специалист посредством локальных вскрытий в квартире и обследования состояния конструкций квартиры/дома.

Также, консультацию возможно получить в нашей организации. Для этого необходимо направить план БТИ на квартиру с экспликацией к плану с изначальным планировочным решением и эскиз перепланировки. Один из вариантов подготовки эскиза может быть следующим -  на копии плана БТИ схематично от руки необходимо изобразить планируемые мероприятия.

Еще больше вопросов вызывает план БТИ с красными линиями, фиксирующими неоформленную должным образом перепланировку. В этом случае необходимо запросить в БТИ первоначальный план, сделанный до внесения изменений. Это сильно поможет в оценке ситуации с несущими стенами.

Примеры планов БТИ с красными линиями и первоначальной планировкой квартиры:

План БТИ с красными линиямиПлан БТИ до перепланировки

Часто возникает путаница с несущими стенами у нежилых помещений, так как собственники и арендаторы подвергают их перепланировкам, приспосабливая для конкретных нужд. В результате последующих наслоений выяснить, каков был первоначальный план помещения, оказывается подчас затруднительно.


Наши специалисты располагают приборами неразрушающего контроля, которые позволяют с высокой точностью определить характеристики строительных конструкций.


Первичную консультацию по расположению несущих стен можно получить, задав вопрос по телефону или заполнив форму внизу страницы на нашем сайте.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут