Незаконная перепланировка нежилых помещений

Проведение работ по перепланировке и/или переустройству нежилых помещений требует предварительного согласования, хотя зачастую этот вопрос оставляют на потом, тем самым выполняя незаконную перепланировку нежилого помещения.

В данной статье рассказывается о путях согласования фактически выполненных работ и ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения. 

Несмотря на то, что точного определения нежилого помещения в законодательстве нет, существует сложившаяся юридическая практика, согласно которой к ним относят помещения не предназначенное для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком), а также аварийные.

Понятие перепланировки – напротив определено в законодательстве, как строительные работы, изменяющие контуры помещения относительно планировки, имеющейся в документах БТИ. 

Различное расположение нежилых помещений

Нежилые помещения возможно условно разделить на две группы:

►    Помещения, расположенные в жилых домах;

►   Помещения, расположенные в отдельно стоящих нежилых зданиях.

Фото различного расположения нежилых помещений

Помещение в отдельном зданииВстрооенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме

Такая разбивка определяется тем фактом, какие организации осуществляют в настоящее время согласование и контроль в сфере перепланировки нежилых помещений.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме Москвы

Плотная застройка Москвы определила тот факт, что большинство нежилых помещений располагается в жилых домах. 

Согласование перепланировки и переустройства в таких помещениях осуществляется Государственной Жилищной инспекцией г. Москвы или коротко – Мосжилинспекцией.

Основным документом, регламентирующем перепланировку жилых и нежилых помещений в г. Москве является 508-е постановление городского правительства. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования не только планируемых, но и выполненных работ, что даёт возможность согласовать незаконной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, если при этом не нарушены действующие нормы.

Надзорным орган производит согласование ремонтных работ на основе проектной документации (в составе проекта перепланировки и технического заключения) и положительного заключения органов Роспотребнадзора и СЭС. 

Основой, необходимой для разработки проектной документации служат учетные документы БТИ (технический паспорт помещения или поэтажный план с экспликацией), содержащие начальную планировку помещения.

Пример учётной документации БТИ для нежилого помещения

План нежилого помещегннияЭкспликация к плану нежилого помещения

Красными линиями на плане БТИ обозначаются изменения первоначального планировочного решения, выполненные незаконно - то есть без предварительного согласования.

Для согласования незаконной перепланировки нежилого помещения (по факту) разрабатывается проект перепланировки и техническое заключение «о допустимости и безопасности выполненных работ». 

Планируемые работы согласуются на основе проекта и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения перепланировки».

Проектную документацию для согласования перепланировки и/или переустройства нежилого помещения сможет разработать любая организация с допуском СРО (например, наша). 

Если при ремонтных работах затрагиваются несущие конструкции жилого дома, то техническое заключение разрабатывает автор-проектировщик здания или организация, замещающая его.

В настоящее время в Москве автора дома замещает ГБУ "Экспертный центр".


На сегодня необходимым условием для согласования перепланировки, является наличие отдельного (обособленного) входа в нежилое помещение. 


Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Помещение до перепланировкиЭкспликация к начальному плану помещения

План демонтажа и монтажаИтог перепланировки

До перепланировки помещение использовалось как магазин модной одежды и аксессуаров. После перепланировки здесь планировалось открытие семейного медицинского центра.

При согласовании ранее выполненных работ собственнику/арендатору нежилого помещения предстоит выплатить штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения.

Незаконная перепланировка нежилых помещений юридическими лицами влечёт штрафные санкции в размере от 300 до 350 тысяч рублей. Для физических лиц, на сегодня эта сумма не превысит 2500 р.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в Подмосковье

Для согласования перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом, внутренние муниципальные регламенты в некоторых районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарных и строительных норм.

Процедура согласования незаконной перепланировки нежилого помещения в Московской области в большинстве случаев существенно отличается от существующего на сегодня в Москве.

 Дело в том, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает согласование незаконной перепланировки нежилых помещений «по факту». 

Такие работы согласовать возможно, либо как еще только запланированные, либо по факту, но на основании решения суда. Обращение в суд требует разработки судебного технического заключения.

Согласование предстоящей перепланировки нежилого помещения и необходимая для этого проектная документация в большинстве случаев аналогична московской. 

На этапе планирования работ в Подмосковье, может потребоваться консультация с надзорным органом, осуществляющим согласование перепланировки для оценки допустимости проектного решения.

Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО. 

Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании

Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро Технической Инвентаризации 

Для согласования нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, обличий между Москвой и Московской областью практически нет. В данном случае согласование осуществляет БТИ области.

Незаконная перепланировка нежилого помещения, расположенного в отдельно стоящем здании, также может быть согласована «по факту». Состав проектной документации при таком расположении объекта остаётся прежним – это проект перепланировки и техническое заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Для согласования перепланировки помещений, расположенных в нежилых зданиях, подготовленные документы предоставляются в БТИ. 

Перепланировка с изменением несущих конструкций отдельно стоящего здания также потребует разработки технического заключения от его автора или организации его замещающей.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании

Проектная документация для перепланировки нежилого помещенияПроектная документация для перепланировки нежилого помещения

Проектная документация для перепланировки нежилого помещенияПроектная документация для перепланировки нежилого помещения

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании возможно познакомиться здесь.

Дополнения, определяемые назначением помещения 

В зависимости от функционального назначения нежилого помещения, расположенного в жилом доме, состав проектной документации может потребовать дополнений. 

Как правило, это связано с размещением в помещении предприятий следующей направленности:

•    общественное питание;

•    детские учреждения;

•    аптеки и учреждения медицинского профиля.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором подробно описывается сам объект (уровень освещённости и звукоизоляции, эффективность вентиляции, расположение запасных выходов, используемые материалы, доступность для маломобильных граждан и т. д.). Кроме этого, в раздел включается детальное описание всех строительных работ, применяемые при ремонте материалы и технологии.

Разработка раздела «Технология» позволяет контролирующим организациям, не связанным со строительством, оценить допустимость проектных решений, однако это существенно увеличивает объем проектной документации.

Для некоторых видов нежилых помещений в согласовании перепланировки принимает участие МЧС.

Необходимость согласования выполненных работ 

Как правило, строительные работы в нежилых помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов, вызывают беспокойство жителей. Как показала практика, даже при проведении согласованной перепланировки, надзорные органы подучают жалобы на незаконную перепланировку нежилого помещения от жителей, обеспокоенных начатыми работами. 

При обнаружении перепланировки или переустройства, выполненных без предварительного согласования, надзорным органом выписывается штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения. Кроме этого, собственнику или арендатору направляется предписание с требованием или узаконить выполненные работы или вернуть помещению первозданный вид, соответствующий документам БТИ.

Пример предписания надзорного органа

Предписание жилищной инспекцииПредписание жилищной инспекцииПредписание жилищной инспекции

Незаконная перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании также может стать причиной аналогичного предписания.

Результатом самовольных ремонтных работ может стать появление трещин по всему зданию и как следствие, проведение масштабного и дорогостоящего восстановительного ремонта.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки жилых и нежилых помещений возможно получить у специалистов нашей организации. Для этого направьте на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз осуществлённых или предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы сможете задать вопросы на нашем сайте (в форме вопрос-ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут