Ограничения при перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры во многих случаях необходима, так как стандарты качества жилья сильно изменяются со временем и человеку свойственно стремиться к комфорту. Также перепланировкой считаются возведение перегородок в квартирах со свободной планировкой и во многих случаях даже ремонт в квартирах без отделки.

Однако, любая перепланировка, чтобы не нарушать закон, должна быть согласована. Процедура согласования предполагает соответствие проекта или уже выполненных работ действующим нормам, которые различны для Москва и городов Подмосковья. В Московской области согласование усложнено отсутствием единого подхода к ограничениям в перепланировках, а в Москве проблемными документами застройщиков и периодическими изменениями регламентов Мосжилинспекции.

Главный документ при перепланировке - технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.

Примеры планов БТИ

Планировка квартиры, полученная в БТИ необходима при создании проекта переланировки.

Пример плана БТИ однокомнатной квартирыТрехкомнатная квартира на плане БТИ

Юридические ограничения при перепланировке квартиры в новостройке

Продавцы Московских новостроек часто предлагают безграничные возможности свободной планировки квартир и часто в документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе. На практике это означает, что как не выделить в проекте зоны кухни и санузла, они окажутся над жилым помещением соседей. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать ЛЮБУЮ перепланировку будет практически невозможно.

Неприятным сюрпризом для многих становится несоответствие планировки квартиры, полученной от застройщика документам БТИ. Тут также путь исправления документов весьма долог и тернист. 

План БТИ без зонированияКвартира без перегородок

На пути перепланировки, помимо прочих организаций, может встать банк, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге. 

Новосёлам также следует помнить, что они могут столкнуться с юридическими препонами и санкциями при проведении перепланировки, а то и простого ремонта, от управляющих компаний и прежде всего стоит внимательно ознакомится с условиями договора с ней.

Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основные нормы, которым на сегодня должен соответствовать проект перепланировки в столице изложены в постановлении Правительства Москвы № 508 в обновлённой редакции №840. Там изложены конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.

Примеры запрещенных решений при перепланировке

Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.

Соединены комната и лоджияПодрезан короб вентиляции

Также проект должен учитывать весь комплекс действующих норм, включая санитарные нормы и архитектурные ограничения. 

Для жилья, находящегося в собственности и социальном найме часть действующих норм, отличаются и на это также следует обращать внимание.

Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО. Наша организация выполняет такие работы и имеет все нужные допуски.

Наибольшие трудности при согласовании перепланировок возникают у тех, чей проект перепланировки затрагивает общедомовую собственность – им предстоит организовать общее собрание собственников с получением от 2/3 до 100% подписей. Часто собственников жилья не могут найти даже компетентные органы и перспективы такого собрания весьма туманны.

Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Проекты столичных жилых домов весьма разнообразны не только по архитектурному облику, но и по конструктивному исполнению несущих элементов. Если в панельном доме чаще всего большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Естественно, что перепланировка, не затронувшая в проекте несущих конструкций дома, согласуется сравнительно просто. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.

Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.

Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры 

Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. 

В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.

В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.

Для Подмосковья регламента согласования выполненных перепланировок на сегодня нет. Если перепланировка зафиксирована документально, то единственный способ её согласования – обращение в суд.

Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье

Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.

В целом, нормы, касающиеся безопасности зданий, для Подмосковья сходны с Московскими, но разница в деталях присутствует и здесь. Ориентироваться на нормы и запреты, изложенные в постановлении № 508 правительства столицы модно только в общих чертах в рамках соблюдения Жилищного Кодекса РФ.

Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом 

Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ. 

Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.

Выгоды и ограничения при перепланировке квартиры всегда нужно рассматривать в комплексе, но как показывает практика, выгод всегда больше.