Объединение балкона с комнатой или кухней

Редко какой житель на сто процентов удовлетворен планировкой своей квартиры. Даже в современных новостройках расположение и размеры помещений могут быть не самыми удачными. Что уж говорить о типовых панельных, кирпичных и блочных домах.

По этой причине многие собственники жилья путем проведения перепланировки пытаются изменить интерьер своей квартиры к лучшему. Одни устраивают гардеробные в жилой зоне, чтобы не загромождать квартиру крупногабаритной мебелью. Другие объединяют и расширяют туалет с ванной.

А есть те, кто хочет выполнить объединение балкона с комнатой либо кухней. Объединенный балкон - это очень популярный вид перепланировки, даже несмотря на существующие запреты и ограничения при ее проведении. В данной статье мы расскажем, как правильно объединить комнату и балкон, и возможно ли устройство кухни, гостиной или детской объединенной с балконом.

Комната или кухня объединенная с балконом

Традиционно малогабаритные квартиры испытают острую нехватку полезной площади. В особенности это касается жилых комнат и кухонь, в которых порой просто негде развернуться, настолько они малы. 

В хрущевках и первых брежневках размеры кухонных помещений составляют всего 5-8 кв. м. Порой этого места не хватает, чтобы разместить всю имеющуюся бытовую технику. Что уж говорить о семейных и дружеских посиделках на кухне с близкими людьми и друзьями?

При этом часто хозяева, даже купив заинтересовавшую их квартиру, остаются недовольны крохотными спальным помещением, детской комнатой или недостаточной площадью зала. Исходя из этого, основной целью ремонта, преследуемой собственниками квартир, становится увеличение кухонного или жилого помещения. И нередко для этого прибегают к объединению гостиной и балкона или объединению балкона с кухней. Благо в квартирах многоэтажных домов выход на балкон чаще всего организован из жилой комнаты или кухни.

При этом идет расчет на то, что балкон станет продолжением жилого или кухонного помещения. А, следовательно, и площадь кухни/комнаты станет больше, как раз на площадь балкона.

Таким образом, мотивом для объединения балкона с кухней становятся те преимущества, которые открываются для жильцов квартиры.

Во-первых, такое планировочное решение способствует расширению кухни или комнаты и созданию в ней обстановки уюта и полного комфорта.

Во-вторых, открывается гораздо больше, чем прежде, возможностей для размещения мебели или кухонного инвентаря с устройством обеденной зоны.

В-третьих, объединение спальни с балконом или балкона с кухней создает дополнительные возможности для реализации оригинального дизайнерского замысла.

Объединение балкона с комнатой - согласование и закон

Если мы внимательно посмотрим на план квартиры, взятый в БТИ, то увидим, каким именно образом расположены входящие в ее состав помещения. Объединение балкона с комнатой возможно только посредством демонтажа конструкций – оконно-дверного и подоконного блоков.

Это значит, что после проведения ремонтных работ план БТИ уже не будет соответствовать фактическому расположению помещений. А закон трактует такие действия как перепланировку квартиры.

А поскольку объединение балкона с комнатой или кухней – это самая настоящая перепланировка, то и проводить ее нужно в соответствии с теми разделами жилищного законодательства, которые посвящены вопросам перепланировки жилых помещений.

В Москве все перепланировки проводятся на основании ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) и ППМ №508-ПП (постановление Правительства Москвы) от 25 октября 2011 года.

Согласно ст. 26 ЖК РФ («Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»), перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Можно ли объединить балкон с комнатой, кухней

Так можно ли объединить балкон с кухней? В Москве такие решения уполномочена принимать жилищная инспекция. И при выполнении своих обязанностей она руководствуется, в том числе, и ППМ №508-ПП, в котором сказано, что не допускаются к производству перепланировки по объединению балкона с комнатой или кухней. Т.е. законом такое преобразование жилого либо кухонного пространства запрещено.

Объединение балкона с кухней фото​ - запрещенный вариант перепланировки:

Запрещенный вариант объединения кухни с балкономЗапрещенный вариант объединения кухни с балкономПрисоединение балкона к комнате и демонтажем оконно-дверного блока

«Почему»? – спросите вы. – «Ведь это моя квартира, общедомовое имущество я не затрагиваю, работы, после которых получится балкон объединенный со спальней или другим помещением, никак не скажутся на условиях проживания соседей. Так в чем проблема?»

Проблема, как мы уже сказали, в законодательстве. А если быть конкретнее, в столичном регламенте по перепланировкам, согласно которому не разрешается «объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями» (п. 10.19 ППМ №508-ПП).

Это означает, что согласование объединения балкона с кухней невозможно – законодательство содержит прямой запрет на такую перепланировку.

То есть, например, нельзя убрать между кухней либо комнатой и балконом дверь с окном и из подоконного блока сделать кофейный столик или барную стойку. Да, многие подобное совершают в собственных квартирах, но это нарушение закона, это перепланировка, которую нельзя согласовать.

И эту законодательную норму никак не обойти. Балкон должен быть изолирован от кухонного/жилого помещения и точка!

Но изоляция может быть разной. По проекту дома балкон от внутреннего помещения (кухни, комнаты) отделяют:

  • Простенки.
  • Перемычечная зона.
  • Подоконный блок.
  • Порожек.
  • Дверь.
  • Окно.

Приведенную конструкцию можно изменить:

  • Убрать оконно-дверной блок (деревянный, пластиковый).
  • Демонтировать подоконную часть стены.

Такая перепланировка предполагает следующий порядок работ. Сначала демонтируется оконная рама и дверной блок. Затем методом алмазной резки ликвидируется подоконная часть стены. Далее между комнатой/кухней и балконом устанавливается стеклянная раздвижная конструкция или распашные двери.

Объединение балкона с комнатой фото - разрешенный вариант перепланировки:

Разрешенное объединение балкона и спальниОбъединение балкона и зала

Что это дает? Балкон сохраняет статус изолированного помещения, как того требует закон. А когда раздвижные или распашные двери находятся в открытом состоянии, кухня/комната получаются объединенными с балконом. То есть достигается основная цель перепланировки по объединению балкона с квартирой.

Объединение балкона с комнатой- что нельзя делать?

Давайте разберем, какие именно работы запрещено проводить при объединение балкона с комнатой или кухней, а какие можно согласовать с жилищной инспекцией.

Можно:

  • Снимать балконную дверь.
  • Утеплять и остеклять балкон.
  • Демонтировать подоконную часть стены*.
  • Расширять балконный проем (участок между балконом и спальней) в стороны.

*Правда, в панельных домах, построенных после 2007 года по проектам АО МНИИТЭП, удалять подоконную часть стены запрещает автор проекта дома, но в большинстве жилых многоэтажных зданий такой ремонт можно согласовать. Поэтому объединение кухни с балконом в панельном доме, как и объединение балкона с комнатой, не всегда возможно.

Нельзя:

  • Убирать дверь и окно, оставляя подоконный блок между комнатой (кухней) и балконом.
  • Оставлять пространство между балконом и комнатой (кухней) открытым, даже если балкон остеклен и утеплен, а подоконный блок демонтирован.
  • Размещать батареи, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на балконе.
  • Оставлять квартиру без единого глухого простенка шириной не менее 1,2 м.

Создается несколько парадоксальная ситуация: объединение балкона и спальни запрещено, но отдельные мероприятия по такой перепланировке, вроде сноса подоконного блока, разрешены.

В каких случаях допускается объединение кухни и балкона

Так как же все-таки выполнить объединение балкона и комнаты либо кухни по закону? Как уже было отмечено, выходом в этой ситуации будет установка прозрачных дверей с раздвижным или распашным механизмом, которые обеспечат нужную изоляцию помещений и в то же самое время, в открытом состоянии, поспособствуют объединению балкона с кухней или комнатой.

Кстати, перед тем, как сносить подоконную часть стены, следует остеклить балкон. При этом остекление и утепление балкона не отменяет установление стеклянных дверей между кухней и балконом – такая перегородка нужна в любом случае.

Согласованный вариант объединения балкона и комнаты путем демонтажа подоконного блока и установки французского остекления:

Объединение балкона и комнатыОбъединение балкона с комнатой, экспликацияОбъединение балкона и комнаты при перепланировке

Объединение балкона с комнатой в квартире

Нравится или не нравится вариант объединения балкона с квартирой путем демонтажа подоконника и установки вместо оконно-дверного блока единого дверного блока из двухкамерных стеклопакетов, но на сегодня это единственно возможный способ законного проведения перепланировки такого типа.


Других способов объединения балкона с квартирой не существует! В технической документации БТИ на квартиру балкон и кухня/комната после объединения все равно останутся самостоятельными помещениями. 


Как неизменной останется и их площадь, поскольку стеклянную перегородку придется монтировать именно на том месте, где раньше находился оконно-дверной блок. 

Попытка сместить перегородку в сторону балкона или внутреннего помещения не пройдет согласование. Поскольку в первом случае получится расширение комнаты за счет балкона, а во втором – расширение балкона за счет комнаты. И то и другое законодательством запрещено.

Объединение балкона со спальней и демонтаж порожка

При объединении балкона с детской комнатой, залом или кухней, собственники задаются вопросом, а можно ли убирать порожек под балконной дверью для расширения проема? Однозначно ответить на этом вопрос сложно, поскольку все зависит от конструкции дома. В кирпичных, блочных и панельных зданиях убирать порожек при объединении балкона со спальней нельзя, так как он предотвращает промерзание квартиры и является частью схемы по удержанию балконной плиты, а потому убирать его никто не разрешит – это небезопасно.

В монолитных новостройках можно получить разрешение на демонтаж балконного порога.

Более подробно о перепланировке с демонтажем порога под балконной дверью мы рассказали в этой статье.

Объединение балкона с квартирой- демонтаж стены

Соблазн не ограничиваться лишь демонтажем подоконного блока при объединении балкона и комнаты или кухни очень велик, поэтому владельцы жилья рассматривают возможность расширения балконного проема за счет удаления простеночных зон.

Но в кирпичных и блочных жилых зданиях фасадные стены являются несущими конструкциями, поэтому сносить их запрещено. В «панельках» фасадная часть здания самонесущая, поэтому авторы проектов таких домов также против того, чтобы навесные панели подрезали.

В монолитных домах наружные стены могут быть как несущими, так и ненесущими. Если фасадная стена относится к категории ненесущих, то ее возможно разрешат частично демонтировать.

Как узаконить объединение балкона с комнатой и кухней

Чтобы официально оформить объединение балкона с кухней или комнатой, нужен проект перепланировки с техническим заключением. Без них такую перепланировку в Москве не согласовать. 

Где заказать проектную документацию для согласования объединения балкона с кухней? Проектные документы можно заказать в любой саморегулируемой проектной организации (с допуском СРО). Наша компания также занимается разработкой такой проектной документации.

Пример теплотехнического расчета:

Теплотехнический расчетТеплотехнический расчет на перепланировкуТеплотехнический расчет для объединения балкона с квартиройТеплотехнический расчет для согласования перепланировки квартиры


Обязательное требование к такой документации – наличие раздела с теплотехническим расчетом. Это связано с тем, что при замене подоконного блока и установке французских дверей увеличиваются теплопотери помещения.


Для получения разрешения на объединение балкона с кухней у Мосжилинспекции потребуется подготовить пакет документов, включающий помимо проекта с техническим заключением:

  • Правоустанавливающие бумаги.
  • Технический паспорт БТИ.
  • Заявление о перепланировке от собственника.
  • Письменное согласие банка на перепланировку (для ипотечных квартир).

Все документы единым комплектом передаются в МФЦ, откуда они попадут в жилищную инспекцию, которая в течение 30 дней примет по ним решение. Мосжилинспекция имеет право отказать в перепланировке по объединению балкона и гостиной. Или выдать разрешение на ремонт. 

Все зависит от того, как сделан проект, в полном ли соответствии со строительно-санитарными нормативами и техрегламентами. Или в главном проектном документе содержатся запрещенные к производству мероприятия.

Также отказ может стать следствием некомплектности документов. То есть, когда собственник предоставляет не все необходимые для принятия решения о согласовании перепланировки бумаги.

Если же с проектом все в порядке, и собственник передал все требующиеся для согласования документы, то проблем с разрешением возникнуть не должно.

Образец разрешения на объединение балкона с комнатой​:

Разрешение на объединение балкона и комнатыРазрешение на перепланировку квартиры с объединением балкона и жилой комнаты

При получении разрешения проводятся все ремонтные работы по объединению балкона с залом или кухней: остекляется и утепляется балкон, на одну из стен внутри квартиры переносится радиатор отопления, демонтируется подоконный блок, устанавливаются стеклянные двери. Главное – чтобы все работы проводились по утвержденному проекту перепланировки.

На заключительном этапе согласования объединения балкона со спальней либо кухней квартиру посетит инспектор, чтобы проверить правильность выполненного ремонта и составить акт о завершенной перепланировке. Затем квартиру заново обмерят и переделают план БТИ.

Объединение балкона с комнатой самовольно

Если вы твердо решили осуществить у себя в квартире объединение зала с балконом, ни в коем случае не беритесь за дело сами и не доверяйте это дело дизайнерам. Ваша задача в первую очередь – согласовать перепланировку. А после можно будет начинать проводить капитальный ремонт и заниматься дизайном интерьера.

Однако несмотря на все предостережения, многие игнорируют требования закона, обязывающего получать разрешение на перепланировку у местных органов власти, и приступают к объединению зала с балконом без ведома контрольно-надзорных инстанций.

Однако шум от ремонта и горы строительного мусора быстро дают вашим соседям сигнал о том, что в вашей квартире проводится перепланировка. Им достаточно только пожаловаться на вас в жилищную инспекцию, и та явится к вам с проверкой. Если работы проводились без разрешения, то вам выпишут штраф и выдадут предписание узаконить перепланировку, если она выполнялась без нарушений (что большая редкость), или вернуть квартиру в прежнее состояние. 

Предписание и протокол от жилищной инспекции:

Предписание жилищной инспекцииПротокол жилищной инспекции

Все восстановительные работы при этом придется проводить за свои личные средства. А если от ваших несанкционированных действий пострадали соседи, например, у них появились трещины в стене, то придется потратиться и на ремонтные работы в их квартире.

Но даже если незаконное объединение зала с балконом прошло «благополучно», и на вас никто не пожаловался, совершать юридические операции с такой недвижимостью будет весьма проблематично, а при продаже ее стоимость существенно снизится, поскольку никто не захочет приобретать в собственность проблемный объект по максимальной цене.

Сколько стоит объединить балкон с комнатой или кухней

Для объединения балкона и комнаты в своей квартире позаботьтесь о том, чтобы проектные документы вам подготовили компетентные специалисты, которые имеют солидный опыт работы в данной сфере и прекрасно осведомлены о всех нюансах такого переустройства. Иначе можно нажить себе лишние проблемы и сильно затянуть по времени процесс согласования перепланировки.

Кстати, рекомендуем согласовывать перепланировку, цель которой объединение балкона и гостиной, силами профессионалов. Для этого вам нужно оформить на таких специалистов доверенность, и они на законных основаниях вместо вас согласуют вашу перепланировку со всеми заинтересованными инстанциями.

Принять решение о том, как согласовывать объединение балкона с комнатой или кухней, самостоятельно или с помощью посредников, а также кому доверить разработку проектной документации, можно после консультации со специалистами о перспективности проведения такого ремонта именно у вас дома.

Источников достоверной информации по поводу возможности проведения перепланировки с объединением балкона с комнатой в вашей квартире всего два:

  1. Мосжилинспекция, которая выдает разрешения на перепланировки.
  2. Частное проектное бюро, занимающееся проектированием и согласованием перепланировок.

На первый взгляд, жилищная инспекция, как место, где можно проконсультироваться по поводу предстоящего ремонта, выглядит наиболее предпочтительно. Ну, кому, как не им, еще знать о том, какой должна быть такая перепланировка. Тем более, что представительства жилищной инспекции работают во всех округах Москвы.

Сложность в том, что получить нужную информацию можно только предварительно записавшись на прием. Если время позволяет, то можно договориться о встрече и на месте задать чиновнику все интересующие вопросы. 

В частной фирме также можно получить достоверные сведения о всех особенностях согласования и проведения перепланировки с объединением балкона и гостиной. Особенно если ее сотрудники не первый год работают в этой сфере и ежедневно взаимодействуют со всеми согласующими государственными службами, в том числе и с жилищной инспекцией. Причем получить ответы на вопросы здесь можно гораздо быстрее – просто набрал номер телефона и спросил все, что нужно.


Мы, к примеру, даем такие консультации абсолютно бесплатно. Звоните к нам в офис и задавайте ваши вопросы по перепланировке. Получив от вас предварительную информацию об объекте, мы расскажем вам о цене согласования и возможности/невозможности объединения балкона с комнатой или кухней именно в вашей квартире. Ваш звонок к нам вас ни к чему не обязывает. Но если вы пожелаете, мы с удовольствием разработаем для вас проект перепланировки или согласуем вашу перепланировку под ключ.


Кстати, если у вас уже выполнена перепланировка, но она пока еще нигде «не засвечена» и вы хотите ее узаконить, лучше сначала обратиться не в Мосжилинспекцию, которая наказывает за самовольный ремонт, а к частникам, которые проанализируют сделанный ремонт и сообщат вам о возможности/невозможности его узаконивания.

Не стоит рассматривать центры госуслуг «Мои документы» как компетентный источник получения информации о перепланировке. О нюансах ремонта тамошние сотрудники совершенно не осведомлены. МФЦ в процессе согласования капитального ремонта действует исключительно как передатчик документов от заявителя к жилищной инспекции и обратно.

Поэтому обращайтесь либо в Мосжилинспекцию, либо в частную проектную организацию.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Объединили балкон с комнатой, но соседка пришла и сказала, что пожаловалась.

Добрый день.
К сожалению этот вопрос не решаем. Объединять балконы с комнатами нельзя.
Если придет жилищная инспекция придется ставить обратно окна и согласовывать другие перепланировки если они есть. Если их нет, то только ставить окна обратно.

Добрый день.

Необходимо объединить лоджию с комнатой в новом доме индивидуальной серии в Москве. Какие есть варианты?

Спасибо.

Добрый день Владислав.

Никаких вариантов нет. Объединять лоджии с комнатами запрещено. Какой серии дом роли не играет. Максимум что возможно согласовать это демонтаж подоконного блока и установка "французского" остекления (двухкамерный стеклопакет) который будет отделять лоджию от комнаты.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможно ли в квартире (жилой фонд, 3 этаж) присоединить лоджию к кухне и изменить конфигурацию санузлов? Заранее благодарю

Добрый день, Юлия

Присоединить лоджию не получится
Единственное, что возможно - "Французское" остекление

Касаемо изменение конфигурации санузлов - не совсем понятно как именно вы хотите это сделать
В целом - это не запрещено.
Вы можете изменять конфигурацию санузлов как не изменяя их габаритов, так и за счет площади коридора