Что считать перепланировкой

Многие собственники жилой и нежилой недвижимости, производя ремонтные работы, реализуют мероприятия, являющиеся перепланировкой или переустройством, которые требуется согласовывать.

В данной статье рассказывается о том, что считать перепланировкой и переустройством, каков порядок согласования таких работ и чем грозит их самовольное выполнение. 

Ответ на вопрос, что считать перепланировкой помещения, расположенного в многоквартирном доме, дает Жилищный Кодекс, который гласит, что считать перепланировкой следует любые изменения конфигурации помещения, от зафиксированной в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану).

Пример плана и экспликации в документах БТИ до и после перепланировки 

План квартиры до ремонтаНачальная экспликацияПлан квартиры после перепланировкиЭкспликация после ремонта

Подробнее с данной перепланировкой возможно познакомиться здесь.

Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов.

Работы по переустройству ограничиваются изменением планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации.

В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений.

Виды ремонтных работ и их согласование

Для того, чтобы понять, какие виды ремонтных работ согласовывать не требуется, а какие требуют согласования рассмотрим это подробнее.

Косметический ремонт

Работы, относящиеся к косметическому ремонту, согласования не требуется. Как правило, к этим видам работ относится поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичные с сохранением мест его установки, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Переустройство помещения

Работы по переустройству требуют согласования, так как вносят изменения в план помещения. 

Сантехнические приборы, оборудование кухни и встроенная мебель присутствуют в документации БТИ. Подробнее об условных обозначениях в учетной документации написано в этой статье.

К переустройству возможно отнести следующие виды работ:

  • Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
  • Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
  • Устройство и демонтаж встроенной мебели (без изменения конструкции полов).

В настоящее время многие работы по переустройству помещений, если изменение планировки ограничивается только ими, существует возможность согласовать по упрощенной форме (по эскизу).

Перепланировка помещения

Чаще всего работы по перепланировке включают следующее:

  • Изменение габаритов помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов;
  • Изменение конструкции полов (в том числе и напольного покрытия);
  • Устройство проема в несущей стене;
  • Демонтаж подоконного блока; 
  • Демонтаж сантехкабины;
  • Устройство дополнительных помещений и многое другое.

Так, например, разворот унитаза считается переустройством, а работы связанные с монтажом инсталляции для унитаза считаются переустройством, как изменяющие конфигурацию помещения.

Так же перепланировкой считаются работы по сносу или установке всевозможной встроенной мебели, при которых требуется восстанавливать или демонтировать покрытие пола.


Состав разрешенных мероприятий по перепланировке квартиры имеет определённые ограничения. О существующих для квартир, расположенных в Москве, возможно узнать из текста официальных регламентирующих документов, строительных и санитарных норм или коротко прочитать в этой статье.

Согласование перепланировки в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.  Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Согласование планируемых и выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого проектной документации.

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки 

План до перепланировки 2 х комнатной квартирыПлан после перепланировки 2 х комнатной квартирыЭкспликация до перепланировки 2 х комнатной квартирыЭкспликация после перепланировки 2 х комнатной квартирыДемонтажно-монтажный план

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не нужен. 

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. 

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в МосквеТехническое заключение на сделанную перепланировку квартиры в Москве

Познакомиться с технической документацией по данной перепланировке возможно на этой странице.

В отдельных случаях, когда ремонтные работы запланированы в домах, спроектированных МНИИТЭП, а это подавляющее большинство типовых многоквартирных домов, возможно использовать типовой проект перепланировки.

В данном случае согласование проект перепланировки не требуется, а техническое заключение разрабатывается автором дома. Значительным неудобством в данном случае является то, что изменения в типовом проекте перепланировки недопустимы.

Для согласования перепланировки нежилого помещения требуется предоставлять проект перепланировки и техническое заключение независимо от того, выполнены или только запланированы ремонтные работы. Подробнее о перепланировке нежилых помещений написано в этой статье.

Перепланировка в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

В отличие от Москвы, в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. 

В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда либо как планируемые. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключение. 

В остальном, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Самовольная перепланировка

Ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования, считаются незаконными

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки или вернуть помещению первоначальную планировку за свой счет. Кроме этого, помещение с несогласованной перепланировкой может доставить собственнику неприятности юридического характера при оформлении различных сделок.

Зафиксированные нарушения отображается на плане БТИ в красных линиях.

Красные линии в технической документации

План БТИ квартиры с красными линиямиКрасные линии в техпаспорте квартиры БТИПлан нежилого помещения с красными линиямиНежилое помещение на плане БТИ с красными линиями

Как показала богатая практика специалистов нашей компании, в абсолютном большинстве случаев при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, реализованы мероприятия, которые попадают под запрет и требуют проведения восстановительных работ.

Помимо этого, самовольная перепланировка может представлять реальную опасность для здания. В особенности это касается изменения несущих конструкций и проведения работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями. Подробнее о типах перекрытий написано здесь.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте (в форме вопрос - ответ), в онлайн чате, а также по телефону

У вас вопрос по статье? Задайте его тут