Ограничения при проведении ремонтно-строительных работ

Мероприятия, связанные с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирных домах, имеют определенные ограничения, так как они могут повлиять на условия проживания и безопасность соседей.

В данной статье выборочно рассматриваются ограничения при проведении ремонтно-строительных работ в г. Москва, с краткими комментариями по сути запрета.

Ремонтно-строительные работы, которые требуют согласования, могут состоять из перепланировки, включающей мероприятия по переустройству либо ограничиваться переустройством помещения.

Ограничения при проведении ремонтно-строительных работ в Москве

Основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является 508-е Постановление Правительства города. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм.

Также, существуют ограничения при проведении ремонтно-строительных работ, принятые проектировщиками многоквартирных домов (для панельных домов с защитой от прогрессирующего обрушения).

Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку, специалисты нашей организации, настоятельно рекомендуют приступать к работам после подготовки проектной документации и получения предварительного согласования.

При ремонте или перепланировке в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов запрещено следующее:

  • Любое затрагивание вентиляционных коробов – урезание/ниши или полный демонтаж,

Связано это с тем, что дома проектировались исходя из потребности жильцов в притоке свежего воздуха и удаления углекислого газа и неприятных запахов  и паров из кухонь и санузлов. Демонтируя вентиляционный канал вы полностью лишаете вытяжной способности квартиры соседей снизу и ограничиваете в ней соседей сверху. Вентиляционный короб затрагивать нельзя и по той причине, что он относится к общедомовой собственности

  • Объединение внешних (неотапливаемых) помещений с другими помещениями 

Объединение балкона/лоджии с комнатой/кухней напрямую – без установки перегородки/дверного блока из энергосберегающих стеклопакетов запрещено. Это приводит к повышенным потерям тепла.
Если при перепланировке изменяются размеры проема между внешними и внутренними (отапливаемыми) помещениями (например, при демонтаже подоконного блока), проектная документация дополняется теплотехническим расчетом. 

Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока

План до перепланировкиПлан демонтажно-монтажных работИзменение габаритов проема и конструкция остекления

Подробнее с этим проектом возможно познакомиться здесь.

  • Вынос батарей отопления на лоджии или балконы.

Отопительные системы здания также рассчитывались строго из площадей квартир, которые нужно обогревать. Вынося радиаторы в холодные зоны, вы нарушите тепловой контур здания и приводит к потерям тепла.. Стоит отметить, что даже на утепленную и остекленную лоджию или балкон выносить радиаторы запрещено. 

  • Расширение санузла/ванной за счет жилой комнаты или кухни.

Это ограничение при перепланировке квартиры связано с тем, что санузел окажется над жилыми комнатами соседей снизу, ухудшая тем самым их жилищные условия. Выполнить такое расширение мокрых зон возможно только для квартир на первом этаже или над нежилым помещением.

  • Демонтаж/ уменьшение сантехнических шкафов

Сантехнические короба, как и вентиляционная система  являются общедомовой собственностью – их демонтаж запрещен, а урезание проводится только с согласия 73% владельцев квартир в доме), Нужно помнить, что внутри сантехнических коробов запрещен монтаж инсталляции для унитаза, так как это также считается их уменьшением.

  • Устраивать душ-трап или душ без съемного поддона

Согласно строительным нормам, владелец квартиры обязан оставить доступ к инженерным коммуникациям, а при устройстве душевой без съемного поддона вы не сможете оперативно устранить аварию в случае протечки. 

  • Заделка газовых труб в стену или короб, прокладка шланга  газовой подводки под мойкой

Это также вызвано требованиями обеспечения доступа к коммуникациям и обеспечения их целостности.

  • Демонтировать порожек в ванной комнате и туалете.

Переливной порожек служит барьером для воды в случае протечки. Помещения санузла должны отделяться порожком (высотой не менее 20-30 мм) или уровень пола в них должен быть ниже, чем в соседнем помещении.

  • Заделка инженерных коммуникаций в пол, стены и короба

Данное мероприятие попадает под запрет в том случае, если прокладка труб в стенах и под полом не предусмотрена первоначальным проектом. Заделка стояков при перепланировке нарушает условие доступности коммуникаций. 

  • Устройство гидравлических теплых полов

Запрещено использовать жидкостный подогрев с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, подобное мероприятие попадает под запрет о замуровывании инженерных коммуникаций в пол или стены. 

  • Увеличение кухни за счет площади санузла. 

Такая перепланировка ухудшает условия проживания, но такую перепланировку возможно выполнить на верхнем этаже дома. 

  • Увеличение кухни за счет жилой комнаты или перенос кухни в комнату.

Данное мероприятие ухудшает условия проживания соседей снизу. Реализовать такую перепланировку возможно лишь при условии, что квартира располагается на первом этаже или над нежилым помещением, а в дом оборудован электроплитами.

Пример эскиза перепланировки с расширением кухни на комнату над нежилым помещением

Нежилое помещение на первом этажеЭскиз начальной планировки квартиры Эскиз итоговой планировки квартиры

В данном случае ненесущую перегородку между жилой комнатой и кухней наметили перенести на площадь комнаты, что возможно благодаря расположению квартиры над магазином.При согласовании такой перепланировки требуется предоставлять документ подтверждающий, что нижерасположенное помещение нежилое.

  • Изменение конструкции полов без согласования по проекту (или устройство полов «с нуля» без проекта)

При устройстве полов важно выполнить их изоляцию их надлежащим образом. Полы в «мокрых зонах» (санузел) требует устройства гидроизоляции, а жилые комнаты соседей снизу должны быть зачищены от звука. 

  • Выполнять штробление несущих стен 

Штробить несущие стены строго запрещено, так как такими действиями ослабляется их несущая способность, что может спровоцировать аварийную ситуацию. 

  • Установка регуляторов и выключателей на общедомовых коммуникациях 

Установка регулирующей и запорной арматуры на общедомовых инженерных системах (стояках) запрещена. Также попадает под запрет установка систем, позволяющих отключать подачу электроэнергии в соседние квартиры

  • Затрагивание несущих конструкций без согласования

В этом случае комментарии излишни – несанкционированное вмешательство в несущие конструкции здания чреваты появлением трещин и даже его обрушением. 

  • Объединение газифицированные кухни с комнатами без устройства раздвижной перегородки или двери с плотным притвором

Это требование вызвано условиями безопасности. В случае утечки газа или его возгорании, важно иметь возможность отделить жилое помещение от кухни. 

  • Устройство проемов в несущих стенах и снос подоконных блоков в зданиях по проектам МНИИТЭП построенных после 2007 года

В серийных панельных домах, спроектированных МНИИТЭП и построенных после 2007 года удалять подоконный участок наружной стены и балконный порожек запрещено. Дело в том, что организацией-проектировщиком была изменена конструкция зданий с целью их защиты от прогрессирующего обрушения и внешние панели стали частью системы защиты.

В некоторых панельных домах, построенных с 2007 года предусмотрены проектные проемы между жилыми помещениями и кухнями (так называемые панели-трансфрмеры).

Пример проекта перепланировки с использованием проектного проема 

Для устройства прохода в кухню при перепланировке использовали проектную нишу..Более подробно данный проект представлен здесь

Безусловно, это не самый полный список запретов. Перед тем как начинать ремонт стоит удостовериться, не нарушите ли вы своими действиями действующие в Москве нормы.

Ограничения при проведении ремонтно-строительных работ в Подмосковье

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области, надзорные орган, которым в большинстве случаев является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа) руководствуется Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться и для оценки допустимости запланированных работ часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем их согласование.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. 

Произведенную перепланировку и/или переустройство возможно согласовать на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса. 

Проиллюстрировать различия муниципальных регламентов удобно на примерах. 

  • В некоторых районах Московской области разрешено объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение без установки двери/перегородки, а в других районах напротив – запрещено объединять кухню (с газовой и электрической плитой) с жилыми помещениями;
  • В некоторых районах Подмосковья несущие и наружные стены многоквартирных домов признаются общедомовым имуществом и на устройство проема в несущей стене или для демонтажа подоконного блока требуется согласие большинства собственников.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить у специалистов нашей организации имеющих многолетний опыт разработки проектной документации и согласования перепланировок «под ключ».

Направьте свой вопрос и планировочные решения в письме электронной почты, задайте вопрос на этом сайте в разделе вопрос-ответ. Потребуется указать адрес объекта номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

Кроме этого, есть возможность задать вопрос в чате и по телефону нашей организации.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

На лоджиях по всему 9-ти этажному дому выполнено вертикальное декоративное украшение в виде плетённого железо-бетонного орнамента. Можно его демонтировать(хотя-бы частично) на своей лоджии?

Добрый день, Вадим

Нет, увы, это запрещено.
Тем самым вы нарушите архитектурный облик здания, так как фасад у вас выполнен в едином стилистическом решении