Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Действующий регламент согласования перепланировок в кирпичных домах для г. Москвы – постановление Правительства Москвы №508 от 25 октября 2011 года. Основной перечень мероприятий, подлежащих обязательному предварительному согласованию, указан в приложении №1 п. 2 (включая все подпункты).

В данной статье мы не рассматриваем мероприятия, связанные с изменением фасада здания или затрагиванием общедомового имущества, а обобщенно разберем основные вопросы, связанные с перепланировками в кирпичных домах.

Все запрещенные мероприятия по перепланировке описаны в п. 10 (включая все подпункты).

Перепланировка в кирпичном домеКирпичный дом, особенности перепланировки

Кирпичный дом- особенности конструкции

Кирпичные дома можно назвать самыми проверенными временем жилыми строениями. Первое кирпичное здание было построено в Москве в 1450 году. Весь кирпич для этого здания был привезен из-за границы. Первый кирпичный завод был построен немного позже – в 1475 году. 

Исходя из названия «кирпичный дом», становится понятно, что почти все вертикальные несущие конструкции здания выполнены из кирпича.

Фундаменты в кирпичных многоквартирных домах

В старых домах (примерно до 1930 годов, хотя встречается и значительно позже) в основном применялся бутовый фундамент. То есть фундамент из камней, булыжников, подогнанных друг к другу. Из-за особенности технологии устройства таких фундаментов и разного качества работ невозможно точно прогнозировать устойчивость такого фундамента к нагрузкам в перспективе долгосрочной эксплуатации здания. Дома с бутовыми фундаментами могут стоять столетья без особых визуальных подвижек, а могут подвергаться деформациям из-за воздействия грунтовых вод, пустот в бутовой кладке фундамента, изменения нагрузки на фундамент и прочих внешних воздействий.

В относительно современных кирпичных домах (с конца 1940 годов) применяется ленточный фундамент: бутовый монолитный (не путать с обычным бутовым, в монолитном камень служит наполнителем, связанный раствором), фундаменты из блоков ФБС. Это более надежные фундаменты, однако полностью не исключающие возможных проблем, связанных с качеством выполненных работ и подвижкой грунта под фундаментом.

Толщина стен в кирпичном доме

Говоря о толщине стен в кирпичных домах, обычный житель обычно не делает разделения на несущие и ненесущие стены. В строительной практике стена – это несущая конструкция, перегородка – ненесущая.

Начнем с перегородок. Средняя толщина перегородки из деревянного бруса в старых зданиях порядка 120 мм, оштукатурены по дранке. Встречаются и более толстые деревянные перегородки.

В относительно новых домах перегородки выполнялись из разнообразных материалов, начиная от деревянных и кирпичных (в том числе из щелевого), деревянных обшитых ДВП и ДСП, до гипсобетонных. Толщиной от 50 до 100 мм в среднем.

Толщина несущих стен в кирпичных домах плотно связана с длиной кирпича – 250 мм. Обычно толщина внутренних несущих стен составляет 510 мм, внешних несущих стен 510 – 640 мм.

Однако встречаются и более тонкие несущие стены, в кирпич и полтора кирпича, толщиной 250 мм и 380 мм соответственно. Обычно такие стены используются в малоэтажных строениях, либо на последних этажах.

Несущие стены в кирпичном доме

Теперь давайте разберем, какие стены несущие в кирпичном доме. Несущие стены в кирпичном доме могут быть в классическом исполнении из глиняного или силикатного кирпича, в реконструированных зданиях их могли локально менять на монолитные конструкции. В старых зданиях могут встречаться деревянные несущие стены и каркасно-шпренгельные (деревянные с металлическими элементами фермы). Поэтому нужно с осторожностью относится к демонтажу перегородок в кирпичных многоквартирных домах (особенно старого фонда), так как нередко кажущаяся ненесущей перегородка оказывается несущей или разгружающей.

Какие перекрытия в кирпичных домах

Перекрытия в исторических зданиях деревянные либо смешанные. То есть деревянные балки по деревянным или металлическим прогонам. В домах новее конца 1940 годов в основном железобетонные пустотные и беспустотные плиты.

Проект перепланировки квартиры в кирпичном доме:

Перепланировка квартиры в кирпичном доме, план доПерепланировка квартиры в кирпичном доме, план демонтажа-монтажаПерепланировка квартиры в кирпичном доме, план после

Кирпичный дом: плюсы и минусы

Плюсы кирпичного дома:

  • Из-за достаточно толстых внешних стен хорошие показатели температурного комфорта в помещениях: зимой тепло, летом комфортно переносится внешняя жара.
  • В старых несерийных зданиях большая высота потолков, хорошие планировочные решения (которые омрачают обычно только маленькие кухни).
  • Из-за толстых внутренних стен обычно хорошая звукоизоляция от соседей.
  • Во многих кирпичных зданиях хорошо продуманная система естественной вентиляции, через отдельные вентканалы в каждой комнате.

Минусы кирпичного дома:

  • В так называемых сериях домов-малосемеек, проектировавшихся как переходное звено между общежитиями и нормальными многоквартирными домами, очень маленькая высота потолков (в среднем 2.48м), маленькие комнаты и кухни, достаточно неудобные планировочные решения. 
  • В старых зданиях с деревянными и смешанными перекрытиями можно столкнуться с проблемами, связанными с поражением коррозией и грибком металлических и деревянных элементов перекрытий. А ремонт перекрытия может быть трудоемким и достаточно дорогим.
  • В этих же зданиях более высок риск пожароопасности, связанный со старой проводкой и использованием открытого огня в газовых плитах на кухнях.

Какой дом лучше кирпичный или монолитный

Очень субъективный вопрос, зависящий от массы предпочтений конкретного человека. Мне, как автору статьи, больше по душе кирпичные дома, особенно старого фонда. Несмотря на массу проблем с ними связанных (старые коммуникации, требующие замены и ремонта, печальное состояние некоторых несущих конструкций, требующих усиления, и прочее). Однако и современные монолитные дома, особенно хорошо инженерно и архитектурно продуманные, тоже могут обеспечить должный уровень комфорта проживания.

Серии кирпичных домов в Москве

Перечислим некоторые серии типовых кирпичных домов:

  1. Серия 1-513
  2. Серия II-02
  3. Серия II-08
  4. Серия II-14
  5. Серия II-20
  6. Серия II-66
  7. Башни Вулыха, Тишинская, Москворецкая, Смирновская.

Кроме того, в Москве построено много кирпичных домов по индивидуальным проектам с оригинальными планировками квартир.

Кирпичный дом - Башня ВулыхаБрежневкаПерепланировка в кирпичной брежневке

Согласование перепланировки в кирпичном доме

Согласование перепланировок в кирпичных домах можно условно разделить на два типа:

  1. В домах с железобетонными перекрытиями и без затрагивания несущих конструкций перепланировки согласовываются по техническому заключению о состоянии несущих и ограждающих конструкций и проекту перепланировки, разработанным проектной организацией – членом проектного СРО.
  2. В историческом жилом фонде, в домах со смешанными или деревянными перекрытиями, и при перепланировках, связанных с затрагиванием несущих конструкций, техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности производства работ разрабатывает отобранная Правительством Москвы организация – ГБУ «Экспертный центр». Проект может разработать любая компания – член проектного СРО.

Проект перепланировки в кирпичном доме:

Перепланировка в кирпичном доме, план доПерепланировка в кирпичном доме, демонтаж-монтажПерепланировка в кирпичном доме, план после

Отдельно стоит остановиться на домах – объектах культурного наследия, они практически все относятся к кирпичным зданиям. Для перепланировок в таких зданиях действует более серьезный регламент, требующий разработки проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды, государственной историко-культурной экспертизы, дополнительного согласования проекта с Департаментом культурного наследия и прочих мероприятий. Подробнее о согласовании перепланировки в домах-памятниках вы можете прочитать в данной статье.

Перепланировка двухкомнатной квартиры квартиры в кирпичном доме

Этот кирпичный дом состоит из 12-ти этажей. Его построили в 1989 году по индивидуальному проекту.

Основные строительно-демонтажные работы по перепланировке 2 квартиры в кирпичном доме проводились в меньшей по площади жилой комнате (1).

Во-первых, комнату расширили за счет площади, ранее занимаемой встроенными шкафами (7а, 7б) и кладовкой (6). Эти помещения демонтировали, а освободившееся пространство присоединили к жилому помещению.

Во-вторых, изменили внешний вид перегородки между комнатой и лоджией (1а). До перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме помещения отделялись друг от друга стандартной конструкцией, состоящей из подоконного блока, окна и двери.

В процессе переустройства ненесущий подоконник срезали специальным алмазным оборудованием и заменили оконно-дверной блок на единый дверной блок из стеклопакетов. При этом осуществили перенос радиатора отопления и сохранили боковые простенки и порожек под дверью на лоджию.

Проект перепланировки 2 квартиры в кирпичном домеПроект перепланировки 2 квартиры в кирпичном домеПроект перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме

Другими ремонтными мероприятиями по перепланировке 2 квартиры в кирпичном доме стали:

  • Демонтаж ненесущих перегородок в коридоре (7).
  • Перестановка сантехприборов в туалете (4) и ванной (5).
  • Монтаж гигиенического душа в ванной.
  • Установка рукомойника в туалете.
  • Перестановка электрической плиты и мойки на кухне (3).

Согласование перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме проводилось в несколько этапов:

1 ЭТАП. Предварительная консультация собственника нашими специалистами по поводу предстоящей перепланировки.

2 ЭТАП. Получение технического паспорта БТИ квартиры.

3 ЭТАП. Разработка комплекта проектных документов – заключения о технической возможности проведения перепланировки и проекта с архитектурно-строительными решениями*.

4 ЭТАП. Формирование окончательного пакета документов для подачи в Мосжилинспекцию.

5 ЭТАП. Передача заявления, проекта, свидетельства о собственности, техзаключения и техпаспорта с планом квартиры в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр госуслуг.

6 ЭТАП. Получение в Мосжилинспекции распоряжения на перепланировку 2 квартиры в кирпичном доме и проведение ремонта в полном соответствии с проектом.

7 ЭТАП. Приемка сделанной перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме специальной комиссией.

8 ЭТАП. Получение в БТИ нового технического паспорта со всеми произведенными в процессе перепланировки изменениями.

* Изготовлением проектной документации могут заниматься исключительно фирмы с соответствующим свидетельством СРО. Только в этом случае возможно успешное согласование перепланировки.

Проект перепланировки 2 квартиры в кирпичном домеПроект перепланировки 2 квартиры в кирпичном доме


Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме

Собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже 17-этажного кирпичного дома, были спланированы следующие мероприятия

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, план до Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, экспликация до Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, демонтаж-монтаж

  1. Демонтаж не несущих перегородок между жилыми комнатами (1,2,3).
  2. Устройство дверного проема в несущей стене с раздвижными дверями
  3. Расширение кухни на площадь коридора и туалета
  4. Объединение санузла с демонтажем не несущих ограждающих перегородок и устройством облегченной конструкции из ВГКЛ и пазогребневых блоков.
  5. Демонтаж сантехнической кабины и установка новых сантехнических приборов
  6. Замена старых дверных блоков на аналогичные
  7. Выполнение гидроизоляции в соединенном санузле в соответствии со СНиП 3.04.01-87 и устройством порожка высотой 2 сантиметра на входе в санузел.
  8. Устройство полов.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, план после Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, экспликация после Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, план полов Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме, экспликация полов

Данная перепланировка интересна нестандартным подходом к использованию жилой площади – была устроена комната площадью 50 квадратных метров с тремя выходами из нее: в прихожую, санузел и кухню.   

В нашей практике достаточно редко встречается перепланировка трехкомнатной квартиры в однокомнатную и этот проект служит отличным примером того, как можно это сделать.


У нашей компании имеются огромный опыт работы в сфере проектирования и согласования перепланировок квартир и нежилых помещений и допуск СРО.

Мы готовим проекты для простых перепланировок и сложных (с затрагиванием несущих конструкций и разгружающих перегородок, изменением конструкции пола и переносом инженерных коммуникаций).

Вы можете заказать только проект или проект + согласование перепланировки с жилищной инспекцией и другими заинтересованными государственными органами.

Если у вас есть какие-то вопросы по согласованию перепланировки или по предстоящему сотрудничеству с нами, отправляйте свои сообщения через специальную форму на сайте или звоните нам по телефону.

Заказать проект перепланировки или согласование под ключ можно следующим образом:

  • Вы звоните нам или оставляете заявку на звонок.
  • Проводится предварительная консультация о предстоящем согласовании перепланировки, наши специалисты анализируют желаемые ремонтные мероприятия на предмет их соответствия строительным и иным нормам, утверждается перечень работ, которые предстоит выполнить.
  • Подписывается договор, выставляются счета, производится оплата.
  • На объект выезжает проектировщик.
  • Составляется проектная документация.
  • Готовый проект выдается заказчику.

При оформлении доверенности на перепланировку согласованием разработанного проекта будем заниматься мы. Если вы хотите самостоятельно получать разрешение и оформлять акт приемки работ комиссией, то наши сотрудники разработают для вас проектную документацию и подробно расскажут, как и с кем ее согласовать.

Получить бесплатную консультацию наших специалистов по перепланировке квартиры в кирпичном доме вы можете по телефону, номер которого указан на сайте. Также у нас вы можете заказать проект с техническим заключением для самостоятельного согласования перепланировки или услугу "согласование перепланировки под ключ".

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Уважаемые специалисты!

Помогите, пожалуйста, начинающему риэлтору определиться со стоимостью и сроками согласования перепланировки, суть которой изложена ниже:

Дом кирпичный. Квартира 4-х комнатная, этаж 6-ой, всего этажей 9.

Планируется сделать следующие проёмы в стенах:
- между помещениями 4 и 5 (см. план перепланировки) шириной приблизительно 100 см. (обозначено красным цветом),
- между помещениями 1 и 3 проём под дверь шириной 90 (обозначено красным).
- сместить дверной проём между помещениями 3 и 8 примерно на 120 см вправо (обозначено красным – вход в будущую гардеробную комнату ).

Также планируется:
-сломать стенной шкаф в коридоре 8 (обозначено красным),
- сломать 2 участка стен в помещении 3 длиной примерно 75 и 100 см (выступающий угол, обозначено красным),
- сломать кирпичную стену между помещениями 4 и 8, а также примыкающий участок стены длиной 30-40 см помещения 4 в сторону ванной комнаты,
- сломать перегородки ванной комнаты и туалета (необходимо будет создать новую перегородку без двери, увеличив ширину туалетной комнаты на 15 см), и перегородку всего санузла от коридора (коридор будет присоединен к площади санузла, расположение сантехнического оборудования будет изменено),
- сломать перегородку (с дверью) между помещениями 1 и 8.

Из доступной мне документации следует, что все указанные стены кирпичные не несущие. Но точно определиться не могу. Точно толщину стен померить не могу, но гвозди в них забиваются хорошо.

Планируется заложить дверь между кухней 5 и коридором, при этом создав небольшую нишу глубиной около 30 см в сторону санузла (обозначено зеленым).

Планируется создать перегородку с дверью, отделяющую санузел с частью коридора от основного коридора 8 (обозначено зеленым).

Планируется создать две легкие перегородки в длинной части коридора 8, выделив тем самым гардеробную комнату (обозначено зеленым), вход в которую будет из помещения 3. С обеих сторон этих перегородок (из помещений 1 и 8) создать стенные шкафы глубиной 55-60 см путем отделения этих шкафов легкими дверками (показано зеленым)
Касательно переноса газовой плиты – она будет расположена от окна на расстоянии около 40-45 см.

Прикладываю поэтажный план БТИ и план предполагаемой перепланировки

Кирпичный дом, план БТИ
Желаемая планировка

Добрый день Аркадий

С учетом установки ненесущей перегородки типа "купе" в не несущей кирпичной стене между кухней и комнатой, согласовать данное планировочное решение возможно

Для согласования перепланировки необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
Разработать данную проектную документацию, в вашем случае (так как не затрагиваются несущие конструкции) , может любая проектная организация с допуском СРО, в частности и наша.

Стоимость разработки проектной документации для самостоятельного согласования составит 20 тысяч рублей

Также, наша организация может предложит свою услугу по согласованию вашего планировочного решения "под ключ"
Стоимость соглсаования перепланировки составит 90 тысяч рублей:

20 тысяч рублей - разработка проектной документации
70 тысяч рублей - услуги по согласованию