Переустройство и перепланировка жилых помещений

Переустройство и перепланировка жилых помещений – довольно распространенный вид ремонтно-строительных работ. Согласно действующим нормам, работы по переустройству и/или перепланировке жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, требуется согласовывать.

В данной статье будут рассмотрены виды работ, требующие согласования и рассказано о необходимой для этого документации.

Жилищный Кодекс РФ в ст. 25 определяет работы по перепланировке и переустройству помещений следующим образом:

  • Перепланировка – строительные мероприятия, изменяющие существующую конфигурацию помещений, что требуется отражать на плане в документах БТИ. 
  • Переустройством считаются работы, проводимые в существующих границах помещений, вносящие изменения в планировку, имеющуюся в документации БТИ.

Кроме этого, перепланировкой считается устройство и изменения типа покрытия полов. Перепланировка, как более масштабный комплекс строительных мероприятий может включать работы по переустройству помещений.

Для согласования работ по перепланировке и переустройству требуется разработка проектной документации, основой которой служит учетная документация БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией), содержащая первоначальное планировочное решение.

Пример учетной документации БТИ

План БТИ четырехкомнатной комнатной квартиры Экспликация БТИ 4-х комнатной квартиры

На план помещения строительные конструкции, дверные и оконные проемы, а также сантехнические приборы и кухонное оборудование отображается в масштабе. Подробнее об обозначениях на плане БТИ написано в этой статье.

Виды ремонтных работ и их согласование

Необходимость согласования ремонтных работ зависит от состава входящих в них мероприятий.

Работы, относящиеся к косметическому ремонту, согласования не требуется. Как правило, к этим видам работ относится поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичные с сохранением мест его установки, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Переустройство помещения 

Работы по переустройству требуют согласования, так как вносят изменения в план помещения. 

Сантехнические приборы, оборудование кухни и встроенная мебель, с учетом масштаба, присутствуют в документации БТИ. Подробнее об условных обозначениях в учетной документации написано в этой статье.

К переустройству относятся следующие виды работ:

  • Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
  • Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
  • Устройство и демонтаж встроенной мебели (без изменения конструкции полов).

В настоящее время многие работы по переустройству помещений, если изменение планировки ограничивается только ими, существует возможность согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).

Перепланировка жилого помещения

Чаще всего работы по перепланировке включают следующее:

  • Изменение габаритов помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов;
  • Изменение конструкции полов (в том числе и напольного покрытия);
  • Устройство проема в несущей стене;
  • Демонтаж подоконного блока; 
  • Демонтаж сантехкабины;
  • Устройство и изменение типа покрытия полов;
  • Устройство дополнительных помещений и многое другое.

Состав разрешенных мероприятий по перепланировке квартиры имеет определённые ограничения. О существующих для квартир, расположенных в Москве, возможно узнать из текста официальных регламентирующих документов, строительных и санитарных норм или коротко прочитать в этой статье.

Согласование перепланировки в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Согласование планируемых и выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого документации.

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки 

Начальный план 4 комнатной квартиры План демонтажа и монтажаИтоговый план 4 х комнатной квартиры Экспликация 4 комнатной квартиры  до ремонта Экспликация 4х комнатной квартиры после ремонта

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не нужен и разработать данное техническое заключение также сможет организация с допуском СРО.

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. 

Пример технического заключения на выполненные работы

Чертеж начальной планировкиНачальная экспликацияЧертеж с результатами обследованияЧертеж итоговой планировкиИтоговая экспликация

В отдельных случаях, когда ремонтные работы запланированы в домах, спроектированных МНИИТЭП, а это подавляющее большинство типовых многоквартирных домов, возможно использовать типовой проект перепланировки.

В данном случае согласование проект перепланировки не требуется, а техническое заключение разрабатывается автором дома. Вносить изменения в типовой проект запрещено.

Перепланировка в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

В отличие от Москвы, в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. 

В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда либо как планируемые. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключения. 

В остальном, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Самовольная перепланировка

Ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования, считаются незаконными. 

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки или вернуть помещению первоначальную планировку за свой счет.

Зафиксированные нарушения отображается на плане БТИ в красных линиях.

Красные линии в на плане квартиры

Красные линии в техпаспорте квартиры БТИКрасные линии в техпаспорте квартиры БТИПлан БТИ с красными линиями

Как показала богатая практика нашей компании, в 9 из 10 случаев при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, выполняются работы, которые впоследствии согласовать невозможно без проведения определенных восстановительных работ.

Помимо этого, самовольная перепланировка, в особенности касающаяся изменения несущих конструкций и проведения работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями, может представлять реальную угрозу для здания. 

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут