Перепланировка квартиры и дизайн-проект

При благоустройстве квартиры одного косметического ремонта часто бывает недостаточно. Чтобы сделать жилище более комфортным и оригинальным приходится проводить перепланировку – осуществлять перенос газового оборудования, устраивать проем в несущей стене, изменять количество комнат, расширять санузел и т.д.

Для преображения имеющегося квартирного пространства многие собственники прибегают к помощи профессиональных дизайнеров, которые концепцию будущего интерьера с учетом индивидуальных требований клиента представляют в дизайн-проекте.

Такой дизайн-проект может включать: общие данные о помещении; компьютерные 3D-визуализации; обмерочный план; планы демонтажа-монтажа конструкций, расстановки мебели, расположения розеток, слаботочных сетей, выключателей, светильников; развертку стен по всем помещениям и т.п.

Дизайн-проект помогает определить последовательность проведения ремонта, наглядно демонстрирует варианты декоративной отделки помещений и цветовых решений, показывает, как будет выглядеть интерьер квартиры с мебелью. Кроме того, дизайнерский проект помогает выполнять ремонтные работы и контролировать расходы на строительные и отделочные материалы.

Дизайн-проект квартиры:

Дизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартиры

Дизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартиры

Дизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартирыДизайн-проект квартиры

Роль дизайнера интерьера при этом заключается в надзоре за ходом ремонта, соблюдением технологий и качеством используемых в работе материалов, а также в консультации строителей и внесении в чертежи необходимых корректировок.

Однако даже самого подробного дизайн-проекта недостаточно для проведения перепланировки. Обычный ремонт, включающий устройство натяжных потолков, покраску стен, поклейку обоев, замену межкомнатных дверей и напольного покрытия на аналогичное без затрагивания послойной конструкции полов, не нуждается в согласовании с контрольно-надзорными органами. Поэтому при таком ремонте возможно ограничиться дизайн-проектом.

Другое дело – перепланировка. Как следует из Жилищного кодекса РФ, основанием для проведения собственником перепланировки квартиры является письменное разрешение органа, который уполномочен осуществлять согласование ремонта. Например, в Москве согласующим перепланировку квартиры органом является Государственная жилищная инспекция. И свое решение по планируемой перепланировке Мосжилинспекция принимает на основе специальной проектной документации – проекта перепланировки с техническим заключением от компании с допуском СРО.

Дело в том, что в настоящий момент деятельность разработчиков дизайн-проектов не лицензируется, поэтому никакой юридической ответственности дизайнеры и дизайн-студии за представленные в проектах архитектурно-строительные решения не несут. Конечно, знания и опыт дизайнеров позволяет им создавать стильные и уникальные интерьеры помещений, внедряя новейшие идеи и разработки в свои проекты. Но, по сути, дизайн-проект – это документ, разрабатываемый исключительно для собственника квартиры, чтобы он имел представление о том, как будет выглядеть его квартира после ремонта и в какую ориентировочно стоимость ему обойдутся все ремонтные работы. 

Для согласующего перепланировку органа дизайн-проект, в отличие от проекта перепланировки, не является юридическим документом. По этой причине Мосжилинспекция не принимает к рассмотрению дизайнерские проекты. А свое решение о согласовании принимает только при предъявлении собственником проекта перепланировки с техническим заключением.

Любое жилое помещение, даже типовое, имеет свои особенности, выявить которые можно только при осмотре. Если их предварительно не выявить, то в дальнейшем – при реализации проекта, на приемке перепланировки или даже уже в момент эксплуатации квартиры – могут возникнуть определенные сложности. Поэтому еще до проектирования перепланировки лицензированной проектной организацией проводится инженерное обследование квартиры, в ходе которого выявляется состояние стен, перегородок, перекрытий и инженерных систем дома и подготавливается специальный документ – «Техническое заключение о состоянии конструкций дома и возможности проведения перепланировки».

На основе выводов и рекомендаций, сделанных в техническом заключении, разрабатывается проект перепланировки. 

Разработки проекта перепланировки требуют следующие виды ремонтных работ:

  • Формирование новой конструкции пола.
  • Организация, перенос или расширение мокрых зон квартиры – туалета, ванной или кухни.
  • Установка электрической плиты вместо газовой.
  • Устройство проема в несущей стене.
  • Демонтаж подоконного блока.

Однако жилищная инспекция не утвердит проект, если в результате его реализации:

  • Ухудшатся жилищные условия проживающих в доме.
  • Произойдет нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности, установленных для многоквартирных домов.
  • Квартира превратится в помещение, не пригодное для дальнейшего проживания.
  • Будет нарушена прочность и устойчивость несущих конструкций здания.

Если переустройство квартиры предполагает совсем уж простые мероприятия, вроде переноса сантехники в санузле без изменения границ помещения, перестановки мойки на кухне или демонтажа ненесущей перегородки, при котором не понадобится переделывать конструкцию пола, то проектная документация может и не потребоваться. Такие работы необходимо согласовывать, но получить на них разрешение в жилищной инспекции возможно и без проекта перепланировки, по эскизу.

Если требуется узаконить совершенную без разрешения перепланировку, то понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности проделанных работ, разработанное проектной организацией с допуском СРО или организацией, являющейся автором проекта дома. При этом узакониванию подлежит только перепланировка, выполненная без нарушения строительных норм.

Как мы уже отметили, проект перепланировки разрабатывается компанией, имеющей свидетельство СРО на выполнение проектных работ, поэтому данный документ имеет юридическую силу. И после утверждения проекта в Мосжилинспекции все ремонтные работы, относящиеся к перепланировке, должны проводиться в соответствии с ним.

Стоит также учитывать, что Мосжилинспекция, принимая к рассмотрению проект перепланировки, следит, чтобы документация сопровождалась договором об авторском надзоре, который с одной стороны подписывает проектная организация, а с другой – заказчик. Авторский надзор осуществляется на протяжении всего срока ремонта и подразумевает контроль со стороны проектной организации за тем, как в квартире выполняются работы по утвержденному проекту перепланировки.

Однако все это вовсе не означает, что дизайн-проект абсолютно бесполезный документ. Помимо уже перечисленных достоинств дизайнерского проекта квартиры, он может стать базой для составления проекта перепланировки. Также, как и проект перепланировки может выступить основой для разработки дизайн-проекта.

Как правило, собственники квартир первоначально обращаются к помощи дизайнеров. При этом им могут сделать красивую 3D-картинку будущего жилья и составить дизайн-проект. Но поскольку дизайнеры не являются инженерами-строителями, работают без соответствующей лицензии и не занимаются на практике согласованием перепланировок, в разработанном ими проекте обязательно будут какие-то технологические неувязки и нестыковки, а то и запрещенные к производству строительно-демонтажные мероприятия, которые способны привести к аварийной ситуации.

Проект перепланировки:

Проект перепланировкиПроект перепланировкиПроект перепланировки

Проект перепланировкиПроект перепланировкиПроект перепланировки

При обнаружении перепланировки, проведенной по дизайн-проекту без разрешения надзорного органа, собственнику выпишут штраф за самовольное переустройство квартиры и обяжут узаконить выполненный ремонт. Но, как уже было сказано ранее, согласовать возможно только перепланировку, не нарушающую строительно-санитарных норм и правил. В ином случае Мосжилинспекция потребует от собственника вернуть квартиру к первоначальному виду. Понятно, что переделывать, казалось бы, удачно закончившийся ремонт, придется в сжатые сроки и за свой счет.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, еще до проведения ремонтных работ, относящихся к перепланировке, с готовым дизайн-проектом следует обратиться в проектную организацию с допуском СРО. Там проанализируют все ремонтно-строительные мероприятия, заложенные в проект дизайнером, на их соответствие действующим строительным нормам и правилам, исключат запрещенные виды работ и в соответствии со всеми действующими нормативами подготовят проектную документацию, которую нужно будет согласовать с Мосжилинспекцией. С учетом проекта перепланировки вносятся изменения и в дизайн-проект.

В ряде случаев, и это, на наш взгляд, более правильно, действие происходит обратным образом: сначала собственник согласует задуманную перепланировку на основе проектной документации от компании, имеющей СРО на проектирование, а затем уже, когда есть согласованный с Мосжилинспекцией проект, по которому будет понятно, как и где будут в квартире располагаться внутренние перегородки, следует обращение к дизайнеру, который подготовит свой проект по оформлению интерьера. 

Иногда разработка дизайн-проекта и проекта перепланировки осуществляется параллельно. Например, собственник с дизайнером намечают желаемые мероприятия, которые приведут к изменению существующего планировочного решения, а затем «обговаривают» свои идеи с проектной организацией, которая на основе своего опыта и действующего законодательства помогает определиться с разрешенными к производству ремонтными работами и разработать проект с техническим заключением. 

Наша организация имеет допуск СРО к проектным работам и собственный проектный отдел. С учетом пожеланий заказчика и в полном соответствии с нормами законодательства мы разработаем любой комплект документов:

Бесплатную консультацию по перепланировке можно получить по телефону – наши контакты.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте! Спасибо вам за статью. "Перепланировка квартиры и дизайн-проект" . Правильно ли я поняла, что даже если я захочу сделать в коридоре гидроизоляцию пола или проникающую гидроизоляцию во всей квартире, то мне потребуется согласование проекта перепланировки?
И второе, если у вас есть свой проектный отдел, могу я заказать вам проект квартиры 42 кв. м в новостройке со всей технической документацией ( разводкой сантехники, электрики и т.п.)? И сколько приблизительно это будет стоить?

Добрый день Елена.
Да, у нас есть свой проектный отдел.
Да, вы можете заказать проектную документацию и в ней будет все разделы, кроме электрики, так как электрика в части согласования перепланировки не участвует. 
Стоимость проектной документации 25 тысяч рублей.