Перепланировка новой квартиры

Строительные технологии и планировочные решения современных домов ушли далеко вперед по сравнению с жильем предыдущей эпохи. Появилось понятие свободной планировки, несущие конструкции в монолитных домах свели к минимуму, изменились площади помещений.

Несмотря на разнообразие типов современных домов, любое изменение планировки при ремонте в новой квартире, приводящее к ее отличию от документов БТИ считается перепланировкой. Даже если новая квартира приобретена в состоянии бетонного полуфабриката, возведение стен, устройство полов м монтаж сантехники потребует согласования как перепланировка. 

Перепланировка новой квартиры с чего начать

Перепланировка новой квартиры всегда начинается с получения правоустанавливающих документов о праве собственности. Далее основополагающим документом становится технический паспорт жилого помещения или план БТИ с экспликацией. Причем для того, чтобы сделать перепланировку в новой квартире правильно, важно получить документы именно из БТИ.

Часто застройщики и риэлтеры предоставляют бумаги с планировкой помещений новой квартиры, но реальной правовой силой обладают только документы БТИ, которые подчас разительно отличаются от предоставленных иными организациями.

План или технический паспорт можно заказать как в самом Бюро Технической Инвентаризации, так и в системе офисов Госуслуг «Мои Документы».

tekhnicheskij-pasport-bti-001.pngtekhnicheskij-pasport-bti-010.pngtekhnicheskij-pasport-bti-011.pngtekhnicheskij-pasport-bti-012.pngtekhnicheskij-pasport-bti-013.pngtekhnicheskij-pasport-bti-014.png

Несогласуемые документы и запреты перепланировок

Если на плане БТИ санузел или кухня имеет пару квадратных метров площади, а все остальное площадь жилая, то никакого законного планировочного решения для таких квартир не существует. Нельзя выделить в проекте перепланировки кухню или санузел, чтобы они располагались над жилым помещением, а так как оно все жилое, то любой проект нарушает действующие нормы. Есть критические примеры, где площадь кухни и санузла равна нулю. Все вышеперечисленные варианты считаются по закону непригодными для жилья. На сегодня рационального выхода из такого правового провала не существует.

На основании постановления правительства Москвы №508, а также действующих СНиП и СП, составлен рейтинг самых популярных запрещённых видов перепланировок в новых квартирах:

Размещение санузла над жилыми помещениями или кухней соседей;

Размещение кухни над жилыми помещениями;

Ошибкой, приводящей к отказу в согласовании, будет совмещение комнаты с внешней площадью (балконом или лоджией) без устройства разделяющих их дверей или панорамных французских окон;

Запрещено замуровывать отопительные и канализационные стояки, сливы, и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными конструкциями, уменьшать и перекрывать каналы вентиляции;

Также попадает под запрет монтаж на балконе или лоджии радиаторов, подключаемых к домовой системе отопления, а также устройство в помещениях полов с жидкостным подогревом;

Удаление или ослабление несущих конструкций дома является самым серьезным нарушением, чреватым серьёзными последствиями.

Перепланировка новой квартиры порядок действий

Любая перепланировка должна начинаться с проекта, выполненного организацией с допуском СРО, что валяется аналогом лицензии и подтверждением компетентности проектировщика. Также, в том случае, если перепланировка не коснется несущих конструкций, эта же организация должна будет подготовить техническое заключение о возможности производства намеченных работ.

Допуск СРО на разработку проектов перепланировкиДопуск СРО на разработку проектов перепланировкиДопуск СРО на разработку проектов перепланировки

Если перепланировка всё же затронет несущие стены, то за техническим заключением потребуе6тся обратиться к автору дома или в ГБУ Экспертный центр, которая замещает его в случае, если автор дома недоступен для подготовки документов.

Существует также еще много нюансов при создании проектов перепланировок, учитывающих существующие нормы и правила. Подготовка проектов перепланировок и технических заключений, а также проведение процедуры их согласования является основным видом деятельности нашей организации, имеющей допуск СРО и большой практический опыт.

Перепланировка квартиры в ЖК Фили Град, план доПерепланировка квартиры в ЖК Фили Град, демонтаж-монтажПерепланировка квартиры в ЖК Фили Град, план послеПерепланировка квартиры в ЖК Фили Град, экспликация после

Перепланировка новой квартиры в ипотеке или в социальном найме

Порядок согласования перепланировки новой квартиры, находящейся в залоге у кредитной организации, предполагает подачу в пакете документов согласия залогодержателя.

Так как планировка квартиры может повлиять на ее стоимость, банк оценивает влияние проекта и факта проведения ремонта и принимает решение исходя из собственных интересов.

Если новая квартира, в которой намечена перепланировка находится не в собственности, а получена по договору социального найма, потребуется согласие ее собственника. В данном случае собственником выступает департамент городского имущества.

В остальном согласование перепланировки в новой ипотечной квартире или полученной по договору социального найма ничем не отличается от любых других.

obrazec-soglasiya-banka-na-pereplanirovku-002.pngsoglasie_banka4_vypiska_egrp.jpg

Оформление документов по перепланировке новой квартиры

Если документы из БТИ, проект и техническое заключение имеются, есть правоустанавливающие документы и собственники или наниматели в сборе, а отсутствующие передали свои права на оформление нотариальной доверенностью, то путь подачи подготовленных бумаг один – в районный офис Мои Документы при МФЦ. Там же можно получить и заполнить заявление на согласование перепланировки.

Итоговым документом, согласующем будущую перепланировку являйся Распоряжение о проведении перепланировки. Эта бумага обязывает провести работы в установленные сроки, которые при необходимости придется продлевать.

Свидетельство о праве собственностиЗаявление на перепланировку, фотоРазрешение на перепланировку, фото:

Финал истории перепланировки новой квартиры

По окончании ремонта, при производстве которого отступления от согласованного проекта недопустимы, предстоит визит в МФЦ для вызова представителя Жилищной инспекции. 

На сей раз туда сдаются документы и акты на скрытые работы от ремонтников, которые должны также иметь допуск СРО в строительстве. Законченный объект предъявляется сотруднику МЖИ для контроля.

Акт освидетельствования скрытых работ усиление проемаАкт освидетельствования скрытых работ звукоизоляцияяАкт освидетельствования скрытых работ инъектирование

Также квартиру предстоит посетить технику БТИ, фиксирующему фактический план помещений на бумаге, что становится основой для подготовки новых документов, подтверждающих факт законного изменения планировочного решения новой квартиры.

Полученный технический паспорт жилого помещения с новой планировкой является окончательным документом для всей цепочки событий.