Перепланировка новой квартиры

Строительные технологии и планировочные решения современных квартир не стоят на месте. Большое распространение получили здания, возводимые с использованием технологии монолитного железобетона, что позволило свести количество и размеры несущих конструкций свести к минимуму. Современные панельные дома, как правило, строятся с увеличенной шириной шага между несущими стенами, что дает возможность площади помещений.

В данной статье мы коснемся вопросов, связанных с согласованием перепланировки новых квартир, расположенных в новостройках сдаваемых в различной степени готовности к заселению и приобретаемых на вторичном рынке. 

Монолитно-кирпичный домПанельная новостройка

Согласно действующему законодательству, любую перепланировку и/или переустройство жилого помещения требуется согласовывать до начала работ. В том случае если перепланировка уже выполнена, выполненные работы могут быть согласованы по факту.

Любые работы, приводящие к отличию от первоначального планировочного решения, в учетных документах БТИ, считается перепланировкой и/или переустройством, требующем согласования. Кроме этого, согласование необходимо при устройстве или изменении покрытия полов.

Надзорные органы и регламенты

Чтобы сделать перепланировку в новой квартире по всем правилам, необходимо знать какие мероприятия развешены и какие органы осуществляют контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки.

В Москве основным документом, регулирующим перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).

В сфере согласования перепланировки, надзорным органоном в Московской области, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ. Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

Перепланировка новой квартиры с чего начать

Порядок действий при перепланировке новой квартиры, согласно действующему законодательству, требует сначала разработать проектную документацию, обратившись в организацию с допуском СРО (например, нашу).

Важнейшим документом, необходимым для подготовки проектной документации и согласования перепланировки является учетная документация БТИ. Это может быть технический паспорт квартиры либо поэтажный план с экспликацией к нему.

Пример учетной документации БТИ до и после перепланировки

План БТИ до перепланировкиПлан БТИ после перепланировкиЭкспликация до перепланировкиЭкспликация после перепланировки

В случае отсутствия «на руках» документов из БТИ их необходимо получить в этой организации. В том случае, если квартира не стоит на учете в БТИ, производится ее постановка на первичный учет.

Для подготовки проектной документации, необходимой для согласования перепланировки, требуются документы, содержащие первичное планировочное решение.

В Москве проектная документация может быть разработана только на основе учетной документации БТИ.

В Московской области план помещения с экспликацией возможно заказать в любой организации, имеющей право на предоставление такой документации (БТИ, Ростехивентаризации и. т. п.). Кроме того, в некоторых случаях для согласования ремонтных работ в Подмосковье достаточно заверенного печатью плана застройщика.

Перепланировка квартиры в новостройке

Значительный процент квартир в новостройках сдаются строителями без отделки. Во многих случаях границы помещений внутри квартиры намечены лишь трассировкой (выложены по перекрытию в один слой кирпичей или блоков) либо физически не обозначены вовсе.

Еще больше путаницы вносят понятия «свободной планировки» и квартиры-студии, которые по сути являются коммерческими терминами и не имеют никакого отношения к согласованию перепланировок.


В жилищном законодательстве таких понятий как «свободная планировка» нет и такие помещения рассматриваются надзорным органом с точки зрения действующих норм.


Такие работы как устройство перегородок и полов, установка/перенос сантехники и оборудования кухни – требуют разработки проектной документации и проведения согласования.

В состав проектной документации для предстоящей перепланировки новой квартиры входит проект перепланировки и техническое заключение о возможности проведения предусмотренных проектом работ (в некоторых районах Подмосковья требуется только проект).

Подробнее о согласовании перепланировки в новостройке возможно узнать из этой статьи.

Пример проекта перепланировки новостройки

План квартиры до ремонтаНачальная экспликацияПлан демонтажа и монтажаИтог перепланировки

До перепланировки в однокомнатной квартиры так называемой "свободной планировки", расположенной в монолитной новостройке границы помещений были обозначены трассировкой. Единственным несущим элементом на площади квартиры является пилон расположенный по центру, что дало возможность выполнить работы не затрагивая несущие конструкции. Подробнее познакомиться с проектом возможно на этой странице.

Для узаконивания выполненных работ в Москве проект не нужен, а требуется разработать техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ». 

Для обращения в суд и согласования перепланировки «по факту» в Подмосковье требуется разработать судебное техническое заключение. В некоторых случаях, чтобы избежать судебного процесса, надзорными органами Московской области допускается согласование выполненных работ по регламенту запланированных.

Об отличиях в согласовании выполненной перепланировки подробнее возможно узнать из этой статьи.

Ошибки при перепланировке новой квартиры

Начав ремонт квартиры до согласования проекта, как показала практика, крайне редко удается избежать ошибок, приводящих к отказу в согласовании перепланировки.

С мероприятиями, которые невозможно согласовать при перепланировке в Москве возможно познакомится в этом материале. 

В случае согласования выполненных работ зачастую приходится проводить частичный восстановительный ремонт. В случае самовольной перепланировки надзорным органом выдастся подписание с требованием согласовать выполненные работы либо вернуть квартире первоначальную планировку.

Пример протокола акта осмотра и предписания Мосжилинспекции

Протокол об административном правонарушенииАкт осмотра самовольной перепланировкиПредписание МЖИ

Перепланировка новой квартиры с отделкой

При перепланировке оформление документов для новой квартиры, приобретаемой на вторичном рынке или новостройке с выполненным ремонтом, также основывается на технической документации с первоначальным планировочным решением.

В данном случае важно понимать выполнялась ли в квартире перепланировка и была ли она оформлена законно, о чем подробнее описано в этой статье.

Для согласования перепланировки новой квартиры, приобретенной с помощью  ипотеки в некоторых случаях требует наличия согласия банка-залогодержателя.

Окончание процесса согласования 

По окончании работ по Перепланировке новой квартиры оформление документов для окончания согласования производится приёмочной комиссией. Акт о завершении перепланировки и/или переустройства квартиры подводит черту под процессом согласования и является основанием для графической фиксации изменений планировки в документах БТИ.

Подробнее о приёмке выполненного ремонта в Москве и Подмосковье читайте в этой статье.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить в нашей организации. Наши специалисты, обладающие большим практическим опытом, работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области.

Направьте свой вопрос по перепланировке в сообщении электронной почты, прикрепив для наглядности план объекта в состоянии «до перепланировки» и план с намеченными изменениями. Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, указать адрес объекта и что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»).

Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте, написать сообщение в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону нашей организации.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут