Перепланировка здания

Перепланировка здания, квартиры или нежилого помещения обычно проводится для его приспособления под изменившиеся нужды собственников.

По действующему законодательству, перепланировку до начала строительно-демонтажных работ требуется согласовать.

В этой статье мы расскажем об особенностях ремонтных работ с перепланировкой  нежилого помещения в нежилом здании и порядке их оформления.

Что считается перепланировкой нежилого здания

Независимо от того, является помещение жилым или нежилым, согласно жилищному законодательству (ст. 25 ЖК РФ) переустройством и перепланировкой в жилых зданиях (многоквартирных домах) считаются работы, изменяющие форму и/или планировку помещений, что требует в свою очередь внесения изменений в документацию БТИ.

Для отдельно расположенных нежилых зданий переустройство и перепланировка определяется аналогичным образом.

Наиболее масштабные, ремонтные работы также могут считаться реконструкцией, что требует иного оформления.

Отличие перепланировки и реконструкции здания

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в нежилом здании от реконструкции состоит в изменении его площади, хотя это понятие несколько шире – в него включатся работы по изменению конструкции здания.

К работам по реконструкции зданий чаще всего относятся следующие:

  •  Устройство внешних тамбуров (иногда и установка козырьков).
  •  Надстройка дополнительных этажей.
  •  Возведение пристроек.

Работы по перепланировке зданий и сооружений ограничиваются изменениями внутри существующих границ здания с сохранением их общей площади.

В рамках данной статьи рассматривается перепланировка отдельно стоящих нежилых зданий, к которым чаше всего можно отнести:

  • Изменение контуров помещений с демонтажем и возведением перегородок.
  • Устройство и перенос санузлов.
  • Изменение, перенос и устройство дверных проемов.
  • Выполнение или заделка проемов в капитальных (несущих) стенах.
  • Изменения внешнего архитектурного облика зданий (устройство витрин и т. д.).

Для оформления перепланировки и переустройства нежилого здания, основной организацией осуществляющей ее, является БТИ.

Состав документации, который потребуется для согласования ремонтных работ в значительной степени зависит от целевого назначения помещений после проведения перепланировки.

Где согласовать перепланировку здания

Согласовать перепланировку в отдельно стоящих зданиях во многих случаях проще, чем в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах.

К примеру, для устройства дополнительного входа не потребуется получать одобрение от 73% собрания всех собственников квартир дома.

Законодательство от перепланировки в нежилом здании требует соблюдения строительных норм и в первую очередь обеспечения безопасности его эксплуатации.

Работы по перепланировке здания производятся в строгом соответствии с согласованной во всех инстанциях проектной документацией.


Принимая во внимание профиль предстоящей эксплуатации здания и помещений в нем, может потребоваться согласование проекта в таких организациях как Роспотребнадзор и МЧС – например, при перепланировке общественного здания.


На сегодня в Москве проекты, содержащие работы, вносящие изменения в архитектурный облик здания, архитектурным управлением города.

Для того, чтобы получить от всех необходимых организаций разрешение на перепланировку здания в проектною документацию приходится включать дополнительные разделы с подробным описанием строительных мероприятий, используемых материалов и методов работы с ними.

Проект перепланировки здания

В большинстве случаев согласование перепланировки в нежилом здании производится на основании проекта и технического заключения, разработанных организацией с допуском СРО.

В тех случаях, когда здание является объектом культурного наследия, проектной организацией разрабатывается проект приспособления здания для современного использования. Техническое заключение для таких зданий В Москве разрабатывает уполномоченная организация – ГБУ Экспертный центр.

Для согласования перепланировка административного здания часто бывает достаточно лишь проекта и технического заключения о возможности проведения намеченных работ.

В случае изменений, касающихся внешнего вида здания, в проект требуется добавить раздел, посвященный изменениям его архитектурного облика (раздел «Архитектура»).

Чаще всего это необходимо для таких работ как устройство витрин, установка дымоходов и внешних каналов вентиляции, монтаж козырька, а также многое другое.

Если будущее назначение помещений в здании предполагает что-то отличное от офисных помещений (ресторан, аптеку или медицинский центр), в проект перепланировки включается раздел «Технология».

В данном разделе подробно описывается сам объект (ширина проходов, высота перил лестниц, замеры освещенности, параметры функционирования вентиляции, материалы отделки и т. п.). Кроме того, в этом разделе перечисляются все строительные мероприятия с развернутым изложением методики их исполнения и применяемых материалов.

Для большинства проектов необходимость включения  раздела «Технология» приводит к увеличению объема проектной документации и в итоге, цены проекта перепланировки здания.

Как узаконить перепланировку здания

Выявленная незаконная перепланировка, которая была без согласования (самовольно), считается административным правонарушением и карается штрафом. Для юридических лиц его сумма будет не менее 300 тысяч рублей.

Во многих случаях незаконная перепланировка здания проводится без предварительных инженерных расчетов, что может стать причиной аварийной ситуации.

Чтобы не выплачивать раз за разом штрафы, требуется узаконить перепланировку нежилого здания, для чего также будет нужен проект перепланировки и техническое заключение.

При узаконивании перепланировки здания по факту в БТИ потребуется предоставить техническое заключение о том, что работы не повлияли на безопасность эксплуатации здания и не нарушили действующие строительные и санитарные нормы.

Важно помнить, что незаконная перепланировка нежилого здания может быть не согласована в том виде, в каком она есть, и собственнику придется  исправлять ситуацию  за свой счет.

Помимо затрат на проект, узаконивание перепланировки нежилого помещения в нежилом здании потребует выплаты штрафа.


В большинстве случаев определить допустимость для узаконивания выполненных работ удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок – например, нашей.

Имея многолетний опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок, в том числе и для нежилых помещений в нежилых зданиях, наши специалисты разберутся в любой ситуации.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве под ключ напрямую зависит от его площади и сложности перепланировки.

Чтобы сориентировать Вас по срокам и стоимости процедуры, направьте к нам на электронную почту план здания/помещения до ремонта и эскиз намеченных/выполненных изменений или проконсультируйтесь с нами по телефону.

Все консультации проводятся бесплатно.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут