Перепланировка квартиры

Далеко не все виды работ, намеченные при ремонте квартиры возможно выполнить без согласования.

В данной статье рассматриваются мероприятия относящиеся к перепланировке помещения, что согласно действующим нормам, требуется согласовывать и необходимая для этого проектная документация.

На основании статьи 25 ЖК РФ работы по перепланировке квартиры возможно определить следующим образом:

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в план БТИ. Кроме того, перепланировкой считаются мероприятия по устройству или изменению типа покрытия полов.

С шагами, которые необходимо предпринять для перепланировки квартиры возможно познакомится здесь.

Перепланировка квартиры в Москве

В Москве основным документом, регулирующим перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

Состав мероприятий по перепланировке квартиры в Москве имеет определённые ограничения, о чем возможно узнать из текста официальных регламентирующих документов или коротко прочитать в этой статье.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы.

Согласование производится при предоставлении в Мосжилинспекцию комплекта документов, включающего проектную документацию, разработанную на основании учётных документов БТИ (технического паспорта квартиры или поэтажного план с экспликацией к нему), содержащих первоначальную планировку. Подготовленный комплект документов подаётся в офис госуслуг «Мои документы» при МФЦ.

Пример учёной документации БТИ

Подробнее о документах, необходимых для согласования перепланировки читайте в этой статье или на официальном сайте мэра Москвы.

Проектная документация для согласования перепланировки квартиры

По составу документации, необходимой для согласования перепланировки квартиры можно выделить две условных группы – для планируемых и выполненных ремонтных работ.

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки квартиры

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не нужен. 

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. В данный момент авторов многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

 Пример технического заключения от автора дома

Познакомится с проектной документацией по данной перепланировке подробнее возможно на этой станице.

Перепланировка квартиры по типовому проекту

Для типовых жилых домов, спроектированных МНИИТЭП (а это 90% московской типовой застройки) перепланировку квартиры возможно выполнить по типовому проекту, размещённому в каталоге типовых перепланировок.

При использовании типового проекта возможно согласовать только запланированные работы, и разработка проекта перепланировки в данном случае уже не требуется – в заявлении указывается лишь каталожный номер. 

В случае выбора проекта перепланировки квартиры с изменением несущих конструкций за разработкой технического заключения потребуется обратиться в МНИИТЭП.

При использовании типового проекта всяческие отступления от него недопустимы.

Примеры типовых проектов перепланировки для серии П-3М

Перепланировка квартиры в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Еще одной особенностью согласования перепланировки в Подмосковье является то, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда, для чего требуется разработать судебное техническое заключение. 

В ряде случаев администрация может пойти навстречу собственнику, и дать возможность узаконить перепланировку в квартире как предстоящую.

В целом, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области схож – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Разрешение на проведение работ и итоговые документы

При согласовании запланированных работ, документом, разрешающим приступить к ремонту, является распоряжение о проведении перепланировки. При узаконивании выполненной перепланировки квартиры это не требуется.

Приемочная комиссия надзорного органа посещает объект для проведения визуального контроля соответствия фактического состояния квартиры в сравнении с согласованной проектной документацией. Итогом работы комиссии становится акт о завершённой перепланировке и/или переустройстве помещения. Только с момента подписания данного акта перепланировка квартиры считается согласованной окончательно.

Пример распоряжения надзорного органа и акта о завершённом переустройстве и перепланировке

Кроме этого, комиссии (при необходимости) предоставляются акты, подтверждающие проведение скрытых работ (например, по гидроизоляции) и договор на авторский надзор за осуществлением перепланировки от проектной организации. Об отличиях приёмки выполненного ремонта в Москве и Подмосковье возможно узнать из этой статьи.

Для графической фиксации выполненных изменений планировки в учётной документации БТИ, следует туда обратиться. В Москве техник БТИ выходит на объект для проведения инструментальных обмеров помещения, а в Московской области документация БТИ предоставляется на основании Акта о завершении перепланировки.

Стоит упомянуть, что согласование выполненных работ «по факту» возможно только в том случае, если не нарушены действующие нормы. Абсолютное большинство перепланировок, проводимых без разработки проектной документации, содержат решения, которые согласовать без проведения каких-либо восстановительных работ невозможно. 

Специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок «под ключ» ответят на любые вопросы в сфере перепланировки.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.