Почему необходимо согласовывать любую перепланировку

Данная статья посвящена необходимости согласования любой перепланировки и/или переустройства объекта недвижимости, расположенного в жилом многоквартирном доме.
В начале необходимо определить, что же, собственно, считается перепланировкой и переустройством:

Перепланировкой и/или переустройством помещения, считаются работы, приводящие к его отличию от плана, зафиксированного в технической документации БТИ. Также к этой категории относится замена типа покрытия пола.

Технической документацией БТИ объекта недвижимости считается технической паспорт помещения, либо поэтажный план с экспликацией к плану. 

Пример технической документации БТИ

Технический паспорт БТИТехнический паспорт БТИ​​Технический паспорт БТИТехнический паспорт БТИТехнический паспорт БТИТехнический паспорт БТИ

Подробнее о техническом паспорте БТИ можно узнать здесь.

Несколько подробнее остановимся на том, что является переустройством, в что перепланировкой:

  • Переустройством считаются мероприятия, проводимые в существующих границах помещений, которые не приводят к их изменению.
  • Перепланировкой будут считаться мероприятия, изменяющие границы помещений, их площади, а также конфигурацию напольного покрытия. 

По действующему законодательству, любые мероприятия по перепланировке и/или переустройству помещения, независимо от масштаба выполненных изменений должны быть согласованы.


С точки зрения закона нет разницы в том, какие изменения будут проведены в квартире или нежилом помещении – отступление от плана БТИ будет считаться самовольной перепланировкой или переустройством.

Распространёнными мероприятиями по планировке квартир, чаще всего, являются:

  • Снос встроенного шкафа или его монтаж;
  • Изменение положения сантехнических приборов;
  • Изменение положения кухонной плиты.

Встроенная мебель, если она присутствует на плане как отдельное помещение (со своим номером и квадратурой), не может быть демонтирована без согласования, так как это меняет исходное планировочное решение, предусмотренное автором дома.

Данное также относится к сантехническому оборудованию и кухонной плите – это оборудование присутствуют на плане в виде специальных символов, характеризующих расположение оборудования и его размеры.

Соответственно, мероприятия, попадающие под определение перепланировки и/или переустройства, проведенные без предварительного согласования являются неузаконенными. В том случае, если собственник/арендатор помещения не осведомлен о том, что в помещении проводилась самовольная перепланировка, ответственность за состояние помещений ложится на него, как на текущего владельца помещения.

Важно помнить, что согласования требуют любые отступления от плана помещения и конструкции полов. Причем согласование необходимо производить согласно текущим нормам и требованиям.

Подробнее с неузаконенной перепланировке и ответственности за нее в данной статье.

Согласование перепланировки /переустройства

На текущий момент, в городе Москве, существует возможность согласования перепланировки/переустройства как только планируемой, так и ранее выполненной. Для того, чтобы понимать, какую перепланировку возможно согласовать в Москве, следует ознакомится с Постановлением  Правительства г. Москвы № 508 в актуальной редакции. Для незначительных изменений регламентом предусмотрен упрощенный порядок их согласования. 

Подробнее ознакомиться с порядком согласования перепланировки в Москве возможно в этой статье.

Для согласования намеченной перепланировки в Подмосковье, в большинстве случаев, потребуется предварительная консультация с местными надзорными органами, уполномоченными согласовывать перепланировку и/или переустройство. 

Для выполненной перепланировки и/или переустройства, в большинстве районов Московской области, регламентом не предусмотрено согласование ранее произведенных ремонтных работ. Согласовать изменения возможно только по решению суда. Однако, в некоторых случаях, местные надзорные органы идут навстречу и допускают согласование выполненных работ, что позволяет избежать судебного процесса.

Подробнее о различиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье можно посмотреть здесь.

Почему согласование необходимо 

Несогласованная перепланировка и/или переустройство является нарушением, влекущим за собой, в том числе и существенные материальные затраты. Такие нарушения часто фиксируется надзорными органами на основании обращения соседей и управляющей компании.

Любые мероприятия, связанные с объектом недвижимости (продажа, дарение, залог, ипотека и пр.) требуют предоставления «свежей» технической документации БТИ. При этом техником, вышедшим на объект, будет зафиксировано отличие между фактической планировкой и имеющейся в технической документации БТИ.

Техническая документация, в которой зафиксирована самовольная перепланировка, отображается «в красных линиях» и сопровождается отметкой на плане  «разрешение на перепланировку не предоставлено». Это создает много трудностей при продаже объекта недвижимости, не говоря уже о том, что оценочная стоимость такой недвижимости ощутимо снижается.

Пример технической документации с фиксацией нарушений

Графическая фиксация нарушенийГрафическая фиксация нарушений

Помимо изменения конфигурации помещений, сотрудники БТИ отметили снос встроенной мебели, смещение плиты и изменение места установки кухонной мойки.

Кроме этого, факт неузаконенной перепланировки и/или переустройства становится известен надзорному органу, осуществляющему контроль в сфере перепланировок при согласовании перепланировки или же в случае жалобы. Далее следует предписание о согласовании перепланировки или требование о восстановлении изначального планировочного решения за свой счет.

Чтобы проконсультироваться по вопросам перепланировки, ее оформления и согласования можно задать вопрос квалифицированным специалистам нашей организации. 
Для этого лучше всего предоставить планы помещений, прикрепив их к вопросу на сайте или дополнив ими письмо электронной почты, но можно проконсультироваться и по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут