Перепланировка квартиры в 2020: что можно, а что нельзя

Перепланировка квартиры, расположенной в многоквартирном доме, может сделать жилье гораздо более комфортным. Хотя дело это не простое, так как связано с многочисленными регламентирующими документами и нормами, которым должен соответствовать состав намеченных работ. Кроме того, на перепланировку и переустройство квартиры необходимо получение разрешения.

Также нужно учитывать, что есть определенные отличия в согласовании и видах разрешенных мероприятий при перепланировке квартир в Москве и Московской области.

Общим является то, что при проведении ремонтных работ следует руководствоваться требованиями ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СНиП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности.

Если в Москве узнать, что запрещено при перепланировке жилья, можно, ознакомившись с соответствующим перечнем работ в постановлении правительства Москвы №508-ПП (п. 10 приложения №1 к ППМ №508-ПП), то в Подмосковье разобраться с тем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, гораздо сложнее.

Перепланировка квартир в жилых домах Московской области дополнительно регулируется муниципальными регламентами, которые в разных районах отличаются составом разрешенных работ и требованием к их согласованию.

На примере Москвы будет удобнее рассмотреть, какие виды работ разрешены при ремонте квартиры, а какую перепланировку узаконить нельзя. Эта информация также будет верна и для большинства районов Подмосковья.

Перепланировка квартиры- что можно делать?

Для понимания того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартир, необходимо обратиться к законодательству. В постановлении Правительства города Москвы перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.

Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры. Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, что можно при перепланировке квартиры, перечисленного ниже будет достаточно.

Итак, перепланировка квартиры- что разрешено в Москве:

  • снос и возведение ненесущих перегородок с изменением конфигурации помещений;
  • увеличение помещений санузла на нежилую площадь (коридор, кладовую, холл и т.д.);
  • перестановка и изменение типов сантехнических приборов (кухонной мойки, раковины, ванной, унитаза, душевой кабины и т.п.); 
  • расширение кухни с использованием нежилой площади квартиры (кроме летних помещений – балконов и лоджий);
  • объединение помещения кухни, оборудованного электроплитой, с жилой комнатой путем устройства проема или демонтажа перегородки между ними;
  • устройство кухни-ниши на нежилой площади квартиры при соблюдении требований метража;
  • замена газовой плиты на электрическую при выделении достаточной мощности электроснабжения квартиры;
  • изменение конструкции или устройство (в квартирах без отделки) полов;
  • объединение смежных квартир, принадлежащих одному собственнику (по горизонтали или вертикали); 
  • демонтаж подоконного участка наружных ненесущих стен (подоконного блока) с установкой панорамного (французского) остекления (дверных блоков или окон) между внешним (балконом или лоджией) и внутренним помещением квартиры при учете конструкционных особенностей зданий;
  • расширение проема во внешней ненесущей стене монолитного жилого дома и демонтаж порожка между внешним и внутренним помещением квартиры и части наружной стены, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • перенос радиатора отопления на другую стену или изменение конструкции отопительного прибора с сохранением его теплотехнических характеристик;
  • устройство проема в несущей стене с установкой металлической рамы усиления и учетом нагрузок, состояния конструкций и особенностей здания.

Устройство проемов в несущих стенах допустимо далеко не всегда. На нижних этажах нагрузка может быть слишком высокой. Кроме того, учитывается наличие и расположение проемов в несущей стене квартир соседей, живущих сверху и снизу. Допустимая ширина и место расположения проема определяются на основании инженерного обследования строительных конструкций.

В панельных домах, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, согласовать проем в капитальной стене очень сложно. То же относится и к демонтажу подоконных блоков. Эти дома построены с конструкционной защитой от прогрессирующего обрушения, и автор не допускает изменения несущих стен и наружных панелей.

Демонтаж подоконного блока и удаление порожка балкона в кирпичных домах возможно лишь в тех случаях, когда балконная плита будет иметь надежное закрепление за счет защемления в наружной стене, или если конструкция балкона имеет иную, соответствующую условиям безопасности, конструкцию.

Установка остекления балкона без выноса за пределы существующего ограждения и установка наружных блоков кондиционеров на сегодня в Москве не требуют согласования.

Перепланировка с изменением или присоединением общедомовой собственности (например, пристройка лоджии на первом этаже или присоединение участка лифтового холла) требует согласия 73% собственников дома.

Пример проекта перепланировки, которая разрешена:

План до ремонта квартирыПлан демонтажно-монтажных работПлан после ремонта квартиры

Перепланировка квартиры: что запрещено?

Для удобства понимания того, какая перепланировка запрещена в квартире, разобьем недопустимые мероприятия, изложенные в п. 10 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508, на несколько групп и дадим к ним пояснения.

Нарушение пунктов, требующих сохранения конструкционной прочности здания, чреваты самыми серьезными последствиями, вплоть до его частичного разрушения.

Так, запрещено:

  • Выполнять отверстия и устраивать ниши в несущих стенах-пилонах и диафрагмах, колоннах, столбах и ригелях, а также в местах расположения конструкционных связей между сборными элементами зданий. 
  • Демонтировать несущие стены и перекрытия, а также выполнять их штробление для прокладки различных коммуникаций (в том числе и при прокладке межблочных коммуникаций кондиционеров). 
  • Устройство проемов и любое затрагивание несущих стен без согласования с организацией, проектировавшей здание, и получения соответствующего разрешения на данный вид ремонта.

Попадают под запрет любые виды работ, проводимые в квартирах и смежных с ними помещениях, приводящие к тому, что квартира становится непригодной для проживания. 

Также нельзя выполнять никакие работы по перепланировке в жилых домах, признанных в установленном порядке аварийными.

Не допускается ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, создание затруднений для доступа к инженерным коммуникациям.

К этой группе можно отнести запреты на перенос трубопроводов отопления, водоснабжения и канализации, заделку стояков отопления в несъемные короба и заделку коммуникаций в конструкции без лючков для инспектирования состояния труб.

Запрещена установка различных отключающих или регулирующих устройств на инженерных сетях дома, которые позволяют влиять на потребление ресурсов в других квартирах.

Подробно опишем, что нельзя делать при перепланировке квартиры, в отношении коробов системы вентиляции и сантехнических шкафов, так как их ликвидация и уменьшение также попадают под запрет.

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание несколько уменьшить ее габариты. Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий.

В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.

Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.

Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.

Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.

К перепланировкам, которые нельзя узаконить, относятся все ремонтные работы, производимые с нарушениями требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Этот пункт, как один из наиболее емких, рассмотрим подробно.

Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат (п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016). Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).

Расширить помещение кухни на площадь санузла возможно лишь в квартирах, расположенных на последнем этаже, согласно тем же требованиям санитарных и строительных норм (п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016).

Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.

Согласно п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2016 (актуализированной редакции СНиП 31-03-2003), не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения.

При организации кухни-ниши, чтобы перепланировка не попала под запрет, ее площадь должна составлять не менее 5 кв. м.

При проведении ремонтных работ запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла (п. 9.7. СП 54.13330.2016).

Нарушением будет считаться устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, предусмотренной СП 29.13330.2011 «Полы», и без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения. (п. 4.8 того же СП).

Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10). Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений.

Еще один фактор, который требуется учитывать при перепланировке квартир в панельных домах, построенных по проектам института МНИИТЭП после 2007 года, – это запрет автора на демонтаж подоконных блоков и устройство проемов в несущих стенах.

Попадает под запрет и распространенное дизайнерское решение по объединению лоджий и балконов с внутренними помещениями квартиры – комнатами и кухнями. В данном случае не имеет значения факт остекления и утепления внешних помещений – они все равно будут считаться летними и неотапливаемыми.

Действующими нормами не предусматривается пристройка лоджий и балконов на всех этажах кроме первого, что весьма непросто согласовать, так как при этом затрагивается общедомовая собственность.

Чердаки и подвалы относятся к общедомовым площадям, где перепланировка запрещена, если участок чердака или технического этажа не является частью принадлежащей собственнику смежной с ними квартиры.

Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни.

Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.

По требованиям пожарной безопасности запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери (п. 6.20 СНиП 21-01-97). Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.

Также стоит упомянуть о том, что нельзя согласовать объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ).

Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Несмотря на то, что сегодня административным регламентом в городе Москве предусмотрено согласование как предстоящей, так и уже выполненной перепланировки, узаконить можно далеко не все виды ремонтных работ.

Перепланировки, которые нельзя узаконить, можно определить по перечню, приведенному выше. Мероприятия, попавшие под запрет, согласовать не получится.

Узаконить перепланировку можно лишь в том случае, если она полностью соответствует действующим на сегодняшний день требованиям регламента, строительным и санитарным нормам.

Но стоит учитывать, что год от года к работам по перепланировке квартир предъявляются все более жесткие требования, и то, что можно было согласовать еще год назад, сегодня может стать перепланировкой, которую нельзя узаконить.

Если выполнено то, что нельзя делать при перепланировке по действующим на сегодня нормам, придется выполнить частичный или полный восстановительный ремонт, приведя жилое помещение в соответствие с требованиями.

Далее мы разберем спорные моменты возникающие в процессе согласования. Для понимания будем задавать вопросы от лица собственников и отвечать на них. 

"У меня в кухне лежали линолиум, я заменил его на плитку, а мне в жилищной инспекции сказали что нужно согласовывать перепланировку, как же так, я ничего не трогал, просто убрал линолиум и положил вместо него плитку". 

  • Нужно. Так как произошло изменение конструкции полов. Для того, что бы перепланировку не требовалось согласовывать, необходимо было менять линолиум на линолиум. Почему - потому что, под каждое покрытие полов, есть своя нижняя конструкция, и например под линолиум она другая чем под плитку. Поэтому получается, что заменил линолиум на плитку, собственник автоматически должен был видоизменить нижерасположенную конструкцию полов для того что бы она соответствовала плитке. Данная перепланировка согласуется по проекту. Кроме того, строительная компания которая собственнику проводила ремонт, должна предоставить в жилищную инспекцию акты скрытых работ на устройство звукоизоляции полов, договор подряда и строительный допуск СРО. 

"Я установил дополнительный унитаз в ванной, нужно ли это согласовывать?" 

  • Нужно, так как в соответствии с 508ПП, установка дополнительного инженерного оборудования требует согласования.

"Я расширил санузел/ванную на площадь коридора, при этом не затрагивал несущих стен, нужно ли согласовывать, ведь я переместил только не несущие перегородки" 

  • Нужно. Здесь необходимо посмотреть на ситуацию не с точки зрения перегородок, а с точки зрения изменения конструкции полов. В ванной и санузле одна конструкция, в коридоре не который расширялся санузел или ванная другая. Соответственно на части коридора присоединяемой к ванной она и изменилась, поэтому требуется согласование. Подробно этот вопрос я разобрал в первом абзаце данного раздела.

"У меня дом со смешанными/деревянными перекрытиями, собираюсь затронуть только не несущую перегородку и развернуть унитаз, могу ли я согласовать перепланировку в уведомительном порядке?" 

  • К сожалению нет, в уведомительном порядке согласовать перепланировку не удастся, так как любая перепланировка в домах с деревянными или смешанными перекрытиями согласуется по проекту.

"Я сделал в несущей стене мааааленький проем, наверно его не нужно согласовывать?, он же мааааленький. 

  • Нужно.

Важное: 
В перепланировках большее поглощает меньшее. 
Допустим, проводится перепланировка квартиры, при которой: 

  • демонтируется не несущая перегородка,
  • перестанавливается раковина на кухне,
  • заменяется линолиум на плитку.

Работы по перестановке раковины и демонтаже не несущей перегородки попадают под путь согласования в "уведомительном порядке", а вот замена покрытия пола согласуется по проекту. В данном случае требуется согласование с разработкой проектной документации, в которой будет отражены все мероприятия - и изменение конструкции пола, и перестановка раковины и демонтаж перегородки. 

Зачастую собственники при самостоятельном согласовании допускают ошибки - в разрабатываемом проекте отмечают самые важные по их мнению мероприятия, а с например условной раковиной думают, "это не важно, с ней определюсь как нибудь по ходу ремонта". 
И получается ситуация, когда после окончания ремонта приходит инспектор жилищной инспекции для проверки соответствия выполненного ремонта выданному разрешению на перепланировку он видит, что часть проведенных мероприятий соответствует проекту, а часть нет. 
В этом случае ремонт не принимается и собственник получает предписание пересогласовать перепланировку, что бы все проведенные мероприятия соответствовали текущему положению квартиры. 

Конечно, для тех, кто профессионально не связан с перепланировкой квартир, разобраться в нюансах действующих регламентов и законов бывает сложно. Отсюда недопонимание того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, и последующие сложности с ее согласованием. 

Консультация, которую можно получить бесплатно у наших специалистов, поможет вам избежать выполнения работ, которые делать нельзя, и позволит учесть все возможные факторы, влияющие на процедуру оформления документов по ремонту.

Кроме того, мы сможем разработать для вас проект перепланировки и техническое заключение, а также помочь с согласованием проектной документации во всех государственных организациях. Связаться с нами вы можете любым удобным вам способом – по телефону, эл. почте или онлайн. Вот наши контакты. Пожалуйста, обращайтесь.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте, в каких домах можно делать перепланировку на территории г. Москвы. Я слышал есть какой то список в которых их делать запрещено.

Здравствуйте Константин.
Подобных домов на территории г. Москвы нет. Я уже слышал подобные вопросы, но насколько я информирован, подобных домов нет.

Добрый день.
У меня перепланировка без согласования что можно в этом случае сделать, какие документы необходимы?

Добрый день Алексей

На основании данной информации сложно принципиально сказать можно или нельзя согласовать именно вашу перепланировку. Возможно вы направите на наш е-майл план БТИ и картинку перепланировки и я проанализирую объект.

Добрый день, подскажите пожалуйста, можно ли устанавливать дополнительную комнату на 2 этаже двухуровневой квартиры, также, сделать лоджию в комнате, по проекту балкона нет. Спасибо заранее.

Добрый день Вероника.
К сожалению я не могу ответить на ваш вопрос однозначно не видя документов БТИ. Не совсем понимаю что за дополнительная комната, то есть вы хотите увеличить еще второй уровень, или уже на существующем уровне устроить комнату. И про лоджию также не понятно. Вы хотите отгородить часть уже существующей комнаты и сделать "типа" лоджию?

Доброго времени суток. У нас девушка. Хотим как сейчас модно сделать евротрешку. Для это необходимо перенести воду и слив в другую комнату. И необходимо снести перегородку из гипсокартона. Нужно ли согласовывать?

Добрый день. Да, это нужно согласовывать.

Могу ли я в квартире пяти этажного дома где ванная и туалет вместе, поменять расположение дверного проёма сместив его на девяносто градусов на другую стену, сейчас проем выходит на выход из квартиры, а поменяв расположение будет выходить в коридор направленный на кухню.
Стена кирпич!!!

Поменять расположение дверного проема
Поменять расположение дверного проема

Добрый день. Да вы можете это согласовать и это возможно согласовать, при условии что стена не несущая. 

Добрый день!

Хотела уточнить туалет и ванная соединены без передвигания раковин ванн унитазов, убрана стенка.
Это надо узаконивать, С уважением Ирина

Добрый день Ирина.

Да, это необходимо узаконивать. Причем несмотря на простоту мероприятия - "демонтаж не несущей перегородки", затрагивается гидрозоляция и изменяется конфигурация ванн и санузлов, что требует согласования с учетом разработки проектной документации. Поручать кому то это согласование не практично, так как перепланировка "золотой" выйдет, да мы и не работаем с подобными простыми случаями, поэтому максимум наверно чем мы сможем помочь при вашем желании согласовать перепланировку это разработать проектную документацию для самостоятельного согласования и описать весь путь согласования данной перепланировки и собственник успешно самостоятельно ее согласует и вся стоимость согласования уложится в бюджет проектной документации.

Здравствуйте. Скажите пожалуйста. Можно ли проводить трубы в подвале при устройстве доп. санузлов и узаконить. Первый этаж

Добрый день. Нет нельзя. Точнее можно, но это вмешательство в общедомовое имущество, то есть необходимо для этого провести собрание собственников дома с необходимым кворумом. Предположение что это мероприятие для того что бы сделать студии, так вот со студиями сейчас большая сложность, сейчас их не согласуют.

Добрый вечер.
Встал вопрос покупки квартиры с не узаконенной перепланировкой. Помещение ванной комнаты расширено в сторону прихожей. Чем это грозит в будущем? Заранее благодарен.

Добрый день Даниил. Я не могу предвидеть будущее и сказать однозначно чем это грозит, это может как ничем не грозить, так как неузаконенная перепланировка не выявится, так и штрафом и предписанием к узакониванию, если каким либо образом перепланировка выявиться. А может грозить тем, что перепланировка вообще не согласуется, если есть какие то ограничения, которые мы не можем сейчас предвидеть однозначно. Например если вдруг соседи снизу расширили и согласовали на эту прихожую жилую комнату, то расширение вашей ванны не согласуют, так как запрещено расширяться ванными и санузлами на жилые комнаты соседей снизу.

Здравствуйте, если мы хотим расширить су, планировка застройщика не устраивает, перегородок в квартире пока нет, не запрещено ли это.

хотим расширить су, не запрещено ли это

Добрый день Илья.
Санузел можно расширить только за счет коридора или допустим других нежилых зон (гардеробных, кладовых).

Добрый вечер. При продаже квартиры обнаружил перепланировку прежним хозяином. Она заключается в ликвидации перегородки между ванной комнатой и туалетом. Тоесть из изолрованного санузла сделали смежный с одной дверью

Добрый день
Предположу что данная перегородка не несущая и в ней нет вентиляции (что иногда бывает в старых домах). Если это так, то данную перепланировку согласовать возможно с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Стоимость данного документа 25 тысяч рублей.

Можно ли на площади кухни выделить небольшое отдельное помещение для установки стиральной машины, т.е. сделать на кухне небольшую отдельную постирочную комнату.

Добрый день, Галина

Да, это возможно 

Здравствуйте. На mos ru перепланировка что можно сделать без разработки проекта?

Добрый день Ярослав.
Без разработки проектной документации можно согласовать только самые простые виды перепланировок, например демонтаж не несущих перегородок или перестановки сантехники без расширения ванн и санузлов.