Перепланировка общедолевой собственности

В нашу организацию часто поступают запросы по общедолевой собственности в многоквартирном доме. Данный тип ремонтных работ хоть и не является одним из самых распространенных, однако также имеет место быть.

В настоящий момент наша компания не занимается оформлением перепланировки такого типа. Однако мы подготовили статью, в которой рассказали обо всех особенностях перепланировки с затрагиванием имущества, находящего в общей собственности жильцов многоквартирного дома. 

Что является общедомовым имуществом

Помимо квартиры или нежилого помещения собственнику принадлежит доля в общем имуществе МКД, к которому относятся:

  • лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • подъездные коридоры, колясочные;
  • технические этажи;
  • встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские (включая построенные за счет средств собственников);
  • котельные, бойлерные, элеваторные узлы;
  • чердаки, подвалы;
  • помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом;
  • крыши;
  • ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны) и ненесущие конструкции дома (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
  • земельный участок, на котором построен дом. 

Подвал многоквартирного домаПодвальное помещение в многоэтажном домеЧердак, фото

Доля собственника на общее имущество пропорциональна размеру принадлежащего ему в данном доме помещения. Однако, общедомовое имущество нельзя выделить в натуре или передать кому-либо отдельно от права собственности на квартиру или нежилое помещение.

При этом Жилищный кодекс разрешает собственникам передавать объекты общего имущества в пользование другим лицам. Но подобное решение должно быть принято на общем собрании жильцов дома. Соответственно, эти требования должны соблюдаться и при согласовании перепланировки квартиры или нежилого помещения при затрагивании общедомовой собственности.

Перепланировка общедомового имущества

Но для начала перечислим наиболее распространенные варианты затрагивания общедомового имущества. Перепланировка квартиры с затрагиванием общедомовой собственности включает, как правило, следующие мероприятия:

  • уменьшение площади сантехнического шкафа;
  • перенос входной двери в квартиру с «захватом» лестничной клетки;
  • изменение формы или заложение оконных проемов;
  • пристройка балкона (лоджии) на первом этаже;
  • присоединение чердака к квартире.

К слову, внутриквартирные вентиляционные короба также входят в перечень общедомового имущества. Но согласно постановлению Правительства Москвы №508-ПП, короба запрещено демонтировать. Подобную перепланировку нельзя согласовать с надзорными органами даже в том случае, если на нее будет получено согласие всех собственников дома.

Также отметим, что в настоящий момент Мосжилинспекция не требует от владельцев квартир проведения общего собрания собственников дома, если они решили проводить перепланировку с демонтажем подоконного блока, расширением выхода на балкон (лоджию) и установкой французского остекления.

Межквартирный коридорЛифтовый холл в подъезде

Наиболее популярными ремонтно-строительными мероприятиями при перепланировке нежилого помещения в жилом доме с затрагиванием общедомового имущества являются: 

  • устройство отдельных входов, крылец, пандусов и лестниц;
  • создание навесов на кровле;
  • проведение венткороба по фасаду;
  • устройство витрин.

Согласование перепланировки общедомовой собственности

Теперь обратимся к действующему законодательству о перепланировках. Постановление ППМ №508-ПП установило перечень документов, которые необходимо предъявить надзорному органу: 

  1. Протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества.
  2. Список всех собственников помещений дома с указанием ФИО, номеров принадлежащих им помещений, реквизитов документов, подтверждающих их права на собственность, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме и т.д.
  3. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с требованиями ЖК РФ.
  4. Реестр со сведениями о тех собственниках, которым направлены сообщения о проведении общего собрания, и о способе направления таких сообщений, а также дате их получения (кроме случаев размещения сообщений о проведении общего собрания в доступном для всех помещении данного дома).
  5. Список собственников, присутствовавших на общем собрании.
  6. Доверенности или иные документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. 
  7. Решения собственников в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.

Для того, чтобы получить право распоряжаться нужным вам «кусочком» общего имущества жильцов, необходимо заручиться согласием не менее 70% (2/3) собственников помещений вашего дома!

План подвала из БТИ

Однако сложность заключается в самом порядке согласования перепланировки с использованием общедомового имущества. А именно в том, что касается проведения собрания собственников и оформления документов. Организовать кворум жильцов дома крайне проблематично. А в домах с сотнями квартир, можно сказать, не реально.

По этой причине согласование подавляющего большинства подобных перепланировок не доводится до логического завершения и прекращается уже на этапе организации собрания собственников. Резюмируя данную статью, отметим, что затрагивание общедомового имущества регламентом не запрещено, однако согласовать такую перепланировку возможно только в теории, на практике согласование остается не реализуемым.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут