Перепланировка двухуровневой квартиры

Перепланировки в двухуровневых квартирах – явление хоть и относительно новое, но достаточно популярное, несмотря на определенные сложности подобных работ.

Сразу оговоримся, что речь в нашей статье в большей степени пойдет не об изначально двухуровневой квартире, а о жилом помещении, образованном из двух квартир, расположенных на разных этажах – иначе говоря, квартирах, объединенных по вертикали.

В ней мы расскажем, как и в каких домах можно делать двухуровневые квартиры, отметим технические нюансы и рассмотрим документы для согласования такой перепланировки. 

В какой серии домов есть двухуровневые квартиры

Двухуровневые квартиры в жилых зданиях появились очень давно и не считались чем-то из ряда вон выходящим, но с развитием индустриального домостроения в городской застройке они стали редкостью. Тем не менее, проекты жилых домов с двухуровневыми квартирами делались даже для панельных многоэтажек, построенных в советский период.

Примером московских проектов, могут служить панельные дома серии ЭЖРЧС, где большие квартиры были спроектированы двухуровневыми, или дом-корабль на ул. Б. Тульская. 

Панельный дом на Б. Тульской улице и план квартиры в нем

Дом на Б.ТульскойПлан БТИ двухуровневой квартиры

В настоящее время, с ростом числа домов, построенных по индивидуальным проектам, квартир, изначально расположенных на двух уровнях, стало гораздо больше. В некоторых жилых комплексах до 10% квартир – двухуровневые.

Можно ли сделать двухуровневую квартиру

Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий. 

Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.

Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.

К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.

В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:

  • Ширину и длину плит, размещение арматуры в них.
  • Взаимное расположение плит и несущих конструкций.
  • Возможности для монтажа усиления проема и деталей лестницы.

Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.

В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:

  1. Требуется установить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола.
  2. Оценить состояние несущих элементов здания, так как дома с такими типами перекрытий имеют значительный возраст и, следовательно, высокий износ конструкций.

Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения. 

H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир

Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.

Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.

В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.

Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично. 

Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания. 


Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.


При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.

После того, как проем будет вырезан, можно приступать к установке лестницы, при проектировании которой потребуется учесть строительные нормы (например, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»), которые определяют геометрические параметры лестницы.

Так, например, высота перил должна быть не менее 80 сантиметров, а сами перила должны отступать от стены минимум на 4 сантиметра. Кроме того, ступени лестницы в двухуровневой квартире должны быть не ниже 12 сантиметров и не выше 20. 

Строительные правила гласят, что высота между краем отделки, ограждающей проем в перекрытии, и ступенями, не должна быть меньше 2 м. В принципе, чем больше этот просвет, тем удобнее впоследствии использовать лестницу.

Последним параметром, который мы упомянем, станет наклон марша – рекомендуется выдерживать около 25 градусов, однако строительными правилами не запрещается устройство лестниц с уклоном от 20 до 50 градусов.

Согласно СНиП 21-01-97 о пожарной безопасности зданий, лестница в двухуровневой квартире может выполняться из дерева и металла.

Как из двухуровневой квартиры сделать две квартиры

Популярность двухуровневых квартир среди покупателей недвижимости остается ограниченной в силу объективных обстоятельств:

  • Наличие любой лестницы потенциально опасно.
  • Если в семье есть маленькие дети, требуется устройство дополнительного ограждения.
  • Многоуровневые квартиры крайне неудобны для пожилых людей и инвалидов.
  • Перемещение мебели между этажами затруднено

В последние годы еще одним фактором против лестниц стали ограничения для возможности автоматизированной уборки многоуровневых квартир.

Вопросы, как разделить двухуровневую квартиру на две обратно, нашим специалистам задают достаточно часто. 

Чтобы из двухуровневой квартиры сделать вновь две квартиры, также потребуется подготовить проектную документацию и согласовать эту перепланировку.

Для этого на каждом из уровней должен быть вход в квартиру и, если он был заделан, его потребуется восстановить. То же относится к помещениям кухни, санузлов и коридоров – каждая из квартир после перепланировки должна соответствовать действующим требованиям.

Как и устройство проема, его заделка и демонтаж лестницы потребуют инженерного обследования квартиры, на основании которого будут приниматься проектные решения.

Например, замоноличивание проема в железобетонном перекрытии потребует установки металлической арматуры и ее крепления к существующей арматуре сваркой.

В случае необходимости получения независимых адресов для каждой из квартир, потребуется выполнить переоформление кадастрового учета.

Перепланировка и перенос мокрых зон в двухуровневой квартире

Перепланировка с объединением квартир по вертикали открывает определенные возможности для размещения санузлов и кухонь.

На верхнем уровне становится возможным устраивать мокрые зоны таким образом, что они будут полностью или частично располагаться над кухней первого этажа квартиры (согласно п. 9.22 СП 54.13330.2016).

Согласование перепланировки двухуровневой квартиры

Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник (это продиктовано п.1 ст.40 ЖК РФ). 
Чтобы сделать двухуровневую квартиру из двух квартир как этого требует законодательство, потребуется предварительно получить разрешение на данные работы.

Устройство проема в перекрытии для объединения квартир согласовать также сложно, как и проем в несущей стене, и объясняется это конструктивными особенностями жилых домов и потенциальной опасностью данных мероприятий.


Считаем нужным предупредить, что самовольно изменять перекрытия и устраивать проемы в несущих стенах не только запрещено, но и небезопасно. А в случае аварии собственника может ожидать не только административная, но и уголовная ответственность.


К тому же, вероятность того, что подобную перепланировку получится узаконить после проведения мероприятия, значительно ниже, чем до ремонта. Как было сказано выше, восстановление перекрытия в квартире – работа не из простых.

Документы для согласования работ по устройству двухуровневой квартиры включают проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах МО нужен только проект).

Проект перепланировки сможет разработать любая проектная организация с допуском СРО, а вот за техническим заключением потребуется обратиться к автору проекта дома или замещающей его организации.

Проект с техзаключением, а также заявление о перепланировке, технический паспорт обеих квартир, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности единым комплектом передаются в МФЦ для получения разрешения на ремонтные работы. Также могут потребоваться дополнительные документы, с полным списком которых вы можете ознакомиться здесь.

После получения разрешения можно будет приступить к работам, строго следуя согласованной проектной документации. Перепланировка с объединением квартир в двухуровневую требует высокой квалификации строителей и наличия у подрядной организации допуска СРО.

Устройство проема в бетонном перекрытии выполняется безударным методом – с помощью алмазной резки. Необходимый авторский надзор за реализацией проекта осуществляется непосредственно проектной организацией.

Устройство проема в межэтажном перекрытии оформляется актом скрытых работ, который потребуется на этапе приемки выполненного ремонта надзорным органом. Только после проверки объекта приемочной комиссией и подписания акта о завершении перепланировки можно будет считать процедуру согласования законченной. 

Учитывая сложность перепланировки с объединением квартир и устройством двухуровневого жилья, согласование таких работ лучше доверить опытным посредникам. То же можно сказать и о согласовании разделения квартиры на две – такая перепланировка также относится к сложным.

При желании вы можете обратиться за согласованием перепланировки «под ключ» к специалистам нашей компании. Мы сможем разработать для вас проект перепланировки и утвердить его в госорганах. В нашей практике уже неоднократно встречались подобные проекты.

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом кухни

Перед нами перепланировка в двухуровневой квартире, состоящей из двух жилых комнат, совмещенного санузла, двух коридоров, кухни, лестницы. В результате переустройства назначение некоторых помещений поменялось. К двум жилым комнатам присоединилась гостиная, расширен тамбур, перенесена лестница, кухня и совмещенный санузел.

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, выписка из технического паспорта Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, выписка из технического паспорта Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, справка БТИ о состоянии здания Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, экспликация Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, поэтажный план Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, техническое заключение

Общая площадь квартиры – 57 м². Располагается она на 1-2 этажах жилого восьмиэтажного здания 1963 года постройки по индивидуальному проекту. Имеет отдельный вход. Изначально, согласно пояснительной записке, помещение имело «хозяйственно-бытовое» значение, но в результате перепланировки ее строение было адаптировано под жилое.

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, содержание Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, содержание (продолжение) Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, введение Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, описание существующего здания Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, описание существующего здания (продолжение) Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, результаты обследования стен

Среди представленных перед вами документов техническое заключение о состоянии конструкций, проект перепланировки помещений.

Увидеть весь объем проведенных мероприятий вы сможете, рассмотрев план «Существующая планировка» и «План сносимых и возводимых перегородок».

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, результаты обследования перекрытия Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план перекрытий Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, общие выводы  Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, общие выводы (часть вторая) Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, проект переустройства помещений Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, пояснительная записка

После перепланировки, как мы говорили ранее, назначение и расположение помещений изменилось. Совмещенный санузел (2) на первом этаже был демонтирован вместе с ненесущими стенами, затем перенесен на второй этаж в ту же часть помещения (и получил порядковый номер 6).

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, назначение и отделка помещений Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, освещение, инженерное и элекстрооборудование Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, противопожарные мероприятия Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, существующая перепланировка Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, существующая перепланировка (продолжение) Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план сносимых и возводимых перегородок

Однако на первом этаже все же был устроен туалет, рядом с новой кухней (2, ранее 6) на месте старой лестницы. Напомним, что при старом расположении помещений кухня находилась на втором этаже.

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план сносимых и возводимых перегородок Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план после переустройства Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план после переустройства (часть вторая) Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, устройство гидроизоляции Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, разрез А-Б Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, план перекрытия над первым этажом

Вообще надо сказать, что при переустройстве в мокрых зонах (санузел, уборная, кухня) проложили гидроизоляцию, установили новую сантехнику и электрическое оборудование (электроплиту).

Из-за того, что лестница была перенесена в бывшее жилое помещение (4, а ныне 5), во втором этаже появилась гостиная (7).

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, сечения 1-1 и 2-2 Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, сечения 1-1, 2-2 Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, спецификация изделий и материалов Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, сечение 3-3 Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, результаты расчета Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, результаты расчета (часть вторая)

В ходе перепланировки были проведены обширные фасадные работы по расширению, утеплению и изоляции тамбура, необходимые для того, чтобы он не пропускал холод и запахи с улицы.

Также упомянем, что прошел демонтаж встроенных шкафов на двух этажах, что послужило расширением доступного пространства.

Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, система водоснабжения, вентиляции и канализации Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, система водоснабжения, канализации и вентиляции Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, система пожарной сиганлизации Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, система пожарной сигнализации Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, вывод Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом лестницы и кухни, последний лист

Для того, чтобы быть уверенным в успешном согласовании наверняка, вы можете предварительно получить бесплатную консультацию у наших специалистов.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день! Интересует вопрос, можно ли в двухуровневой квартире перенести кухню на второй этаж, таким образом, что кухня будет расположена над санузлом и коридором первого этажа квартиры?

Добрый день Ирина.

А в этом как бы совсем проблем нет. Кухня может располагаться над санузлом. Причем даже если квартира не двухуровневая, а просто квартира. И если кухня в вашей квартире расположена над санузлом соседей снизу в этом проблем нет никаких.
Ограничение основное одно - ваша кухня после переноса ее на второй уровень, не должна находиться под санузлом соседей сверху.

Добрый день, подскажите пожалуйста, можно ли устанавливать дополнительную комнату на 2 этаже двухуровневой квартиры, также, сделать лоджию в комнате, по проекту балкона нет. Спасибо заранее.

Добрый день Вероника.
К сожалению я не могу ответить на ваш вопрос однозначно не видя документов БТИ. Не совсем понимаю что за дополнительная комната, то есть вы хотите увеличить еще второй уровень, или уже на существующем уровне устроить комнату. И про лоджию также не понятно. Вы хотите отгородить часть уже существующей комнаты и сделать "типа" лоджию?

подскажите примерную стоимость вашей услуги, нужно объединить две квартиры по вертикали

Добрый день Денис.

Тут очень сложно дать какой то однозначный ответ. Действительно, цены можно сказать только "примерно". Каждый случай индивидуален, и например перепланировка в домах со смешанными перекрытиями с объединением в двухуровневую квартиру значительно отличается от перепланировки подобного объекта с железобетонными перекрытиями.
Но если говорить в целом и брать что то усредненное, то бюджет согласования подобной перепланировки состоит из услуг нашей организации по получению разрешения на перепланировку 50 тысяч рублей, стоимости проектной документации, у разных авторов-проектов домов она разная и зависит от многих факторов, пусть будет порядка 130 тысяч рублей и наших услуг по сдаче перепланировки жилищной инспекции, комиссии, приемки, актированию и получению документов БТИ в черных линях с новой планировкой квартиры 50 тысяч рублей.

В доме 2 этажа. Квартиры однокомнатные друг над другом. Дом 60-го г. На кухне была большая печка и дымоход, и там же, на кухне, голландка: отверстие, куда топить на кухне, а дымоход выходит в ед. комнату. Мы самовольно удалили и печь и дымоход ( за ненадобностью !!!) на кухне. В комнате дымоход оставлен. Теперь не могу узаконить новую, задуманную перепланировку из-за снесённого дымохода. « Самовольно. У вас печное отопление. Вы ДОЛЖНЫ топить печки ( одна есть, её более чем достаточно). Самовольно увеличили себе площадь на метр! Как узаконить, это ж маразм ?!

Добрый день, Татьяна

К сожалению, затрудняюсь дать ответ на ваш вопрос. 

Данное не является нашим профилем, поэтому не подскажу 

Добрый день!
Заказчики приобрели двухэтажную квартиру в новостройке и считают, что планировка второго этажа неудачная, хотят увеличить площадь второго этажа (что-то достроить или плиты добавить). Как вообще это делается и законно ли это в принципе? Насколько велики риски? Есть ли какие-то нормативные акты по этому вопросу? Большое спасибо!

Добрый день, Екатерина.

Если заказчик, к примеру, хочет возвести перекрытия, то это будет трактоваться как увеличение площади квартиры, что уже будет считаться не перепланировкой, а реконструкцией. Чтобы проводить реконструкцию квартиры, необходимо получать разрешение на строительство, а не на перепланировку. И согласование реконструктивных работ проводится по отличной от перепланировки проектной документации. Наша организация не занимается согласованием реконструкции, поэтому помочь с вашим вопросом, к сожалению, не сможем.

Существует квартира в сданном доме. На стадии проектирования и постройки дома она была запроектирована (и соответственно построена) в двух уровнях по вертикали.

По сути, это два одинаковых помещения, имеющих входные двери с лестничных клеток с существующим проемом в бетонном перекрытии под будущую лестницу – с одного этажа квартиры на другой.

На квартиру оформлено одно свидетельство о собственности. Планировка – свободная. Планируется ремонт.

Существующие пожелания по предстоящей перепланировке:

1.Сделать из этого всего одну квартиру в двух уровнях и использовать для проживания или сдачи в наем.

2.Сделать два независимых помещения, каждое со своим входом, на своем этаже, с временным «заделыванием» существующего проема в перекрытии и использованием для проживания двух независимых жильцов (семей) или сдачи внаем двум квартиросъемщикам. При этом по документам – это будет продолжать являться ОДНОЙ квартирой. Возможен ли такой вариант?

3.Разъединить квартиру на две отдельные, самостоятельные квартиры, с получением двух свидетельств о собственности. Нужно ли в этом случае капитально «замуровать» проем в перекрытии или можно лишь сделать какой-то временный вариант?

4.Возможно ли будет после такого разъединения (указанного в пункте 3) вновь объединить квартиру в единое целое, если это потребуется в будущем? Или разъединение и объединение помещений по вертикали имеет какие-то ограничения в существующем законодательстве и нормативах по перепланировкам и переустройству квартир в г. Москве?

Разрешается ли перенести кухню относительно плана БТИ в нижней квартире (в случае превращения помещения в две отдельные квартиры) в район жилой зоны нижерасположенной квартиры? В район коридора? А на балкон-лоджию?

Тот же вопрос касательно верхней квартиры.

Интересует стоимость Ваших услуг по согласованию возможных вариантов перепланировок и сроки исполнения. Каков график платежей?

Какие документы я должен для этого предоставить, и какие действия выполнить?

Добрый день Евгений

Да, наша организация может помочь вам в вашем вопросе с узакониванием перепланировки в двухуровневой квартире

Однако, для того, чтобы более точно ответить на заданные вами вопросы необходимо будет направить на нашу эл.почту info@gsps.ru план БТИ на квартиру с исходной планировкой и эскиз ваших мероприятий.
Я проанализирую ваш объект графически и смогу вас сориентировать по стоимости, срокам и нюансам согласования вашей перепланировки.

Можно ли узаконить объединение двух квартир, сделав из них двухуровневую? При том, что дом монолит

Добрый день Оксана.
 Да, это возможно согласовать. Но в объединении квартир по вертикали есть много нюансов. У вас есть планы БТИ обеих квартир и картинка перепланировки с месторасположением проема?

Добрый день!

Возможно ли в двухуровневой квартире согласовать заложение входной двери на втором этаже?

Добрый день Виктория.

Не могу сказать однозначно. Необходимо смотреть документы. Но если из практики, то да, возможно. Мы подобное согласовывали.