Перепланировка квартиры

Как гласит ст.25-я Жилкодекса России, перепланировкой квартиры считается кардинальное изменение ее интерьера посредством разбора и строительства межкомнатных перегородок, устройства новых и закладки старых проемов, перестановки сантехнического и газового оборудования, замены инженерных коммуникаций и иных мероприятий, приводящих к несоответствию жилого помещения изначальному плану в техпаспорте, куда обязательно нужно вносить все произведенные изменения. Иначе владелец жилья рискует быть оштрафованным.

Перепланировка квартиры, фото:

Демонтаж сантехкабиныУстройство гидроизоляции полаУстройство и усиление дверного проема в несущей стене

Поэтому до проведения капитального ремонта необходимо позаботиться о согласовании перепланировки квартиры с московской жилищной инспекцией

Зачем нужно согласование перепланировки квартиры в Москве

Утомительный сбор документов, который порой может затянуться на несколько недель, и лишние расходы на регистрацию перепланировки квартиры в Москве вынуждают многих собственников обходить стороной эту процедуру.

Однако, самовольные действия, связанные с ремонтом и перепланировкой квартиры, создают проблемы не только владельцу жилого помещения, но и тем, кто с ним живет по соседству.


Например, перепланировка санузла без должной гидроизоляции пола может привести к затоплению жильцов снизу. А самостоятельно вырезанный проем без проведенных мероприятий по усилению вызвать трещины в несущей стене и создать угрозу для жизни людей, проживающих в доме.


К тому же квартиры с нелегальной перепланировкой трудно продать. По идее собственники жилья раз в пять лет должны обращаться в бюро техинвентаризации для переоформления техдокументов на объект недвижимости. Но на практике владельцы этим занимаются только при необходимости совершения юридических сделок с жильем.

А для этого нужно присутствие техника инвентаризационного бюро, который проведет замеры и составит план квартиры, подлежащей продаже. И если собранные сведения о помещении будут расходиться с уже имеющимися техническими данными, то это будет основанием зафиксировать факт незаконной перепланировки квартиры и уведомить владельца о последствиях самовольного ремонта.

Перечислим основные причины, почему собственникам нужно согласовывать перепланировку квартиры:

1.Штраф. Денежные взыскания за незаконную переделку жилого помещения являются одним из оснований проводить перепланировку квартиры в установленном законом порядке. Штрафные санкции на владельца жилья, не предупредившего о намечающемся капитальном ремонте госорганы, накладывает жилищная инспекция города Москвы. 

Их приход может быть неожиданным и связан с недовольством соседей на шум от ремонтных работ, результатом чего будет жалоба в надзорные органы. Кроме того, факт незаконной перепланировки квартиры легко обнаруживается, например, сантехником из управляющей компании или газовщиком, пришедшим проверить состояние газового оборудования в доме. Оба обязаны известить о самовольных преобразованиях во внутреннем устройстве жилища свои организации.

На сегодняшний день административным кодексом РФ установлен размер штрафа до 2500 рублей за самовольную перепланировку квартиры.

2.Неизбежность согласования. Столь невысокий размер штрафа не должен вводить в заблуждение, так как Мосжилинспекция им не ограничится. Помимо выплаты денег владельцу придется узаконить перепланировку квартиры в установленный срок. А комиссия обязательно проверит исполнение выданного предписания. При игнорировании гражданином требований МЖИ у него могут возникнуть серьезные проблемы, разбираться с которыми он будет уже в суде. 

Основная трудность узаконивания перепланировки квартиры заключается в нарушении действующих СНиПов, СанПиНов, ГОСТов и прочих нормативно-правовых документов, которые допускает собственник в момент ремонта. То есть он совершает такие действия, которые просто нельзя согласовать, даже если этого сильно захотеть.

Среди мероприятий, запрещенных при перепланировке квартиры: 
  • размещение батарей центрального отопления на балконе или лоджии (такое часто происходит при объединении балконов/лоджий с комнатами и кухнями);
  • увеличение кухонь и санузлов за счет жилой комнаты;
  • демонтаж вентиляционных коробов;
  • ухудшение эстетического вида фасадной стены;
  • объединение комнаты и кухни с газовой плитой без перегородки;
  • снижение функционала общедомовых инженерных систем;
  • нарушение прочности базовых конструкций здания;
  • любые действия, которые делают помещений непригодным для дальнейшего проживания.
При совершении запрещенных работ Мосжилинспекция обяжет отказаться от сделанного ремонта и вернуть квартире первоначальный вид. 

3.Потеря квартиры. В случае отказа платить штраф, возвращать помещению прежний вид или доводить его до согласуемого состояния в плане нарушений, владелец может навсегда лишиться своей жилплощади. В этом отношении закон очень суров к нарушителям. Нельзя сказать, что это очень распространенная практика в Москве, но примеров выставления на открытые торги квартир с незаконными перепланировками по решению столичного суда становится все больше и больше.

Бывший хозяин жилья получает вырученные по итогам продажи деньги за минусом судебных расходов.

4.Трудности с продажей квартиры. Наверное, наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются собственники жилья, это сложности при продаже квартиры с незаконной перепланировкой. Во всяком случае, на помощь банка потенциальному покупателю рассчитывать точно не придется. При оформлении ипотеки нужен техпаспорт БТИ, а в нем будет указана нелегитимная перепланировка. Поэтому в выдаче ипотечного кредита для приобретения «проблемного» жилья, скорее всего, будет отказано.

5.Снижение стоимости жилья. Квартиры, в которых есть неузаконенная перепланировка, стоят намного дешевле (до 30%), чем те, где все документы в порядке. Это означает, что при продаже такого жилья его собственник теряет деньги, поскольку вынужден снижать цену. Ведь после покупки уже новому владельцу придется заниматься узакониванием ремонтных работ, а кому хочется этим заниматься? 

Поэтому, чтобы не отдавать квартиру дешевле ее рыночной стоимости, перед продажей стоит надлежащим образом оформить перепланировку, а если это невозможно сделать, то вернуть недвижимости доремонтный вид. 

6.Нарушение безопасности. Основной задачей согласования перепланировки квартиры является соблюдение требований для безопасного проживания не только собственника жилья, но и других жильцов многоквартирного дома. 

К сожалению, многие не задумываются о том, что вмешательство в несущие конструкции здания без разрешения авторов проекта дома недопустимо, так как это приводит к растрескиванию здания. В последнее время СМИ регулярно сообщают об обрушениях домов в результате несогласованных действий по устройству дверных проемов и сноса несущих стен. Гораздо безопаснее предварительно получить разрешение на работы, добросовестно пройдя процедуру согласования перепланировки квартиры. 

Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве

Основным правовым документом, регулирующим осуществление перепланировок в квартирах столичных многоэтажных домов, служит Постановление местного Правительства №508-ПП с приложениями, которое определяет порядок и поэтапность процедуры согласования, содержит перечень запрещенных при переустройстве жилья мероприятий и бланки для написания заявления на перепланировку и оформление акта о ее завершении, а также выдачу разрешения на ремонтные работы. 

Разрешение на перепланировку квартиры:

Не все виды ремонтных работ требуют согласования. Например, о проведении косметического ремонта, когда вы собираетесь заниматься покраской полов и стен, поклейкой обоев, заменой старого линолеума на новый, переносом полотенцесушителя, заменой радиаторов отопления, монтажом навесных потолков, установкой кондиционера или остеклением балкона, сообщать не нужно – такие мероприятия не являются перепланировкой и их можно совершать по собственному усмотрению без получения разрешения.

Для официального изменения того, что начерчено на планах БТИ, потребуется проект перепланировки квартиры, разработанный лицензированной компанией. Только такой документ имеет шанс быть согласован с московской жилинспекцией. По этой причине, при выборе компании для подготовки проекта обязательно поинтересуйтесь, есть ли у нее допуск СРО.

Проект перепланировки квартиры:

Квартира до перепланировкиКвартира в момент перепланировкиКвартира после перепланировки

В этой же компании можно удостовериться о собственном праве на проведение перепланировки квартиры. А именно – убедиться, что задуманные работы не попадают в перечень запрещенных мероприятий. Кроме того, вам сообщат о примерной стоимости перепланировки квартиры.

Согласовать проект перепланировки квартиры можно как лично, так и воспользовавшись помощью посредников за отдельную плату. Для согласования придется обращаться в несколько инстанций, среди которых обязательно Мосжилинспекция, а также Москомнаследие, ГБУ ГлавАПУ, банк, выдавший ипотечный кредит, АО Мосгаз и т.д. Их количество связано с типом работ и масштабом изменений.

Для получения предварительной консультации и заказа проекта придется обратиться в БТИ, чтобы получить техпаспорт квартиры (или отдельно поэтажный план с экспликацией).

Разрешение на перепланировку квартиры в 2017 году Мосжилинспекцией оформляется на основе пакета документов, куда входят:
  • Заявление о предстоящей перепланировке.
  • Документ на жилье (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН, договор соцнайма).
  • Доверенность на перепланировку.
  • Техпаспорт квартиры, взятый в БТИ.
  • Проект перепланировки квартиры в комплекте с техническим заключением и договором авторского надзора.
Перепланировка квартиры в доме, относящемся в исторической застройке, осложнится получением дополнительного разрешения у Департамента культурного наследия города Москвы. Чтобы перенести газовую плиту, понадобится справка АО Мосгаза. А для согласования перепланировки квартиры, купленной по ипотеке, придется заручиться разрешением банка. 

При перепланировке квартиры в серийном доме (либо доме по индивидуальному проекту) в случае затрагивания несущих элементов здания техническое заключение заказывается у проектной организации, разрабатывавшей его (автор проекта дома). 

Собранный пакет бумаг передается в жилинспекцию через многофункциональный центр «Мои документы». Срок ожидания решения Мосжилинспекции, коим может стать разрешение или отказ в перепланировке, не превышает 20 дней со дня подачи заявления. При получении разрешения начинается ремонт.

Поэтажный план квартиры с экспликацией помещений из БТИ:


В процессе перепланировки также происходит оформление документов. При выполнении работ по гидроизоляции, звукоизоляции и усилению проемов металлоконструкциями строительной бригадой с допуском СРО составляются акты на скрытые работы

При выдаче жилищной инспекцией журнала производства ремонтно-строительных работ привлеченные к ремонту строители должны его заполнять.

Завершающим этапом согласования перепланировки квартиры будет выдача инспектором акта об окончании ремонтных работ. Это так называемый акт о завершенном переустройстве и перепланировке. Он подписывается после выхода комиссии на объект и сверки фактического ремонта с работами, утвержденными по проекту. При отсутствии расхождений документ оформляется с 3-х экземплярах и передается в БТИ для изменения плана квартиры. Теперь все – ваша перепланировка квартиры считается полностью согласованной!

Акт о завершенной перепланировке:

Перепланировка квартиры вместе с нами

За годы работы наша компания накопила богатый опыт по согласованию даже самых сложных перепланировок, в том числе с затрагиванием несущих конструкций здания и объединением жилых помещений по горизонтали и вертикали.

Нашу деятельность ускоряет знание нюансов согласования перепланировок квартир в панельныхкирпичныхблочных и монолитных домах с ж/б и смешанными перекрытиями. 

Имеем все допуски СРО, собственный проектный отдел, оперативно выпускающий проектную документацию по действующим жилищным нормативам, и профессиональную команду согласователей, работающих во всех округах Москвы и городах Подмосковья.

Разрабатываем проектную документацию и согласовываем:
  • объединение лоджии и комнаты с установкой раздвижных дверей;
  • расширение кухни;
  • объединение туалета с ванной;
  • расширение и перенос санузлов;
  • устройство проемов в перегородках и капитальных стенах;
  • изменение площади жилых помещений;
  • устройство холлов, прихожих, дополнительных коридоров, гардеробных, встроенных шкафов, спортзалов, кабинетов, кладовых, подсобок, прачечных и другие работы.
О цене перепланировки квартиры можно узнать в этом разделе или по телефону. На сайте есть примеры согласованных перепланировок квартир.

Возврат к списку