Как узнать о самовольной перепланировке?

Для того, что бы приобретение квартиры не оказалось "троянским конем", необходимо узнать, не была ли проведена в квартире самовольная перепланировка или переоборудование. Не сгущая краски, а лишь отталкиваясь от многолетнего опыта в согласовании и узаконивании перепланировок можем сказать, что каждую десятую квартиру пытаются продать, скрывая самовольную перепланировку.

Как узнать о самовольной перепланировке

Перед оформлением договора купли-продажи, внимательно проверьте, поэтажный план и экспликацию, технический паспорт БТИ жилого помещения. Срок действия данных документов не ограничен. В нем не должно быть так называемых "красных линий", которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства.

Красные линии в техническом паспорте БТИ
красные линии в техпаспорте БТИкрасные линии в техпаспорте БТИ красные линии в техпаспорте БТИ

Кроме того, даже если в нем отсутствуют красные линии, обратите внимание на существующую планировку квартиры и на ту, которая отражена в документах выданных бюро технической инвентаризации соответствующего округа. Если они различаются, то можно с полной уверенностью сказать, что в данной квартире произведена самовольная перепланировка, что является поводом если не отказаться от  сделки, то существенно снизить стоимость приобретаемого жилья.

По практике стоимость снижается как минимум на стоимость узаконивания перепланировки, а в большинстве случаев гораздо больше. Ведь после того как сделка будет заключена, вся ответственность по приведению квартиры в соответствие с действующими нормами ляжет на плечи нового собственника, так как фактически получится, что перепланировку выполнил именно он.

И хорошо, если в будущем, легализовать перепланировку будет возможно, ведь многие наши граждане производят несанкционированные переустройства не опираясь на действующую нормативную базу в данной сфере. Зачастую, это приводит к существенным нарушениям, которые можно исправить единственным способом - приведением планировки квартиры в соответствие первоначальному поэтажному плану БТИ. Основные из подобных нарушений, это увеличение ванн и санузлов за счет площади жилых комнат, объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры, расширение и перенос кухонь на жилые комнаты, объединение газифицированной кухни с комнатами и некоторые другие.
Документы о незаконной перепланировке
незаконная перепланировка протокол о нарушении предписание на восстановление планировки

Важное замечание: Зачастую многие риелторы идут на хитрость - получают кадастровый паспорт перед сделкой, но не вызывают техников БТИ для проведения обмеров помещения. То есть, вся информация которая будет в данном документе, будет отчерчена из "архивных" данных, на год последнего обследования. А во многих случаях обследования квартир не проводились с года постройки дома. По нашей практике попадались и 50-тые и 70-тые года, в которых была проведена последняя инвентаризация квартиры. Поэтому, что бы знать полную информацию по квартире, документы БТИ необходимо получить непосредственно перед проведением сделки, с вызовом техника БТИ, который зафиксирует планировку квартиры и если будут отклонения от первоначального поэтажного плана покажет их в "красных линиях".

Как узаконить самовольную перепланировку

Регламент узаконивания самовольных перепланировок предусматривает два пути.
1. Если перепланировка незначительная (допустим развернули унитаз, заделали дверь, возвели перегородку), то достаточно получить технический паспорт БТИ в красных линиях и обратиться в жилищную инспекцию для согласования в уведомительном порядке.
2. Если перепланировка более сложная (устройство/изменение конструкции полов, расширение санузла, перенос кухни, затрагивание несущих конструкций) то необходима разработка проектной документации. Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок - при помощи технического заключения по факту выполненной перепланировки. О самом порядке действий для узаконивания перепланировок вы можете узнать в соответствующих разделах нашего сайта.
Документы для согласования перепланировки
техническое заключение по факту выполненной перепланировки техническое заключение по факту выполненной перепланировки техническое заключение по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома

Ответственность за самовольную перепланировку

На данное время (2014 - 2015 год) штраф за самовольную перепланировку составляет 2500 рублей. Кроме того, оплата штрафа не избавляет от необходимости согласования. Параллельно будет выдано предписание, о согласовании в установленный срок. Обычно он составляет 4-6 месяцев. Гораздо сложнее ситуация с нежилыми помещениями. Если нежилое помещение в собственности физического лица, то штрафные санкции применяются такие же как для квартир. Если же помещение в собственности юридического лица, то штрафные санкции за самовольную перепланировку начинаются с 300 тысяч (трехсот тысяч) рублей.


Возврат к списку