Перепланировка в Подольске

В данной статье мы рассмотрим порядок согласования перепланировки в г. Подольск, ориентировочные сроки предоставления услуг по согласованию перепланировки и/или переустройства, и некоторые нюансы процесса согласования перепланировки.

Где в Подольске оформить перепланировку квартиры

Надзорным органом, в части согласования перепланировки и/или переустройства перепланировки в городе Подольск, является Управление Архитектуры и Градостроительства, в лице Администрации города (городского округа).

Данный орган местного самоуправления в праве выдавать Распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства (иначе говоря разрешение на начало ремонтных работ), Акт о завершенной перепланировке и/или переустройства, или же отказ в согласовании.
Напрямую документы от физических лиц, в части согласования перепланировки квартир, Управление Архитектуры и Градостроительства не принимает. Весь необходимый комплект документов формируется и подается через Многофункциональные центры «Мои документы», откуда в дальнейшем поступают в Администрацию.

Ориентировочный срок рассмотрения объекта составляет, ориентировочно, порядка одного месяца. Безусловно, в зависимости от количества обращений, данный срок может быть как увеличен. Так и уменьшен. Исходя из нашей практики согласования, срок рассмотрения объекта не превышает установленный срок, а зачастую и вовсе меньше установленного.

Согласование перепланировки квартиры в Подольске

Стоит сразу отметить, что согласовать перепланировку в городе Подольске возможно только как планируемую.  Административный регламент не предусматривает согласования ранее выполненной перепланировки. О том, как согласовать перепланировку постфактум, будет описано несколько ниже.

Прежде чем перейти к вопросу согласования, давайте уточним терминологию и разницу между перепланировкой и переустройством. И так, согласно ст. 25 ЖК РФ:

• переустройство – это перестановка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического или иного оборудования, требующее внесения изменений в техническую документацию БТИ.
• перепланировка – это любое изменение конфигурации помещений, требующее внесения изменений в техническую документацию БТИ.

То есть, иными словами, любое изменение от изначального планировочного решения квартиры, отображенного на плане БТИ, необходимо узаконивать. 

Стоит также отметить, что изменение конструкции пола также является перепланировкой и требует согласования. 

На текущий момент, ремонтные работы возможно согласовать как по эскизу, то есть в упрощённом порядке, не требующем разработки проектной документации, так и по проектной документации. Однако не все мероприятия возможно согласовать по эскизу. В текущих реалиях, в упрощенном порядке, возможно согласовать только переустройство – перестановку сантехнического кухонного оборудования, без изменения конфигурации помещений, перенос или устройство инженерных сетей. Изменение же конфигурации помещений требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций» или же, иначе, «о возможности производства ремонтных работ». 

В случае, если при производстве ремонтных работ не планируется затрагивать несущие конструкции, проектную документацию может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша. 

Если же в ходе ремонтных работ, все же, будет произведено затрагивание несущих конструкций, техническое заключение «о состоянии несущих и ограждающих конструкций» должно быть разработано автором дома. В случае же, если автора дома нет – дом старый и автор дома неизвестен, автор дома обанкротился и/или прекратил свое существование как юридическое лицо, не оказывает услуги по разработке технического заключения на перепланировку – техническое заключение «о возможности производства ремонтных работ» необходимо разработать в организации, замещающей автора дома. Зачастую, в случае отсутствия автора дома по тем, или иным причинам, при затрагивании несущих конструкций,

Администрация может почти на встречу и принять проектную документацию в составе проекта и технического заключения от организации с допуском СРО. 

После того, как проектная документация будет разработана, необходимо сформировать комплект документов для подачи их в Управление Архитектуры и Градостроительства через Многофункциональные центры «Мои документы». Комплект документов состоит из:

• Правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН).
• Заявление на Распоряжение о согласование перепланировки и/или переустройства (шаблон заявление выдается непосредственно в многофункциональном центре).
• Проектная документация (в полном объеме), разработанная проектной организацией (2-а Проекта и 2-а Технических заключения)
• Паспорт.

В случае, если собственников несколько, в заявлении должны фигурировать все собственники квартиры, или же заявление заполняется при их непосредственном участии. Либо же на представителя (сособственника) выдается нотариально заверенная доверенность.

После подачи документов в «Мои документы», вы получаете выписку из электронного журнала, где будет описано кто, когда, куда и с какой целью подал документы.

По истечению, ориентировочно, месяца, после подачи документов в надзорный орган через МФЦ, вы получите Распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства (разрешение на ремонт). Данный документ означает, что Администрация разрешает вам приступить к выполнению ремонтных работ.

Хотелось бы также отметить о таком понятие как технический и авторский надзор ведения ремонтных работ.

Итак, существует два вида надзора – авторский и технический. Авторский надзор предоставляется со стороны проектной организации, разрабатывающей проектную документацию для согласования, и сводится к тому, что все ремонтные работы должны вестись в строгом соответствии с проектом перепланировки, на который вы получаете разрешение.

Если в ходе ремонтных работы будут произведены какие-либо отклонения от проекта, при приемке квартиры представителем межведомственной комиссии от Администрации города выпишет отказ в согласовании перепланировки и/или переустройства, так как это уже будут не те мероприятия, на которые вы получили разрешение. Отклонения не обязательно должны быть глобальными. К примеру, установка раковины на 15-20 сантиметров левее или правее чем это показано в проекте также считается отклонением от проекта.  

Что касается технического надзора – он предоставляется со стороны подрядчика и заключается как в надзоре за самими работами, так и в предоставлении комплекта документов на скрытые работы. Комплект документов на скрытые работы включает в себя договор подряда, копию допуска СРО организации, а также Акты на скрытые работы. Наиболее распространенными Актами на скрытые работы являются:

• Акт на скрытые работы по гидроизоляции пола.
• Акт скрытых работ по звукоизоляции пола.
• Акт скрытых работ по усилению металлоконструкциями (в случае затрагивания несущих конструкций).

У кого заказать проект перепланировки квартиры в Подольске

Заказывать проектную документацию для согласования перепланировки, в составе проекта перепланировки и технического заключения, обязательно необходимо в организации с допуском СРО. Допуск СРО – это своеобразная лицензия организации на свою профессиональную деятельность. Если у проектной организации нет СРО, значит при рассмотрении вашего объекта Управлением Архитектуры и Градостроительства будет выдан отказ в разрешении на начало ремонтных работ.

Стоит помнить. Что дизайнерский проект не является проектной документаций и абсолютно непригоден для согласования перепланировки. Дизайн-проект – это красивый альбом, в котором показано расположение мебели и розеток, визуализация помещений, натяжные потолки и еще куча всего, что не нужно для согласования. Но, в той же мере, там отсутствует крайне много того, что для согласования перепланировки необходимо.

Пример проекта перепланировки:

Образец технического заключения:

Узаконить перепланировку в Подольске постфактум

Как было упомянуто выше по тексту – согласовать ранее выполненную перепланировку в городе Подольске нельзя. Отсутствует Административный регламент согласования ремонтных работ постфактум. Но, несмотря на это, узаконить ранее выполненный ремонт все же возможно.

Сам процесс согласования, безусловно, отсутствует, однако возможно обратиться в суд, с просьбой оставить квартиру в перепланированном виде. Для этого необходимо сделать следующее:

обратиться в Управление Архитектуры и Градостроительства города, получить отказ в оказании услуги по согласованию перепланировки, разработать судебное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Далее необходимо будет обратиться в суд. Конечно, через суд возможно узаконить далеко не любую перепланировку, а лишь ту, которая не противоречит текущим строительным и санитарным нормам и требованиям.

Также, к узакониванию через суд возможно отнести и спорные аспекты самих мероприятий по перепланировке. Очень ярким примером данного является устройство проема в несущей стене, зачастую между кухней и комнатой. Администрация крайне не любит любые затрагивания несущих конструкций, так как такие работы сопряжены с довольно большими рисками.

Многие собственники нанимают не лицензированных подрядчиков для прорезания проема в несущей стене, что, к сожалению, довольно часто приводит к плачевным результатам в виде трещин по фасадным и внутренним несущим стенам. А нередко и к обрушению зданий. «Пропуская» подобное планировочное решение, выдавая разрешение на начало ремонтных работ, администрация несет за это ответственность, чего она, безусловно не хочет делать.

Проще дать отказ, найдя формальную причину, чем, в случае чего, нести ответственность. Однако, в случае, если устроить проем в несущей стене, все же, технически возможно, разработано техническое заключение, где приведены все расчеты, тип металла и рамы усиления, а администрация выдает отказ – возможно обратиться в суд с целью регистрации данных изменений.