Условия перепланировки

Планируя ремонт с перепланировкой помещений, важно заранее ознакомится с условиями и нормами, которым эти работы должны соответствовать, так как данные мероприятия требуют согласования.

В  статье рассказывается о том, что является перепланировкой, какие условия требуется выполнить для ее согласования, что необходимо учесть при проведении работ и после их окончания.

Согласно положениям Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст.25), перепланировкой помещения следует считать любые изменения конфигурации (планировки) помещения от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов.

В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений, к которым относятся работы, вносящие изменения планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации, что также требует согласования и отражения в документах БТИ.

Итог работ пол перепланировке квартиры вносится в учетную документацию БТИ как узаконенное планировочное решение.

Пример документов БТИ до и после перепланировки

Познакомиться подробнее с представленной в качестве примера перепланировкой возможно  здесь.

Виды ремонтных работ и их согласование

Работы, относящиеся к косметическому ремонту квартиры согласования не требуют. Чаще всего при косметическом ремонте выполняются следующие мероприятия:

• Отделочные и штукатурные работы, не изменяющие конфигурацию помещений;
• Всевозможные малярные работы и поклейка обоев;
• Электромонтажные работы на существующих электросетях;
• Замена покрытия полов на аналогичное;
• Замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичные с сохранением мест его установки:
• Замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Работы, требующие согласования – это перепланировка и/или переустройство помещений, к которым относятся:

• Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования;
• Перенос плиты и кухонной мойки;
• Устройство и демонтаж встроенной мебели, а также всевозможных стационарных конструкций;
• Изменение габаритов помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов;
• Изменение конструкции полов (в том числе и напольного покрытия);
• Устройство проемов в несущих стенах;
• Демонтаж подоконных участков наружных стен;
• Устройство или перенос санузлов и кухонь;
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Демонтаж сантехкабины и совмещение санузла;
• Устройство дополнительных помещений и многое другое.

Отличия перепланировки и переустройства подробнее описаны в этой статье.

Согласование работ по перепланировке и/или переустройству возможно только при соблюдении действующих норм и регламентов.

Нормы и регламенты при согласовании перепланировки 

Перепланировка и/или переустройство помещений, расположенных в многоквартирном доме, регулируются положениями Жилищного кодекса РФ, действующими санитарными и строительными  нормами, муниципальными законодательными актами и регламентами.

В Москве требования к перепланировке и/или переустройству помещений в многоквартирных домах изложены в постановлении городского правительства № 508, с основными положениями которого возможно познакомиться в этой статье. Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).

Документация для согласования перепланировки подается в офисе госуслуг "Мои документы"

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится по действующим на момент согласования нормам.

В Московской области, кроме ЖК РФ и действующих норм, сфера перепланировки регулируется требованиями внутренних муниципальных регламентов, которые в разных районах по отдельным вопросам могут не совпадать. 

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В подавляющем большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки и выполненные работы согласуются либо как запланированные, либо на основании решения суда.

Согласование перепланировки и проектная документация

Согласование запланированных ремонтных работ производится на основании комплекта документов, включающего проектную документации в составе проекта перепланировки и проекта перепланировки (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект). Подробнее с составом документации для согласования ремонтных работ возможно познакомиться на этой странице.

Пример проекта перепланировки квартиры

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

При перепланировке квартир, расположенных в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями, не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Согласование перепланировки «по факту» в Москве производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.
Для узаконивания перепланировки через областные судебные органы требуется разработка судебного технического заключения. 

Пример технического заключения на выполненные работы

Если при ремонтных работах планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, а также в том случае, когда работы запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

Проект перепланировки и в этом случае может быть выполнен любой организацией с допуском СРО (например нашей)

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. 

В настоящее время многие работы по переустройству помещений, если изменение планировки ограничивается только ими, существует возможность согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).

Для серийных жилых домов Москвы, построенных по проектам МНИИТЭП, доступно использование типовых проектов перепланировки.

Производство работ и сдача выполненного ремонта

В случае положительного решения, о возможности проведения запланированных ремонтных работ надзорными органами заявителю предоставляется документ, позволяющий приступать к перепланировке. При наличии замечаний к документации или составу работ выдается отказ в согласовании с обоснованием этого решения.

Примеры документов о согласовании работ 

По окончании ремонтных работ (и в случае согласования выполненных работ в Москве) собственник направляет в надзорный орган заявление о сдаче выполненного ремонта.

Также потребуются акты на скрытые работы (в случае их выполнения) журнал о производстве работ (если выдавался) и документы на осуществление авторского надзора.

При визуальном осмотре, приёмочная комиссия проверяет соответствие выполненных работ согласованной проектной документации.

Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ.

Имея «на руках» акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения, для получения новых документов БТИ следует осуществить вызов специалиста БТИ для обмеров и графической фиксации фактической планировки помещений.

 Примеры актов о завершённой перепланировке

В приёмке выполненного ремонта между Москвой и Московской областью есть определенные отличия, о которых возможно узнать из этой статьи.

Как показала богатая практика наших специалистов, в 9 из 10 случаев при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, выполняются работы, которые впоследствии согласовать невозможно без проведения определенных восстановительных работ. Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.