Условия перепланировки
Планируя ремонт с перепланировкой помещений, важно заранее ознакомится с условиями и нормами, которым эти работы должны соответствовать, так как данные мероприятия требуют согласования.
В статье рассказывается о том, что является перепланировкой, какие условия требуется выполнить для ее согласования, что необходимо учесть при проведении работ и после их окончания.
Согласно положениям Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст.25), перепланировкой помещения следует считать любые изменения конфигурации (планировки) помещения от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов.
В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений, к которым относятся работы, вносящие изменения планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации, что также требует согласования и отражения в документах БТИ.
Итог работ пол перепланировке квартиры вносится в учетную документацию БТИ как узаконенное планировочное решение.
Пример документов БТИ до и после перепланировки
Познакомиться подробнее с представленной в качестве примера перепланировкой возможно здесь.
Виды ремонтных работ и их согласование
Работы, относящиеся к косметическому ремонту квартиры согласования не требуют. Чаще всего при косметическом ремонте выполняются следующие мероприятия:
- Отделочные и штукатурные работы, не изменяющие конфигурацию помещений;
- Всевозможные малярные работы и поклейка обоев;
- Электромонтажные работы на существующих электросетях;
- Замена покрытия полов на аналогичное;
- Замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичные с сохранением мест его установки:
- Замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.
Работы, требующие согласования – это перепланировка и/или переустройство помещений, к которым относятся:
- Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования;
- Перенос плиты и кухонной мойки;
- Устройство и демонтаж встроенной мебели, а также всевозможных стационарных конструкций;
- Изменение габаритов помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов;
- Изменение конструкции полов (в том числе и напольного покрытия);
- Устройство проемов в несущих стенах;
- Демонтаж подоконных участков наружных стен;
- Устройство или перенос санузлов и кухонь;
- Замена газовой плиты на электрическую;
- Демонтаж сантехкабины и совмещение санузла;
- Устройство дополнительных помещений и многое другое.
Отличия перепланировки и переустройства подробнее описаны в этой статье.
Согласование работ по перепланировке и/или переустройству возможно только при соблюдении действующих норм и регламентов.
Нормы и регламенты при согласовании перепланировки
Перепланировка и/или переустройство помещений, расположенных в многоквартирном доме, регулируются положениями Жилищного кодекса РФ, действующими санитарными и строительными нормами, муниципальными законодательными актами и регламентами.
В Москве требования к перепланировке и/или переустройству помещений в многоквартирных домах изложены в постановлении городского правительства № 508, с основными положениями которого возможно познакомиться в этой статье. Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).
Документация для согласования перепланировки подается в офисе госуслуг "Мои документы"
В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится по действующим на момент согласования нормам.
В Московской области, кроме ЖК РФ и действующих норм, сфера перепланировки регулируется требованиями внутренних муниципальных регламентов, которые в разных районах по отдельным вопросам могут не совпадать.
Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа).
В подавляющем большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки и выполненные работы согласуются либо как запланированные, либо на основании решения суда.
Согласование перепланировки и проектная документация
Согласование запланированных ремонтных работ производится на основании комплекта документов, включающего проектную документации в составе проекта перепланировки и проекта перепланировки (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект). Подробнее с составом документации для согласования ремонтных работ возможно познакомиться на этой странице.
Пример проекта перепланировки квартиры
Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.
При перепланировке квартир, расположенных в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями, не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).
Согласование перепланировки «по факту» в Москве производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.
Для узаконивания перепланировки через областные судебные органы требуется разработка судебного технического заключения.
Пример технического заключения на выполненные работы
Если при ремонтных работах планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, а также в том случае, когда работы запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.
Проект перепланировки и в этом случае может быть выполнен любой организацией с допуском СРО (например нашей)
В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр».
В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения.
В настоящее время многие работы по переустройству помещений, если изменение планировки ограничивается только ими, существует возможность согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).
Для серийных жилых домов Москвы, построенных по проектам МНИИТЭП, доступно использование типовых проектов перепланировки.
Производство работ и сдача выполненного ремонта
В случае положительного решения, о возможности проведения запланированных ремонтных работ надзорными органами заявителю предоставляется документ, позволяющий приступать к перепланировке. При наличии замечаний к документации или составу работ выдается отказ в согласовании с обоснованием этого решения.
Примеры документов о согласовании работ
По окончании ремонтных работ (и в случае согласования выполненных работ в Москве) собственник направляет в надзорный орган заявление о сдаче выполненного ремонта.
Также потребуются акты на скрытые работы (в случае их выполнения) журнал о производстве работ (если выдавался) и документы на осуществление авторского надзора.
При визуальном осмотре, приёмочная комиссия проверяет соответствие выполненных работ согласованной проектной документации.
Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ.
Имея «на руках» акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения, для получения новых документов БТИ следует осуществить вызов специалиста БТИ для обмеров и графической фиксации фактической планировки помещений.
Примеры актов о завершённой перепланировке
В приёмке выполненного ремонта между Москвой и Московской областью есть определенные отличия, о которых возможно узнать из этой статьи.
Как показала богатая практика наших специалистов, в 9 из 10 случаев при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, выполняются работы, которые впоследствии согласовать невозможно без проведения определенных восстановительных работ. Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.
Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.
Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.
У вас вопрос по статье? Задайте его тут