Что делать, если перепланировка проводилась своими силами

Что делать, если перепланировка проводилась своими силами

Мы можем обеспечить предоставление вам данных документов от строительной компании с допуском СРО.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Приемка квартиры после перепланировки

Сдача завершенной перепланировки жилищной инспекции является заключительным этапом, после которого собственник может считать ее окончательно узаконенной. Результатом этого процесса становится подписанный руководителем жилищной инспекции акт о завершенной перепланировке и ввод помещения в эксплуатацию.
Данный акт составляется в 4-х экземплярах:

  1.  Первый направляется в БТИ для внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости,
  2. ​ Второй остается в архиве жилищной инспекции,
  3. Третий выдается на руки собственнику квартиры,
  4. Четвертый направляется в Росреестр.

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке и переустройствуДоговор на авторский надзор по перепланировке квартиры

Разберем основные варианты прохождения приемки перепланировки квартиры.

1. Перепланировка, согласуемая в уведомительном порядке. Речь идет о самых простых мероприятиях. Таких как: перестановка унитаза, раковины, электроплиты, мойки в прежних границах помещений, устройство проема в не несущей перегородке между комнатами и т.п. Подобные мероприятия согласуются без разработки проектной документации. Вместо нее предоставляется эскиз. После окончания ремонта заявителем в МФЦ заполняется заявление на выход комиссии на квартиру, состоящую из одного инспектора, для приема выполненных работ. Акт приемки заполняется инспектором при посещении объекта.

2. Перепланировка, согласуемая на основании проектной документации. Это может быть как техническое заключение о возможности проведения работ и проект перепланировки от любой  проектной компании. (Данная организация должна быть членом СРО), так и если затрагиваются несущие конструкции, то техническое заключение должно быть от автора проекта дома, а проект перепланировки от любой организации.
В таком случае приемка перепланировки осуществляется комиссией в составе представителей жилищной инспекции, автора-проектной документации, строительной организации, собственника квартиры, либо его доверенного лица. Если затрагивалось общедомовое имущество, также должен присутствовать представитель управляющей компании. 

У Вас вопрос по комиссии и приемке перепланировки?
Получите консультацию специалиста по WhatsApp.

Что делать после перепланировки чтобы обеспечить присутствие инспектора, следует обратиться в районный МФЦ и предоставить (согласно ППМ №508-ПП):

  • заявление об оформлении акта о завершенной  перепланировке и переустройстве;
  • копию договора (обязательства) авторского надзора;
  • копию договора-подряда на проведение работ, требующих допуска СРО;
  • акты скрытых работ в зависимости от вида выполняемых работ (гидроизоляция, звукоизоляция, усиление металлоконструкциями проема в несущей стене);
  • журнал производства работ, заполненный, проштампованный и подписанный проектной организацией и строительной организацией, проводившей ремонт.            

Выход комиссии МЖИ должен состояться не позднее чем через 10 дней после подачи заявления. Точная дата и время визита согласуется сотрудником Мосжилинспекции.

Присутствие представителей авторского надзора и подрядчика обеспечивается собственником.

Как происходит приемка квартиры после перепланировки

На квартиру выходит представитель жилищной инспекции для визуальной проверки. В это же время должны присутствовать представители проектной и строительной организации.
При необходимости привлекаются дополнительные стороны, например управляющая компания. Собственник информируется от дате выхода на квартире по контактному телефону который он оставляет в заявке при подаче документов в центр "Мои документы".

Документы предоставляемые подрядчиком при приемке перепланировки

  1. Договор на ремонтно-строительные работы. (Договор подряда).
  2. Заполненный журнал производства работ. Он заполняется именно подрядчиком (строительной организацией ведущей ремонт). Также в нем ставят свои печати авторы проектной документации и расписывается собственник.
  3. Допуск СРО
  4. Акты скрытых работ на:
  • Гидроизоляцию;
  • Звукоизоляцию;
  • Усиление проема в несущей стене.

Журнал производства ремонтных работ - документ, пошаговое заполнение которого необходимо при любой перепланировке.

Журнал производства ремонтных работЖурнал производства ремонтных работ

Допуск СРО – документ, предоставляемый подрядчиком в любом случае при выполнении сложных мероприятий, таких как усиление проема в несущей стене после резкигидро или звукоизоляция. 

Допуск СРОДопуск СРОДопуск СРО от строителей

Акт скрытых работ – документ, необходимый при вышеперечисленных сложных мероприятиях. Оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании – проектировщика, представителя жилищной инспекции. 

Акт скрытых работ по усилению проемаАкт скрытых работ по звукоизоляцииАкт скрытых работ по гидроизоляции

Договор подряда на ремонтно-строительные работы – документ, оформляемый при заказе услуг строительной организации.

Примечание: акт скрытых работ должен быть оформлен и подписан до заделки пола внешним покрытием, иначе при проверке комиссия приемки может вскрыть пол в целях проверки.

Если в ходе перепланировки выяснилось, что организация, ведущая ремонтно-строительные работы, не может оформить какие-либо документы в силу отсутствия допуска, вы можете обратиться в нашу компанию, равно как и в случае, если вы не хотите заниматься составлением документов. Наши специалисты помогут вам при согласовании перепланировки, проведении авторского надзора. По любым вопросам обращайтесь к нам по телефону или написав на почту в разделе контакты.

Что проверяет комиссия в ходе приемки перепланировки?

При проведении осмотра квартиры приемочная комиссия проверяет соответствие проведенных работ согласованному проекту, наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям.
Также проверяется правильность заполнения актов скрытых работ и журнала ремонтно-строительных работ. 

Критерии проверки квартиры жилищной инспекцией:
- расстановку сантехнического оборудования и кухонной плиты согласно проекту.
- наличие доступа к общедомовым коммуникациям.
- расстановка стен на своих местах.
- установленные двери.
- уложенные напольные покрытия.

При отсутствии актов на скрытые работы комиссия вправе потребовать выборочного вскрытия конструкций, чтобы убедиться в отсутствии нарушений. Поэтому актирование следует проводить до закрытия усилений проемов или гидроизоляции полов отделочными материалами.

Еще раз упомянем о точном соответствии согласованного проекта сделанном ремонту. Критериев отличия от проекта нет. Не может быть "почти так как в проекте", "небольшие отклонения", "чуть не доделали/переделали" или "очень похоже". Есть всего два критерия - точно в соответствии с проектом или нет.

Дадим пример отличий:
Например частым случаем является отклонения в части "неочевидных" элементов. То есть добавление в проект, элементов которые отсутствовали, и не были согласованы. И заказчики считая, что эти элементы не нужно согласовывать добавляют их в процессе ремонта. 
Согласуя перепланировки обо всех данных моментах мы рассказываем заказчику, а также высылаем "памятку по ремонту" в которой все эти ситуации подробно описываются.

Декоративные конструкции из реек, установка электросчетчика в накладной гипсокартонной конструкции.

Декоративные конструкции Декоративные конструкции из реек

Установка декоративной накладной колонны для электросчетчика


Что делать, если ваша строительная компания не имеет права оформлять данные акты?

Вы можете обратиться к нам: у нас есть партнеры с допуском «строительного» СРО, которые помогут в этом!  Также мы можем оказать свои услуги в качестве проектной организации и при согласовании проекта перепланировки с надзорным органом. Если же вас интересует узаконивание самовольной перепланировки, то и с этим мы сможем помочь.


В случае, если комиссия обнаружит какое-либо расхождение фактического планировочного решения с планом квартиры из проекта перепланировки, на который инспекция выдала разрешение, то собственник квартиры получит письменное решение об отказе в оформлении акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке. Пример такого отказа вы можете видеть ниже.

Отказ в оформлении акта о приемке перепланировки

Что же делать после перепланировки, если пришел отказ, разберем один подобный случай:
Собственник квартиры обратился в нашу компанию за проектной документацией. Согласовывать перепланировку он решил самостоятельно. Нашей организацией была разработана проектная документация, отвечающая всем действующим санитарным и строительным нормам и правилам. По окончании работ проектная документация была передана собственнику квартиры. Согласно действующему регламенту, заказчик сформировал необходимый комплект документов, включая разработанную нашей организацией проектную документацию, для подачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы. Мосжилинспекция утвердила планируемые мероприятия, описанные в проекте перепланировки, и выдала собственнику разрешение на начало ремонтных работ.

В одном из пунктов разрешения на перепланировку сказано, что заявитель квартиры обязан осуществлять перепланировку в соответствии с проектом. Во время разработки проектной документации нашей организацией, а также во время передачи готовых документов, собственник квартиры неоднократно был оповещен о том, что все строительные работы должны обязательно проводиться в строгом соответствии с проектом перепланировки. Однако, заказчиком были допущены отклонения от проектной документации, которые кардинально меняли планировочное решение квартиры в сравнении с планом, на который инспекция ранее выдала разрешение. В том числе было совершено несколько запрещенных мероприятий, которые в принципе невозможно согласовать с надзорным органом.

Тем не менее после выполненного ремонта владелец жилья инициировал выход инспектора из жилищной инспекции с целью сдачи выполненных ремонтных работ. В результате осмотра квартиры сотрудник жилищной инспекции установил, что проведенная перепланировка не соответствует согласованной ранее проектной документации. В частности, проведены работы по демонтажу части вентиляционного короба на кухне и оконно-дверного блока между комнатой и лоджией, что делать запрещено.

Кроме того, выполнена установка сантехнического оборудования с устройством инсталляции и раздвижной двери в ненесущей перегородке жилой комнаты, а также осуществлен перенос кухонной мойки. Эти работы согласовать возможно, но проводить их было нельзя, потому как они не были отражены в проекте, а решение по ним собственник принял уже в ходе ремонта.

С учетом того, что фактическая перепланировка расходится с первоначальным проектным решением, инспектором Государственной жилищной инспекции было принято решение отказать в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры.

После исправления самовольных изменений необходимо будет повторно подать заявление на оформление акта о завершенной перепланировке.

В случае, когда все в порядке, в присутствии собственника заполняются четыре экземпляра акта о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Свои подписи ставят председатель приемочной комиссии, представитель проектной и подрядной организаций и собственник помещения (или доверенное лицо по доверенности от собственника). После этого акт должен быть подписан начальником жилищной инспекции. В итоге, один из экземпляров отправляется в БТИ, второй остается в архиве жилищной инспекции, третий выдается на руки собственнику, а четвертый направляется в Росреестр. Далее следуют обмеры БТИ и ввод в эксплуатацию квартиры после перепланировки.

Отдельно отметим особенности приемки перепланировки квартиры в Московской области

В целом, отличий от приемки перепланировки в Москве не так много. В Московской области для вызова техника, осуществляющего графическую фиксацию новой планировки нужно обратиться в БТИ или Ростехинвентаризацию, 

БТИ или офис  Ростехинвентаризации выдаёт комплект документов (поэтажный план с экспликацией к плану или технический паспорт помещения) со специальной пометкой о том, что «не предоставлен Акт о завершённом переустройстве».

Далее приемку перепланировки осуществляет межведомственная комиссия в составе:

  1. Представителя Администрации, как надзорного органа
  2. Представителя Управляющей Компании
  3. Представителя проектной организации в лице авторского надзора
  4. Представителя подрядной организации в лице технического надзора
  5. Собственника/представителя собственника квартиры.

Также, в состав межведомственной комиссии может входить представитель «технического надзора заказчика» в лице сотрудника независимой организации (проектной или подрядной).


► В различных районах Подмосковья состав МВК может различаться. Для примера, в городе Реутов, при приемке ремонта может участвовать представитель МЧС.


После оформления вышеперечисленных документов, перепланировку квартиры в городе Москве и Московской области можно считать полностью согласованной и окончательно оформленной. А ввод в эксплуатацию помещения после перепланировки можно считать свершившимся фактом. Вносить ли изменения в ЕГРН – вопрос не относящийся к согласованию перепланировки и на сегодня оставлен на усмотрение собственника.


Москва Подмосковье
В Москве главным надзорным органом в области согласования перепланировок, в жилых многоквартирных домах, является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. В Московской области, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки и/или переустройства, является Администрация или Управление Архитектуры и Градостроительства при Администрации города.
Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через МФЦ. (Примерно через 7-10 дней после подачи заявления инспектор  перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру). Сразу по окончании ремонтных работ, необходимо инициировать выход техника из Бюро Технической Инвентаризации, для графической фиксации выполненных при перепланировке изменений.
Комиссия Мосжилинспекции проводит визуальный осмотр выполненного ремонта и, если выполненный ремонт соответствует проекту, на который они выдали Распоряжение, предоставляется акт о завершении перепланировки и/или переустройства.  БТИ выдаёт документы, с внесенными изменениями по перепланировке квартиры, но с пометкой «Не представлен акт о завершенном переустройстве».
После получения акта необходимо инициировать выход техника из Бюро Технической Инвентаризации для графической фиксации выполненных при перепланировке изменений. Межведомственная комиссия проводит визуальный осмотр выполненного ремонта и, если замечаний нет, предоставляет акт о завершении перепланировки и/или переустройства.
На основании проведенной графической фиксации планировки, Бюро Технической Инвентаризации предоставляет новую техническую документацию на квартиру (Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему). Происходит ввод в эксплуатацию квартиры после перепланировки.    На основании акта о завершенной перепланировке и /или переустройстве,БТИ или Ростехинвентаризация предоставляет итоговый вариант технической документации на квартиру (Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему) уже без пометок, что фактически означает ввод в эксплуатацию помещения после перепланировки.

Получить квалифицированные ответы на все вопросы в сфере перепланировок Вы сможете, обратившись к специалистам нашей организации по телефону, в письме электронной почты.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07