Добрый день! Если в кирпичной 2-х комнатной хрущевке на 5-м Этаже

Добрый день! Если в кирпичной 2-х комнатной хрущевке на 5-м Этаже снести перегородку между кухней и гостиной и обустроить раздвижную дверь, количество комнат по БТИ сократится?

Добрый день Константин

Нет, не сократиться. Но наименование комнаты через которую проходим на кухню будет "жилая проходная".

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Согласование перепланировок в хрущевках

Перепланировка в хрущевском доме: история проблемы 

В середине прошлого века в Советском Союзе остро стояла проблема нехватки капитального жилья. Страна постепенно восстанавливалась от разрушительных последствий Великой Отечественной войны, и для строительства не хватало ресурсов и рабочих рук. Многие граждане вынуждены были жить в бараках и домах, не пригодных для проживания. Но главным препятствием для оперативного решения проблемы дефицита жилья было отсутствие технологии массового строительства жилых зданий. 

Дома в то время строились, в основном, из кирпича и по индивидуальным проектам. Иногда использовались так называемые проекты повторного применения, но встретить два одинаковых здания было сложно. Это подразумевало серьезные финансовые и временные затраты на проектирование и постройку каждого отдельно взятого здания. Нужно было срочно менять принципы строительства, чтобы в разумные сроки обеспечить нуждающихся граждан хоть каким-то жильем. 

Перепланировка в серии ii-32 вид снаружи Перепланировка в серии ii-32 снаружи

Для этого к началу шестидесятых была разработана технология панельного домостроения. По ней дома быстро, по плану, как конструктор, «собирались» из типовых элементов-плит, массово производимых созданными для этого домостроительными комбинатами. С этого в нашей стране началась эра типового домостроения. Первыми ее примерами стали малоэтажные дома с малогабаритными квартирами – с высотой потолков в два с половиной метра, с миниатюрными кухнями и объединенным санузлом, маленькими комнатами и узкими коридорами. 

Все эти, с точки зрения современного человека, недостатки были связаны с сокращением издержек на строительство и стремлением обеспечить отдельным жильем как можно большое количество граждан. Несмотря на все изъяны, это все таки были отдельные квартиры в капитальных домах, с газовыми плитами, водоснабжением и канализацией, что в те годы являлось для большинства граждан пределом мечтаний.

Перепланировка в серии ii-32 фасад Перепланировка в серии ii-32 внешний вид

Поскольку инициатором панельного домостроения являлся тогдашний  председатель Политбюро Н.С. Хрущев, эти дома и квартиры в них в народе окрестили «хрущевками». Название быстро прижилось в быту и стало нарицательным. Многие сейчас уже не задумываются об источнике его происхождения. Между тем, за прошедшие с тех пор почти полвека многое изменилось. Типовые дома стали выше, а квартиры в них – больше, требования, предъявляемые к жилью, изменились еще сильнее. Но  хрущевки по-прежнему составляют внушительную часть жилого фонда. И полностью заменить их современным жильем удастся еще не скоро.

Поэтому пока их, в лучшем случае, капитально ремонтируют или реконструируют. (фото таких обновленных хрущевок, вы можете найти в соответствующем разделе нашего сайта). Как же быть обитателям хрущевских домов, не имеющим  возможности приобрести современную квартиру, но желающим улучшить свои жилищные условия? Единственным выходом является перепланировка. 

Преимущества и недостатки домов хрущевской эпохи в контексте перепланировки... 

Перепланировка хрущевки – достаточно распространенное явление. Поскольку в таких квартирах обычно лишь внешние и межквартирные стены являются несущими, (кроме некоторых серий) у владельцев есть широкий выбор вариантов изменения плана внутренних стен. Самый распространенный вариант заключается в сносе части внутренних стен, переносе дверных проемов, устройстве проема между кухней и смежной комнатой и объединении санузла и расширении его за счет коридора. Также практикуется «студийная» планировка –  объединение кухни, комнаты и коридора в единое пространство. 

Из недостатков стоит выделить малые площади помещений, которые ограничивают как полет фантазии при разработке проекта, так и являются важными из-за строительных ограничений по все тем же площадям комнат. Например, минимальная площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть 14 квадратных метров, в двухкомнатной одна из них - не менее 16, вторая - не менее 9 кв. метров. Часто площадь кухни не попадает в эти нормативы и потому перенести в них жилую комнату невозможно (о переносе кухни читайте ниже). Те же проблемы возникают при переносе межкомнатных перегородок.

Еще одним нюансом является проблема с расширением небольшого соединенного санузла, (в этих домах он изначально соединен - проектным решением). Зачастую его расширяют на коридор, однако "коридор" на деле является частью жилой комнаты, что является нарушением. Часто подобные планы совпадают с желанием устроить коридор на части жилых комнат. Ниже вы можете видеть пример подобного "проекта". 

Запреты и ограничения при перепланировках в хрущевском доме 

...однокомнатной квартиры в квартиру-студию 

Проект перепланировки однокомнатной хрущевки, как правило, легко согласовать. Но необходимо учитывать ряд особенностей. Например, упомянутую «студию» в большинстве случаев сделать и согласовать не получится, если квартира однокомнатная, поскольку по закону, в квартире должна быть хотя бы одна жилая комната. Она должна быть изолированной, иметь естественное освещение и площадь в плане не менее 9 квадратных метров.

А при объединении кухни и единственной комнаты получается общее помещение - кухня-гостиная, являющееся нежилым. В таком случае квартира теряет статус жилого помещения, а это запрещено законом. Таким образом, полное объединение кухни со смежной комнатой и коридором возможно, как минимум, в двухкомнатной квартире. Но при этом вход в санузел не должен напрямую граничить с остальным пространством квартиры – его необходимо отделить хотя бы раздвижной перегородкой. Многое зависит от округа в котором расположена квартира, например в ряде округов "в принципе" запрещают объединять газифицированную кухню и жилую комнату.

...Перенос кухни в жилую комнату 

Также при перепланировке хрущевки запрещается переносить кухню на жилую площадь (исключением является негазифицированная квартира на первом этаже). 

Для того, чтобы согласовать перепланировку хрущевки, необходимо подать заявление в жилищную инспекцию вместе с комплектом документов, а после получения разрешения и ремонта – внести изменения в документы БТИ. Примеры перепланировок хрущевок приводимые здесь, по большей части, условны, так как каждая квартира индивидуальна и вопрос необходимо рассматривать комплексно.

Варианты согласования квартиры в хрущевском доме

По упрощенной схеме:

В настоящее время по эскизу вы можете согласовать только незначительные изменения - перенос сантехоборудования в пределах санузла или кухни, демонтаж встроенных шкафов, замена инженерного оборудования и пр. 

Первый шаг для согласования перепланировки по эскизу это заказ технического паспорта БТИ (пример технического паспорта можно увидеть по ссылке). Этот документ является исходным, в нем показывается существующая планировка квартиры и также по нему мы сможем узнать, не проводились какие либо перепланировки в данной квартире ранее.

В целом, согласование перепланировки хрущевки по эскизу носит упрощенный характер.

  • По требованию жилищной инспекции разработать эскиз, либо эскизный проект перепланировки.
  • На плане БТИ отметить предполагаемые изменения.
  • Подать заявление в МФЦ (Мои Документы), они передадут их в Мосжилинцспекцию, а также "план до" и "план после".
  • После этого на вашу квартиры выедет инспектор, который проверит соответствие ваших действий эскизу, после чего выдаст акт о завершенной перепланировке.
  • С этим документом вам нужно обратиться в БТИ для получения нового технического паспорта квартиры. 

Порядок перепланировки хрущевки по проекту.

Изначально, также как и при перепланировке по эскизу, необходимо заказать технический паспорт БТИ, после чего получить техническое заключение либо от проектной организации с допуском СРО, либо от автора проекта дома. 

Далее наступает этап разработки проектной документации. Она представляет собой:

  • Техническое заключение о возможности перепланировки.

Техническое заключение дает ответ о возможности «в принципе» реализации переустройства квартиры. Получить его можно либо в проектной организации с допуском СРО (если не затрагиваются несущие конструкции здания), либо у автора проекта ГУП Мосжилниипроект - организация, разрабатывающая проекты, по которым автор проекта дома неизвестен, либо отсутствует. Для того, чтобы знать наверняка - чье техническое заключение вам потребуется, стоит обратиться в Мосжилинспекцию. 

Примечание* При сложных перепланировках достаточно разработать техническое заключение у автора проекта дома, а сам проект перепланировки заказать в другой проектной организации, особенно в том случае, если вы планируете согласовывать проект при помощи посредников. Во-первых проект в частной фирме может обойтись дешевле чем у автора, во-вторых, у специалистов по согласованию не возникнет проблем с незнакомыми документами.

  • Проект перепланировки квартиры.

Проект перепланировки квартиры представляет собой довольно объемный документ, в состав которого входят: 

  1. пояснительная записка
  2. общая часть, в которой описаны конструктивные особенности здания и квартиры, в которой планируются мероприятия
  3. общие выводы и рекомендации по проведению работ
  4. планы квартиры до и после перепланировки, а также монтажно-демонтажный план,
  5. аксонометрические схемы подключения сантехоборудования
  6. план полов с экспликацией
  7. и некоторые приложения, список которых может варьироваться.

Мы уже говорили об этом выше, но проект перепланировки может разработать только организация с допуском СРО, в обратном случае - проект не будет иметь юридической значимости. 

После разработки проектной документации, наступает этап согласований. Надлежащим образом укомплектованный пакет проектной документации в обязательном порядке подается на согласование в:

  • Заявление установленного образца
  • Техническое заключение и проект перепланировки.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов(если согласовывать будете не самостоятельно)
  • Технический паспорт квартиры БТИ

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация: 

  • Разрешение от Москомархитектуры (если затрагивается фасад здания и его внешний вид)
  • Протокол собрания жильцов дома (если перепланировка нацелена на присоединение или изменение общедомового имущества)
  • Договор социального найма (если квартира не является собственностью)
  • и другие документы.

Укомплектованный пакет документов подается в службу МФЦ, которая передает их жилищной инспекции. Срок рассмотрения поданных материалов жилищной инспекцией во всех случаях 20 рабочих дней.

После того как ваше заявление будет рассмотрено можно будет начинать ремонтно-строительные работы. Для этого лучше всего обратиться к строительной организации со строительным допуском СРО. Желательно фиксировать при помощи фотографий ключевые моменты работ, особенно это касается скрытых работ (устройство гидроизоляции, звукоизоляции, усиление проема) - работ, которые невозможно проверить без вскрытия отделочных материалов.

Варианты перепланировки хрущевки


Перепланировка в трехкомнатной хрущевке

Трехкомнатные квартиры этого типа дают больше вариантов для перепланировки хотя бы из-за того, что в них элементарно больше жилой площади. Отличительной чертой этого проекта перепланировки трехкомнатной хрущевки является то, что владелец квартиры уменьшил площадь жилой комнаты в пользу площади коридора, а на наоборот. С другой стороны, санузел объединили и расширили на все тот же многострадальный коридор. 

Перепланировка в трехкомнатной хрущевке план до Перепланировка в трехкомнатной хрущевке экспликация

дверной проем между жилыми комнатами 2 и 3 был демонтирован, на его месте была возведена перегородка. Таким образом, комната 2 превратилась в изолированную.

Перепланировка в трехкомнатной хрущевке план ремонтных работ Перепланировка в трехкомнатной хрущевке план после Перепланировка в трехкомнатной хрущевке экспликация после

Перепланировка в двухкомнатной хрущевке 

Перепланировка ванной в хрущевке

vannaya-komnata-001.jpg

Во времена, когда строили дома данных типов, наименьшее внимание уделяли комфорту проживания граждан. Поэтому в лучшем случае в квартире был предусмотрены раздельные мокрые зоны совсем небольших размеров. А в большинстве, они были совмещенными общей площадью не больше 4 метров.

Так что же делать владельцам хрущевок, которые хотят сделать данное пространство более комфортным. Выход здесь может быть только одним – провести перепланировку.

У владельцев  хрущевок где санузел совмещенный, вариантов всего два. Первый это – более рациональная расстановка сантехнических приборов, а второй это увеличение в плане квартиры площади мокрых зон за счет коридора.

Хозяева же раздельных ванной и санузла имеют больше вариантов.

Примером одного из вариантов перепланировки ванн в хрущевки является объединение ванной и санузла, это позволит нам немного увеличить площадь за счет демонтажа разделяющей стены, а также более рационально разместить сантехнические приборы. И во многих случаях, после перепланировки, туда можно дополнительно установить стиральную машину. Самым же рациональным способом перепланировки ванной в хрущевке является увеличение объединение ванной и туалета, с увеличением площади получившегося помещения за счет коридора. При такой перепланировке, даже самый взыскательный хозяин, может получить весьма достойное помещение.

Перепланировка в кухни в хрущевке

kuhnya-015.png

Кухни в хрущевках, как правило, имеют площадь порядка шести квадратных метров. Для удобного размещения кухонной мебели, бытовой техники и столовой группы этого крайне мало. Поэтому зачастую перепланировка хрущевки производится именно с целью решения проблемы тесной кухни. Самый распространенный вариант перепланировки кухни в хрущевке – устройство проема в ненесущей стене между кухней  и смежной с ней комнатой с образованием единого пространства, при условии отделения этих помещений раздвижной перегородкой (по закону, кухни с газовыми плитами должны быть разграничены с остальными помещениями квартиры).

При этом закладывается дверной проем между кухней и коридором, за счет которого расширяется санузел, а на площади комнаты совмещаются функции столовой и гостиной. Вся площадь кухни используется под размещение мебели и оборудования. Но объединением с комнатой перепланировка кухни в хрущевке не заканчивается. Также обычно осуществляется перемещение газовой плиты и мойки. Но необходимо учитывать, что мойку можно переносить только в пределах площади кухни. Иногда увеличение полезной площади кухни за счет выноса столовой группы в комнату и заложения входа из коридора позволяет даже установить в кухне стиральную машину, для которой в хрущевке обычно не находится места.

Перепланировка двухкомнатной хрущевке в кирпичном доме

Одна из больших проблем домов, которые именуют хрущевками, – маленькие санузлы. В большинстве случаев размер санузла не зависит ни от материала, из которого построен дом ни от его этажности. 

Рассматриваемый проект перепланировки 2-х комнатной хрущевки, расположенной в кирпичном доме имел своей целью исправить положение с размером санузла.

Собственник квартиры, решивший провести перепланировку 2-х комнатной хрущевки для начала, получил план квартиры в БТИ и нарисовал на его копии свои идеи в нескольких вариантах.


Совместно со специалистами нашей организации, был выбран вариант, не нарушающий положений постановления столичного правительства No 508 ПП о проведении перепланировок.


Так как намеченные работы не затрагивали несущих конструкций дома, перепланировки 2-х комнатной хрущевки и техническое заключение о возможности ее выполнения собственник доверил подготовить нам. Согласование перепланировки также было приручено нашим специалистам, для чего собственник квартиры предоставил необходимую для этого доверенность.

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - начальная планировка и экспликация

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - план до перепланировкиПерепланировка 2-х комнатной хрущевки

В ходе проведения работ по перепланировке 2-х комнатной хрущевки для доступа в кухню (3) выполнили новый проем в перегородке, отделяющей ее от комнаты (2). Так как на кухне установлена газовая плита, в проеме смонтировали дверной блок, обеспечивающий плотное закрытие.


Установка между жилым помещением и газифицированной кухней двери с плотным притвором является обязательными условием согласования проекта.


Существующий вход в кухню из коридора (6) перекрыли, выполнив новую перегородку с небольшим смещением в сторону коридора. Старую дверь с дверной коробкой сняли, верхнюю перемычку удалили.


Полученную таким образом при перепланировке 2-х комнатной хрущевки нишу, собственник запланировал использовать для установки холодильника, что сделало небольшую кухню заметно просторнее.


Участок перегородки с дверью, отделявший комнату (2) от коридора (6) снесли. На площади комнаты при помощи возведения новой перегородки выделили коридор (5) и перенесли на эту перегородку вход в комнату, установив сдвижную дверь.

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - план работ и их итог

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - план работПерепланировка 2-х комнатной хрущевки - итог

Такое решение при перепланировке 2-х комнатной хрущевки позволило выполнить вход в комнату (1) из коридора, а существующий из комнаты заложить.

Проект перепланировки 2-х комнатной хрущевки предусматривал существенные изменения санузла с его совмещением и расширением на площадь коридора.

  1. В ходе перепланировки в санузле выполнили следующие работы:
  2. Демонтировали сантехническое оборудование;
  3. Снесли перегородку между ванной (4) и уборной (5);
  4. Возвели перегородку со входом из коридора;
  5. Возвели перегородку с эффективной звукоизоляцией между комнатой (2) и объединенным санузлом (4);
  6. Инженерные коммуникации закрыли коробом с лючками для доступа к ним;
  7. Выполнили гидроизоляцию санузла и сделали пол;
  8. Установили ванну большего размера, унитаз и раковину.
Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - документы МЖИ

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - согласованиеПерепланировка 2-х комнатной хрущевки - акт о завершении

После проверки поданных для согласования перепланировки 2-х комнатной хрущевки документов, Мосжилинспекция выдала распоряжение о ее проведении. По окончании работ комиссия МЖИ приняла выполненные работы и проверила их соответствие проекту. Так как замечаний не было, Мосжилинспекция предоставила акт о завершении перепланировки.

Последним этапом оформления документов стало получение в БТИ нового технического паспорта квартиры с внесенными изменениями.

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - итоговые документы БТИ

Перепланировка 2-х комнатной хрущевки - план БТИПерепланировка 2-х комнатной хрущевки - экспликация БТИ

 

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке в кирпичном доме

 

Давайте рассмотрим пример перепланировки трехкомнатной квартиры в кирпичном шестиэтажном доме, года построенном в 1943 году по индивидуальному проекту.

Стоит сразу сказать, что согласование перепланировок в подобном здании (со смешанными перекрытиями) всегда связано с определенными трудностями.

Одной и основной из них является получение технического заключения о допустимости перепланировки от автора проекта дома – так как многие стены, которые планировались как не несущие со временем могли превратиться в разгружающие, инженерные расчеты и изыскания значительно усложняются.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме

Еще одной проблемой в таких домах являются те самые перекрытия – если они исполнены из дерева, то велика вероятность того, что потребуется реставрация и если с вашей стороны это осуществить вполне реально, то со стороны соседей вы вряд ли встретите согласие.
В рассматриваемом случае собственник решился на следующие мероприятия:
Объединить и расширить санузел за счет площади узких и неудобных коридоров с переносом сантехнических приборов, на площади новообразованной мокрой зоны.
В прихожей (5) были убраны шкафы, за счет чего увеличилось полезное пространство.
Между изолированной жилой комнатой (3) и кухней (4) был устроен дверной проем с плотно закрывающейся дверью.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме Перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме

Из незначительных изменений можно отметить перенос газовой плиты, демонтаж дверных блоков с последующим устройством новых, гидроизоляционного слоя и переливного порога в санузле и т.д. Если рассматривать эту перепланировку с точки зрения целесообразности, то налицо увеличенная площадь (и как следствие, комфортность) мокрой зоны и прихожей.

Перепланировка 4-х комнатной квартиры в хрущевке

Пример необычной перепланировки, выполненной самовольно. Работы проводились в кирпичном 7-этажном доме, построенном в 1958 году по индивидуальному проекту. В 4-комнатной квартире общей площадью 96,6 м².

Перепланировка хрущевки в кирпичном домеПерепланировка хрущевки в кирпичном домеПерепланировка хрущевки в кирпичном домеПерепланировка хрущевки в кирпичном доме

Единственным мероприятием по перепланировке хрущевки в кирпичном доме стала закладка облегченными материалами второго дверного проема для входной двери. Но сделали это хозяева квартиры без разрешения жилищной инспекции. Чтобы узаконить самовольно проведенную перепланировку хрущевки в кирпичном доме, потребовалось техническое заключение по факту выполненных работ. Данный документ собственник квартиры заказал в нашей организации.

Наши специалисты вышли на объект, оценили техническое состояние квартиры (наружные и внутренние несущие стены, не несущие гипсобетонные перегородки, перекрытия, ригели, системы вентиляции, водоснабжения, отопления и канализации) и проверили правильность выполненной перепланировки хрущевки в кирпичном доме.

Перепланировка хрущевки в кирпичном домеПерепланировка хрущевки в кирпичном доме

Инженерное обследование показало, что все конструкции дома находятся в рабочем состоянии, а вентиляция и инженерные сети сохранены в прежнем положении. Никаких дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено, несущие конструкции не затронуты.

По итогам обследования было подготовлено техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной ранее перепланировки хрущевки в кирпичном доме, на основе которого собственник квартиры узаконил произведенный ремонт.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07