Добрый день! Хочу приобрести квартиру в которой произведена

Добрый день!
Хочу приобрести квартиру в которой произведена перепланировка санузла (квартира в монолитном доме, свободная планировка - санузел же был спроектирован застройщиком).
Квартира на 6 этаже. Этажи ниже с аналогичной, свободной планировкой. Какие документы на перепланировку должны быть у собственника и законна ли произведенная им перепланировка?
Фото до и после прилагаю

Приобрести квартиру с перепланировкой

Добрый день Ирина.
У собственника должен быть акт о завершенном переустройстве и документы БТИ выданные на основании данного акта, то есть документы БТИ после перепланировки.
И в этих документах БТИ должна быть отметка что они выданы на основании данного акта.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Расширение санузла за счет коридора или комнаты

Во многих типовых квартирах туалетные комнаты имеют небольшую площадь. Именно поэтому многие собственники в рамках перепланировки квартиры пытаются каким-то образом увеличить площадь санузла  Наиболее распространенный вариант расширения санузла, конечно же, за счет коридора, но могут быть и другие способы.

Можно ли увеличить санузел за счет коридора

Мы не ведем точной статистики о том, какие изменения по перепланировке являются самыми популярными, но то, что увеличение площади санузла за счет коридора встречается едва ли не в каждом проекте, который мы делали, определенно факт.
Коридор является вспомогательным помещением, поэтому каких-либо ограничений по поводу использования его площади в иных целях нет.

Расширение санузла за счет коридора возможно в 99 % случаев.

Однако бывают обстоятельства, которые могут не позволить этого сделать.

Такое встречается довольно редко, но все же, если Ваш сосед снизу увеличил жилую комнату или кухню, за счет того участка коридора, куда Вы планировали расширить санузел, согласовать это, Вы, к сожалению, НЕ СМОЖЕТЕ.
Так как устраивать или частично размещать санузлы  комнаты над жилыми комнатами или кухнями соседей запрещено. 

Чем обусловлена подобная ситуация? - действующими нормами
Обратимся к ним:

В пункте 24 ПП-47 сказано:

Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

А это значит, что проблема не в том, что мы можем/не можем расшириться на свой коридор, комнату, кухню, кладовую и т.д., а в том, что мы не можем расшириться таким образом, что наш санузел будет над кухней или жилой комнатой соседей снизу.

Поэтому если сосед снизу, согласовал перепланировку, допустим с увеличением жилой комнаты за счет коридора, то мы уже не сможем расшириться своим санузлом на свой коридор, так как у соседа снизу уже не коридор, а жилая комната.

Гидроизоляция полов в зоне санузла:

ГидроизоляцияГидроизоляция пола в санузле

Если Вам необходима консультация, напишите нам по по WhatsApp, или отправьте на оценку  документы.

Расширение санузла за счет жилой комнаты

Вы уже вероятно прочитали верхний блок статьи относительно пункта 24 47-ПП. И мы уже знаем, что расшириться санузлом, таким образом что он окажется над жилой комнатой соседей снизу нельзя.

Действующие нормы и требования сильно ограничивают возможность увеличения санузла за счет жилой комнаты, однако даже здесь имеются исключения.

Реализовать расширение санузла за счет жилой комнаты возможно в следующих случаях:

  1. Квартира расположена на первом этаже (В этом случае санузел не будет находиться над жилой комнатой соседа снизу, поэтому никакого нарушения здесь нет);
  2. Квартира расположена на втором и выше этаже, но ниже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.). Получается что мы снова не расширяемся на жилую комнату соседей снизу, так как фактически снизу нет квартиры;
  3. Сосед снизу уже расширил санузел за счет жилой комнаты и, что важно, согласовал произведенные изменения в соответствии с регламентом. В этом случае Вы также можете расширить санузел строго на ту зону, которую использовал для увеличения сосед. Можно использовать меньшую площадь, чем сосед снизу, но не большую.

Возможно ли увеличение санузла за счет кухни

Что же делать, если планируется расширение санузела за счет кухни? Ситуация один-в-один аналогична ситуации в предыдущем пункте.

То есть:

Согласовать расширение санузла за счет кухни возможно в следующих случаях:

  1. Квартира расположена на первом этаже (В этом случае санузел не будет находиться над кухней соседа снизу (так как собственно жилой квартиры снизу нет) поэтому никакого нарушения здесь не будет;
  2. Квартира расположена на втором и выше этаже, но ниже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.). Получается что мы снова не расширяемся на жилую кухню соседей снизу, так как фактически снизу нет квартиры;
  3. Сосед снизу уже расширил кухню за счет жилой комнаты и, согласовал произведенные изменения в соответствии. В этом случае Вы также можете расширить санузел строго на ту зону кухни, которую использовал для увеличения сосед. Можно использовать меньшую площадь, чем сосед снизу, но не большую.

Если же квартира не на первом этаже или ниже нет нежилых помещений, то согласовать данные изменения, увы, не представляется возможным. 

На многих ресурсах в сети можно встретить несколько "мифов"

  • Если сделана качественная гидроизоляция санузла при расширении его за счет кухни или жилой комнаты, то это возможно согласовать.

- Нет, нельзя. В законодательстве нет пункта "если гидроизоляция ого-го какая", то можно. Есть однозначный пункт 24 ПП-47 без всяких оговорок.
 

  • Можно расширить санузел за счет кухни или жилой комнаты не более/менее и далее идут некие проценты 15, 25, 30 и т.д.

- Также нельзя. Все тот же пункт 24 ПП-47 не дает никаких "люфтов". Отметим что особенно популярно это мнение с процентами на ресурсах дизайнеров.

Как согласуется увеличение санузла за счет коридора и комнаты, кухни

На основании 508-ПП г. Москвы согласование расширения санузла за счет коридора и комнаты, кухни. (если Ваша квартира попадает в список исключений выше) производится на основании разработанного проекта перепланировки и технического заключения от проектной организации, имеющей допуск СРО. Будем признательны, если указанные проектные документы вы закажите в нашей организации.

Для подачи на согласование необходимо сформировать пакет документов и после получения официального распоряжения жилищной инспекции города Москвы можно начинать ремонтные работы.

Акт скрытых работ по гидроизоляции пола:

Также обращаем Ваше внимание на то, что при увеличении или объединении санузла в расширенном помещении необходимо выполнять гидроизоляцию пола. Гидроизоляцию должны делать строители, имеющие допуск СРО на данный вид работ. И по факту выполнения они должны оформить акты скрытых работ на гидроизоляцию пола с заполнением журнала ремонтно-строительных работ.
Эти акты потребуются в дальнейшем для проведения приемки перепланировки комиссией жилищной инспекции.

Акт о скрытых работах по гидроизоляцииОбложка журнала

Документы для согласования увеличения санузла:

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП регламентирует порядок проведения перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

В данном постановлении указан списком перечень необходимых для подачи на согласование перепланировки документов:

  1. Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией).
  2. Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать "по эскизу", но при расширении санузла согласовать по "эскизу" перепланировку нельзя. Почему такая ситуация, описано в блоке в конце статьи).
  3. Паспортные данные (собственника или представителя).
  4. Доверенность (если документы подает представитель).
  5. Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка ЕГРН).
  6. Заявление, форма заполняется на Госуслугах.

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так. Есть и дополнительные документы и согласования, перечень которых индивидуален в каждом конкретном случае, например если при расширении санузла за счет смежных помещений есть еще и мероприятие по перестановке газовой плиты, дополнительно потребуется согласование в АО Мосгаз.

Увеличение санузла за счет коридора в хрущевках, сталинках, брежневках.

Наверное, в хрущевках, сталинках и брежневках вопрос увеличения площади санузла за счет коридора стоит максимально остро, так как именно в этих, относительно старых домах, площадь санузла изначально довольно мала.

Нельзя сказать, что расширение санузла в хрущевке имеет какие-то особенности по сравнению с новостройками, так как нормы одинаковы для всех жилых домов. Поэтому и проектная документация, и порядок согласования расширения санузла за счет коридора в хрущевках полностью аналогичны другим жилым зданиям.

Если Вам необходима консультация, напишите нам по по WhatsApp, или отправьте на оценку  документы.

Как согласуется расширение санузла - по проекту или эскизу?

Зачастую возникает вопрос - а по какому пути согласовывать расширение и санузла или устройство новых санузлов.
Ответ на этот вопрос вы можете увидеть в отказе жилищной инспекции. Это был один из наших текущих объектов по которому мы разработали проект перепланировки.

Собственник квартиры подавал на согласование "эскиз перепланировки" с мероприятием по увеличение санузла за счет коридора. В ответ, через месяц он получил отказ, с формулировкой которую вы можете прочитать в самом отказе.

Общий смысл ее в том, что данные работы нельзя согласовать "по эскизу", для этого на согласование необходимо подавать проект перепланировки.
Касаемо формулировок отказа, то нет слова "расширение", так как такого слова нет в 508-ПП, но там есть слова "устройство" и "перенос".

И по "устройством" жилищная инспекция трактует устройство нового, дополнительного санузла. А под "переносом" трактует перенос его на какое то ограниченное расстояние, то есть фактически его расширение.

Отказ по расширение санузла

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07