Добрый день!

Добрый день!

Интересует вопрос перепланировки квартиры.
В настоящее время идет стройка, ввод через 6-12 мес., Размеры по проекту.
Место нахождения - Мытищи
Верхний этаж (сверху помещений нет, снизу аналогичная квартира).

При необходимости пришлю схемы где будут планируемые изменения. Но пока опишу текстом.
Основные изменения:
За счет площади с/у и комнат сделать альтернативный (минуя комнату) проход в кухню нишу.
Кроме основного вопроса (возможно/нет) есть сопутствующие вопросы и пожелания:
- Требуется минимальная ширина такого прохода (а), обеспечивающая открывание двери в с/у (предположительно 70 - 80 см.).
- Планируется установить перегородку (с) (стекло/дерево или стекло/металл) раздвижную или складную при входе в кухню-нишу из комнаты. Вопрос: необходимо учесть возможность "срезания" площади кухни-ниши такой перегородкой. На исходном плане площадь кухни-ниши без жестких границ = 6м2, если сделать проход 70 см, то фактическая площадь ограниченная перегородкой составит 4,6м2. На сколько известно (может я не прав) есть минимальная площадь не менее 5м2, хотелось бы найти решение с наличием раздвижной перегородки и минимальным "проходом".
- Планируется небольшой сдвиг перегородки в ванной (внутрь ванной), что обусловлено необходимостью придать углу (в) более красивый вид, иначе там не разместить нормально наличники при полотне двери в комнату 80 см. (этого изменения возможно не будет, что определится фактическим размером)

Добрый день Михаил.
Благодарю за присланное расширенное описание. Мы много и успешно работаем в городе Мытищи и вообще в Мытищенском районе, но к сожалению по данному описанию мне сложно однозначно представить все изменения по квартире, поэтому дошлите пожалуйста план перепланировки и БТИ и я проанализирую объект.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Перепланировка квартиры в Мытищах

Согласование перепланировки и/или переустройства в городе Мытищи немногим отличается от общего процесса согласования перепланировки в Московской области. Сама процедура согласования, сроки оказания услуги по согласованию перепланировки и/или переустройства, запрещенные мероприятия и то, что возможно узаконить, регламентируется Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №28РВ-101 от 13.03.2019 г.

Согласование перепланировки с администрацией г. Мытищи

Главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки и/или переустройства в городе Мытищи является Управление архитектуры и градостроительства при администрации города. 

Напрямую администрация не принимает документы для согласования ремонтных работ. Для того, чтобы согласовать планируемые ремонтные работы, необходимо сформировать комплект документов и подать его через многофункциональный центр «Мои Документы».

Не найдете ответ на вопрос в данной статье, задайте его по WhatsApp

Порядок согласования перепланировки в Мытищах

После того, как сформированный комплект документов будет подан в многофункциональный центр (МФЦ), собственнику или представителю собственника выдается выписка из электронного журнала. В выписке фигурирует информация о том, кто, когда, куда и с какой целью подал документы. После того, как МФЦ передаст документы в Управление архитектуры и градостроительства, именно на основании данной выписки из электронного журнала заявитель получает распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства. Данное распоряжение – это разрешение от администрации города на начало ремонтных работ.

После того, как ремонтные работы будут выполнены, необходимо будет сдать выполненную перепланировку и/или переустройство и внести изменение в техническую документацию БТИ.

Далее рассмотрим каждый из этапов согласования более подробно.

Документы для согласования

Ниже будет приведен перечень документов, которые необходимы для получения услуги по согласованию ремонтных работ и получению разрешения на них:

  1. Первоначальным документом, который необходим для согласования перепланировки и/или переустройства, является техническая документация из БТИ на квартиру. Это может быть технический паспорт из БТИ или же его составная часть – поэтажный план из БТИ на квартиру и экспликация к плану. С точки зрения процесса согласования поэтажный план на квартиру + экспликация к плану и технический паспорт имеют одинаковую, равнозначную юридическую силу. 
    Данные документы необходимы для разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства и технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Проектная документация – это основополагающие документы при согласовании перепланировки. На основе этих документов администрация выдает разрешение на начало ремонтных работ или же отказывает в начале ремонта.
  2. Проектная документация, как уже отмечалось выше, является крайне важным аспектом при согласовании перепланировки. Первоначально проектной организацией разрабатывается техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций или, иначе о возможности производства ремонтных работ. В техническом заключении описывается, что ваш ремонт, ваше предполагаемое планировочное решение возможно осуществить технически.
    Далее на основе технического заключения разрабатывается проект перепланировки и/или переустройства. Проект перепланировки, в большей степени, носит описательную функцию. Там текстово и графически отображается ваша перепланировка. Показывается на планах, какие именно планировочное решения вы хотите узаконить.
  3. Документ, удостоверяющий личность заявителя – паспорт.
  4. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель.
  5. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность).
  6. Правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка – свидетельство о регистрации собственности на объект недвижимости или же выписка из ЕГРН.
  7. Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности).
  8. Дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

Образец технического паспорта квартиры в многоэтажном доме в городе Мытищи:

Образец технического паспорта квартиры в г. МытищиОбразец технического паспорта квартирыТехнический паспорт БТИ в МытищахЭкспликация к техническому паспорту

Образцы разрешения на перепланировку квартиры в Мытищах и акта о ее завершении:

Образец разрешения на перепланировку квартиры в МытищахАкт о завершенной перепланировке в г. Мытищи

Разработка проекта перепланировки и технического заключения

Разработать проектную документацию, для согласования перепланировки может любая проектная организация с допуском СРО. СРО — это аббревиатура, которая означает "саморегулируемая организация". Допуск СРО – это своего рода лицензия организации на осуществление своей профессиональной деятельности.

Если проектная организация не имеет допуска СРО, это означает, что при согласовании перепланировки и/или переустройства, Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города выдаст отказ в согласовании. Отсутствие допуска СРО является одной из причин, почему невозможно согласовать перепланировку на основании дизайн-проекта.

Согласование перепланировки, как и многие другие направления, имеет свою специфику. Правильно разработанная проектная документация с соблюдением всех действующих строительных и санитарных норм и правил является ключом к гарантированному получению разрешения на начало ремонтных работ от администрации города Мытищи.

Проект перепланировки квартиры в городе Мытищи:

Проект перепланировки квартиры в городе МытищиПроект перепланировки квартиры в городе Мытищи

Проект перепланировки квартиры в городе МытищиПроект перепланировки квартиры в городе Мытищи

Проект перепланировки квартиры в городе МытищиПроект перепланировки квартиры в городе Мытищи

Задайте вопрос по WhatsApp и получите бесплатную консультацию!

Приемка квартиры после выполненной перепланировки и/или переустройства

После того, как ремонтные работы будут выполнены, их необходимо «сдать» надзорным органам.

Первоначально необходимо инициировать выход техника из БТИ на квартиру с целью фиксации выполненных ремонтных работ. Техник из БТИ производит инструментальное обследование квартиры. Это означает, что с помощью электронного инструмента, «дальномера», техник из БТИ измеряет фактические размеры помещений после перепланировки и/или переустройства и соотносит с планом «после» из проекта, на который вы получили разрешение.

Итогом выхода техника из БТИ на квартиру станет получения нового плана БТИ с внесенными изменениями по перепланировке и/или переустройству с отметкой «Не представлен акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке.

Далее необходимо будет сформировать комплект документов для инициации выхода представителя межведомственной комиссии от администрации города с целью приемки выполненных ремонтных работ.

Комплект документов включает в себя:

  • Заявление на Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке. Образец заявления вы можете получить в МФЦ;
  • Новый план из БТИ на квартиру с зафиксированными ремонтными работами по перепланировке и/или переустройству;
  • Комплект документов на скрытые работы (если при перепланировке была изменена конфигурация полов). Комплект документов на скрытые работы включает в себя журнал производства ремонтных работ, акты на скрытые работы по гидро/звукоизоляции полов, договор подряда и копию допуска СРО подрядной организации;
  • Справку МособлГаза (в случае, если в ходе ремонтных работ производились мероприятия по замене/перестановке/отключению газового оборудования).

Стоит помнить, что вышеописанный перечень документов является основным, но не всегда полным. В зависимости от конкретных работ по перепланировке и/или переустройству данный список может быть дополнен.

После подачи документов на квартиру выходит инспектор из межведомственной комиссии с целью принятия выполненных ремонтных работ. Зачастую, в зависимости от района МО, наряду с инспектором на квартиру также может выйти представитель из управляющей компании.

Целью выхода представителя из межведомственной комиссии является визуальный осмотр выполненных ремонтных работ и сопоставление их с планом «после перепланировки» из проекта, на который было выдано разрешение. Стоит помнить, что ремонтные работы должны вестись в строгом соответствии с проектом перепланировки. Данное может являться гарантией того, что ремонтные работы будут приняты инспектором. 

После, имея «на руках» акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке, необходимо будет обратиться в БТИ с целью «снятия» штампа о том, что не был представлен акт от администрации.

Как узаконить выполненную перепланировку в Мытищах

Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №28РВ-101 от 13.03.2019 г. – основной регламент по согласованию ремонтных работ в МО, не предусматривает согласования ранее выполненной перепланировки и/или переустройства. То есть в самом Распоряжении не предусмотрен процесс, согласно которому возможно утвердить сделанный ремонт и внести изменения в соответствующую техническую документацию БТИ с получением акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке.

Однако, несмотря на это, существует путь, согласно которому возможно узаконить выполненный ремонт. Таких путей существует три. Ниже рассмотрим более подробно каждый из них.

  1. Согласование ранее выполненных ремонтных работ, если они не внесены в учетно-техническую документацию из БТИ. В случае, если ремонтные работы выполнены, но вы не инициировали выход техника из БТИ (без процесса согласования) для фиксации выполненных ремонтных работ, перепланировку возможно согласовать как только планируемую. То есть, не смотря на то, что ремонт выполнен, грубо говоря, о нем никто не знает. Вы не оповещали госорганы о ваших ремонтных работах – в базе БТИ они не числятся. Тогда возможно разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения и согласовать перепланировку, то есть пойти «стандартным» путем.
    Но, все же, стоит помнить, что законодательство довольно быстро меняется и далеко не всегда в лучшую сторону. Те мероприятия по перепланировке и/или переустройству, которые возможно согласовать сегодня, далеко не факт, что возможно будет согласовать завтра.
  2. Узаконивание ранее выполненного ремонта через суд. Так как в МО отсутствует регламент согласования ранее выполненных ремонтных работ, необходимо будет обратиться в Управление архитектуры и градостроительства города Мытищи и получить отказ в согласовании. Отказ будет являться основанием обращения в суд.
    После получения отказа необходимо будет разработать судебное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, сформировать необходимый комплект документов и обратиться в суд. В суде вы будете ходатайствовать (просить суд) оставить квартиру в перепланированном виде.
    Как и в первом пункте, стоит помнить, что суд узаконит только ту перепланировку и/или переустройство, которые не противоречат текущим санитарным и строительным нормам и правилам.
  3. Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ. В ЖК РФ прописано, что перепланировка и/или переустройство, могут быть узаконены, если они не противоречат текущим нормам и правилам. То есть, исходя из этого, возможно будет разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и на основании ст. 29 ЖК РФ обратиться в администрацию с целью согласования ремонтных работ постфактум. 
    Однако, исходя из нашей практики, Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города выдаст отказ в согласовании, так как данное отсутствует в Распоряжении Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области.
    Как и было отмечено выше – такой отказ является основанием для обращения в суд.

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры в Мытищах

Безусловно, стоит помнить, что согласование каждой перепланировки и каждого переустройства, крайне индивидуальны. Таких понятий как «стандартный ремонт», «типовая перепланировка», «шаблонное согласование» и пр. – не существует. Да, ремонтные работы могут быть схожи. Да, существует типовая застройка. Но одно и то же ремонтное мероприятие в одинаковых домах, но, к примеру, разных годов постройки, может согласовываться абсолютно по-разному.

Однако, если обобщить, возможно выделить примерную дельту стоимости при следующих составляющих:

  • если дом с железобетонными перекрытиями;
  • если в ходе ремонтных работ не планируется затрагивание несущих конструкций;
  • если квартира до 100 кв.м;
  • если планировочное решение не противоречит нормам и правилам.

Стоимость согласования перепланировки «под ключ» от нашей организации составит ориентировочно 90-100 тысяч рублей. Данная стоимость складывается из:

  • 20 тысяч рублей – разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения;
  • 30/40 тысяч рублей – получение разрешения на начало ремонтных работ;
  • 40 тысяч рублей – сдача выполненных ремонтных работ.

Разработка проектной документации для самостоятельного согласования перепланировки (когда процесс согласования будет вестись не нашей организацией, а вами) – 25 тысяч рублей.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07