Добрый вечер, хочу получить Вашу консультацию по поводу перепланировки

Добрый вечер, хочу получить Вашу консультацию по поводу перепланировки двухкомнатной квартиры в доме серии ii-18. возможно ли убрать стену между кухней и гостинной и заменить её на алюминиевые прозрачные раздвижные перегородки при этом убрать дверь между коридором и кухней. А также сделать французское окно в кухне. Буду благодарна за ответ.

Добрый день Елена Васильевна.
Между коридором и кухней всё равно нужны двери или перегородка, кухня должна быть изолирована с изначальных границах, лофтовые перегородки между кухней и комнатой можно поставить. Ориентировочный бюджет согласования составит 90 тыс.руб.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Перепланировка с устройством французских окон

Квартиры в типовых домах не отличаются разнообразием планировок и многие собственники при перепланировках хотят внести те или иные изменения. Одним из самых популярных решений является устройство французских окон.

Такого термина как "французские окна" в законодательстве не существует. Это больше дизайнерское понятие.

С точки зрения согласования это значит "демонтаж подоконного блока и установка стеклопакетов в полный размер образовавшегося проема"

Что подразумевается под "французскими окнами"

Данный термин имеет широкое понятие, прокомментируем в каком контексте будет данная статья.

  1. Вариант первый - под французскими окнами или остеклением подразумевается демонтаж наружной стены ограждения дома/балкона, лоджии и установка окон в "пол". То есть фактически за данным окном идет улица.
  2. Второй вариант - подразумевается демонтаж подоконного блока и установка двухкамерных стеклопакетов. Но это не фасад дома. За этими стеклопакетами идет лоджия или балкон. То есть мы не изменяем фасад и снаружи фасад дома остается нетронутым.

Итак в данной статье мы будем рассматривать только пункт 2.

Это связано с тем, что изменить фасад дома по пункту 1 невозможно на 99.9 процента. Никакой орган архитектуры не согласует перепланировку, в которой у всех окна на фасаде одного размера, а "вдруг" у одного собственника окна в доме "вдруг" стали больше размера.

Мы конечно оставим 0.01 процент на какой нибудь особенный случай, но из практики мы с подобным согласованным объектом еще не сталкивались.

И по нашему мнению это правильно, так как несмотря на зачастую убогость архитектуры дома, она должна быть единообразна, пусть убогая, но единобразная. А "дырки" на фасаде как на представленном ниже фото сделают ее совсем неприличной.

francuzskie-okna-001.jpeg

Нужно ли согласовывать устройство французских окон

  • Да, необходимо.

С точки зрения согласования перепланировок устройство французских окон среднее по сложности мероприятие. Как правило, только этого элемента нет в процессе согласования, обычно их устройство идет в комплексе мероприятий.

И если несущие конструкции при перепланировке не затрагиваются, то согласование идет с учетом разработки проектной документации в составе:

  • проекта перепланировки.
  • технического заключения.
  • теплотехнического расчета.

Получите консультацию специалиста по WhatsApp, или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Документы для согласования французских окон

Список документов для согласования устройства французских окон в целом такой же как для согласования любой другой перепланировки и различается только одним дополнительным разделом - теплотехническим расчетом.

То есть помимо технического заключения о возможности проведения работ, проекта перепланировки еще разрабатывается и теплотехнический расчет. Он обычно не идет отдельным томом, а включается разделом в состав проекта перепланировки.

В остальном пакет документов стандартный и включает в себя:

  1. Заявления на перепланировку
  2. Документация БТИ
  3. Техническое заключение, проект перепланировки, теплотехнический расчет
  4. Выписка ЕГРН (либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ если перепланировка уже выполнена).
  5. Нотариальная доверенность, если документы подает доверенное лицо
  6. Согласие всех собственников квартиры
  7. Возможны какие то дополнительные согласования, например УК, Мосгаз, письмо-согласие банка и т.д.

Фото стандартного окна до демонтажа подоконных блоков

Подоконный блок, окно и дверь между лоджией и квартиройЛоджия и комната

Фото и лист из проекта перепланировки, после демонтажа подоконных блоков и установки "французского окна"

Французское остеклениеФранцузские окна, лист проекта, чертежи

Фото французских дверей после окончания ремонта

Французские окна после установки

Проект перепланировки с демонтажем подоконных блоков между комнатой и лоджией, лоджией и кухней:

Проект перепланировки с демонтажем подоконных блоков между комнатой и лоджией, лоджией и кухнейЧертежи обозначения французских оконДемонтаж подоконных блоков

Ограничения при устройстве французских окон

Следует отметить, что устройство французских окон подразумевает демонтаж подоконного блока и установку в образовавшийся проем стеклянных дверей во всю высоту и ширину образовавшегося проема. То есть просто демонтировать подоконный блок и оставить пустое пространство нельзя. Это будет объединением балкона/лоджии с внутренними помещениями квартиры, что запрещено текущим законодательством.

Итак:
Демонтировать подоконный блок и оставлять проход между балконом/лоджий и внутренними помещениями квартир без установки французских окон запрещено.
Это считается объединением балкона/лоджии с квартирой, что запрещено.

Пример подобного объединения вы можете видеть ниже на фото:

Перепланировка с демонтажем подоконного блока, выполненная с нарушениями

Отметим также еще один популярный вариант перепланировки, который не относится к теме статьи, но зачастую реализуется - это просто демонтаж стеклопакета без демонтажа подоконного блока.

Популярное, но не согласуемое дизайнерское решение. По существу это все тоже объединение балкона/лоджии с внутренними помещения квартиры, что запрещено.

Пример подобного решения вы можете видеть ниже на фото.

Запрещенное объединение балкона и спальни без демонтажа подоконного блока

Порядок согласования французских окон

Как мы уже упоминали выше, порядок согласования ничем не отличается от согласования любой другой перепланировки. Опишем его ниже:

  1. Получение документов БТИ с планом до перепланировки
  2. Разработка проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки включающего в себя теплотехнический расчет
  3. Подача документов на согласование в жилищную инспекцию через МФЦ
  4. Получение через месяц разрешения на перепланировку Мосжилинспекции
  5. Выполнения ремонтных работ
  6. Обращение в МФЦ за выходом комиссии для приемки перепланировки
  7. Выход комиссии, оформления актов о завершенном переустройстве
  8. Обращение в БТИ за получением плана БТИ с черными линиями в которых будет отражены французские окна и иная планировка которая была согласована.

Устройство французских окон в кирпичных домах:

В 99 процентах в кирпичных домах можно демонтировать подоконный блок и установить французские окна.

Это связано с конструктивной особенностью кирпичных домов, так как подоконные блоки там практически всегда не несущие и их можно демонтировать. Однако есть серии домов, в котором данные блоки являются "пригрузом" балконной плиты и в этом случае необходимо делать круговое усиление образовавшегося проема металлической рамой.
Кирпичные дома разделяются на серийные и не серийные.

Серийные это например серии II-29, II-14, Башня Вулыха, Смирновская, Тишинская и некотрые другие.

Не серийные (их еще называют дома индивидуальной серии или индивидуальной постройки), это все дома ориентировочно до 1950 года постройки. В данных домах в части согласования возникает множество сложностей в следствии смешанных или деревянных перекрытий.

Французские окна в кирпичных домахДемонтаж подоконных блоков для устройства французских окон в кирпичном доме

План после перепланировкиСнос подоконного блока и остекление

Устройство французских окон в монолитных домах:

Ситуация приблизительно такая же как и в кирпичных домах. Наружные стены там выкладываются как правило из пеноблоков, а плита перекрытия балкона или лоджии представляет собой единую конструкцию с перекрытием квартиры. Поэтому данные пеноблоки просто "стоят" на плите перекрытия и их можно легко демонтировать.

На нашей практике было лишь пару случаев сложностей, это было обусловлено тем, что наружные стены монолитного дома были несущими и подоконный блок составлял единое целое с наружной стеной, то есть он фактически был также несущим.

Согласовать перепланировку и в том случае удалось, но так как затрагивалась несущая конструкция, то пришлось разрабатывать сложное техническое заключение от автора-проекта дома.

Демонтаж подоконной зоны для установки французских дверей в монолитном доме

Пример демонтажа подоконного блока в монолитном доме

План квартиры после перепланировки новостройкиПодоконный блок в монолитном домеСхема демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей

Устройство французских окон в панельных домах:

Здесь уже нередко возникают сложности. Особенно это касается панельных домов постройки после 2007 года. Автором-проекта большинства панельных серий домов в Москве является АО МНИИТЭП.

И с 2007 года он начал проектировать дома с защитой от прогрессирующего обрушения.

В следствии этого подоконный блок стал единой частью наружной панели дома и его демонтаж ослабит всю конструкцию. То есть зачастую бывают ситуации - стоят два одинаковых дома, одна серия, этажность и т.д. Только один дом построен в 2005 году, а второй дом построен в 2008 году. 

И в доме построенном в 2005 году, подоконный блок можно демонтировать без всяких сложностей, а вот в доме построенном в 2008 году, это либо нельзя согласовать в принципе, либо согласование очень сложное и дорогостоящее.

Фото демонтажа подоконного блока в панельном доме для установки после ремонта "французского окна" во весь размер образовавшегося проема.

Образовавшийся проем для установки окнаБалконный блок до демонтажаПодоконный блок до демонтажа

Получите консультацию специалиста по WhatsApp, или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Как показывают французское окно на плане БТИ

Покажем как обозначаются на БТИ французские окна. Для примера возьмем типовую серию П44Т и только один элемент перепланировки - установку французского окна. 

На левом плане БТИ, квартира до перепланировки.
Представим же, что мы согласовали перепланировку и у нас в конце процесса получается правый план БТИ.

И именно так как на правом плане будет показано вместо окна и балконного блока французское окно.

То есть "французское окно" на плане БТИ показывается как одно единое остекление с перпендикулярной чертой.

Как показывается французское окно на плане БТИ

Можно ли узаконить "французские окна" если они уже сделаны.

Процесс согласования перепланировки после того как она сделана и в том числе при устройстве французских окон, ничем не отличается от процесса согласования иных перепланировок.

Для этого необходимо разработать проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ в любой проектной организации с допуском СРО. (Будем признательны если обратитесь в нашу организацию).

Далее необходимо переходить к согласованию. Если выше мы описывали процесс согласования только планируемой перепланировки, то в данном случае он будет несколько иной из за того, что перепланировка уже выполнена.

Итак. Первым шагом будет все также получение документов БТИ. Они могут быть как в "красных линиях", то есть демонтаж уже будет отражен на плане БТИ, так документы БТИ могут быть и без отраженной перепланировки. Допустим если у вас есть старые документы БТИ и вы не хотите заказывать новые.

  • Далее в проектной организации разрабатывается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и подается в МФЦ с заполнением заявления на "актирование" перепланировки. 

То есть, фактически собственник признается, что сделал перепланировку незаконно. В течении 10 дней на квартиру собственника должен выйти инспектор жилищной инспекции и проверить соответствие поданной документации планировки квартиры.

Если все верно, то собственнику выписывается штраф, он его оплачивает и жилищная инспекция выдает подписанный акт о завершенном переустройстве.
Далее необходимо обратиться в БТИ за внесением изменений в части установки французских окон в технический паспорт.

Это общий порядок согласования. Нюансов в процессе множество и каждый объект индивидуален, поэтому к сожалению написать инструкцию или алгоритм один для всех объектов не возможно.

Наша организация согласует установку французских окон в рамках перепланировки в любых типах домов, будем признательны если обратитесь к нам.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07