Добрый вечер! Хотим купить квартиру, но есть проблема. Квартира

Добрый вечер! Хотим купить квартиру, но есть проблема. Квартира которую мы выбрали нас полностью устраивает, но в ней сделана перепланировка и она не узаконена. Частично убрали стену между кухней и комнатой. Чем мы рискуем? Насколько будет сложно узаконить данную перепланировку? И сколько примерно денег мы потратим на это, чтобы знать насколько скинуть цену. К сообщению прикрепляю страницу тех паспорта без перепланировки, но на ней я указала насколько убрали стену. Заранее спасибо за ответ!

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Добрый день Лейсан.

Вероятно объект находиться не в Москве и я не понимаю обозначение плиты. Если плита газовая, то это вообще не согласовать,так как объединение газифицированных кухонь и жилых комнат запрещено, необходимо ставить раздвижную дверь. А если плита электрическая то согласуемо. В Москве согласование подобной перепланировки стоит от 25 тысяч при самостоятельном согласовании и до 100 тысяч при поручить согласование какой либо организации.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире - достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное - согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем. 

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.
Причем пишется именно слово "переоборудование", не "перепланировка" или "переустройство", а именно "переоборудование". Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Красные линии БТИ в техпаспорте квартиры Поэтажный план в техническом паспорте с красными линиямиКрасные линии БТИ при самовольной перепланировке

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.


Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».


Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

ipoteka-002.jpgipoteka-002.jpg

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.
А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Кредитный договор СбербанкаОбязательство сбербанка согласовывать перепланировку

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

 Покупка квартиры с незаконной перепланировкой  по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки. 

И вариантов три:

  1. Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
  2. Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются "уговорить" оценочную компанию что бы она "не заметила" перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие "финты" лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.
  3. Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый - планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй - планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке. 

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Запрещенная перепланировкаБатарея на лоджии -несогласуемый вариант перепланировки

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.


Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.


В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия». 

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки 

Новостройка без отделкиНовостройка без перегородок

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений. 

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.  

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему). 

Титульная страница технического паспортаРасположение объекта в городеСведения о здании в техническом паспорте

План БТИ из технического паспортаЭкспликация помещений

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового. 


Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.


Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов. 
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано - либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации. 

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Помимо электронной почты, вопросы можно задать на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07