Перед покупкой или продажей квартиры, оформлением ипотеки важно понимать, соответствует ли существующая планировка официальным документам.
Особенно это актуально для квартир на вторичном рынке, где предыдущие собственники могли выполнить какие-либо очевидные либо неочевидные мероприятия по перепланировке: перенести стены, расширить санузел, объединять помещения или даже переставить сантехническое оборудование.
Но как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры, и где это можно проверить?
Для этого недостаточно просто посмотреть выписку из ЕГРН или получить от продавца заверение, что «все согласовано». Необходимо проверить документы на квартиру и сравнить официальную планировку с фактической.
Разберемся, как проверить законность перепланировки квартиры, какие документы для этого понадобятся и что делать при обнаружении несогласованных изменений.
Содержание статьи
В первую очередь необходимо установить, соответствует ли фактическое состояние квартиры имеющимся документам.
Если в квартире переносились или демонтировались перегородки, создавались новые проемы, изменялись границы помещений, увеличивался санузел или проводились другие работы, относящиеся к перепланировке, они должны быть согласованы в жилищной инспекции.
При этом важно понимать: если ремонт был выполнен давно, квартира несколько раз продавалась или банк ранее выдавал на нее ипотеку, это само по себе не подтверждает законность существующей планировки.
Для проверки необходимо изучить документы и установить, какие изменения были официально согласованы.
Проверку обычно начинают с документов БТИ. План квартиры позволяет увидеть официально зафиксированную конфигурацию помещений и сравнить ее с существующей планировкой.
Если мы говорим о Москве, то план БТИ можно заказать в ГБУ МосгорБТИ в электронном виде.
Для этого необходимо зайти на сайт ГБУ МосгорБТИ https://www.mosgorbti.ru и сделать запрос на получение «поэтажного плана и экспликации до перепланировки».
Обращаем внимание, это должны быть документы в электронном виде, которые ГБУ МосгорБТИ направит вам на почту без выхода техника.
Зачастую БТИ «мягко навязывает» необходимость выхода техника, комментируя, что обследования квартир уже не было 5 лет и необходима инвентаризация. Во-первых, это необязательно, во-вторых, это стоит значительно дороже, в-третьих, это занимает значительно большее время.
На плане необходимо проверить:
Если фактическая планировка отличается от официальной, необходимо выяснить причину расхождений и проверить документы на проведенную перепланировку.
При этом одного совпадения планировки с актуальным планом не всегда достаточно для восстановления полной истории изменений. Если известно, что перепланировка проводилась, желательно также изучить документы, на основании которых она была оформлена.
В Москве согласованием перепланировки занимается Мосжилинспекция. В зависимости от вида и времени проведения работ комплект документов может различаться.
Подтверждать оформление перепланировки могут, в частности:
Поэтому на вопрос, узаконена ли перепланировка, не всегда можно ответить на основании одного документа. Необходимо учитывать всю имеющуюся документацию и фактическое состояние квартиры.
Один из наиболее понятных способов – взять актуальный план БТИ и пройти по квартире, последовательно сравнивая каждое помещение с планом.
Например, на плане между кухней и комнатой показана перегородка, а фактически она отсутствует. Или санузел на плане имеет одни границы, а после ремонта занимает часть коридора. Такие различия требуют дополнительной проверки.
Также стоит обращать внимание на дверные проемы, встроенные шкафы, сантехническое оборудование и конфигурацию отдельных помещений.
Если план БТИ и квартира не совпадают, это может свидетельствовать о выполненной перепланировке, статус которой необходимо выяснить.
Проверка законности перепланировки особенно важна перед покупкой недвижимости.
Покупатель видит квартиру в ее нынешнем состоянии, однако ремонт мог выполняться несколькими предыдущими собственниками. Нынешний продавец иногда сам не располагает полной информацией о том, какие изменения проводились и каким образом они оформлялись.
Поэтому перед сделкой желательно запросить документы на квартиру и сравнить их с фактической планировкой.
Особенно внимательно следует проверять квартиры, в которых:
Такие решения не обязательно являются незаконными. Некоторые из них могут быть согласованы. Задача покупателя – установить, было ли необходимое согласование действительно проведено.
Выписка из ЕГРН необходима для проверки объекта недвижимости, однако полагаться только на нее при определении законности перепланировки не следует.
Чтобы проверить перепланировку квартиры, необходимо установить официально зафиксированную планировку и сопоставить ее с фактическим состоянием помещений. При наличии изменений дополнительно изучаются документы, связанные с их согласованием.
Поэтому полноценная проверка обычно включает анализ нескольких документов.
При проверке документов собственник может столкнуться с так называемыми красными линиями на плане БТИ.
Красными линиями могут обозначаться выявленные изменения, которые отличаются от ранее зафиксированной планировки. Их наличие является поводом отдельно разобраться в статусе выполненных работ.
Однако отсутствие красных линий не следует воспринимать как универсальное доказательство того, что никаких проблем с перепланировкой быть не может. Оценивать необходимо весь комплект документов и фактическую планировку.
Если выяснилось, что изменения не были оформлены, необходимо определить, можно ли согласовать существующую перепланировку.
Возможность согласования зависит от конкретных выполненных работ. Специалисты оценивают расположение мокрых зон, кухни и жилых помещений, состояние несущих конструкций, устройство проемов и другие изменения.
После анализа может выясниться, что существующую перепланировку можно сохранить и оформить. В других случаях для согласования потребуется частично изменить выполненный ремонт или вернуть отдельные элементы в допустимое состояние.
Поэтому начинать восстановительные работы сразу после обнаружения несогласованной перепланировки не стоит. Сначала лучше выяснить, какие изменения можно узаконить в существующем виде.
Во многих случаях – да. Существуют процедуры оформления ранее выполненных перепланировок.
Однако принципиальное значение имеет не то, когда был сделан ремонт, а соответствуют ли выполненные решения действующим требованиям.
Например, если собственник просто перенес ненесущую перегородку, ситуация может быть относительно простой. Если же затронуты несущие конструкции, значительно изменены границы мокрых зон или выполнены другие существенные изменения, потребуется более детальная оценка.
Поэтому сначала необходимо провести анализ существующей планировки и только после этого определять порядок ее согласования.
Самостоятельно провести предварительную проверку можно, если у вас есть актуальные документы БТИ и вы понимаете, какие элементы необходимо сравнивать.
Но на практике определить юридический и технический статус отдельных изменений бывает сложнее. Особенно если квартира неоднократно перестраивалась, отсутствует часть документов или фактическая планировка существенно отличается от первоначальной.
В такой ситуации специалист по согласованию перепланировок может:
Это позволяет заранее понять ситуацию и выбрать подходящий порядок дальнейших действий.
Если необходимо узнать, узаконена ли перепланировка квартиры в Москве, проверку лучше проводить последовательно.
Сначала изучаются имеющиеся документы БТИ и другие документы на квартиру. Затем официальная планировка сравнивается с фактической. Если обнаружены изменения, необходимо установить, оформлялись ли они через Мосжилинспекцию и имеются ли подтверждающие документы.
Если перепланировка не была согласована, следующим этапом становится оценка возможности ее узаконивания.
Таким образом, проверка позволяет ответить сразу на три основных вопроса:
Если вы хотите узнать, узаконена ли перепланировка квартиры, специалисты нашей компании могут изучить имеющиеся документы, проверить существующую планировку и определить статус выполненных изменений.
Если обнаружится несогласованная перепланировка, мы оценим возможность ее узаконивания и подскажем, какие действия и документы потребуются для согласования.
При необходимости мы также поможем получить план БТИ и другие необходимые документы, подготовить проектную документацию и сопроводить процесс согласования перепланировки в Москве.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже: