На лоджиях по всему 9-ти этажному дому выполнено вертикальное

На лоджиях по всему 9-ти этажному дому выполнено вертикальное декоративное украшение в виде плетённого железо-бетонного орнамента. Можно его демонтировать(хотя-бы частично) на своей лоджии?

Добрый день, Вадим

Нет, увы, это запрещено.
Тем самым вы нарушите архитектурный облик здания, так как фасад у вас выполнен в едином стилистическом решении

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Ограничения при перепланировке квартиры

Мероприятия, связанные с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирных домах, имеют определенные ограничения, так как они могут повлиять на условия проживания и безопасность соседей.

В данной статье выборочно рассматривается, какие ограничения в перепланировке квартиры существуют в г. Москва, с краткими комментариями по сути этих запретов.

Ремонтно-строительные работы, которые требуют согласования, могут состоять из перепланировки, включающей мероприятия по переустройству либо ограничиваться переустройством помещения.

Ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в Москве, является 508-е постановление правительства города. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм.

Также, существуют ограничения для перепланировки квартиры, принятые проектировщиками панельных домов (для зданий с защитой от прогрессирующего обрушения).

Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку, специалисты нашей организации, настоятельно рекомендуют приступать к работам после подготовки проектной документации и получения предварительного согласования.


При ремонте или перепланировке в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов запрещено следующее:

  • Любое затрагивание вентиляционных коробов – урезание, устройство ниши или полный демонтаж.

Данное ограничение при перепланировке квартир связано это с тем, что дома проектировались исходя из потребности жильцов в притоке свежего воздуха и удаления углекислого газа, а также неприятных запахов из кухонь и санузлов. Демонтируя вентиляционный канал, вы полностью лишаете вытяжной способности вентиляции квартиры соседей снизу и ограничиваете ее работу для соседей сверху. Вентиляционный короб затрагивать нельзя и по той причине, что он относится к общедомовой собственности и не входит в площадь квартиры. 

  • Объединение внешних (неотапливаемых) помещений – балконов и лоджий с другими помещениями квартиры.

Объединение балкона/лоджии с комнатой/кухней напрямую – то есть без установки перегородки/дверного блока из энергосберегающих стеклопакетов запрещено. Это приводит к повышенным потерям тепла.

Если при перепланировке изменяются размеры проема между внешними и внутренними (отапливаемыми) помещениями (например, при демонтаже подоконного блока), проектная документация дополняется теплотехническим расчетом. 

Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока

План до перепланировкиПлан демонтажно-монтажных работИзменение габаритов проема и конструкция остекления

Подробнее с этим проектом возможно познакомиться здесь.

  • Вынос батарей отопления на лоджии или балконы.

Отопительные системы здания также рассчитывались строго из площадей квартир, которые нужно обогревать. Вынося радиаторы в холодные зоны, вы нарушите тепловой контур здания, и приводит к потерям тепла. Стоит отметить, что даже на утепленную и остекленную лоджию или балкон выносить радиаторы запрещено. 

  • Расширение санузла/ванной за счет жилой комнаты или кухни.

Это ограничение при перепланировке квартиры связано с тем, что санузел окажется над жилыми комнатами соседей снизу, ухудшая тем самым их жилищные условия. Выполнить такое  расширение мокрых зон возможно только для квартир на первом этаже или над нежилым помещением.

  • Демонтаж/ уменьшение сантехнических шкафов

Сантехнические короба, как и шахты вентиляционной системы, являются общедомовой собственностью – их демонтаж запрещен, а урезание проводится только с согласия 73% владельцев квартир в доме. Нужно помнить, что внутри сантехнических коробов запрещен монтаж ниш и устройство инсталляции для унитаза, так как это считается их уменьшением.

  • Устраивать душ-трап или душ без съемного поддона

Согласно строительным нормам, владелец квартиры обязан оставить доступ к инженерным коммуникациям, а при устройстве душевой без съемного поддона Вы не сможете оперативно устранить аварию в случае протечки.

  • Заделка газовых труб в стену или короб, прокладка шланга  газовой подводки под мойкой

Это также вызвано требованиями обеспечения доступа к коммуникациям и обеспечения их целостности.

  • Демонтировать порожек в ванной комнате и туалете.

Переливной порожек служит барьером для воды в случае протечки. Помещения санузла должны отделяться порожком (высотой не менее 20-30 мм), либо уровень пола в них должен быть ниже, чем в соседнем помещении.

  • Заделка инженерных коммуникаций в пол, стены и короба

Данное мероприятие попадает под запрет в том случае, если прокладка труб в стенах и под полом не предусмотрена первоначальным проектом. Заделка стояков при перепланировке нарушает условие доступности коммуникаций. При необходимости, коммуникации могут быть скрыты легкосъемными декоративными конструкциями.

  • Устройство гидравлических теплых полов

Запрещено использовать жидкостный подогрев с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, подобное мероприятие попадает под запрет о замуровывании инженерных коммуникаций в пол или стены. 

  • Увеличение кухни за счет площади санузла. 

Подобный вариант попадает под ограничения перепланировки квартиры, так ухудшаются условия проживания соседей, но такую перепланировку возможно выполнить на верхнем этаже дома. 

  • Увеличение кухни за счет жилой комнаты или перенос кухни в комнату.

Данное мероприятие также ухудшает условия проживания соседей снизу. Реализовать такую перепланировку можно лишь при условии, что квартира располагается на первом этаже или над нежилым помещением, а в дом оборудован электроплитами.

Пример эскиза перепланировки с расширением кухни на комнату над нежилым помещением

Нежилое помещение на первом этажеЭскиз начальной планировки квартиры Эскиз итоговой планировки квартиры

В данном случае ненесущую перегородку между жилой комнатой и кухней наметили перенести на площадь комнаты, что возможно благодаря расположению квартиры над магазином. При согласовании такой перепланировки требуется предоставлять документ подтверждающий, что нижерасположенное помещение нежилое.

  • Изменение конструкции полов без согласования по проекту (или устройство полов «с нуля» без проекта)

При устройстве полов важно выполнить их звуко и гидроизоляцию надлежащим образом. Полы в «мокрых зонах» (санузел) требует устройства гидроизоляции, а жилые комнаты соседей снизу должны быть зачищены от звука.. 

  • Выполнять штробление несущих стен 

Штробить несущие стены строго запрещено, так как такими действиями ослабляется их несущая способность, что может спровоцировать аварийную ситуацию. 

  • Установка регуляторов и выключателей на общедомовых коммуникациях 

Установка регулирующей и запорной арматуры на общедомовых инженерных системах (стояках) запрещена. Также попадает под запрет установка систем, позволяющих отключать подачу электроэнергии в соседние квартиры

  • Затрагивание несущих конструкций без согласования

В этом случае комментарии излишни – несанкционированное вмешательство в несущие конструкции здания чреваты появлением трещин и даже его обрушением. 

  • Объединение газифицированные кухни с комнатами без устройства раздвижной перегородки или двери с плотным притвором

Это требование вызвано условиями безопасности. В случае утечки газа или его возгорании, важно иметь возможность отделить жилое помещение от кухни. 

  • Устройство проемов в несущих стенах и снос подоконных блоков в зданиях по проектам МНИИТЭП построенных после 2007 года

В серийных панельных домах, спроектированных МНИИТЭП и построенных после 2007 года удалять подоконный участок наружной стены и балконный порожек запрещено. Дело в том, что организацией-проектировщиком была изменена конструкция зданий с целью их защиты от прогрессирующего обрушения и внешние панели стали частью системы защиты.

В некоторых панельных домах, построенных после 2007 года, предусмотрены проектные проемы между жилыми помещениями и кухнями (так называемые панели-трансфрмеры)..

Пример проекта перепланировки с использованием проектного проема 

Для устройства прохода в кухню при перепланировке использовали проектную нишу..Более подробно данный проект представлен здесь

Безусловно, это не самый полный список запретов. Перед тем как начинать ремонт стоит удостовериться, не нарушите ли вы своими действиями действующие в Москве нормы.

Какие ограничения при перепланировке квартиры в МО

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области, надзорные орган, которым в большинстве случаев является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа) руководствуется Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться и, чтобы понять, какие ограничения при перепланировке квартиры действуют в Вашем районе, часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование работ.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. 

Произведенную перепланировку и/или переустройство приходится согласовать на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса.

Проиллюстрировать различия муниципальных регламентов удобно на примерах. 

  1. В некоторых районах Московской области разрешено объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение без установки двери/перегородки, а в других районах напротив – запрещено объединять кухню (с газовой и электрической плитой) с жилыми помещениями;
  2. В некоторых районах Подмосковья несущие и наружные стены многоквартирных домов признаются общедомовым имуществом и на устройство проема в несущей стене или для демонтажа подоконного блока требуется согласие большинства собственников.

Проконсультироваться и уточнить, какие ограничения при перепланировке квартиры актуальны в Вашем случае, можно у опытных специалистов нашей организации бесплатно.

Направьте свой вопрос и планировочные решения в письме электронной почты, задайте вопрос на этом сайте в разделе вопрос-ответ. Потребуется указать адрес объекта номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

Кроме этого, есть возможность задать вопрос в чате и по телефону нашей организации.

 

 

На текущий момент, любое изменение изначального планировочного решения квартиры,требует узаконивания. Изменения планировочного решения, условно, возможно разделить на два вида: перепланировка и переустройство.
Под переустройством принято понимать любую замену, установку или перенос инженерных сетей, а также перестановку сантехнического и кухонного оборудования. По перепланировкой же принято понимать любое изменение

Процедура согласования предполагает разработку проектной документации: Техническое заключение о возможности устройства работ и Проект перепланировки для планируемых работ; а также Техническое заключение по факту выполненного ремонта на работы ранее выполненные.
Все мероприятия по перепланировке и/или переустройству должны соответствовать  действующим нормам. Стоит также обратить внимание на то, что для Москва и городов Подмосковья, нормы и регламент по перепланировкам отличаются. 
В Московской области согласование усложнено отсутствием единого решламента разрешенных мероприятий по перепланировкам;  в Москве же - некорректными, ошибочными документами  БТИ (без которых нельзя подготовить проектную документацию для согласования) или их отсутсвием.

Главный документ при перепланировке - технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.

Примеры планов БТИ

Планировка квартиры, полученная в БТИ, необходимая при разработке проектной документации.

Пример плана БТИ однокомнатной квартирыТрехкомнатная квартира на плане БТИ

Ограничения при перепланировке квартиры в новостройке

На текущий момент, при продаже новостроек часто предлагают к приобретению квартиры со свободной планировкой. В документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе.
На практике это означает, что  вы принимаете объект незавершенного строительства, так как квартиры, чтобы числиться в жилом фонде, должна обладать хотя бы одной жилой комнатой, санузлом, ванной, коридорами, вспомогательными зонами... На планах, где все помещение выделено как одна большая жилая комната, не выделить, к примеру,  зоны кухни и санузла, так как фактически они окажутся над жилым помещением соседей, что запрещено санитарными нормами. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать перепланировку будет практически невозможно.

План БТИ без зонированияКвартира без перегородок

Для согласования перепланировки, помимо прочих организаций, может также потребоваться разрешение от банка, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге или ипотеке.

Следует помнить, что в случае, пока собственник не имеет "на руках"  правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН), ремонтные работы также следует согласовывать с Управляющей Компанией. Зачастую, Управляющая Компания не разрешает проводить ремонтные работы без получения Разрешения надзорного органа на ремонт и в отсутствии проектной документации от организации с допуском СРО.

Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основные нормы которым, на сегодняшний моменнт, должна соответствовать перепланировка, изложены в постановлении Правительства Москвы № 508. Данный регламент разработан исключельно для объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах в городе Москве. Регламент содержит в себе конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.

Примеры запрещенных решений при перепланировке

Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.

Соединены комната и лоджияПодрезан короб вентиляции

Также, проектная документация должна учитывать все  действующие нормы и законы по перепланировке; включая СанПиН, Своды Правил и Строительные Нормы. 

Нормы по перепланировке для жилья, находящегося в частной собственности, и для жилья в социальном найме , отличаются  друг от друга. На это также следует обращать внимание при изучении 508 ПП.

Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО. Наша организация выполняет такие работы и имеет все нужные допуски.

Одним из важных нюансов при согласовании перепланировки и/или переустройства, стоит считать затрагивание общедомового имущества. В случае затрагивания имущества всего дома (к примеру, самовольный захват приквартирного тамбура и присоединение его к площади квартиры), необходимо инициировать кворум (собрание) всех жителей дома и получить согласие не менее чем от 2/3 собственников всего дома.
Можно сказать, что в теории такую перепланировку согласовать возможно, а на практике нет.

Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

По своим конструктивным решениям, квартиры в жилых домах имеют множество разнообразных вариаций. Если, к примеру,  в панельном доме, чаще всего, большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Перепланировку, не затрагивающую несущих конструкций, согласовать много проще. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.

Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.

Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры 

Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. 

В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.

В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.

Для Подмосковья регламента согласования выполненных перепланировок на сегодня нет. Если перепланировка зафиксирована документально, то единственный способ её согласования – обращение в суд.

Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье

Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.

В целом, нормы, касающиеся безопасности зданий, для Подмосковья сходны с Московскими, но разница в деталях присутствует и здесь. Ориентироваться на нормы и запреты, изложенные в постановлении № 508 правительства столицы модно только в общих чертах в рамках соблюдения Жилищного Кодекса РФ.

Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом 

Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ. 

Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.

Выгоды и ограничения при перепланировке квартиры всегда нужно рассматривать в комплексе, но как показывает практика, выгод всегда больше.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07