Ограничения при перепланировке квартиры
На текущий момент, любое изменение изначального планировочного решения квартиры,требует узаконивания. Изменения планировочного решения, условно, возможно разделить на два вида: перепланировка и переустройство.
Под переустройством принято понимать любую замену, установку или перенос инженерных сетей, а также перестановку сантехнического и кухонного оборудования. По перепланировкой же принято понимать любое изменение
Процедура согласования предполагает разработку проектной документации: Техническое заключение о возможности устройства работ и Проект перепланировки для планируемых работ; а также Техническое заключение по факту выполненного ремонта на работы ранее выполненные.
Все мероприятия по перепланировке и/или переустройству должны соответствовать действующим нормам. Стоит также обратить внимание на то, что для Москва и городов Подмосковья, нормы и регламент по перепланировкам отличаются.
В Московской области согласование усложнено отсутствием единого решламента разрешенных мероприятий по перепланировкам; в Москве же - некорректными, ошибочными документами БТИ (без которых нельзя подготовить проектную документацию для согласования) или их отсутсвием.
Главный документ при перепланировке - технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.
Примеры планов БТИ
Планировка квартиры, полученная в БТИ, необходимая при разработке проектной документации.
Ограничения при перепланировке квартиры в новостройке
На текущий момент, при продаже новостроек часто предлагают к приобретению квартиры со свободной планировкой. В документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе.
На практике это означает, что вы принимаете объект незавершенного строительства, так как квартиры, чтобы числиться в жилом фонде, должна обладать хотя бы одной жилой комнатой, санузлом, ванной, коридорами, вспомогательными зонами... На планах, где все помещение выделено как одна большая жилая комната, не выделить, к примеру, зоны кухни и санузла, так как фактически они окажутся над жилым помещением соседей, что запрещено санитарными нормами. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать перепланировку будет практически невозможно.
Для согласования перепланировки, помимо прочих организаций, может также потребоваться разрешение от банка, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге или ипотеке.
Следует помнить, что в случае, пока собственник не имеет "на руках" правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН), ремонтные работы также следует согласовывать с Управляющей Компанией. Зачастую, Управляющая Компания не разрешает проводить ремонтные работы без получения Разрешения надзорного органа на ремонт и в отсутствии проектной документации от организации с допуском СРО.
Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве
Основные нормы которым, на сегодняшний моменнт, должна соответствовать перепланировка, изложены в постановлении Правительства Москвы № 508. Данный регламент разработан исключельно для объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах в городе Москве. Регламент содержит в себе конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.
Примеры запрещенных решений при перепланировке
Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.
Также, проектная документация должна учитывать все действующие нормы и законы по перепланировке; включая СанПиН, Своды Правил и Строительные Нормы.
Нормы по перепланировке для жилья, находящегося в частной собственности, и для жилья в социальном найме , отличаются друг от друга. На это также следует обращать внимание при изучении 508 ПП.
Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО. Наша организация выполняет такие работы и имеет все нужные допуски.
Одним из важных нюансов при согласовании перепланировки и/или переустройства, стоит считать затрагивание общедомового имущества. В случае затрагивания имущества всего дома (к примеру, самовольный захват приквартирного тамбура и присоединение его к площади квартиры), необходимо инициировать кворум (собрание) всех жителей дома и получить согласие не менее чем от 2/3 собственников всего дома.
Можно сказать, что в теории такую перепланировку согласовать возможно, а на практике нет.
Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве
По своим конструктивным решениям, квартиры в жилых домах имеют множество разнообразных вариаций. Если, к примеру, в панельном доме, чаще всего, большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.
Перепланировку, не затрагивающую несущих конструкций, согласовать много проще. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.
Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.
Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры
Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.
В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.
В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.
Для Подмосковья регламента согласования выполненных перепланировок на сегодня нет. Если перепланировка зафиксирована документально, то единственный способ её согласования – обращение в суд.
Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье
Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.
В целом, нормы, касающиеся безопасности зданий, для Подмосковья сходны с Московскими, но разница в деталях присутствует и здесь. Ориентироваться на нормы и запреты, изложенные в постановлении № 508 правительства столицы модно только в общих чертах в рамках соблюдения Жилищного Кодекса РФ.
Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом
Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ.
Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).
Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.
Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону компании: 8 (495) 799-25-07
По электронной почте: [email protected]
В форме вопрос-ответ: "Нажмите здесь"
У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта
По WhatsApp
У вас вопрос по статье? Задайте его тут