Ограничения при перепланировке квартиры

На текущий момент, любое изменение изначального планировочного решения квартиры,требует узаконивания. Изменения планировочного решения, условно, возможно разделить на два вида: перепланировка и переустройство.
Под переустройством принято понимать любую замену, установку или перенос инженерных сетей, а также перестановку сантехнического и кухонного оборудования. По перепланировкой же принято понимать любое изменение

Процедура согласования предполагает разработку проектной документации: Техническое заключение о возможности устройства работ и Проект перепланировки для планируемых работ; а также Техническое заключение по факту выполненного ремонта на работы ранее выполненные.
Все мероприятия по перепланировке и/или переустройству должны соответствовать  действующим нормам. Стоит также обратить внимание на то, что для Москва и городов Подмосковья, нормы и регламент по перепланировкам отличаются. 
В Московской области согласование усложнено отсутствием единого решламента разрешенных мероприятий по перепланировкам;  в Москве же — некорректными, ошибочными документами  БТИ (без которых нельзя подготовить проектную документацию для согласования) или их отсутсвием.

Главный документ при перепланировке — технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.

Примеры планов БТИ

Планировка квартиры, полученная в БТИ, необходимая при разработке проектной документации.

Ограничения при перепланировке квартиры в новостройке

На текущий момент, при продаже новостроек часто предлагают к приобретению квартиры со свободной планировкой. В документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе.
На практике это означает, что  вы принимаете объект незавершенного строительства, так как квартиры, чтобы числиться в жилом фонде, должна обладать хотя бы одной жилой комнатой, санузлом, ванной, коридорами, вспомогательными зонами… На планах, где все помещение выделено как одна большая жилая комната, не выделить, к примеру,  зоны кухни и санузла, так как фактически они окажутся над жилым помещением соседей, что запрещено санитарными нормами. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать перепланировку будет практически невозможно.

Для согласования перепланировки, помимо прочих организаций, может также потребоваться разрешение от банка, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге или ипотеке.

Следует помнить, что в случае, пока собственник не имеет «на руках»  правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН), ремонтные работы также следует согласовывать с Управляющей Компанией. Зачастую, Управляющая Компания не разрешает проводить ремонтные работы без получения Разрешения надзорного органа на ремонт и в отсутствии проектной документации от организации с допуском СРО.

Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основные нормы которым, на сегодняшний моменнт, должна соответствовать перепланировка, изложены в постановлении Правительства Москвы № 508. Данный регламент разработан исключельно для объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах в городе Москве. Регламент содержит в себе конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.

Примеры запрещенных решений при перепланировке

Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.

Также, проектная документация должна учитывать все  действующие нормы и законы по перепланировке; включая СанПиН, Своды Правил и Строительные Нормы. 

Нормы по перепланировке для жилья, находящегося в частной собственности, и для жилья в социальном найме , отличаются  друг от друга. На это также следует обращать внимание при изучении 508 ПП.

Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО. Наша организация выполняет такие работы и имеет все нужные допуски.

Одним из важных нюансов при согласовании перепланировки и/или переустройства, стоит считать затрагивание общедомового имущества. В случае затрагивания имущества всего дома (к примеру, самовольный захват приквартирного тамбура и присоединение его к площади квартиры), необходимо инициировать кворум (собрание) всех жителей дома и получить согласие не менее чем от 2/3 собственников всего дома.
Можно сказать, что в теории такую перепланировку согласовать возможно, а на практике нет.

Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

По своим конструктивным решениям, квартиры в жилых домах имеют множество разнообразных вариаций. Если, к примеру,  в панельном доме, чаще всего, большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Перепланировку, не затрагивающую несущих конструкций, согласовать много проще. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.

Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.

Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры 

Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. 

В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.

В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.

Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье

Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.

В целом, нормы, касающиеся безопасности зданий, для Подмосковья сходны с Московскими, но разница в деталях присутствует и здесь. Ориентироваться на нормы и запреты, изложенные в постановлении № 508 правительства столицы модно только в общих чертах в рамках соблюдения Жилищного Кодекса РФ.

Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом 

Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ. 

Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.