Что делать, если в процессе ремонта вы отклонились от проекта перепланировки

Для того чтобы начать ремонт, собственнику необходимо получить разрешение на перепланировку.

Сам ремонт может начаться и до того, как разрешение будет получено, но принципиально оно должно быть, даже если будет получаться «вдогонку» к уже начавшемуся ремонту.

Пропустим совсем первоначальные действия в процессе перепланировки, такие как анализ возможности перепланировки, получение БТИ, если квартира есть в базе БТИ, или постановку квартиры на технический учет в БТИ, перейдем к основному процессу крупными блоками, то есть к получению разрешения на перепланировку.

В Москве, для того чтобы получить разрешение на перепланировку, в жилищную инспекцию необходимо сдать комплект документов в составе технического заключения о возможности перепланировки и проект перепланировки.

На основании рассмотрения поданной документации жилищная инспекция выдает разрешение на перепланировку.

Основная суть данного разрешения в том, что оно выдается на предметные мероприятия отраженные в проекте.

В согласованном проекте будут все планировочные и конструктивные решения, все размеры текущих и, что важнее, будущих помещений, их назначения, площади и т.д.

И вот здесь возникают некоторые сложности — часто «креатив» наступает в процессе, а не до ремонта. Дизайнеры с учетом текущих работ меняют решения, добавляют или убирают элементы.

Конечно это происходит не в 100 процентов случаев, а всего лишь в 99. В нашей практике было всего несколько случаев, когда все было сделано «один-в-один», как и согласовали. До сантиметра, до направления открывания двери, до расположения крана от стены именно 90 см, а не 89 или 91.

И все эти случаи были связаны с крупными дизайн-студиями и очень дорогими ремонтами в очень дорогих квартирах.

Поэтому мы понимаем всю «строгость» подхода и дизайнеров и строительных компаний, реализующих дизайн-решение, так как любое отклонение от согласованного заказчиком проектного решения грозит переделками в миллионы рублей.

В остальных случаях что-то да и будет не так, как в согласованном проекте.

Для жилищной инспекции нет градаций отличия от проекта перепланировки, нет никаких нормативных актов, указывающих на допустимые отличия. Есть только два критерия — соответствует/не соответствует.

В случае если перепланировка соответствует согласованному проектному решению, инспектор жилищной инспекции, сверив квартиру с планом «после перепланировки» из проекта, выдаст на подпись акт о завершенной перепланировке.

В случае если не соответствует, выдаст отказ в приемке квартиры после проведенной перепланировки.

Что же делать, если мы понимаем, что в процессе ремонта наступили какие-то отличия от согласованного решения в проекте перепланировки?

В документе (ППМ №508-ПП), регламентирующем процесс согласования перепланировки, для подобных случаев предусмотрен пункт 5.2.

Звучит он следующим образом:

15.2. При наличии отклонений от согласованного проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в части работ, не предусмотренных пунктами 2, 3 и 9 настоящих Требований, заявитель при обращении за оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме вправе дополнительно предоставить эскиз, оформленный в соответствии с пунктом 19.5 настоящих Требований, содержащий итоговую конфигурацию помещения.

С введением данного пункта происходит некоторая путаница в части слова «эскиз».

По большей частью его путают с формулировкой «согласование перепланировок по эскизу». Этой формулировке уже больше 20 лет. Действительно есть такой путь согласования для самых простых перепланировок. И в старые времена (с 2005 по 2011 год), впрочем, мы и тогда уже согласовывали, на основании эскиза перепланировок выдавалось разрешение на перепланировку.

Далее (с 2011 года) идет текущая практика, то есть эскиз готовится на уже выполненные перепланировки, подходящие под критерии эскизного согласования.

Кроме того, за 15 лет ППМ №508-ПП множество раз изменялось, и формулировка «согласование на основании эскиза» заменялось на «согласование в упрощенном порядке», «согласование в уведомительном порядке» и их компиляции.

В данный момент это звучит следующим образом:

1.1. Приложения №3:
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (далее — проект) оформляется в отношении планируемых работ по переустройству и перепланировке в случае, если работы в помещении не выполнялись, а также в случае, если хотя бы одна из планируемых работ предусмотрена пунктами 2 или 3 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением (далее — Требования к проведению переустройства и перепланировки).
В случае, если в помещении планируются к выполнению только работы, не предусмотренные пунктами 2 и 3 Требований к проведению переустройства и перепланировки, то проект не оформляется, а заявитель выполняет такие работы без получения решения о согласовании, после чего оформляет ЭСКИЗ в порядке, предусмотренном пунктом 19 Требований к проведению переустройства и перепланировки.

Информация из пункта 19:

19. Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах, не включенных в пункты 2 и 3 настоящих Требований, осуществляется в упрощенном порядке с учетом следующих особенностей:

19.1. Получение предварительного согласования работ с Мосжилинспекцией не требуется, заявитель после выполнения работ подает в установленном порядке запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме.

Основной смысл данного «критерия»: если при проведении перепланировок нет «проектных» мероприятий (то есть тех мероприятий, который отражены в ППМ №508-ПП, перепланировка сначала выполняется, а согласуется постфактум на основании предоставленного эскиза.

Здесь мы можем расписать информацию еще детальнее, так как эскиз может представлять из себя как самостоятельно отрисованный, так и скомпилированный из плана «до перепланировки» и «плана в красных линиях», но не будем, дабы совсем не перегружать информацией данную статью.

Мы рассмотрим только понятие «эскиз» к уже согласованной перепланировке, то есть если у вас есть уже согласованная перепланировка с выданным разрешением и вы отклонились от выданного разрешения незначительно, необходимо подготовить «эскиз» перепланировки, отражающий конечную конфигурацию квартиры после ремонта.

Далее необходимо подгрузить его на мос.ру для выхода инспектора. Инспектор жилищной инспекции выйдет на квартиру для проверки соответствия выполненного ремонта выданному разрешению уже не с согласованным планом из проекта перепланировки, а с данным эскизом.

И вот с этим эскизом при его оформлении возникает множество сложностей, так как нет в регламенте графического примера эскиза, и только жилищная инспекция знает, как он должен выглядеть. А вот собственник, согласующий перепланировку самостоятельно, очень приблизительно представляет, что это такое, какие изменения в нем нужно отмечать, как их нужно отмечать, в каком формате он должен быть и т.д.

В пункте 19.5 текстово расшифровано что он должен содержать:

19.5. В случае, предусмотренном пунктом 15.2 настоящих Требований, эскиз должен содержать:
19.5.1. План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений), соответствующие согласованному проектному решению.
19.5.2. План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений), итоговую конфигурацию помещения с учетом отклонений от согласованного проектного решения.
19.5.3. Адрес помещения.

Казалось бы все понятно, но мы вынуждены регулярно делать подобные эскизы для собственников квартир, которые самостоятельно согласуют перепланировки, так как они получают отказы по эскизам, которые делают самостоятельно и сдают в жилищную инспекцию.

Пункты отказа бывают самые различные, самые распространенные из них это:

• вместо согласованного проектного решения прикладывают план «до перепланировки» (то есть первоначальную планировку квартиры;
• не указывают все отличия от согласованного проектного решения;
• не верно оформляют таблицу площадей и экспликацию;
• добавляют в эскиз массу информации от «шеф-повара» (вплоть до 3D картинок), которая не требуется, и получают отказ с формулировкой «нечитаемый эскиз».

Пример разрабатываемого нами эскиза который проходит согласование с МЖИ мы прикладываем ниже:

• 

Итак, у нас подготовлен эскиз перепланировки.

Далее документы необходимо подгрузить на мос.ру для вызова инспектора.

Одного скорректированного эскиза будет недостаточно, в зависимости от нюансов перепланировки необходимы дополнительные документы, основными из которых являются:

1. Технический план от кадастрового инженера. Данный документ подготавливается кадастровым инженером, и это займет некоторое время. А одним из документов, который необходимо предоставить кадастровому инженеру, является подготовленный эскиз. Поэтому необходимо заранее найти кадастрового инженера для того, чтобы сразу после подготовки эскиза направлять его кадастровому инженеру. Часто случаются ситуации, когда есть отказ по некорректно оформленному эскизу, и собственнику приходиться для того, чтобы повторно податься в жилищную инспекцию, править не только сам эскиз, но и просить кадастрового инженера корректировать и технический план, так как прошлый эскиз был в него вложен.
2. Акты на скрытые работы и журнал строительных работ (при необходимости) — их готовит строительная компания, которая выполняла работы по гидро- и звукоизоляции полов.
3. И далее могут идти различные вариативные документы, такие как, например, справки Мосгаза, справки из управляющей компании, доверенности и т.д. Их прикрепляют в раздел «иные документы».

После того как все документы загружены на мос.ру, может быть два варианта развития событий: либо отказ с комментариями, что необходимо поправить, либо вам позвонит инспектор жилищной инспекции и прокомментирует время, когда он придет для проверки соответствия выполненного ремонта согласованной проектной документации и приложенному эскизу.

Причем инспектор выйдет на квартиру уже только с эскизом как конечной версией перепланировки, на которую было выдано разрешение.

Важно: эскиз можно сделать далеко не на все мероприятия, в которых собственник отклонился от согласованной документации.

Мы опишем самые распространенные мероприятия, которые можно «досогласовать эскизом»:

• перенос дверных проемов в ненесущих стенах;
• добавление/исключение установки ненесущих перегородок;
• добавление декоративных элементов;
• изменение расстановки сантехники.

Какие же мероприятия нельзя «досогласовать эскизом»?

Самое распространенное из них – это изменение границ мокрых зон. Допустим, если вы расширили санузел больше, чем в согласованном проекте, то это мероприятие «досогласовать» эскизом будет нельзя. Необходимо будет получать новое разрешение на перепланировку.

В последнее время требования несколько ужесточились. Если вы, например, при согласованной перепланировке изменили границу мокрых зон даже внутри помещения при сохранении внешних границ без изменений, то также потребуют пересогласование.

То есть раньше требование по повторному согласованию относилось только к внешним границам мокрых зон.

Пример следующий. Собственник согласовал объединенные санузел и ванную как на левом чертеже, а потом решил в процессе ремонта уже после полученного разрешения «чуть-чуть» увеличить ванную, отклонившись от проекта. Мы показали, на сколько незначительное это отклонение от проекта красной линией на правой картинке.

И вот данное мероприятие требовало полного пересогласования проекта. То есть делать эскиз и пытаться «досогласовать» эскизом это нельзя, так как изменялись границы мокрых зон.

На внутренние же обшивки жилищная инспекция не обращала внимание. Раньше она толковала формулировку «изменение границ мокрых зон» только касаемо внешних границ.

С недавних пор мы начали получать отказы с подобной формулировкой, но внешние границы мокрых зон не менялись. Были изменения только внутри санузлов и ванных комнат. Как мы показали на примере ниже: красным (собственник решил устроить высокую инсталляцию), зеленым (собственник поставил ванную не в плотную, а сделал дополнительную стену с нишами), оранжевым (собственник устроил дополнительный слой звукоизоляции) и т.д. То есть теперь «границы мокрых зон» относятся не только к внешней конфигурации, но и к внутренней.

Переставлять же сантехнику внутри мокрых зон можно все также с учетом изготовления дополнительного эскиза.

Как мы упоминали выше, здесь большую роль играет опыт и знания текущей практики, что жилищная инспекция досогласует по эскизу, а что нет. Например, в случае, если мы согласовали дверь между газифицированной кухней и комнатой, а потом эскизом пытаемся ее убрать, то это не согласуют.

Или раньше был туалет объединенный, но в процессе ремонта решили сделать его раздельным, казало бы, просто добавляется одна ненесущая перегородка и одна дверь, можно же «досогласовать эскизом», нет нельзя, так как это изменение границ мокрых зон с образованием двух помещений вместо одного.

Изменений, которых можно допустить в процессе ремонта, множество, они могут быть самыми разнообразными и иногда даже сразу сложноподдающимися однозначному анализу (например, собственник в проекте согласовал демонтаж подоконного блока, а потом отказался от этого мероприятия, это полное пересогласование или можно внести изменение эскизом?) даже с нашим опытом, поэтому мы не будем пытаться здесь описать все возможные нюансы изменений в контексте данной статьи.

Итак, все документы загружены для выхода инспектора на квартиру на мос.ру, инспектор позвонил и назначил дату приемки.

Если вы можете принять инспектора в это время, лучше принять, но можно попросить его, если вам неудобно, перенести время приемки. Это не очень желательный вариант, обычно у инспекторов расписаны графики выездов на объекты по районам, кроме того, ограничен и сам срок приемки, но теоретически поговорить о переносе срока посещения инспектора на другую дату возможно.

И уж совсем нежелательный вариант договориться с инспектором и не принять его в это время. В таком случае может случиться возможность обучиться искусству рисования эскиза в полном объеме и не один раз.

Результатом выхода инспектора на квартиру будет оформленный акт о завершенном переустройстве. В момент, как он и руководитель жилищной инспекции, подпишут акт, он направит приложенный технический план в Росреестр для внесения изменения в выписку ЕГРН, которая позже придет вам на госуслуги.

Сам акт о завершенной перепланировки придет на мос.ру, откуда собственник сможет его скачать в электронном виде.

И последним шагом в процессе согласования будет обращение в БТИ для выхода техника БТИ, чтобы он внес изменения в технический паспорт БТИ. Для этого необходимо после получения акта о завершенной перепланировке взять паузу на недели две, на время пока акт дойдет до БТИ, они его обработают и передадут в архив. После вашего обращения в БТИ они находят данный акт вместе с приложенным эскизом (жилищная инспекция в БТИ направляет не только акт, но и ваш эскиз), и техник БТИ выходит на обмер квартиры с учетом уже данного акта.

Результатом обмера квартиры техником БТИ является технический паспорт БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Подводные камни.

Опишем один случай из нашей практики.

В работе был среднестатистический объект, в котором был закончен ремонт, и он бодро шел к завершению процесса согласования.

Был подготовлен эскиз корректировок, техплан, акты и все сопутствующие документы. Инспектор вышел на квартиру, принял ее без всяких сложностей, мы выждали время и направили документы в БТИ для получения конечных документов БТИ.

Вышел техник БТИ, и через некоторое время, а мы готовим объект к закрытия, формируем все документы, которые на финале передадим собственнику, пришло извещение о том, что получены БТИ, мы их открываем, а в них отмечена «незаконная перепланировка». Причем, в чем ее незаконность, мы понять в начале не могли, и только сильно увеличив ПДФ-файл БТИ, мы увидели две некие красные точки на стене.

Суть в том, что перепланировка не может быть чуть-чуть/слегка незаконной, она либо есть, либо нет. То есть штамп о незаконной перепланировке точно такой же, как если бы вся квартира была «в красноте».

Мы начали «расследование», и в результате выяснилось, что на момент выхода инспектора все полностью соответствовало планировке квартиры, инспектор вышел, все документы подписал и отправил в БТИ. Но в это время собственник решил «доделать дизайн».

В зоне телевизора он решил его выделить двумя небольшими декоративными пенопластовыми колоннами и перекрасить стену. И с точки зрения дизайна решение выглядело весьма симпатично, но вот с точки зрения согласования перепланировок оно было не очень.

На левом фото как квартира выглядела в момент выхода инспектора жилищной инспекции. На правом фото мы видим колонны, и так комната выглядела через 3 недели в момент выхода техника БТИ.

То есть в нашем эскизе колонн не было, когда инспектор вышел на квартиру колонн не было, а когда через три недели на квартиру вышел БТИшник, колонны уже появились. И все, что было в эскизе согласовано ранее, он показал в «черном» цвете (так как это было согласовано), а колонны, которых не было в эскизе, он отметил красным.

В результате получилось согласовывали-согласовывали, а теперь передаем собственнику документы с красными линиями и штампом о незаконной перепланировке. Собственник также был не в восторге от подобного перфоманса и задал классический вопрос, что делать, опустив первую часть данного вопроса.

Нами было предложено два решения:

1. Отодрать пенопластовые колонны, снова покрасить стену и вызвать еще раз БТИ. На втором выходе они бы выдали документы без данных колонн, но все было в черных линиях и штамп о несогласованной перепланировке бы снялся.
2. Согласовывать еще раз, благо данные элементы согласовывались по более упрощенному пути, то есть снова назовем его по эскизу/в упрощенном порядке, но это не тот эскиз, о котором мы говорили выше, это эскиз, отрисованный уже на основании красных линий БТИ. Здесь уже не будем путать читающего статью эскизами, просто скажем, что второй раз согласовать было проще, быстрее и в разы бюджетнее, чем в первый раз.

Собственник выбрал второй путь, и мы еще раз «прогнали» объект через инспекцию, получив второй акт о завершенной перепланировки и «зачернив» БТИ. Техплан второй также был сделан. Но так как он практически не отличался от первого, кадастровый инженер пошел нам на встречу и не стал брать доплату за небольшую корректировку плана и повторного формирования пакета.

Поэтому, если вы отклонились в процессе ремонта от согласованного проекта и начинаете готовить эскиз корректировок, к нему необходимо отнестись, как к самому важному документу.

Ведь может случиться ситуация не так как с рассказанным случаем с «доработкой» дизайна после выхода инспектора, а с тем, что инспектор тоже человек, объектов у него в работе одновременно сотни, выходы на квартиры по несколько каждый день, да и в его функции входит только визуальное обследование без измерения рулетками каждого угла каждого размера и т.д.

И, кроме того, он не «болеет душой» за вашу квартиру, и что у вас будет так на выходе БТИ, он предсказать не может. Если отразить не максимально подробно все мероприятия, то инспектор может что-то не увидеть и подписать акт о завершенной перепланировке, а БТИ в конце вы получите в красных линиях, и перепланировку необходимо будет согласовывать снова.