Что является перепланировкой в квартире. Законодательство 2021.

Планируя ремонт в квартире или нежилом помещении, часто предполагают изменение их планировки, что, согласно действующему законодательству, означает необходимость получения разрешения на эти работы.

Переустройство и перепланировка – распространенные виды ремонтно-строительных работ, различающиеся по составу мероприятий. Эти отличия определены в формулировках жилищного законодательства. О том, что такое перепланировка квартиры, а что такое переустройство, мы расскажем в данной статье.

Что такое перепланировка

К перепланировке и переустройству относятся мероприятия, описанные в Главе №4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение перепланировки и переустройства

В статье 25 ЖК РФ приводятся следующие характеристики перепланировки и переустройства:

Как следует из этой статьи ЖК РФ, к перепланировке относится любое изменение конфигурации помещения. То есть:

Любое из этих мероприятий относится к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 года.

Отметим, что для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ. Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Что входит в перепланировку квартиры

В ППМ №508-ПП города Москвы (см. Приложение 1) есть ряд пунктов, которые описывают мероприятия по перепланировке:

2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:

2.2.1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2.2.2. Устройство несущих стен.
2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях.
2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах.
2.2.5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв.м).
2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Данные мероприятия требуют обязательного предварительного согласования с разработкой проекта и технического заключения и получения разрешения в жилищной инспекции.

Но, возможно, вы не нашли в этом списке своих мероприятий. Например:

Данные мероприятия также необходимо согласовывать, так как при любых работах, приводящих к отклонениям планировки от документов Бюро технической инвентаризации (БТИ), требуется внесение изменений в технический паспорт квартиры.

Они также относятся к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Вот только путь согласования у них несколько иной:

  1. Предварительно на данные работы разрешение НЕ получается.
  2. Сначала работы выполняются. А уже потом, постфактум, должны быть согласованы по эскизу.

Возможно, какие-то собственники скажут, что:

Разберем этот вопрос на простейшем примере. Возьмем что-нибудь самое простое, проще уже ничего нет: перестановку электрической плиты на кухне.

То есть это даже не газовая плита, не установка/демонтаж ненесущей стены, не установка дополнительного унитаза, а просто переставим электрическую плиту в другое место. Это реальный пример из нашей практики.

Итак, у собственника электрическая плита была рядом с мойкой. И серия дома у нас самая что ни на есть типовая – П44. Он переставил данную плиту к венткоробу.

Где-то прочитав, что простые работы не нужно согласовывать, он обратился в БТИ, чтобы они ему все зафиксировали. Собственно, они и зафиксировали. На фото ниже мы видим новый план БТИ, в котором плита показана в красном цвете, и штамп на документе «Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено». То есть у собственника квартиры теперь есть перепланировка, выраженная в том, что переставлена электрическая плита.

Но и тут есть ряд ограничений, которые могут стать препятствием в согласовании уже выполненного ремонта. Допустим, при устройстве дополнительных перегородок вы решили устроить гардеробную на площади жилой комнаты в однокомнатной квартире и предполагаете, что это мероприятие не требует предварительного согласования и легко согласуется по факту выполненных работ.

Но после ремонта инспектор жилищной инспекции может сказать вам, что гардеробную необходимо сломать и привести помещение в состояние «до перепланировки», потом выдаст предписание и назначит срок исполнения 2 месяца.

«Как же так», – подумаете вы, – «ведь это мероприятие даже не требовало получения разрешения». На что инспектор может указать, что была нарушена норма по минимальной ширине жилой комнаты либо минимальной площади жилой комнаты.

Поэтому, даже при кажущейся легкости планируемых или выполненных мероприятий по перепланировке, лучше обратиться за консультацией к специалистам, профессионально работающим в данной сфере деятельности.

Что такое переустройство

Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые тем не менее также требуют согласования (некоторые примеры таких работ мы уже приводили выше, когда говорили о перепланировке):

Работы по переустройству вносят изменения в план помещения, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.

Как уже было сказано, в Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений в квартире в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp!
Павел
специалист по согласованию
online

Здравствуйте! Я сейчас на связи! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp или в Telegram.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Рассмотрим на примере, что входит в понятие перепланировки квартиры, а что является переустройством.

Допустим, при ремонте совмещенного санузла изменится положение унитаза (его развернут на 45 градусов). Такое мероприятие будет считаться переустройством.

В том случае, если помимо разворота унитаза санузел планируется расширить на часть площади прилегающего коридора, конфигурация помещения изменится, и ремонт уже будет считаться перепланировкой.

Что относится к перепланировке квартиры. Общие выводы.

Резюмируя все вышеописанное, отметим, что к перепланировке можно отнести все мероприятия по изменению конфигурации помещений (даже снятую дверь из дверного проема нужно относить к перепланировке, так как на планах БТИ проем с дверью и без чертятся по-разному), а мероприятиями по переустройству следует считать такие работы, как перенос и монтаж новых сантехнических приборов.

К нам часто обращаются покупатели квартир, у которых в оценочных отчетах для ипотеки «проскакивают» ошибочные выводы, например: «Перепланировка по демонтажу перегородки между ванной и уборной не требует согласования, так как внешняя конфигурация санузла остается без изменений».

То есть ошибаются даже профессиональные оценщики. А между тем описанная перепланировка требует обязательного согласования, причем с разработкой проекта и технического заключения и обязательным составлением актов на скрытые работы по гидроизоляции пола санузла.

Подытожим: в любых, даже самых незначительных перепланировках и переустройствах, есть множество нюансов, связанных с действующими нормами и правилами. Значительно проще обратиться к нам за бесплатной консультацией по поводу возможности согласования и проведения перепланировки, чем столкнуться с серьезными проблемами при уже выполненном ремонте.

На фото красные линии в техническом паспорте квартиры, свидетельствующие о самовольной перепланировке.

Следует помнить, что самовольная перепланировка может ухудшить условия проживания соседей, а также стать причиной повреждений конструкции здания. Наибольшую опасность представляют несогласованные изменения несущих конструкций и проведение работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями.

Что является перепланировкой нежилого помещения

Переустройство и перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме ничем не отличается от тех же видов работ для квартиры и регулируется теми же законами.

Отличие лишь в том, что изменение планировки нежилого помещения предполагает более широкий состав документов для согласования.

Основополагающим законом для перепланировки в этом случае также является Жилищный кодекс России. Градостроительный кодекс перепланировку помещений в жилых домах не регулирует, так как служит для решения более масштабных задач, где одной из них является реконструкция зданий и помещений (с изменением их площади, этажности, отделкой фасада, заменой или восстановлением несущих конструкций).

Наша компания занимается разработкой проектной документации для проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству, а также ее согласованием во всех государственных службах. У нас имеются все необходимые допуски СРО.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте [email protected]
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы
    Антон
    с вопросом от 10 марта 2021 года
    Добрый день. Делаем ремонт, 5 этажный дом, серия дома 1-335а, плита перекрытия ж/б 10см, в плане паспорта кварты деревянные лаги. Можем ли мы поменять деревянные лаги на стяжку. Нужно ли это узаконивать, делать проект? Считается это перепланировкой ? Перепланировкой считается только если деревянные перекрытия, а ж/б перепланировкой не считается. В действительности это так ?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.

    Да, можете поменять лаги на стяжку. Согласовывать это не требуется, но все работы должна проводить компания с допуском СРО.

    Алёна
    с вопросом от 11 ноября 2020 года
    Хотела бы заложить окна и двери является ли это перепланировкой? Или возможно не вносить изменения в план, если например оставить окно с наружной стороны, а с внутренней заложить? Тот же вопрос с дверями. И возможно ли сделать перегородку из гипсокартона, прилагаю план дома, на втором фото задумка.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Алена.
    Да, все работы которые вы описали являются перепланировкой. По крайней мере так трактуют в Москве. У вас же вероятно не Московский регион судя по плану БТИ, но думаю что и там их отнесут к перепланировке.

    Ольга
    с вопросом от 18 октября 2020 года
    Поясните пожалуйста является ли перепланировкой или это переустройство? В однокомнатной квартире хотелось бы соединить коридор с кухней, то-есть убрать граничащую не несущую стену между кухней и коридором увеличив тем самым кухню. И так же за счёт коридора добавить 130 см в совмещённый санузел. Убрать панорамные окна выходящие на лоджию, установив их на незастеклённый лоджии?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ольга.
    Я не могу однозначно сказать как согласуются перепланировки в вашем регионе. В Москве это не согласовать. Запрещено присоединять лоджии к внутренним помещениям квартир, запрещен также выход из единственного санузла в жилую комнату.

    Кирилл
    с вопросом от 22 июля 2020 года
    Добрый день. А подскажите пожалуйста что является перепланировкой в квартире 2020 году. Есть какие то нововведения?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Кирилл.

    Это очень широкий вопрос, вообщем то в 2020 году перепланировкой является, все тоже что и в прошлом году. А если предметно об этом можно узнать в 508-ПП.

    Кристина
    с вопросом от 02 марта 2020 года
    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста добавление гигиенического душа в туалет и изменение в ванной места раковины и ванны, считается ли это перепланировкой?если считается, что необходимо сделать?инженер из БТИ увидел данные изменения
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Кристина.

    Да, это является перепланировкой. Но это перепланировка простая. Вы ее можете согласовать самостоятельно бесплатно.

    Владимир
    с вопросом от 07 сентября 2019 года
    Здравствуйте! Считается ли перепланировкой - разграничение комнаты на 2 части следующими способами: 1) установка стены из ДСП 2) установка кирпичной стены
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.

    Да, это также считается перепланировкой.

    Андрей.
    с вопросом от 26 ноября 2018 года
    Здравствуйте!  Планирую в квартире ремонт. Подскажите пожалуйста это относится к перепланировке и требует оформления:  - увеличение балконной двери в высоту (за счет сбивания высокого порога) - остекление балкона - новое расположение электр.точек (полностью меняется проводка и расположение розеток/выключателей) - перенос полотенцесушителя водяного (в ванной комнате) - перенос радиаторов отопления Сколько это будет стоить, если заключить с вами договор на перепланировку и какие будут сроки. С уважением, Андрей.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Андрей

    Да, это является перепланировкой, точнее переоборудованием

    Стоимость подготовки проектной документации для самостоятельного согласования составит 20 000 рублей

    Татьяна
    с вопросом от 09 ноября 2018 года
    Добрый день! Необходима консультация о возможности перепланировки квартиры. План перепланировки прикреплен. Кухня остается на своей территории и имеет площадь 5м2, при этом становится совмещенной с гостиной. Возможно ли такое решение согласовать? Что входит в перепланировку квартиры? Так же интересует стоимость Ваших услуг и сроки выполнения. Адрес квартиры: Посёлок Горки-10, 33к1 Одинцовский район, Московская область, Россия
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна

    Мы сегодня с вами общались по вашему объекту по телефону. Я вам прокомментировал, что да, такое планировочное решение согласовать возможно

    Наталия.
    с вопросом от 07 ноября 2018 года
    Здравствуйте! Мне необходимо согласовать перепланировку в квартире, расположенную в ЦАО, в р-не м Китай-город, в кирпичном доме. Что считается перепланировкой в квартире? В квартире планируются к сносу перегородки (несущих стен нет в принципе, присутствуют две опорные колонны) и объединение санузла и некоторое его увеличение за счет площади коридора. В приложении – копия плана БТИ с предполагаемыми изменениями. Хотелось бы понять финальную стоимость согласования и сроки. Заранее спасибо.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Наталья

    Стоимость согласования:
    Бюджет согласования такой перепланировки (стоимость услуг по согласованию + стоимость технического заключения  и проекта перепланировки + стоимость документов БТИ) состоит из:
    Если разбивать по этапам то платежи идут в следующем порядке:
    1 Этап — получение разрешения на перепланировку:
    Услуги по получению разрешения на перепланировку — 30 тысяч  рублей. Примерный срок 1.5 месяца
    Техническое заключение и проект перепланировки — 20 тысяч рублей. Примерный срок 7 рабочих дней
    2 Этап — сдача перепланировки жилищной инспекции, подписание акта выполненной перепланировки, получение документов БТИ с новой планировкой квартиры:
    Услуги — 40 тысяч рублей. Примерный срок 1.5 месяца.
    Документы БТИ — по официальному счету от БТИ

    Владимир Павлович
    с вопросом от 23 марта 2018 года
    Необходимо выполнить проект перепланировки, и переустройство, благоустройства территории с реконструктивными работами пристройки, с выносом пристройки на величину входов тамбуров жилого дома, с устройством входных тамбуров нежилых помещений 1-го этажа в жилом доме и согласовать его. Что вообще входит в перепланировку? Ранее МосжилНИИпроект выпустил (в 1998годах) положительного заключения о техническом состоянии конструкций, и проект с учётом которого уже проводились реконструктивные работы ранее. Имеется договор аренды земельного участка долевого использования земельного участка. ТСЖ в доме не создан. Имеется Анализ объектов недвижимости для оценки возможности проведения работ, связанных с частичным изменением внешнего архитектурного облика объектов или отдельных элементов (частей) фасадов или конструкций, исполненный Главным архитектурно-планировочным управлением регистрационный номер 171/364 дата: 19.08.2014 г., по объекту: СВАО, район Отрадное, ул. Декабристов, дом 20, корп.1, заявитель: Гричаненко С.В.), касающейся проведённой Гричаненко, в 2014-2015 г.г. перепланировки и переустройства нежилого помещения Vа, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д.20, корп.1
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Владимира Павлович.

    На данный момент согласовать пристройку или вынос тамбуров не представляется возможным. Поэтому к сожалению не сможем вам в этом помочь.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи