Что является перепланировкой

К перепланировке и переустройству относятся мероприятия, описанные в Главе №4 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В Статье 24 ЖК РФ приводятся следующие характеристики перепланировки и переустройства:
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ

Развернем это сжатое описание.

Что такое перепланировка

Как следует из статьи ЖК РФ к перепланировке относится любое изменение конфигурации помещения. То есть: демонтаж перегородок и встроенных шкафов, устройство новых перегородок с дверными проемами и без, устройство декоративных конструкций, встроенных шкафов, монтаж сантехнических шкафов для коммуникаций и прочее.
Любое из этих мероприятий требует внесения в технический паспорт квартиры и относится к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и Постановлением правительства Москвы №508 от 25.10.2011 года.

Что входит в перепланировку

В 508-ПП г. Москвы есть ряд пунктов, которые описывают мероприятия по перепланировке:
2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:
2.2.1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат
2.2.2. Устройство несущих стен.
2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах.
2.2.5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.8. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв.м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
2.2.10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается. 

Данные мероприятия требуют обязательного предварительного согласования с разработкой проекта и технического заключения, и получения разрешения Жилищной инспекции.
Если вы не нашли в этом списке мероприятий, например по устройству новой перегородки из ГКЛ и думаете, что это не перепланировка – к сожалению, вы ошибаетесь. Просто согласование «легких» видов работ происходит без получения предварительного разрешения, уже после выполненного ремонта. 

Но и тут есть ряд ограничений, которые могут стать препятствием в согласовании уже выполненного ремонта. Например, при устройстве дополнительных перегородок: допустим вы решили устроить гардеробную на площади жилой комнаты и думаете, что это мероприятие не требует предварительного согласования и легко согласуется по факту выполненных работ. Но, после ремонта инспектор жилищной инспекции может сказать вам, что гардеробную необходимо сломать и привести помещение в состояние «до перепланировки», выдает вам предписание и срок – 2 месяца.

«Как же так», подумаете вы, «ведь это мероприятие даже не требовало получения разрешения». На что инспектор может указать, что была нарушена норма по минимальной ширине жилой комнаты, либо минимальной площади жилой комнаты, либо, из-за гардеробной, в комнате недостаточная инсоляция (освещенность) или еще десяток других, возможных причин.
Поэтому, даже при кажущейся легкости планируемых или выполненных мероприятий по перепланировке, лучше обратиться к нам за консультацией. Мы подробно объясним, как действовать в каждом конкретном случае.  

Пример документов БТИ до и после перепланировки

План до перепланировкиПлан после перепланировкиЭкспликация двухкомнатной квартиры до ремонтаЭкспликация двухкомнатной квартиры  после ремонта

Что относится к перепланировке

К мероприятиям, требующим обязательного внесения в технический паспорт БТИ, также относятся и мероприятия по переустройству. Многие путают термины перепланировка и переустройство, считая их синонимами. Это не так, мероприятия по перепланировке описаны выше и сейчас мы расскажем о мероприятиях по переустройству, которые также требуют согласования:
1.    Любой перенос (либо установка новых) сантехнических приборов в границах существующего санузла, ванны или уборной.
2.    Любой перенос (либо установка новых) сантехнических приборов в габаритах кухни.
Данные мероприятия, при ряде условий, не требуют предварительного согласования. Но обязательно должны быть согласованы по факту выполненных работ. Однако, есть мероприятия по переустройству, требующие предварительного согласования и отраженные в 508-ПП г. Москвы:
2.1.1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2.1.2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
2.1.3. Замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).
Если ваши мероприятия попадают в данный список 508-ПП – потребуется разработать техническое заключение и проект перепланировки и получить согласование в Мосжилинспекции.

Пример проекта перепланировки квартиры

План до перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44План после перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44Экспликация до перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44Экспликация после перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44

Проем в несущей стене дома серии П 44План демонтажа и монтажаДемонтаж подоконной зоны и уменьшение высоты порожка

Что считать перепланировкой

Резюмируя все вышеописанное к перепланировке, в ее обиходном понимании, можно отнести все мероприятия по изменения конфигурации помещений (даже снятую дверь из дверного проема нужно относить к перепланировке, так как на планах БТИ дверь с проемом и без чертятся по разному), так и мероприятия по переустройству, то есть перенос, и монтаж новых, сантехнических приборов. 

Обозначение дверей на БТИ

К нам часто обращаются покупатели квартир, у которых в оценочных отчетах для ипотеки, «проскакивают» ошибочные выводы, например: «перепланировка по демонтажу перегородки между ванной и уборной не требует согласования, так как внешняя конфигурация санузла остается без изменений». То есть случаются ошибки даже у профессиональных оценщиков. А меж тем описанная перепланировка требует обязательного согласования, причем с разработкой проекта и технического заключения и обязательным составлением актов на скрытые работы по гидроизоляции пола санузла.
Подытожим: в любых, даже самых незначительных перепланировках и переустройствах, есть множество нюансов, связанных с действующими нормами и правилами. Значительно проще обратиться к нам за абсолютно бесплатной и исчерпывающей консультацией, чем столкнуться с возможными проблемами в уже выполненном ремонте.

Пример технического заключения

Чертеж начальной планировкиНачальная экспликацияЧертеж с результатами обследованияЧертеж итоговой планировкиИтоговая экспликация

Красные линии в техническом паспорте квартиры

Поэтажный план квартиры  с самовольной перепланировкойЭкспликация квартиры с самовольной перепланировкой

 

Является ли перепланировкой перестановка электрической плиты?

Часто нам задают вопрос "а является ли перестановка плиты на кухне перепланировкой". И многие собственники считают что не является, так как изменение крайне не значительная и ее не нужно согласовывать и к перепланировке это не относится.

Для ответа мы ниже покажем наглядный пример:

На данном плане мы видим что электрическая плита показана в красном цвете. И одновременно в правом нижнем углу есть штамп "разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено". И это означает что перестановка электрической плиты также относится к перепланировке. И по действующему законодательству ее необходимо согласовывать.

Перестановка электрической плиты это перепланировка или нет

На данном плане мы видим что электрическая плита показана в красном цвете. И одновременно в правом нижнем углу есть штамп "разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено". И это означает что перестановка электрической плиты также относится к перепланировке.


Как показала богатая практика специалистов нашей компании, в подавляющем большинстве случаев, при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, реализованы мероприятия, которые согласовать невозможно.


Следует помнить, что самовольная перепланировка может ухудшить условия проживания соседей, а также стать причиной появления трещин и повреждений конструкции здания. Наибольшую опасность представляют несанкционированные изменения несущих конструкций и проведение работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Укажите адрес объекта, а также контактный номер телефона для связи.

Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день. А подскажите пожалуйста что является перепланировкой в квартире 2020 году. Есть какие то нововведения?

Добрый день Кирилл.

Это очень широкий вопрос, вообщем то в 2020 году перепланировкой является, все тоже что и в прошлом году. А если предметно об этом можно узнать в 508-ПП.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста добавление гигиенического душа в туалет и изменение в ванной места раковины и ванны, считается ли это перепланировкой?если считается, что необходимо сделать?инженер из БТИ увидел данные изменения

добавление гигиенического душа в туалет

Добрый день Кристина.

Да, это является перепланировкой. Но это перепланировка простая. Вы ее можете согласовать самостоятельно бесплатно.

Здравствуйте! Считается ли перепланировкой - разграничение комнаты на 2 части следующими способами: 1) установка стены из ДСП 2) установка кирпичной стены

Добрый день.

Да, это также считается перепланировкой.

Здравствуйте! 

Планирую в квартире ремонт. Подскажите пожалуйста это относится к перепланировке и требует оформления: 
- увеличение балконной двери в высоту (за счет сбивания высокого порога)
- остекление балкона
- новое расположение электр.точек (полностью меняется проводка и расположение розеток/выключателей)
- перенос полотенцесушителя водяного (в ванной комнате)
- перенос радиаторов отопления Сколько это будет стоить, если заключить с вами договор на перепланировку и какие будут сроки.
С уважением, Андрей.

Добрый день Андрей

Да, это является перепланировкой, точнее переоборудованием

Стоимость подготовки проектной документации для самостоятельного согласования составит 20 000 рублей

Добрый день!

Необходима консультация о возможности перепланировки квартиры. План перепланировки прикреплен.
Кухня остается на своей территории и имеет площадь 5м2, при этом становится совмещенной с гостиной.
Возможно ли такое решение согласовать? Что входит в перепланировку квартиры?

Так же интересует стоимость Ваших услуг и сроки выполнения.

Адрес квартиры:
Посёлок Горки-10, 33к1
Одинцовский район, Московская область, Россия

Добрый день Татьяна

Мы сегодня с вами общались по вашему объекту по телефону. Я вам прокомментировал, что да, такое планировочное решение согласовать возможно

Здравствуйте!
Мне необходимо согласовать перепланировку в квартире, расположенную в ЦАО, в р-не м Китай-город, в кирпичном доме.
Что считается перепланировкой в квартире? В квартире планируются к сносу перегородки (несущих стен нет в принципе, присутствуют две опорные колонны) и объединение санузла и некоторое его увеличение за счет площади коридора.
В приложении – копия плана БТИ с предполагаемыми изменениями.
Хотелось бы понять финальную стоимость согласования и сроки.
Заранее спасибо.

Рисунок с намеченной перепланировкой
что считается перепланировкой в квартире

Добрый день Наталья

Стоимость согласования:
Бюджет согласования такой перепланировки (стоимость услуг по согласованию + стоимость технического заключения  и проекта перепланировки + стоимость документов БТИ) состоит из:
Если разбивать по этапам то платежи идут в следующем порядке:
1 Этап - получение разрешения на перепланировку:
Услуги по получению разрешения на перепланировку - 30 тысяч  рублей. Примерный срок 1.5 месяца
Техническое заключение и проект перепланировки - 20 тысяч рублей. Примерный срок 7 рабочих дней
2 Этап - сдача перепланировки жилищной инспекции, подписание акта выполненной перепланировки, получение документов БТИ с новой планировкой квартиры:
Услуги - 40 тысяч рублей. Примерный срок 1.5 месяца.
Документы БТИ - по официальному счету от БТИ

Необходимо выполнить проект перепланировки, и переустройство, благоустройства территории с реконструктивными работами пристройки, с выносом пристройки на величину входов тамбуров жилого дома, с устройством входных тамбуров нежилых помещений 1-го этажа в жилом доме и согласовать его. Что вообще входит в перепланировку? Ранее МосжилНИИпроект выпустил (в 1998годах) положительного заключения о техническом состоянии конструкций, и проект с учётом которого уже проводились реконструктивные работы ранее. Имеется договор аренды земельного участка долевого использования земельного участка. ТСЖ в доме не создан. Имеется Анализ объектов недвижимости для оценки возможности проведения работ, связанных с частичным изменением внешнего архитектурного облика объектов или отдельных элементов (частей) фасадов или конструкций, исполненный Главным архитектурно-планировочным управлением регистрационный номер 171/364 дата: 19.08.2014 г., по объекту: СВАО, район Отрадное, ул. Декабристов, дом 20, корп.1, заявитель: Гричаненко С.В.), касающейся проведённой Гричаненко, в 2014-2015 г.г. перепланировки и переустройства нежилого помещения Vа, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Декабристов, д.20, корп.1

Добрый день Владимира Павлович.

На данный момент согласовать пристройку или вынос тамбуров не представляется возможным. Поэтому к сожалению не сможем вам в этом помочь.