Перепланировка балкона

Практически все квартиры в типовых домах советских времен и современных многоэтажках испытывают дефицит полезной площади. Это касается, как хрущевок, брежневок, так и новостроек эконом-класса.

При этом в большинстве квартир многоэтажных домов есть балкон или лоджия. И многие рассматривают эти помещения для улучшения своих условий проживания путем увеличения за их счет жилой или кухонной площади.

Но можно ли с позиции действующего законодательства совмещать балкон с комнатой либо кухней в принципе? О данном виде перепланировок мы и поговорим в этой статье.

Перепланировка балкона в комнату или кухню

Значительное количество собственников для перепланировки балкона с комнатой или кухней демонтируют оконно-дверной блок и срезают подоконную часть стены. Полученное единое помещение они утепляют со стороны балкона, переносят инженерные коммуникации.

При этом интерьер совмещенного балкона  оформляют в едином с жилым (кухонным) помещением стиле. То есть на выходе получается увеличенная за счет "холодного помещения" комната или кухня.

В некоторых случаях при ремонте совмещенной с балконом кухни подоконник оставляют целым, решая только убрать окно и дверь, и оформляют его под барную стойку или небольшой столик. Но в обоих вариантах получается балкон, соединенный с комнатой или кухней.

Перепланировка балкона – что можно, а что нельзя?

Однако строительными нормативами запрещено совмещать балкон с комнатой либо кухней, так как общедомовая система отопления на обогрев дополнительных помещений, в данном случае балконного, не рассчитана. А включение холодного помещения в число отапливаемых нарушит тепловой контур жилого здания.

Запрещенная перепланировка балкона с комнатой, фото:

Перепланировка балкона и комнаты, фото - запрещенный вариантЗапрещенный вариант перепланировки балкона с комнатой фото

В попытке объединить балкон с комнатой или кухней часто демонтируют не только подоконный блок, но и проемный порог, что категорически запрещено делать в кирпичных, панельных и блочных домах, где он поддерживает балконную плиту и защищает квартиру от промерзания.

До недавнего времени перепланировка комнаты и кухни с балконом формально не запрещалась, но и не разрешалась. После внесения изменений в постановление Правительства Москвы №508-ПП, вступивших в силу с 14 февраля 2018 года, имеется прямой запрет на совмещение балкона с кухней или комнатой.

Он содержится в п.10.18 приложения №1 к ППМ №508-ПП и звучит следующим образом: «Не допускается объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями».

В таком виде согласовать перепланировку балкона с кухней не получится:

Перепланировка балкона с кухней - несогласуемый вариантЗапрещенный вариант перепланировки балкона с кухней

Введенная норма делает перепланировку, направленную на совмещение балкона с кухней или жилой комнатой, невозможной. Поскольку теперь Мосжилинспекция имеет «железное» основание отказать в таком переустройстве.

Поскольку перепланировка кухни с балконом в единое помещение никогда не приветствовалась ни Мосжилинспекцией, ни авторами домов, считающих, что увеличение отапливаемого пространства квартиры создает излишнюю нагрузку на общедомовую отопительную систему, изначально на это не рассчитанную, начались поиски способа, который, с одной стороны, позволил бы такую перепланировку провести, а с другой – не нарушал закон.

Такой способ был найден. И на сегодня он является единственно возможным вариантом перепланировки балкона с кухней или комнатой, который принимается к рассмотрению контрольно-надзорными органами.

Чтобы согласовать устройство комнаты или кухни, совмещенной с балконом, в плане перепланировки нужно обязательно предусмотреть устройство раздвижных или распашных дверей на месте демонтированного оконного, дверного и подоконного блоков.

Схема замены оконно-дверного и подоконного блоков на стеклянные двери:

Замена подоконной части стены на французские двери

Такое планировочное решение позволит произвести объединение балкона с залом либо кухней и не нарушить закон, ведь помещения останутся в прежних границах, сохранится тепловой контур здания, удастся избежать теплопотерь сверх установленной нормы. Последнее должно подтвердиться теплотехническим расчетом.

Только таким образом, и никак иначе, можно согласовать перепланировку балкона с комнатой или кухонным помещением в Москве.

Конечно, не получится единого помещения, которое на планах БТИ будет называться кухней (комнатой), но стеклянные двери вместо подоконной части стены обеспечат более свободный проход между помещениями. Кроме того, визуально кухня либо жилая комната будет смотреться более просторной. И станет гораздо светлее.

К тому же использование французских дверей в интерьере помещений сегодня очень модно. Поэтому проводить перепланировку комнаты либо кухни с балконом таким способом имеет смысл.

Перепланировка балконов, фото: после демонтажа подоконного блока, окна и двери установлена стеклянная перегородка:

Правильное совмещение балкона с кухней фотоДетская комната совмещенная с балконом по правилам

При этом сдвигать новый дверной блок в сторону балкона или комнаты не разрешено. В первом случае подобные действия можно расценить, как увеличение площади комнаты за счет балкона, что не допустимо, а во втором – расширение балкона на жилую зону, что также запрещено.

Запрет на устройство балкона, совмещенного со спальней или кухней в одно помещение без светопрозрачной перегородки, не единственный при таком ремонте.

Помимо этого, ППМ №508-ПП запрещает размещать водяные радиаторы отопления на балконе. Обычно они размещаются на подоконной части стены. Но при совмещении балкона с комнатой подоконная область срезается. Соответственно возникает вопрос, а куда девать радиатор? 

И многие планирует перенос батареи на балкон, который даже при наличии стеклянных дверей выступает как бы продолжением кухни или комнаты, поэтому размещение на нем радиатора, подключенного к общедомовой системе отопления/водоснабжения, вроде как, логично.

Логично-то логично, но закон запрещает подобные действия, поэтому придется искать место под батарею либо в районе простеночной зоны, либо на соседней стене.

Кстати, о простенках. В блочных, кирпичных и панельных домах демонтировать их запрещено. В монолитных жилых зданиях ситуация несколько проще – если простенки ненесущие, то за счет них можно расширить проход на балкон.

Но не стоит забывать, что согласно п.6.20 СНиП 21-01-97, выход на балкон относится к аварийным выходам, а потому балкон должен иметь глухой простенок шириной «не менее 1,2 м от торца балкона до оконного проема (остекленной двери) или не менее 1,6 м между остекленными проемами, выходящими на балкон». 

Как узаконить перепланировку балкона в квартире?

О необходимости согласования перепланировок говорится в Главе №4 Жилкодекса РФ, которая так и называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме». Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировкой считается такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в планы БТИ.

При соединении балкона с залом или кухней проводятся демонтажные работы. Соответственно, изменится положение перегородки с проемом. То есть поменяется план БТИ квартиры. Следовательно, такие работы подпадают под определение «перепланировка» и требуют предварительного получения разрешения.

Разрешение на перепланировку балкона

Где можно получить разрешение на перепланировку? Все зависит от города, в котором находится многоэтажный дом и квартира, где будет устраиваться комната либо кухня, совмещенная с балконом.

Москвичам за разрешением нужно обращаться в Государственную жилищную инспекцию. В каждом административном округе столицы у жилинспекции имеются свои отделения. Но обращаться туда имеет смысл только разве что за консультацией по поводу предстоящего ремонта. Да и то, такую консультацию проще получить по телефону у сотрудников какого-нибудь бюро, занимающегося проектированием и согласованием перепланировок. Например, у специалистов нашей организации.

А вот запрос на совмещение балкона с комнатой или кухней и другие документы для согласования в жилищную инспекцию относить точно не понадобится, поскольку все бумаги нужно будет передавать в Мосжилинспекцию в электронном формате через официальный сайт Мэра Москвы.

В городах Московской области жилищных инспекций не существует. Тут согласованием перепланировок занимаются органы местного самоуправления, которым и нужно подавать комплект документов на рассмотрение.

Порядок согласования перепланировки в Москве выглядит следующим образом:

  1. При отсутствии учетно-технической документации в ГБУ МосгорБТИ оформляется технический паспорт квартиры либо поэтажный план с экспликацией. Услуга эта платная, с ценами можно ознакомиться на сайте городского Бюро технической инвентаризации.
  2. Владелец квартиры находит проектную организацию, у которой есть законное право разрабатывать проектные документы для согласования и проведения перепланировки (допуск СРО), и заказывает у нее техническое заключение о возможности совмещения балкона с комнатой (кухней) и проект перепланировки. Проектная документация изготовляется в соответствии со строительными и санитарными нормами.
  3. В соответствующем разделе на сайте Мэра Москвы делается запрос (в интерактивную форму вносятся сведения) и в электронном виде прикладываются следующие документы:
  • Полученный в БТИ техпаспорт квартиры.
  • Свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ.
  • Заключение экспертов о техническом состоянии квартиры (техническое заключение на перепланировку).
  • Проект перепланировки*.

*В проекте перепланировки обязательно должен быть теплотехнический расчет, без которого Мосжилинспекция откажет в согласовании совмещения балкона с гостиной или кухней. Проектная документация должна быть подписана электронной подписью проектной организации.

Согласованный проект перепланировки балкона с комнатой путем демонтажа подоконного блока и установки светопрозрачных дверей между помещениями:

План квартиры до перепланировки балкона с комнатойЭкспликация до перепланировки балкона с комнатой

Перепланировка балкона с комнатой, план демонтажа-монтажаПерепланировка балкона с комнатой, план и экспликация после

После рассмотрения комплекта документов Мосжилинспекция выносит свое решение – разрешить или отказать в перепланировке с совмещением балкона с комнатой (кухней). При выдаче разрешения можно начинать ремонтные работы.

Образец разрешения на перепланировку балкона (п. 1.3):

Разрешение на перепланировку балкона, стр.1Разрешение на перепланировку балкона, стр.2

Когда работы будут завершены, в Мосжилинспекцию придется обращаться еще раз, чтобы комиссия жилищной инспекции провела проверку выполненного ремонта. Инспекция должна убедиться, что сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью вашему и других жильцов дома, что вы не сделали ничего лишнего, что проектом не было предусмотрено. 

Удостоверившись, что ваша квартира в полном порядке, что все работы проведены строго по проекту, инспектор выдаст вам акт приемки перепланировки, на основании которого БТИ переделает техпаспорт вашей квартиры.

Образец акта о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

Незаконная перепланировка балкона

Как мы уже отметили, планируя перепланировку балкона, нужно подтвердить  безопасность проведения ремонтных работ. То есть заказать проект, получить разрешение, сдать сделанный ремонт приемной комиссии. Но некоторые собственники для экономии времени и средств либо просто по незнанию игнорируют правила согласования,  установленные ЖК РФ и местными нормативными актами, и проводят перепланировку самовольно.

Однако самовольная перепланировка квартиры наказывается штрафом. Помимо этого, для собственника жилого помещения наступает обязанность узаконить выполненные работы либо привести объект в исходное состояние. 

Узаконить перепланировку балкона в квартире возможно только в том случае, если она соответствует строительным нормативам. В этом случае потребуется оформлять и собирать документы, в организации с допуском СРО заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Если же в ходе перепланировки были допущены какие-то нарушения строительных норм, что обычно и случается, ремонт придется переделывать и возвращать балкону и смежному помещению прежний вид.

Мы занимаемся согласованием перепланировок много лет и по опыту можем сказать, что лучше получить официальное разрешение на перепланировку балкона и выполнить все работы по проекту,  нежели проводить незаконный ремонт, а потом задним числом пытаться его согласовать.

Согласование перепланировки балкона с помощью посредников

При перепланировке балкона с комнатой или кухней цена согласования зависит от того, кто именно будет заниматься оформлением документов – сам собственник или профессиональные согласователи.

Пример перепланировки с объединением балкона и комнаты путем демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей:

Проект перепланировки балкона в комнатуПроект перепланировки балкона в комнатуПроект перепланировки балкона в комнатуПроект перепланировки балкона в комнату

Наша компания много лет успешно занимается проектированием и согласованием перепланировок в Москве и Подмосковье. У нас вы можете заказать только комплект проектных документов (проект с теплотехническим расчетом и техническое заключение), а согласованием заниматься самостоятельно. Либо услугу по согласованию перепланировки "под ключ", включающую разработку проектной документации и полное оформление перепланировки во всех государственных инстанциях.

Обращайтесь – будем очень рады вам помочь. Получить дополнительную информацию о перепланировке балкона с кухней (комнатой) и цене такой перепланировки можно у наших консультантов по телефону. Пожалуйста, звоните.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

 

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый вечер. У нас ооочень давно сделана перепланировка. Объединение балкона с кухней. Сейчас встает вопрос о прадаже квартиры. Можем ли мы как то оформить данную перепланировку

Добрый день Анна.
Это к сожалению не согласовать. Объединение балкона с кухней запрещено.