Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения обычно проводится для изменения его функционального назначения и приспособления под новый вид деятельности. 

По действующему законодательству, перепланировку нежилого помещения до начала строительно-демонтажных работ необходимо согласовать. В данной статье мы расскажем об особенностях оформления перепланировки нежилых помещений в Москве. 

Что является перепланировкой нежилого помещения

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимо получить соответствующее разрешение.

Жилищное законодательство определяет перепланировку в многоквартирном доме, как работы, изменяющие конфигурацию помещений.

Эти же нормы по перепланировке относятся к нежилым помещениям, расположенным в отдельно стоящих нежилых домах. 

С кем согласовывается перепланировка нежилого помещения

Для переустройства и перепланировки нежилого помещения важным является его расположение, от которого зависит, какая организация будет проводить согласование:

• Для объектов, расположенных в жилых домах, согласование проводится Мосжилинспекцией;
• Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых домах, согласование работ осуществляет Бюро технической инвентаризации.

Назначение нежилых помещений после проведения перепланировки также определяет состав согласующих организаций и содержание проектной документации. 

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.

Основополагающим законодательным актом, регулирующим процесс согласования и допустимые мероприятия при перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, является постановление городского Правительства №508-ПП.

В настоящее время согласовать перепланировку нежилого помещения в Москве можно не только до ее проведения, но и по факту, что предусматривает два варианта состава проектной документации.

Для планируемой перепланировки разрабатывается комплект документации, включающий проект и техническое заключение, определяющее возможность проведения намеченных проектом работ.

Для узаконивания сделанной перепланировки, помимо проекта, нужна разработка технического заключения о допустимости и безопасности работ, которые уже выполнены.

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения потребует, помимо проектной документации, положительных заключений различных органов, в том числе Роспотребнадзора. Какие документы нужны в конкретном случае зависит от того, как будет использоваться помещение после перепланировки, и от состава ремонтных работ.

Часто согласовать перепланировку нежилого помещения возможно только при согласии 73% всех собственников дома. Это необходимо в тех случаях, когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность. Например, при устройстве отдельного входа в нежилое помещение.

Что нужно для перепланировки нежилого помещения

Как было сказано выше, при перепланировке нежилого помещения, помимо проекта и техзаключения, может понадобиться согласие большинства собственников дома, добиться чего очень не просто.

В случае любых изменений, касающихся фасада, в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Чаще всего это необходимо для таких работ как:

• Устройство витрин.
• Монтаж внешних тамбуров и козырьков.
• Устройство пандусов и дебаркадеров.
• Размещение дымоходов и вентиляции.
• Пристройка крылец и лестниц, а также многого другого.

Проектная документация, содержащая мероприятия, вносящие изменения в архитектурный облик, на сегодня согласуется непосредственно Мосжилинспекцией или направляется (по усмотрению надзорного органа) для согласования в архитектурное управление города Москвы.

Вопрос по перепланировке нежилых помещений, расположенных в исторических домах и иных объектах культурного наследия, наиболее сложен. Помимо того, что большинство этих домов имеют деревянные перекрытия и значительный износ конструкций, важно знать в каждом конкретном случае, что является предметом охраны.

Подробнее о перепланировке в доме-памятнике написано здесь.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проектирование перепланировки нежилых помещений, независимо от их расположения, должна осуществлять организация с допуском СРО. 

Состав проекта перепланировки нежилого помещения может существенно отличаться в каждом случае, что определяется будущим функциональным назначением помещения.

В случае, когда после перепланировки в помещении запланировано размещение предприятия общественного питания, аптеки, детских и медицинских учреждений, проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается объект (уровень освещенности, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ технологии.

В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и в итоге, цену проекта перепланировки нежилого помещения.

Проект перепланировки нежилого помещения, образец:

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения

Нормы и законы о перепланировке нежилых помещений требуют участия в разработке проектной документации различных организаций в зависимости от сложности выполняемых работ. 

Так, для мероприятий, связанных с изменением несущих конструкций дома, нужно техническое заключение, разработанное автором проекта дома или замещающей его организацией.

Во всех остальных случаях, когда работы не связаны с изменением несущих конструкций многоквартирного дома с ж/б перекрытиями, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается техническое заключение о состоянии конструкций и возможности ее проведения, а для выполненной – о допустимости и безопасности произведенных работ.

Стоимость перепланировки нежилого помещения, если нет необходимости в изменениях несущих конструкций дома, будет заметно ниже. 

Последовательность узаконивания перепланировки нежилого помещения

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве также определена постановлением правительства города №508.

Установленный порядок действий предполагает предварительную подачу в один из офисов Мосжилинспекции следующих документов:

• Правоустанавливающих документов (свидетельства о собственности/договора аренды).
• Документов, подтверждающих полномочия заявителя (приказ о назначении и т. п.).
• Устава организации.
• Поэтажного плана с экспликацией (технического паспорта нежилого помещения). 
• Выписки из технического паспорта по форме 1А. 
• Справки БТИ о состоянии дома (по форме 5). 
• Технического заключения и проекта перепланировки.
• Заявления в установленной форме.

По окончании работ комиссия ГЖИ принимает объект, проверяя его на соответствие согласованному проекту. При отсутствии замечаний комиссия предоставляет акт о завершении перепланировки нежилого помещения, после чего могут быть внесены изменения в документацию БТИ.

Как было сказано выше, узаконить перепланировку нежилого помещения после ремонта в Москве также возможно.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, определяется местными подзаконными актами. Состав необходимой для согласования документации в каждом городе может существенно отличаться.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения после ее выполнения предполагает обязательную выплату штрафа. На сегодня для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей на каждого из собственников. 

Если собственником является юридическое лицо или оно имеет право распоряжения арендуемым помещением, сумма штрафа будет иной – от 300 тысяч рублей.

Кроме того, согласовать перепланировку нежилого помещения в том виде, в каком она сделана, зачастую не удается – частично или полностью выполненные работы могут не соответствовать действующим строительно-санитарным нормам. В этих случаях для оформления перепланировки предварительно необходимо выполнить восстановительный ремонт. 

В большинстве случаев определиться с необходимыми восстановительными мероприятиями удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок. Такую консультацию вы можете получить бесплатно в нашей организации.

Комплект документов для согласования выполненного ремонта в основном будет точно таким же, как и для предстоящей перепланировки. Основные отличия в составе документов – вместо заявления о согласовании перепланировки подается  заявление на получение акта о ее завершении и посещении объекта приемочной комиссией, вместо техзаключения о  возможности перепланировки подается техническое заключение о допустимости и безопасности работ. 

Узаконить перепланировку нежилого помещения- цена

Как мы уже сказали, несогласованная перепланировка предполагает административную ответственность в виде выплаты штрафа.

Также в стоимости оформления перепланировки по факту необходимо учесть расходы на восстановительный ремонт.

Итоговая стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения, если она уже проведена, как правило, существенно выше – в большинстве случаев без восстановительного ремонта не удается обойтись.

В отдельных случаях, чтобы оформить перепланировку нежилого помещения по факту, нужно учесть проведение строительной экспертизы.

Услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения

Наша организация обладает многолетним опытом в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок нежилых помещений.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок в Москве и Московской области.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве под ключ напрямую зависит от площади нежилого помещения и сложности перепланировки. Чтобы определиться, сколько стоит перепланировка нежилого помещения в Вашем случае, направьте к нам на электронную почту план нежилого помещения до перепланировки и эскиз намеченных/выполненных изменений или свяжитесь с нашими специалистами по телефону.

Консультации проводятся квалифицированными специалистами бесплатно. Мы ждем Ваших обращений.