Ограничения при перепланировке квартиры

Мероприятия, связанные с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирных домах, имеют определенные ограничения, так как они могут повлиять на условия проживания и безопасность соседей.

В данной статье выборочно рассматривается, какие ограничения в перепланировке квартиры существуют в г. Москва, с краткими комментариями по сути этих запретов.

Ремонтно-строительные работы, которые требуют согласования, могут состоять из перепланировки, включающей мероприятия по переустройству либо ограничиваться переустройством помещения.

Ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в Москве, является 508-е постановление правительства города. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм.

Также, существуют ограничения для перепланировки квартиры, принятые проектировщиками панельных домов (для зданий с защитой от прогрессирующего обрушения).

Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку, специалисты нашей организации, настоятельно рекомендуют приступать к работам после подготовки проектной документации и получения предварительного согласования.

При ремонте или перепланировке в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов запрещено следующее:

  • Любое затрагивание вентиляционных коробов – урезание, устройство ниши или полный демонтаж.

Данное ограничение при перепланировке квартир связано это с тем, что дома проектировались исходя из потребности жильцов в притоке свежего воздуха и удаления углекислого газа, а также неприятных запахов из кухонь и санузлов. Демонтируя вентиляционный канал, вы полностью лишаете вытяжной способности вентиляции квартиры соседей снизу и ограничиваете ее работу для соседей сверху. Вентиляционный короб затрагивать нельзя и по той причине, что он относится к общедомовой собственности и не входит в площадь квартиры. 

  • Объединение внешних (неотапливаемых) помещений – балконов и лоджий с другими помещениями квартиры.

Объединение балкона/лоджии с комнатой/кухней напрямую – то есть без установки перегородки/дверного блока из энергосберегающих стеклопакетов запрещено. Это приводит к повышенным потерям тепла.

Если при перепланировке изменяются размеры проема между внешними и внутренними (отапливаемыми) помещениями (например, при демонтаже подоконного блока), проектная документация дополняется теплотехническим расчетом. 

Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока

План до перепланировкиПлан демонтажно-монтажных работИзменение габаритов проема и конструкция остекления

  • Вынос батарей отопления на лоджии или балконы.

Отопительные системы здания также рассчитывались строго из площадей квартир, которые нужно обогревать. Вынося радиаторы в холодные зоны, вы нарушите тепловой контур здания, и приводит к потерям тепла. Стоит отметить, что даже на утепленную и остекленную лоджию или балкон выносить радиаторы запрещено. 

  • Расширение санузла/ванной за счет жилой комнаты или кухни.

Это ограничение при перепланировке квартиры связано с тем, что санузел окажется над жилыми комнатами соседей снизу, ухудшая тем самым их жилищные условия. Выполнить такое  расширение мокрых зон возможно только для квартир на первом этаже или над нежилым помещением.

  • Демонтаж/ уменьшение сантехнических шкафов

Сантехнические короба, как и шахты вентиляционной системы, являются общедомовой собственностью – их демонтаж запрещен, а урезание проводится только с согласия 73% владельцев квартир в доме. Нужно помнить, что внутри сантехнических коробов запрещен монтаж ниш и устройство инсталляции для унитаза, так как это считается их уменьшением.

  • Устраивать душ-трап или душ без съемного поддона

Согласно строительным нормам, владелец квартиры обязан оставить доступ к инженерным коммуникациям, а при устройстве душевой без съемного поддона Вы не сможете оперативно устранить аварию в случае протечки.

  • Заделка газовых труб в стену или короб, прокладка шланга  газовой подводки под мойкой

Это также вызвано требованиями обеспечения доступа к коммуникациям и обеспечения их целостности.

  • Демонтировать порожек в ванной комнате и туалете.

Переливной порожек служит барьером для воды в случае протечки. Помещения санузла должны отделяться порожком (высотой не менее 20-30 мм), либо уровень пола в них должен быть ниже, чем в соседнем помещении.

  • Заделка инженерных коммуникаций в пол, стены и короба

Данное мероприятие попадает под запрет в том случае, если прокладка труб в стенах и под полом не предусмотрена первоначальным проектом. Заделка стояков при перепланировке нарушает условие доступности коммуникаций. При необходимости, коммуникации могут быть скрыты легкосъемными декоративными конструкциями.

  • Устройство гидравлических теплых полов

Запрещено использовать жидкостный подогрев с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, подобное мероприятие попадает под запрет о замуровывании инженерных коммуникаций в пол или стены. 

  • Увеличение кухни за счет площади санузла. 

Подобный вариант попадает под ограничения перепланировки квартиры, так ухудшаются условия проживания соседей, но такую перепланировку возможно выполнить на верхнем этаже дома. 

  • Увеличение кухни за счет жилой комнаты или перенос кухни в комнату.

Данное мероприятие также ухудшает условия проживания соседей снизу. Реализовать такую перепланировку можно лишь при условии, что квартира располагается на первом этаже или над нежилым помещением, а в дом оборудован электроплитами.

Пример эскиза перепланировки с расширением кухни на комнату над нежилым помещением

Нежилое помещение на первом этажеЭскиз начальной планировки квартиры Эскиз итоговой планировки квартиры

В данном случае ненесущую перегородку между жилой комнатой и кухней наметили перенести на площадь комнаты, что возможно благодаря расположению квартиры над магазином. При согласовании такой перепланировки требуется предоставлять документ подтверждающий, что нижерасположенное помещение нежилое.

  • Изменение конструкции полов без согласования по проекту (или устройство полов «с нуля» без проекта)

При устройстве полов важно выполнить их звуко и гидроизоляцию надлежащим образом. Полы в «мокрых зонах» (санузел) требует устройства гидроизоляции, а жилые комнаты соседей снизу должны быть зачищены от звука.. 

  • Выполнять штробление несущих стен 

Штробить несущие стены строго запрещено, так как такими действиями ослабляется их несущая способность, что может спровоцировать аварийную ситуацию. 

  • Установка регуляторов и выключателей на общедомовых коммуникациях 

Установка регулирующей и запорной арматуры на общедомовых инженерных системах (стояках) запрещена. Также попадает под запрет установка систем, позволяющих отключать подачу электроэнергии в соседние квартиры

  • Затрагивание несущих конструкций без согласования

В этом случае комментарии излишни – несанкционированное вмешательство в несущие конструкции здания чреваты появлением трещин и даже его обрушением. 

  • Объединение газифицированные кухни с комнатами без устройства раздвижной перегородки или двери с плотным притвором

Это требование вызвано условиями безопасности. В случае утечки газа или его возгорании, важно иметь возможность отделить жилое помещение от кухни. 

  • Устройство проемов в несущих стенах и снос подоконных блоков в зданиях по проектам МНИИТЭП построенных после 2007 года

В серийных панельных домах, спроектированных МНИИТЭП и построенных после 2007 года удалять подоконный участок наружной стены и балконный порожек запрещено. Дело в том, что организацией-проектировщиком была изменена конструкция зданий с целью их защиты от прогрессирующего обрушения и внешние панели стали частью системы защиты.

В некоторых панельных домах, построенных после 2007 года, предусмотрены проектные проемы между жилыми помещениями и кухнями (так называемые панели-трансфрмеры)..

Пример проекта перепланировки с использованием проектного проема 

Безусловно, это не самый полный список запретов. Перед тем как начинать ремонт стоит удостовериться, не нарушите ли вы своими действиями действующие в Москве нормы.

Какие ограничения при перепланировке квартиры в МО

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области, надзорные орган, которым в большинстве случаев является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа) руководствуется Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться и, чтобы понять, какие ограничения при перепланировке квартиры действуют в Вашем районе, часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование работ.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. 

Произведенную перепланировку и/или переустройство приходится согласовать на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса.

Проиллюстрировать различия муниципальных регламентов удобно на примерах. 

  1. В некоторых районах Московской области разрешено объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение без установки двери/перегородки, а в других районах напротив – запрещено объединять кухню (с газовой и электрической плитой) с жилыми помещениями;
  2. В некоторых районах Подмосковья несущие и наружные стены многоквартирных домов признаются общедомовым имуществом и на устройство проема в несущей стене или для демонтажа подоконного блока требуется согласие большинства собственников.

Проконсультироваться и уточнить, какие ограничения при перепланировке квартиры актуальны в Вашем случае, можно у опытных специалистов нашей организации бесплатно.

Направьте свой вопрос и планировочные решения в письме электронной почты, задайте вопрос на этом сайте в разделе вопрос-ответ. Потребуется указать адрес объекта номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

 

 

На текущий момент, любое изменение изначального планировочного решения квартиры,требует узаконивания. Изменения планировочного решения, условно, возможно разделить на два вида: перепланировка и переустройство.
Под переустройством принято понимать любую замену, установку или перенос инженерных сетей, а также перестановку сантехнического и кухонного оборудования. По перепланировкой же принято понимать любое изменение

Процедура согласования предполагает разработку проектной документации: Техническое заключение о возможности устройства работ и Проект перепланировки для планируемых работ; а также Техническое заключение по факту выполненного ремонта на работы ранее выполненные.
Все мероприятия по перепланировке и/или переустройству должны соответствовать  действующим нормам. Стоит также обратить внимание на то, что для Москва и городов Подмосковья, нормы и регламент по перепланировкам отличаются. 
В Московской области согласование усложнено отсутствием единого решламента разрешенных мероприятий по перепланировкам;  в Москве же - некорректными, ошибочными документами  БТИ (без которых нельзя подготовить проектную документацию для согласования) или их отсутсвием.

Главный документ при перепланировке - технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.

Примеры планов БТИ

Планировка квартиры, полученная в БТИ, необходимая при разработке проектной документации.

Пример плана БТИ однокомнатной квартирыТрехкомнатная квартира на плане БТИ

Ограничения при перепланировке квартиры в новостройке

На текущий момент, при продаже новостроек часто предлагают к приобретению квартиры со свободной планировкой. В документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе.
На практике это означает, что  вы принимаете объект незавершенного строительства, так как квартиры, чтобы числиться в жилом фонде, должна обладать хотя бы одной жилой комнатой, санузлом, ванной, коридорами, вспомогательными зонами... На планах, где все помещение выделено как одна большая жилая комната, не выделить, к примеру,  зоны кухни и санузла, так как фактически они окажутся над жилым помещением соседей, что запрещено санитарными нормами. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать перепланировку будет практически невозможно.

План БТИ без зонированияКвартира без перегородок

Для согласования перепланировки, помимо прочих организаций, может также потребоваться разрешение от банка, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге или ипотеке.

Следует помнить, что в случае, пока собственник не имеет "на руках"  правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН), ремонтные работы также следует согласовывать с Управляющей Компанией. Зачастую, Управляющая Компания не разрешает проводить ремонтные работы без получения Разрешения надзорного органа на ремонт и в отсутствии проектной документации от организации с допуском СРО.

Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основные нормы которым, на сегодняшний моменнт, должна соответствовать перепланировка, изложены в постановлении Правительства Москвы № 508. Данный регламент разработан исключельно для объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах в городе Москве. Регламент содержит в себе конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.

Примеры запрещенных решений при перепланировке

Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.

Соединены комната и лоджияПодрезан короб вентиляции

Также, проектная документация должна учитывать все  действующие нормы и законы по перепланировке; включая СанПиН, Своды Правил и Строительные Нормы. 

Нормы по перепланировке для жилья, находящегося в частной собственности, и для жилья в социальном найме , отличаются  друг от друга. На это также следует обращать внимание при изучении 508 ПП.

Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО.

Одним из важных нюансов при согласовании перепланировки и/или переустройства, стоит считать затрагивание общедомового имущества. В случае затрагивания имущества всего дома (к примеру, самовольный захват приквартирного тамбура и присоединение его к площади квартиры), необходимо инициировать кворум (собрание) всех жителей дома и получить согласие не менее чем от 2/3 собственников всего дома.
Можно сказать, что в теории такую перепланировку согласовать возможно, а на практике нет.

Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

По своим конструктивным решениям, квартиры в жилых домах имеют множество разнообразных вариаций. Если, к примеру,  в панельном доме, чаще всего, большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Перепланировку, не затрагивающую несущих конструкций, согласовать много проще. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.

Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.

Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры 

Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. 

В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.

В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.

Для Подмосковья регламента согласования выполненных перепланировок на сегодня нет. Если перепланировка зафиксирована документально, то единственный способ её согласования – обращение в суд.

Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье

Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.

В целом, нормы, касающиеся безопасности зданий, для Подмосковья сходны с Московскими, но разница в деталях присутствует и здесь. Ориентироваться на нормы и запреты, изложенные в постановлении № 508 правительства столицы модно только в общих чертах в рамках соблюдения Жилищного Кодекса РФ.

Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом 

Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ. 

Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

На лоджиях по всему 9-ти этажному дому выполнено вертикальное декоративное украшение в виде плетённого железо-бетонного орнамента. Можно его демонтировать(хотя-бы частично) на своей лоджии?

Добрый день, Вадим

Нет, увы, это запрещено.
Тем самым вы нарушите архитектурный облик здания, так как фасад у вас выполнен в едином стилистическом решении