Ограничения при перепланировке квартиры

Мероприятия, связанные с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирных домах, имеют определенные ограничения, так как они могут повлиять на условия проживания и безопасность соседей.

В данной статье выборочно рассматривается, какие ограничения в перепланировке квартиры существуют в г. Москва, с краткими комментариями по сути этих запретов.

Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в Москве, является 508-е постановление правительства города. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм.

Также, существуют ограничения для перепланировки квартиры, принятые проектировщиками панельных домов (для зданий с защитой от прогрессирующего обрушения).

Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Данное ограничение при перепланировке квартир связано это с тем, что дома проектировались исходя из потребности жильцов в притоке свежего воздуха и удаления углекислого газа, а также неприятных запахов из кухонь и санузлов. Демонтируя вентиляционный канал, вы полностью лишаете вытяжной способности вентиляции квартиры соседей снизу и ограничиваете ее работу для соседей сверху. Вентиляционный короб затрагивать нельзя и по той причине, что он относится к общедомовой собственности и не входит в площадь квартиры. 

Объединение балкона/лоджии с комнатой/кухней напрямую – то есть без установки перегородки/дверного блока из энергосберегающих стеклопакетов запрещено. Это приводит к повышенным потерям тепла.

Если при перепланировке изменяются размеры проема между внешними и внутренними (отапливаемыми) помещениями (например, при демонтаже подоконного блока), проектная документация дополняется теплотехническим расчетом. 

Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконного блока

Отопительные системы здания также рассчитывались строго из площадей квартир, которые нужно обогревать. Вынося радиаторы в холодные зоны, вы нарушите тепловой контур здания, и приводит к потерям тепла. Стоит отметить, что даже на утепленную и остекленную лоджию или балкон выносить радиаторы запрещено. 

Это ограничение при перепланировке квартиры связано с тем, что санузел окажется над жилыми комнатами соседей снизу, ухудшая тем самым их жилищные условия. Выполнить такое  расширение мокрых зон возможно только для квартир на первом этаже или над нежилым помещением.

Сантехнические короба, как и шахты вентиляционной системы, являются общедомовой собственностью – их демонтаж запрещен, а урезание проводится только с согласия 73% владельцев квартир в доме. Нужно помнить, что внутри сантехнических коробов запрещен монтаж ниш и устройство инсталляции для унитаза, так как это считается их уменьшением.

Согласно строительным нормам, владелец квартиры обязан оставить доступ к инженерным коммуникациям, а при устройстве душевой без съемного поддона Вы не сможете оперативно устранить аварию в случае протечки.

Это также вызвано требованиями обеспечения доступа к коммуникациям и обеспечения их целостности.

Переливной порожек служит барьером для воды в случае протечки. Помещения санузла должны отделяться порожком (высотой не менее 20-30 мм), либо уровень пола в них должен быть ниже, чем в соседнем помещении.

Данное мероприятие попадает под запрет в том случае, если прокладка труб в стенах и под полом не предусмотрена первоначальным проектом. Заделка стояков при перепланировке нарушает условие доступности коммуникаций. При необходимости, коммуникации могут быть скрыты легкосъемными декоративными конструкциями.

Запрещено использовать жидкостный подогрев с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, подобное мероприятие попадает под запрет о замуровывании инженерных коммуникаций в пол или стены. 

Подобный вариант попадает под ограничения перепланировки квартиры, так ухудшаются условия проживания соседей, но такую перепланировку возможно выполнить на верхнем этаже дома. 

Данное мероприятие также ухудшает условия проживания соседей снизу. Реализовать такую перепланировку можно лишь при условии, что квартира располагается на первом этаже или над нежилым помещением, а в дом оборудован электроплитами.

Пример эскиза перепланировки с расширением кухни на комнату над нежилым помещением

В данном случае ненесущую перегородку между жилой комнатой и кухней наметили перенести на площадь комнаты, что возможно благодаря расположению квартиры над магазином. При согласовании такой перепланировки требуется предоставлять документ подтверждающий, что нижерасположенное помещение нежилое.

При устройстве полов важно выполнить их звуко и гидроизоляцию надлежащим образом. Полы в «мокрых зонах» (санузел) требует устройства гидроизоляции, а жилые комнаты соседей снизу должны быть зачищены от звука.. 

Штробить несущие стены строго запрещено, так как такими действиями ослабляется их несущая способность, что может спровоцировать аварийную ситуацию. 

Установка регулирующей и запорной арматуры на общедомовых инженерных системах (стояках) запрещена. Также попадает под запрет установка систем, позволяющих отключать подачу электроэнергии в соседние квартиры

В этом случае комментарии излишни – несанкционированное вмешательство в несущие конструкции здания чреваты появлением трещин и даже его обрушением. 

Это требование вызвано условиями безопасности. В случае утечки газа или его возгорании, важно иметь возможность отделить жилое помещение от кухни. 

В серийных панельных домах, спроектированных МНИИТЭП и построенных после 2007 года удалять подоконный участок наружной стены и балконный порожек запрещено. Дело в том, что организацией-проектировщиком была изменена конструкция зданий с целью их защиты от прогрессирующего обрушения и внешние панели стали частью системы защиты.

В некоторых панельных домах, построенных после 2007 года, предусмотрены проектные проемы между жилыми помещениями и кухнями (так называемые панели-трансфрмеры)..

Пример проекта перепланировки с использованием проектного проема 

Безусловно, это не самый полный список запретов. Перед тем как начинать ремонт стоит удостовериться, не нарушите ли вы своими действиями действующие в Москве нормы.

Какие ограничения при перепланировке квартиры в МО

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области, надзорные орган, которым в большинстве случаев является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа) руководствуется Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться и, чтобы понять, какие ограничения при перепланировке квартиры действуют в Вашем районе, часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование работ.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. 

Произведенную перепланировку и/или переустройство приходится согласовать на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса.

Проиллюстрировать различия муниципальных регламентов удобно на примерах. 

  1. В некоторых районах Московской области разрешено объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение без установки двери/перегородки, а в других районах напротив – запрещено объединять кухню (с газовой и электрической плитой) с жилыми помещениями;
  2. В некоторых районах Подмосковья несущие и наружные стены многоквартирных домов признаются общедомовым имуществом и на устройство проема в несущей стене или для демонтажа подоконного блока требуется согласие большинства собственников.

Проконсультироваться и уточнить, какие ограничения при перепланировке квартиры актуальны в Вашем случае, можно у опытных специалистов нашей организации бесплатно.

Направьте свой вопрос и планировочные решения в письме электронной почты, задайте вопрос на этом сайте в разделе вопрос-ответ. Потребуется указать адрес объекта номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

На текущий момент, любое изменение изначального планировочного решения квартиры,требует узаконивания. Изменения планировочного решения, условно, возможно разделить на два вида: перепланировка и переустройство.
Под переустройством принято понимать любую замену, установку или перенос инженерных сетей, а также перестановку сантехнического и кухонного оборудования. По перепланировкой же принято понимать любое изменение

Процедура согласования предполагает разработку проектной документации: Техническое заключение о возможности устройства работ и Проект перепланировки для планируемых работ; а также Техническое заключение по факту выполненного ремонта на работы ранее выполненные.
Все мероприятия по перепланировке и/или переустройству должны соответствовать  действующим нормам. Стоит также обратить внимание на то, что для Москва и городов Подмосковья, нормы и регламент по перепланировкам отличаются. 
В Московской области согласование усложнено отсутствием единого решламента разрешенных мероприятий по перепланировкам;  в Москве же — некорректными, ошибочными документами  БТИ (без которых нельзя подготовить проектную документацию для согласования) или их отсутсвием.

Главный документ при перепланировке — технический паспорт или план помещения, полученный в БТИ.

Примеры планов БТИ

Планировка квартиры, полученная в БТИ, необходимая при разработке проектной документации.

Ограничения при перепланировке квартиры в новостройке

На текущий момент, при продаже новостроек часто предлагают к приобретению квартиры со свободной планировкой. В документах БТИ на жилье всё именно так – границ и выделенных зон нет вовсе.
На практике это означает, что  вы принимаете объект незавершенного строительства, так как квартиры, чтобы числиться в жилом фонде, должна обладать хотя бы одной жилой комнатой, санузлом, ванной, коридорами, вспомогательными зонами… На планах, где все помещение выделено как одна большая жилая комната, не выделить, к примеру,  зоны кухни и санузла, так как фактически они окажутся над жилым помещением соседей, что запрещено санитарными нормами. По таким документам для Бюро Технической Инвентаризации ВСЯ квартира – это единое жилое помещение и согласовать перепланировку будет практически невозможно.

Для согласования перепланировки, помимо прочих организаций, может также потребоваться разрешение от банка, согласие которого требуется, если квартира находится в залоге или ипотеке.

Следует помнить, что в случае, пока собственник не имеет «на руках»  правоустанавливающий документ (Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН), ремонтные работы также следует согласовывать с Управляющей Компанией. Зачастую, Управляющая Компания не разрешает проводить ремонтные работы без получения Разрешения надзорного органа на ремонт и в отсутствии проектной документации от организации с допуском СРО.

Законодательные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

Основные нормы которым, на сегодняшний моменнт, должна соответствовать перепланировка, изложены в постановлении Правительства Москвы № 508. Данный регламент разработан исключельно для объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах в городе Москве. Регламент содержит в себе конкретные запреты при проведении перепланировок в квартирах.

Примеры запрещенных решений при перепланировке

Объединение комнаты с лоджией и уменьшенный вентиляционный короб согласовать нельзя.

Также, проектная документация должна учитывать все  действующие нормы и законы по перепланировке; включая СанПиН, Своды Правил и Строительные Нормы. 

Нормы по перепланировке для жилья, находящегося в частной собственности, и для жилья в социальном найме , отличаются  друг от друга. На это также следует обращать внимание при изучении 508 ПП.

Согласование перепланировки в Москве требует подготовки проекта и технического заключения от организации с допуском СРО.

Одним из важных нюансов при согласовании перепланировки и/или переустройства, стоит считать затрагивание общедомового имущества. В случае затрагивания имущества всего дома (к примеру, самовольный захват приквартирного тамбура и присоединение его к площади квартиры), необходимо инициировать кворум (собрание) всех жителей дома и получить согласие не менее чем от 2/3 собственников всего дома.
Можно сказать, что в теории такую перепланировку согласовать возможно, а на практике нет.

Конструктивные ограничения при перепланировке квартиры в Москве

По своим конструктивным решениям, квартиры в жилых домах имеют множество разнообразных вариаций. Если, к примеру,  в панельном доме, чаще всего, большинство стен несущие, то в здании монолитным или сборным каркасом их, как правило, на площади квартиры нет. Также в Москве ещё много домов, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Перепланировку, не затрагивающую несущих конструкций, согласовать много проще. Если проект соответствует требованиям законодательства и не нарушает действующих норм, то пакет документов, подаваемых для согласования, дополняется техническим заключением о состоянии конструкций и допустимости намеченных работ, предоставляемом организацией с допуском СРО.

Варианты с прорезанием проёмов в несущих конструкциях, либо перепланировка в домах с деревянными перекрытиями, потребует подготовки технического заключения от автора дома, а если он не установлен, то от ГБУ Экспертный центр. Это поднимает стоимость согласования, но обследование конструкций дома, включая квартиры соседей сверху и снизу, позволяет выдать обоснованное заключение, что является важным фактором безопасности всех жильцов.

Особенности и ограничения при узаконивании перепланировки квартиры 

Если работы по перепланировке уже выполнены, то единственный путь сделать её законной – это оформление документов на выполненные изменения. Для Москвы будет необходимо получение технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. 

В случае, если перепланировка не нарушает действующих ограничений и не содержит запрещённых решений, то это вполне реально. Для перепланировки, не затронувшей несущих конструкций дома техническое заключение, может подготовить организация с допуском СРО.

В случае затрагивания несущих стен – это предстоит сделать автору проекта здания или организации, его замещающей. При этом в обязательном порядке будет проводиться обследование конструкций квартиры, где проведена перепланировка, а также квартир соседей снизу и сверху.

Ограничения при перепланировке квартиры в Подмосковье

Московская область изобилует запретами и разрешениями определённых видов перепланировки для каждого конкретного адреса. Тут вариант только один – на копии плана БТИ рисовать намеченные решения и консультироваться в местной администрации по прядку согласования и наличию ограничений для реализации проекта.

Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Ограничения при перепланировке квартиры с особым статусом 

Особым статусом обладают объекты культурного и исторического наследия. Если дом, в котором она находится квартира имеет статус памятника, то перепланировку можно согласовать только с участием Минкульта РФ. 

Проект перепланировки таких объектов становится проектом приспособления памятника для современного использования и его должна разрабатывать организация, имеющая допуск СРО и лицензию от Минкульта РФ и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

Работы по перепланировке, в этом случае, приравниваются к реставрации, которую смогут выполнить лишь организации, обладающие лицензией на проведение строительно – реставрационных работ по этой категории памятников.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте [email protected]
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы
    Вадим
    с вопросом от 04 октября 2019 года
    На лоджиях по всему 9-ти этажному дому выполнено вертикальное декоративное украшение в виде плетённого железо-бетонного орнамента. Можно его демонтировать(хотя-бы частично) на своей лоджии?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Вадим

    Нет, увы, это запрещено.
    Тем самым вы нарушите архитектурный облик здания, так как фасад у вас выполнен в едином стилистическом решении

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи