Перепланировка квартиры в ипотеке.
Есть только 2 ситуации при которых к нам обращаются по вопросам перепланировки ипотечных квартир
Перепланировка квартиры покупаемой в ипотеку
1 Квартира планируется к покупке и в ней есть перепланировка и будущий покупатель хочет узнать, возможно ли будет согласовать существующую до покупки или согласовать в будущем после покупки планируемую.
Перепланировка квартиры купленной в ипотеку
2 Собственник уже купил квартиру и хочет либо узаконить уже существующую до покупки перепланировку, либо согласовать планируемую.
Итак, разберем варианты:
Итак, по первому варианту есть некоторая сложность.
Так как покупка квартиры мероприятие в жизни 99 процентов людей явление не частое, то будущий покупатель хочет гарантий того, что если есть перепланировка, то ее можно согласовать 100 процентов после покупки.
А если квартира интересна с точки зрения покупки только какой то будущей перепланировки, то он тоже хочет приблизительно таких же гарантий.
А сложность состоит в том, что можно дать, большую вероятность ее согласования, можно даже приблизить ее к 100 процентам, но 100 процентов все равно не будет.
Это связано с тем, что многие факторы на момент рассмотрения объекта не известны.
Подробнее о них мы написали данную статью.
Вариант № 2 — квартира уже куплена и необходимо узаконить существующую или согласовать планируемую перепланировку.
Здесь все проще, в целом квартира купленная по ипотеке и находящаяся в залоге у банка ничем не отличается в части согласования перепланировки от квартиры которая полностью в собственности.
До 2020 года, было одно различие — в комплект документов подаваемых на согласование необходимо было при подаче не согласование в жилищную инспекцию.
Но далее были внесены изменения в постановление № 508-ПП и требование по предоставлению справки банка было исключено.
Поэтому в данное время согласия представленные ниже
предоставлять в жилищную инспекцию не требуется.
Однако договор с банком никто не отменял.
Банки не сильно интересуются что там Правительство Москвы вносит в 508-ПП и по прежнему в пункты договора вносят обязательства собственника согласовать перепланировку с банком.
В случае если квартира уже была куплена с перепланировкой и банк заранее знал о ней и выдал ипотеку, то собственно процесс начинается сразу после покупки.
В кредитном договоре есть четкий срок на узаконивание перепланировки и собственник обязан начать процесс.
Если же собственник только планирует перепланировку, то здесь возможны варианты.
Он может как начать процесс согласования, уведомить об этом банк, получить его согласие и вести весь процесс в стандартном режиме, так и начать перепланировку не уведомляя банк, однако в этом случае есть риски что банк может узнать о перепланировке и наложить штраф или иные санкции прописанные в договоре.
Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире
Как мы уже упоминали выше, комплект документов совершенно стандартный:
- Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией);
- Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать «по эскизу»);
- Паспортные данные (собственника или представителя);
- Доверенность (если документы подает представитель);
- Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка ЕГРН);
- Заявление, форма заполняется на Госуслугах;
Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так.
Образцы согласия банков на перепланировку
Как банки могут выяснить что в квартире незаконная перепланировка.
Вариант 1
В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ.
Перед рассмотрением заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо провести оценку квартиры.
Эту оценку производят аккредитованные банком оценочные компании.
Процедура происходит следующим образом.
Собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие планировки на документах БТИ текущей планировке квартиры.
И если есть различия, отражает их в своем отчете.
Так как оценочные компании не профессионалы с точки зрения перепланировок, они часто звонят в профильные компании по перепланировкам (например, к нам) и задают вопросы на тему:
- «а можно или нельзя согласовать эту перепланировку»,
- «а вот такие изменения перепланировка или нет»,
- «а как это согласовать и сколько это стоит»
- и так далее.
И вот соответственно банк, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, не одобрит ипотечный кредит.
Оценка квартиры банком:
Вариант 2
В квартире есть незаконная перепланировка, и она уже отражена в документах БТИ в «красных линиях».
То есть здесь не нужно ничего придумывать, вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка.
И для банка нет необходимости даже заказывать оценочный отчет в аккредитованной компании, так как из штампа с текстом «в квартире произведена незаконная перепланировка и переустройство» и так все понятно.
Основная сложность данных клиентов, это сжатые сроки. Так как договоренность между продавцами и покупателями сохраняется, то процесс согласования перепланировок проходит под «двойным» контролем, одни спешат выехать из квартиры и получить деньги, вторые спешат въехать в квартиру и начать ремонт.
Чтобы узаконить изменения в конфигурации квартирных помещений, потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности проведенной перепланировки, и разработка проектной документации.
Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техзаключение разрабатывается автором проекта дома.
Особенности перепланировок различных банков
Сбербанк
Пропускает для покупки достаточно большой пул перепланировок.
Не пропускает перепланировки связанные с присоединением балконов, затрагиванием несущих стен.
Банк ВТБ
Особенностью банка ВТБ являются крайне небольшой список оценочных компаний которые могут как сделать оценочный альбом для ипотеки, так и провести саму оценку относительно перепланировок.
Если перепланировка в покупаемой квартире выявляется, то в случае если затрагиваются несущие конструкции то скорее всего в одобрении будет отказ.
Если же банк вам кредит одобрил и квартиру вы купили, то ВТБ дает разрешение на любые типы перепланировок, главное что бы они укладывались в рамки действующего законодательства и были предварительно согласованы.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Добрый день Валентина.
Перепланировка достаточно простая. Мы можем изготовить вам проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Стоимость его 20 тысяч рублей, а также прокомментируем все шаги. Месяца в 3 можно будет все узаконить.
Добрый день Ксения.
К сожалению настолько быстро насколько вам необходимо перепланировку не согласовать. Лучшим решением будет проговорить вопрос с банком, что бы он пропустил данную перепланировку (а она незначительная) и что бы ее согласовал новый собственник уже после покупки.
Добрый день Антон.
Я могу лишь предположить что заявление нужно взять в самом банке ВТБ. Скорее всего у своего менеджера. Кроме того, сам ВТБ не согласует перепланировки, он может лишь дать свое согласие, а непосредственно перепланировки согласует жилищная инспекция.
Добрый день Виктор.
Здесь только проговаривать с оценщиками. Возможно они пропустят какие то острые моменты в части перепланировок.
Добрый день, Ксения
Затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос
В целом, данное планировочное решение, безусловно , необходимо согласовывать.
Для этого необходимо понимать — москва у вас или мо?Какого года постройки дом?Что написано в договоре от банка — кому необходимо узаконить перепланировку?
Есть ли документы БТИ на квартиру — изначальные и с зафиксированной перепланировкой?
Направьте, пожалуйста, на нашу почту планы БТИ и эскиз планировочного ршения и в ответном письме я попробую чуть поподробнее ответить на ваши вопросы.
Добрый день, Ольга
Перепланировку возможно согласовать при условии разработки технического заключения и проекта перепланировки от организации имеющей допуск СРО. (Наша организация имеет данный допуск).
Процесс начинается с заказа документации БТИ и дальнейшему разработки технического заключения о возможности проведения перепланировки, на основании которого, далее разрабатывается проект перепланировки.
Добрый день, Павел
В целом, вышеописанные мероприятия понятны.
Однако есть ряд вопросов касаемо проектоно решения и документов.
Напишите, пожалуйста, на нашу электронную почту ([email protected]) письмо-запрос с номером вашего телефона — я вам перенаберу, чтобы уточнить некоторые нюансы.
На текущий момент несколько затрудняюсь однозначно прокомментировать выполненное планировочное решение
Добрый день Галина
Данное планировочное решение возможно узаконить только в двух случаях:
1. Если квартира на первом этаже
2. Если под вашей квартирой нежилое помещение
В любом другом случае это, к сожалению, не согласовать
Добрый день Светлана
Да, это возможно
Нужно будет разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения и получить ,согласно разработанной проектной документации, разрешение от вашего банка на перепланировку.
Добрый день Елена.
Оценщик должен описать все изменения которые произошли в квартире. Если на его взгляд это перепланировка то он это и описал. Однако я не могу сказать перепланировка это или нет. Если один материл был заменян на другой, то это не перепланировка. Если же изменилась планировка квартиры, то это перепланировка. Если это перепланировка, то вы можете согласовать ее и заново заказать оценку, тем более ваш случай если даже это перепланировка достаточно простой, вы сами сможете согласовать ее. Но возможно потребуется проектная документация для согласования. Если она будет необходима, то вам ее может сделать любая проектная организация с допуском СРО в том числе будем признательны если обратитесь в нашу организацию.
Добрый день Ирина.
К сожалению до получения документов на квартиру сказать что то однозначно нельзя. Необходимо видеть документы БТИ и картинку перепланировки, а также обмерить квартиру.
Поэтому как будут получены ключи, БТИ и будет понимание того что планируется в квартире вы можете направить нам документы и мы проведем объективный анализ возможности согласования перепланировки.
Добрый день, Ирина
Комментарии ниже:
Теперь хотелось бы понять правильные шаги по узакониванию.
Есть еще один момент — паспорта БТИ нет.
— да, хорошо
Паспорт БТИ с исходной планировкой нужно будет получать
Правильно ли я понимаю этапы?
1 — запрос и получение копии БТИ из архива?
— да, верно
2 — получение разрешения на перепланировку (на основании чего получается разрешение? для этого нужен план того, что хотели бы изменить?)
— да верно.
На основании проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения
3 — проект перепланировки;
— да
4 — ремонт в соответствии с перепланировкой, которую можно согласовать.
— верно
5 — получение новых документов.
— верно
Сколько времени между этапами может пройти? Например, между 3 и 4 может быть полгода?
— получение разрешение на перепланировку: 1-1.5 месяца
потом сам ремонт
1.5-2 месяца на доузаконивание перепланировки после выполненного ремонта
Инженер в какой момент посещает квартиру?
— не совсем понятно- инженер чей, от кого?
П.С. Направляла вопросы в чат, получила ответы не на все вопросы, поэтому дублирую.
— да, спасибо
Добрый день, Светлана
Спасибо за обращение
Комментарии по тексту ниже:
При составлении заключения об оценке квартиры для оформления ипотеки выявилось, что в квартире между коридором и кухней перенесены часть стеновой перегородки и дверной блок, в заключении оценщик указал, что несущие конструкции не задеты.
— понятно
Относится ли это к простой перепланировке, где возможно составление эскиза, или необходимо ТЗ, какова стоимость работ?
— это не то что бы к простой или сложной перепланировке относится, это относится к обычной перепланировке, то есть к перепланировке для согласования которой необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Стоимость Технического заключения составит 20 тысяч рублей.
Возможно ли оформление с Вашей организацией договора на оказание услуг и получение уже конечного результата, какова будет стоимость услуг в данном случае?
— не уверен что в данном случае необходимо привлекать нас как согласователей. Перепланировка достаточно простая, ее вполне можно согласовать и собственными силами, тем более ипотека к этому более чем располагает. Мы же можем просто рассказать как это все согласовать и помочь консультационно.
Но если же все таки собственник захочет что бы мы это согласовали, то можно будет получить и услугу по согласованию перепланировки «под ключ». В случае если перепланировку возможно согласовать (для точного понимания этого мне нужно будет посмотреть на ваше планировочное решение графически), если квадратура квартиры менее 150 кв.м. и дом с железобетонными перекрытиями то стоимость согласования перепланировки в нашей организации составит:
30 тысяч рублей – получение акта о заверенном переустройстве от надзорного органа.
20 тысяч рублей – разработка технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
40 тысяч рублей – получение новых документов БТИ с внесенными изменениями по перепланировке.