Перепланировка квартиры в ипотеке.

Есть только 2 ситуации, при которых к нам обращаются по вопросам перепланировки ипотечных квартир:

Перепланировка квартиры покупаемой в ипотеку

Квартира планируется к покупке, в ней есть перепланировка и будущий покупатель хочет узнать — возможно ли будет согласовать существующую или только намечаемую после покупки перепланировку.

Перепланировка квартиры купленной в ипотеку 

Собственник уже купил квартиру и хочет либо узаконить уже существующую перепланировку, либо согласовать планируемую. 

Итак, разберем варианты:

По первому могут возникнуть сложности. 

Покупка квартиры — мероприятие ответственное и, зачастую, весьма затратное. А в случае с покупкой в ипотеку ситуация усугубляется ещё и зависимостью от требований банка. Поэтому потенциальный покупатель хочет гарантий того, что, покупая квартиру с имеющейся перепланировкой, он сможет узаконить её после покупки.

Сложность заключается в том, что в некоторых случаях заранее невозможно дать гарантию того, что уже выполненная перепланировка будет узаконена.

Это связано с тем, что некоторые факторы на момент рассмотрения объекта ипотеки могут быть неизвестны. 

Подробнее о них мы написали данную статью.

Вариант второй: квартира уже куплена и необходимо узаконить существующую или согласовать планируемую перепланировку.

Здесь всё проще. Квартира, взятая в ипотеку и находящаяся в залоге у банка, ничем не отличается в части согласования перепланировки от квартиры, находящейся в собственности.

До 2020 года существовало одно различие — необходимо было при подаче комплекта документов на согласование в жилищную инспекцию включать справку о согласии банка. Но потом были внесены изменения в постановление № 508-ПП и требование по предоставлению справки банка было исключено.

Однако договор с банком никто не отменял и учитывать его интересы заёмщику по прежнему необходимо. Так как банки не сильно интересуются тем, что именно Правительство Москвы вносит в постановление № 508-ПП, и по прежнему в ипотечный договор вносят пункт об обязательстве собственника согласовать перепланировку с банком.

В случае, если квартира была куплена с уже выполненной перепланировкой и банк, заранее зная о ней, выдал ипотеку, то процесс согласования следует начинать сразу после покупки. 

В кредитном договоре есть чётко оговорённый и при этом довольно ограниченный срок (как правило, от полугода до года), отпущенный на легализацию перепланировки. А это значит, что промедление со стороны заёмщика грозит ему санкциями банка.

Если же собственник только планирует ремонт и, в ходе него, перепланировку, то здесь возможны варианты. 

Он может как начать процесс согласования и, получив разрешение, произвести перепланировку в законном порядке (предварительно уведомив об этом банк и получив его согласие). Так и начать перепланировку, не уведомляя банк, и не получая разрешения надзорных органов. Однако, в этом случае есть риск того, что в процессе могут быть произведены мероприятия, которые невозможно будет узаконить. А также того, что банк может узнать о перепланировке и наложить штраф или иные санкции, прописанные в договоре.

В некоторых случаях заёмщика могут заставить вернуть планировку в исходное состояние или даже расторгнуть ипотечный договор без возврата полученных банком денежных средств.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

Как мы уже упоминали выше, комплект документов стандартный:

• Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией);
• Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать «по эскизу»);
• Паспортные данные (собственника или представителя);
• Доверенность (если документы подает представитель);
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка ЕГРН);
• Заявление (форма заполняется на «Госуслугах»)

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так. 

Образцы согласия банков на перепланировку

---

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

---

Как банки могут выяснить что в квартире имеется незаконная перепланировка.

Вариант 1

В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ. 

При подаче заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо произвести оценку квартиры.

Оценку производят аккредитованные банком оценочные компании. 

Процедура происходит следующим образом:

собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие фактической планировки квартиры поэтажному плану и экспликации БТИ.

И, если есть различия, отражает их в оценочном отчёте. 

Так как оценочные компании непрофессионалы в сфере перепланировок, их представители часто звонят в компании, специализирующиеся на согласовании (например, нам) и задают вопросы вроде:  

• «а можно или нельзя согласовать эту перепланировку?», 
• «а вот такие изменения — это перепланировка или нет?», 
• «а можно ли такое согласовать и сколько это будет стоить?» и т.д.

Перечисляя выявленные расхождения между документами БТИ и фактической планировкой, оценщик даёт заключение о возможности согласования и его приблизительной стоимости.

Сотрудник банка, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, может не одобрить выдачу ипотечного кредита. В том случае, если какие-либо из произведённых в процессе перепланировки изменений противоречат законодательству либо иным образом снижают рыночную стоимость/ликвидность объекта.

Оценка квартиры банком:

• 

• 

• 

Вариант 2 

В квартире есть незаконная перепланировка, и она уже отражена в документах БТИ в «красных линиях».

В данном случае вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка.

И банку нет необходимости заказывать оценочный отчёт в аккредитованной компании, так как по наличию красных линий и по тексту штампа «в квартире произведена незаконная перепланировка и переустройство» и так всё понятно.

• 

• 

Основная сложность для тех, кто взял ипотеку на квартиру с выполненной перепланировкой — это сжатые сроки. Так как договоренность между продавцами и покупателями сохраняется, процесс согласования перепланировок проходит под «двойным» контролем — первые спешат выехать из квартиры и получить деньги, вторые спешат въехать в квартиру и начать ремонт. 

Чтобы узаконить изменения в конфигурации помещений квартиры потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, и разработка проектной документации.

Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техническое заключение разрабатывается организацией-автором проекта дома либо, при отсутствии таковой, организацией-правопреемником.

Сбербанк

Выдаёт ипотеку на квартиры с большинством мероприятий по перепланировке. 
Не пропускает перепланировки связанные с присоединением балконов/лоджий (демонтаж остекления и подоконного блока с выносом радиатора отопления на площадь балкона/лоджии), затрагиванием несущих стен.

Банк ВТБ

Особенностью банка ВТБ является ограниченный список оценочных компаний, которые могут сделать оценочный альбом рыночной стоимости объекта ипотеки и произвести оценку относительно наличия перепланировки.
Если перепланировка в покупаемой квартире выявляется, то в случае, если затронуты несущие конструкции, скорее всего, потенциальному заёмщику будет дан отказ.
Если же кредит одобрен, то ВТБ дает разрешение на любые типы перепланировок, главное, чтобы они укладывались в рамки действующего законодательства и были предварительно согласованы.