Перепланировка квартиры в ипотеке.

Есть только 2 ситуации при которых к нам обращаются по вопросам перепланировки ипотечных квартир

Перепланировка квартиры покупаемой в ипотеку

1 Квартира планируется к покупке и в ней есть перепланировка и будущий покупатель хочет узнать, возможно ли будет согласовать существующую до покупки или согласовать в будущем после покупки планируемую.

Перепланировка квартиры купленной в ипотеку 

2 Собственник уже купил квартиру и хочет либо узаконить уже существующую до покупки перепланировку, либо согласовать планируемую. 

Итак, разберем варианты:

Итак, по первому варианту есть некоторая сложность. 

Так как покупка квартиры мероприятие в жизни 99 процентов людей явление не частое, то будущий покупатель хочет гарантий того, что если есть перепланировка, то ее можно согласовать 100 процентов после покупки.

А если квартира интересна с точки зрения покупки только какой то будущей перепланировки, то он тоже хочет приблизительно таких же гарантий.

А сложность состоит в том, что можно дать, большую вероятность ее согласования, можно даже приблизить ее к 100 процентам, но 100 процентов все равно не будет.

Это связано с тем, что многие факторы на момент рассмотрения объекта не известны. 

Подробнее о них мы написали данную статью.

Вариант № 2 — квартира уже куплена и необходимо узаконить существующую или согласовать планируемую перепланировку.

Здесь все проще, в целом квартира купленная по ипотеке и находящаяся в залоге у банка ничем не отличается в части согласования перепланировки от квартиры которая полностью в собственности.

До 2020 года, было одно различие — в комплект документов подаваемых на согласование необходимо было при подаче не согласование в жилищную инспекцию.

Но далее были внесены изменения в постановление № 508-ПП и требование по предоставлению справки банка было исключено.

Поэтому в данное время согласия представленные ниже

предоставлять в жилищную инспекцию не требуется.

Однако договор с банком никто не отменял.

Банки не сильно интересуются что там Правительство Москвы вносит в 508-ПП и по прежнему в пункты договора вносят обязательства собственника согласовать перепланировку с банком.

В случае если квартира уже была куплена с перепланировкой и банк заранее знал о ней и выдал ипотеку, то собственно процесс начинается сразу после покупки. 

В кредитном договоре есть четкий срок на узаконивание перепланировки и собственник обязан начать процесс.

Если же собственник только планирует перепланировку, то здесь возможны варианты. 

Он может как начать процесс согласования, уведомить об этом банк, получить его согласие и вести весь процесс в стандартном режиме, так и начать перепланировку не уведомляя банк, однако в этом случае есть риски что банк может узнать о перепланировке и наложить штраф или иные санкции прописанные в договоре.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

Как мы уже упоминали выше, комплект документов совершенно стандартный:

• Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией);
• Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать «по эскизу»);
• Паспортные данные (собственника или представителя);
• Доверенность (если документы подает представитель);
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка ЕГРН);
• Заявление, форма заполняется на Госуслугах;

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так. 

Образцы согласия банков на перепланировку

---

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

---

Как банки могут выяснить что в квартире незаконная перепланировка.

Вариант 1

В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ. 

Перед рассмотрением заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо провести оценку квартиры.

Эту оценку производят аккредитованные банком оценочные компании. 

Процедура происходит следующим образом.

Собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие планировки на документах БТИ текущей планировке квартиры.

И если есть различия, отражает их в своем отчете. 

Так как оценочные компании не профессионалы с точки зрения перепланировок, они часто звонят в профильные компании по перепланировкам (например, к нам) и задают вопросы на тему:  

• «а можно или нельзя согласовать эту перепланировку», 
• «а вот такие изменения перепланировка или нет», 
• «а как это согласовать и сколько это стоит» 
• и так далее.

И вот соответственно банк, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, не одобрит ипотечный кредит.

Оценка квартиры банком:

• 

• 

• 

Вариант 2 

В квартире есть незаконная перепланировка, и она уже отражена в документах БТИ в «красных линиях».

То есть здесь не нужно ничего придумывать, вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка.

И для банка нет необходимости даже заказывать оценочный отчет в аккредитованной компании, так как из штампа с текстом «в квартире произведена незаконная перепланировка и переустройство» и так все понятно.

• 

• 

Основная сложность данных клиентов, это сжатые сроки. Так как договоренность между продавцами и покупателями сохраняется, то процесс согласования перепланировок проходит под «двойным» контролем, одни спешат выехать из квартиры и получить деньги, вторые спешат въехать в квартиру и начать ремонт. 

Чтобы узаконить изменения в конфигурации квартирных помещений, потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности проведенной перепланировки, и разработка проектной документации.

Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техзаключение разрабатывается автором проекта дома.

Особенности перепланировок различных банков

Сбербанк

Пропускает для покупки достаточно большой пул перепланировок. 
Не пропускает перепланировки связанные с присоединением балконов, затрагиванием несущих стен.

Банк ВТБ

Особенностью банка ВТБ являются крайне небольшой список оценочных компаний которые могут как сделать оценочный альбом для ипотеки, так и провести саму оценку относительно перепланировок.
Если перепланировка в покупаемой квартире выявляется, то в случае если затрагиваются несущие конструкции то скорее всего в одобрении будет отказ.
Если же банк вам кредит одобрил и квартиру вы купили, то ВТБ дает разрешение на любые типы перепланировок, главное что бы они укладывались в рамки действующего законодательства и были предварительно согласованы.