Добавить в избранное

Перепланировка квартиры в ипотеке.

Есть только 2 ситуации, при которых к нам обращаются по вопросам перепланировки ипотечных квартир:

Перепланировка квартиры покупаемой в ипотеку

Квартира планируется к покупке, в ней есть перепланировка и будущий покупатель хочет узнать — возможно ли будет согласовать существующую или только намечаемую после покупки перепланировку.

Перепланировка квартиры купленной в ипотеку 

Собственник уже купил квартиру и хочет либо узаконить уже существующую перепланировку, либо согласовать планируемую. 

Итак, разберем варианты:

По первому могут возникнуть сложности. 

Покупка квартиры — мероприятие ответственное и, зачастую, весьма затратное. А в случае с покупкой в ипотеку ситуация усугубляется ещё и зависимостью от требований банка. Поэтому потенциальный покупатель хочет гарантий того, что, покупая квартиру с имеющейся перепланировкой, он сможет узаконить её после покупки.

Сложность заключается в том, что в некоторых случаях заранее невозможно дать гарантию того, что уже выполненная перепланировка будет узаконена.

Это связано с тем, что некоторые факторы на момент рассмотрения объекта ипотеки могут быть неизвестны. 

Подробнее о них мы написали данную статью.

Вариант второй: квартира уже куплена и необходимо узаконить существующую или согласовать планируемую перепланировку.

Здесь всё проще. Квартира, взятая в ипотеку и находящаяся в залоге у банка, ничем не отличается в части согласования перепланировки от квартиры, находящейся в собственности.

До 2020 года существовало одно различие — необходимо было при подаче комплекта документов на согласование в жилищную инспекцию включать справку о согласии банка. Но потом были внесены изменения в постановление № 508-ПП и требование по предоставлению справки банка было исключено.

Однако договор с банком никто не отменял и учитывать его интересы заёмщику по прежнему необходимо. Так как банки не сильно интересуются тем, что именно Правительство Москвы вносит в постановление № 508-ПП, и по прежнему в ипотечный договор вносят пункт об обязательстве собственника согласовать перепланировку с банком.

В случае, если квартира была куплена с уже выполненной перепланировкой и банк, заранее зная о ней, выдал ипотеку, то процесс согласования следует начинать сразу после покупки. 

В кредитном договоре есть чётко оговорённый и при этом довольно ограниченный срок (как правило, от полугода до года), отпущенный на легализацию перепланировки. А это значит, что промедление со стороны заёмщика грозит ему санкциями банка.

Если же собственник только планирует ремонт и, в ходе него, перепланировку, то здесь возможны варианты. 

Он может как начать процесс согласования и, получив разрешение, произвести перепланировку в законном порядке (предварительно уведомив об этом банк и получив его согласие). Так и начать перепланировку, не уведомляя банк, и не получая разрешения надзорных органов. Однако, в этом случае есть риск того, что в процессе могут быть произведены мероприятия, которые невозможно будет узаконить. А также того, что банк может узнать о перепланировке и наложить штраф или иные санкции, прописанные в договоре.

В некоторых случаях заёмщика могут заставить вернуть планировку в исходное состояние или даже расторгнуть ипотечный договор без возврата полученных банком денежных средств.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

Как мы уже упоминали выше, комплект документов стандартный:

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так. 

Образцы согласия банков на перепланировку



Как банки могут выяснить что в квартире имеется незаконная перепланировка.

Вариант 1

В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ. 

При подаче заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо произвести оценку квартиры.

Оценку производят аккредитованные банком оценочные компании. 

Процедура происходит следующим образом:

собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие фактической планировки квартиры поэтажному плану и экспликации БТИ.

И, если есть различия, отражает их в оценочном отчёте. 

Так как оценочные компании непрофессионалы в сфере перепланировок, их представители часто звонят в компании, специализирующиеся на согласовании (например, нам) и задают вопросы вроде:  

Перечисляя выявленные расхождения между документами БТИ и фактической планировкой, оценщик даёт заключение о возможности согласования и его приблизительной стоимости.

Сотрудник банка, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, может не одобрить выдачу ипотечного кредита. В том случае, если какие-либо из произведённых в процессе перепланировки изменений противоречат законодательству либо иным образом снижают рыночную стоимость/ликвидность объекта.

Оценка квартиры банком:

Перепланировка в оценочном отчете

Вариант 2 

В квартире есть незаконная перепланировка, и она уже отражена в документах БТИ в «красных линиях».

В данном случае вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка.

И банку нет необходимости заказывать оценочный отчёт в аккредитованной компании, так как по наличию красных линий и по тексту штампа «в квартире произведена незаконная перепланировка и переустройство» и так всё понятно.

Основная сложность для тех, кто взял ипотеку на квартиру с выполненной перепланировкой — это сжатые сроки. Так как договоренность между продавцами и покупателями сохраняется, процесс согласования перепланировок проходит под «двойным» контролем — первые спешат выехать из квартиры и получить деньги, вторые спешат въехать в квартиру и начать ремонт. 

Чтобы узаконить изменения в конфигурации помещений квартиры потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, и разработка проектной документации.

Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техническое заключение разрабатывается организацией-автором проекта дома либо, при отсутствии таковой, организацией-правопреемником.

Сбербанк

Выдаёт ипотеку на квартиры с большинством мероприятий по перепланировке. 
Не пропускает перепланировки связанные с присоединением балконов/лоджий (демонтаж остекления и подоконного блока с выносом радиатора отопления на площадь балкона/лоджии), затрагиванием несущих стен.

Банк ВТБ

Особенностью банка ВТБ является ограниченный список оценочных компаний, которые могут сделать оценочный альбом рыночной стоимости объекта ипотеки и произвести оценку относительно наличия перепланировки.
Если перепланировка в покупаемой квартире выявляется, то в случае, если затронуты несущие конструкции, скорее всего, потенциальному заёмщику будет дан отказ.
Если же кредит одобрен, то ВТБ дает разрешение на любые типы перепланировок, главное, чтобы они укладывались в рамки действующего законодательства и были предварительно согласованы.

Бесплатная консультация:

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы:
    артем
    с вопросом от 01 августа 2022 года

    Здраствуйте, хочу купить квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой, банк требует написать заявление что я верну все как было. если не возвращать все как было будет ли кто ни будь проверять???? и что может повлечь за собой то что я не сделал все как в плане бти?:???

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Артем.

    Я думаю банк не может требовать подобного мероприятия. Он может потребовать либо согласовать перепланировку, либо действительно вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ.
    Такого однозначного требования я еще не встречал.
    Проверять могут, банк так как квартира будет у него в залоге, а жилищная инспекция в случае жалобы на перепланировку.

    Иван
    с вопросом от 23 марта 2022 года

    Добрый день.
    У меня квартира в ипотеке от сбербанка и в кредитном договоре прописана необходимость согласовать перепланировку.
    Я действительно хочу ее сделать, можно ли ее согласовать у вас что бы с банком не было проблем.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Иван.

    Обращайтесь, будем рады вас видеть.
    Процесс перепланировки квартиры в ипотеке от сбербанка ничем не отличается от процесса согласования квартиры которая полностью в собственности.

    Алена
    с вопросом от 22 января 2022 года

    Здравствуйте.
    Хочу уточнить по выписке из егрн, квартира покупалась в ипотеку, после покупки выдали справку, где указано что на квартире есть обременение (ипотека).
    Сейчас хочу подать документы на перепланировку, и нужно предоставить выписку из егрн, но, ипотека уже закрыта, но в справке информация, что квартира в ипотеке.
    Нужно ли заказывать новую выписку, чтобы там отсутствовала информация об обременении ?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.

    Не нужно, сдавайтесь так как есть.

    Сурен
    с вопросом от 22 декабря 2021 года

    Есть шанс расширить ванную комнату на 60 сантиметров за счет спальни. Квартира в ипотеке, новостройка, стен нет.
    Или не стоит связываться.
    Квартира без стен, но схема квартиры со стенами

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Сурен.

    Если под вами квартира, то это согласовать не возможно, так как расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу запрещено.
    Если у вас первый этаж, или допустим второй (но ниже нежилые помещения), то возможно.

    Оскар
    с вопросом от 01 декабря 2021 года

    Здравствуйте.
    Оценщик написал в акте что перепланировка. Что снять раму оконную это сейчас перепланировка, ведь все проёмы целые.
    Это тоже самое что вместо деревянных оконных рам поставить пластиковые оконные рамы.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Оскар.

    Я понял ситуацию, но к сожалению вы не задали вопрос.

    Валентина
    с вопросом от 30 августа 2020 года

    Добрый день!
    В рамках ремонта у меня проведена аналогичная перепланировка, но для ипотеки ее надо узаконить.
    Как быстро это можно сделать и что для этого надо?
    Заранее спасибо!

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Валентина.

    Перепланировка достаточно простая.
    Мы можем изготовить вам проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
    Стоимость его 25 тысяч рублей, а также прокомментируем все шаги. Месяца в 3 можно будет все узаконить.

    Ксения
    с вопросом от 13 августа 2020 года

    Добрый день, покупаю квартиру в ипотеку, продавцы​ в не несущих стенах заложили дверь из коридора в кухню, а между залом и кухней сделали дверь.
    Это считается перепланировкой? Квадратура не изменилась.
    Оба​ очень заинтересованы в скорейшей сделке.
    Посоветуйте куда и как быстро узаконить до сделки эту планировку.
    Дом монолитный по улице Ахматовой, Внуковское поселение.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ксения.

    К сожалению настолько быстро насколько вам необходимо перепланировку не согласовать.
    Лучшим решением будет проговорить вопрос с банком, что бы он пропустил данную перепланировку (а она незначительная) и что бы ее согласовал новый собственник уже после покупки.

    Антон
    с вопросом от 09 августа 2020 года

    Добрый день.
    А где взять заявление на перепланировку в ВТБ.
    Дело в том что ипотеку еще платить долго а ремонт хочется начать быстрее.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Антон.

    Я могу лишь предположить что заявление нужно взять в самом банке ВТБ.
    Скорее всего у своего менеджера.
    Кроме того, сам ВТБ не согласует перепланировки, он может лишь дать свое согласие, а непосредственно перепланировки согласует жилищная инспекция.

    Виктор
    с вопросом от 09 августа 2020 года

    Добрый день.
    Мы планируем покупку квартиры.
    Как сделать оценку квартиры если есть перепланировка, так как банк не пропускает квартиры в которых есть перепланировка.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Виктор.

    Здесь только проговаривать с оценщиками.
    Возможно они пропустят какие то острые моменты в части перепланировок.

    Ксения
    с вопросом от 07 июня 2019 года

    Добрый день!
    Вопрос по поводу оценки жилья после перепланировки для банка.
    при покупки квартиры в ипотеку, перед сделкой, продавец сообщил, что оценщик зафиксировал перепланировку в квартире.
    Дверной проем, который должен быть шире, был сделан уже - таких 2;
    Так же в коридоре был сделан "встроенный шкаф" немного выпирающий.
    Как быть в такой ситуации?
    Дверные проемы хотим вернуть обратно - широкие, а со шкафом как быть? Если захотим оставить его?
    Сколько обойдется?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Ксения

    Затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос.
    В целом, данное планировочное решение, безусловно , необходимо согласовывать.
    Для этого необходимо понимать — Москва у вас или МО?
    Какого года постройки дом?
    Что написано в договоре от банка — кому необходимо узаконить перепланировку?
    Есть ли документы БТИ на квартиру — изначальные и с зафиксированной перепланировкой?

    Направьте, пожалуйста, на нашу почту планы БТИ и эскиз планировочного решения и в ответном письме я попробую чуть поподробнее ответить на ваши вопросы.

    Ольга
    с вопросом от 25 февраля 2019 года

    Здравствуйте!

    Вы предоставляете услуги согласования перепланировки в ипотечной квартире ( эскиз) ?
    Квартира монолит-кирпич "свободной планировки", но есть желание некоторого изменения ненесущих перегородок, переносов дверных проемов в рамках планируемого дизайн-проекта.
    Если да, то сколько будет стоить данная услуга?
    И как сильно она отличается от предоставляемой вами "Перепланировка по эскизу"?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Ольга

    Перепланировку возможно согласовать при условии разработки технического заключения и проекта перепланировки от организации имеющей допуск СРО. (Наша организация имеет данный допуск).
    Процесс начинается с заказа документации БТИ и дальнейшему разработки технического заключения о возможности проведения перепланировки, на основании которого, далее разрабатывается проект перепланировки.

    Галина.
    с вопросом от 18 декабря 2018 года

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста.

    Я покупаю квартиру и хочу сделать перепланировку (перенести кухню на место комнаты).
    Квартира будет куплена в ипотеку и поэтому не могу делать сразу законную перепланировку.

    1.На сколько сложно будет узаконить ее потом и сколько это стоит на сегодняшний день?
    2. Может у Вас был опыт работы с ипотечной квартирой. Тогда возможно ли сразу сделать законную перепланировку, сколько стоит и сколько времени займет согласование?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Галина

    Данное планировочное решение возможно узаконить только в двух случаях:

    1. Если квартира на первом этаже
    2. Если под вашей квартирой нежилое помещение

    В любом другом случае это, к сожалению, не согласовать

    Светлана.
    с вопросом от 22 ноября 2018 года

    Добрый день!

    Подскажите, пожалуйста, у меня перепланировка квартиры в ипотеке втб, возможно ли ее осуществить (не затрагивая несущие стены) с дальнейшим узакониванием?

    Спасибо.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Светлана

    Да, это возможно

    Нужно будет разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения и получить, согласно разработанной проектной документации, разрешение от вашего банка на перепланировку.

    Елена
    с вопросом от 17 октября 2018 года

    Здравствуйте!

    Подали заявку на рефинансирование ипотеки.
    В квартире происходит ремонт, на момент вызова оценщика происходила замена сантехнического короба на кухне с гипсокартонного листа на гипсовые плиты, был возведен первый ряд плит.
    Оценщик в отчёте написал что произведена перепланировка помещения, на основании чего банк отказал в рефинансировании.
    Правомерно ли это?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Елена.

    Оценщик должен описать все изменения которые произошли в квартире.
    Если на его взгляд это перепланировка то он это и описал.
    Однако я не могу сказать перепланировка это или нет.
    Если один материл был заменен на другой, то это не перепланировка. Если же изменилась планировка квартиры, то это перепланировка.
    Если это перепланировка, то вы можете согласовать ее и заново заказать оценку, тем более ваш случай если даже это перепланировка достаточно простой, вы сами сможете согласовать ее.
    Но возможно потребуется проектная документация для согласования.
    Если она будет необходима, то вам ее может сделать любая проектная организация с допуском СРО в том числе будем признательны если обратитесь в нашу организацию.

    Ирина
    с вопросом от 10 октября 2018 года

    Добрый день.
    Планируем перепланировку в квартире, ключи еще не получили , но заранее хочу выяснить все детали.
    Квартира находится в ипотеке.
    Как происходит оформление перепланировку? Какие нужны документы?
    Можно ли начать перепланировку до получения документов?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ирина.

    К сожалению до получения документов на квартиру сказать что то однозначно нельзя.
    Необходимо видеть документы БТИ и картинку перепланировки, а также обмерить квартиру.
    Поэтому как будут получены ключи, БТИ и будет понимание того что планируется в квартире вы можете направить нам документы и мы проведем объективный анализ возможности согласования перепланировки.

    Ирина
    с вопросом от 30 июля 2018 года

    Добрый день

    Купили квартиру в ипотеку с перепланировкой. Наивно полагали, что ни банк, ни страховая не пропустят квартиру с несколькими перепланировками.
    Позже начали разбираться, поняли, что ремонт предстоит делать уже с учетом требований по возможному узакониванию.

    Теперь хотелось бы понять правильные шаги по узакониванию.
    Есть еще один момент - паспорта БТИ нет.

    Правильно ли я понимаю этапы?
    1 - запрос и получение копии БТИ из архива?
    2 - получение разрешения на перепланировку (на основании чего получается разрешение? для этого нужен план того, что хотели бы изменить?)
    3 - проект перепланировки;
    4 - ремонт в соответствии с перепланировкой, которую можно согласовать.
    5 - получение новых документов.

    Сколько времени между этапами может пройти? Например, между 3 и 4 может быть полгода?

    Инженер в какой момент посещает квартиру?

    П.С. Направляла вопросы в чат, получила ответы не на все вопросы, поэтому дублирую.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Ирина

    Комментарии ниже:

    Теперь хотелось бы понять правильные шаги по узакониванию.
    Есть еще один момент — паспорта БТИ нет.
    — да, хорошо
    Паспорт БТИ с исходной планировкой нужно будет получать

    Правильно ли я понимаю этапы?
    1 — запрос и получение копии БТИ из архива?
    — да, верно
    2 — получение разрешения на перепланировку (на основании чего получается разрешение? для этого нужен план того, что хотели бы изменить?)
    — да верно.
    На основании проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения
    3 — проект перепланировки;
    — да
    4 — ремонт в соответствии с перепланировкой, которую можно согласовать.
    — верно
    5 — получение новых документов.
    — верно

    Сколько времени между этапами может пройти? Например, между 3 и 4 может быть полгода?
    — получение разрешение на перепланировку: 1-1.5 месяца
    потом сам ремонт
    1.5-2 месяца на доузаконивание перепланировки после выполненного ремонта

    Инженер в какой момент посещает квартиру?
    — не совсем понятно- инженер чей, от кого?

    П.С. Направляла вопросы в чат, получила ответы не на все вопросы, поэтому дублирую.
    — да, спасибо

    Светлана
    с вопросом от 30 июня 2018 года

    Добрый день!

    При составлении заключения об оценке квартиры для оформления ипотеки выявилось, что в квартире между коридором и кухней перенесены часть стеновой перегородки и дверной блок
    В заключении оценщик указал, что несущие конструкции не задеты.
    Относится ли это к простой перепланировке, где возможно составление эскиза, или необходимо ТЗ, какова стоимость работ?
    Возможно ли оформление с Вашей организацией договора на оказание услуг и получение уже конечного результата, какова будет стоимость услуг в данном случае?

    Заранее благодарна за консультацию!

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Светлана

    Спасибо за обращение

    Комментарии по тексту ниже:
    При составлении заключения об оценке квартиры для оформления ипотеки выявилось, что в квартире между коридором и кухней перенесены часть стеновой перегородки и дверной блок, в заключении оценщик указал, что несущие конструкции не задеты.
    — понятно

    Относится ли это к простой перепланировке, где возможно составление эскиза, или необходимо ТЗ, какова стоимость работ?
    — это не то что бы к простой или сложной перепланировке относится, это относится к обычной перепланировке, то есть к перепланировке для согласования которой необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Стоимость Технического заключения составит 20 тысяч рублей.

    Возможно ли оформление с Вашей организацией договора на оказание услуг и получение уже конечного результата, какова будет стоимость услуг в данном случае?
    — не уверен что в данном случае необходимо привлекать нас как согласователей. Перепланировка достаточно простая, ее вполне можно согласовать и собственными силами, тем более ипотека к этому более чем располагает. Мы же можем просто рассказать как это все согласовать и помочь консультационно.
    Но если же все таки собственник захочет что бы мы это согласовали, то можно будет получить и услугу по согласованию перепланировки «под ключ». В случае если перепланировку возможно согласовать (для точного понимания этого мне нужно будет посмотреть на ваше планировочное решение графически), если квадратура квартиры менее 150 кв.м. и дом с железобетонными перекрытиями то стоимость согласования перепланировки в нашей организации составит:
    30 тысяч рублей – получение акта о заверенном переустройстве от надзорного органа.
    20 тысяч рублей – разработка технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
    40 тысяч рублей – получение новых документов БТИ с внесенными изменениями по перепланировке.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи