Перепланировка здания

Перепланировка здания, квартиры или нежилого помещения обычно проводится для его приспособления под изменившиеся нужды собственников.

По действующему законодательству, перепланировку до начала строительно-демонтажных работ требуется согласовать.

В этой статье мы расскажем об особенностях ремонтных работ с перепланировкой нежилого помещения в нежилом здании и порядке их оформления.

Что считается перепланировкой нежилого здания

Независимо от того, является помещение жилым или нежилым, согласно жилищному законодательству (ст. 25 ЖК РФ) переустройством и перепланировкой в жилых зданиях (многоквартирных домах) считаются работы, изменяющие форму и/или планировку помещений, что требует в свою очередь внесения изменений в документацию БТИ.

Для отдельно расположенных нежилых зданий переустройство и перепланировка определяется аналогичным образом.

Наиболее масштабные, ремонтные работы также могут считаться реконструкцией, что требует иного оформления.

Проектная документация для перепланировки нежилого помещенияЗаключение архитектурного управленияПлан перепланировки нежилого помещения

Отличие перепланировки и реконструкции здания

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в нежилом здании от реконструкции состоит в изменении его площади, хотя это понятие несколько шире – в него включатся работы по изменению конструкции здания.

К работам по реконструкции зданий чаще всего относятся следующие:

  •  Устройство внешних тамбуров (иногда и установка козырьков).
  •  Надстройка дополнительных этажей.
  •  Возведение пристроек.

Работы по перепланировке зданий и сооружений ограничиваются изменениями внутри существующих границ здания с сохранением их общей площади.

В рамках данной статьи рассматривается перепланировка отдельно стоящих нежилых зданий, к которым чаше всего можно отнести:

  • Изменение контуров помещений с демонтажем и возведением перегородок.
  • Устройство и перенос санузлов.
  • Изменение, перенос и устройство дверных проемов.
  • Выполнение или заделка проемов в капитальных (несущих) стенах.
  • Изменения внешнего архитектурного облика зданий (устройство витрин и т. д.).

Для оформления перепланировки и переустройства нежилого здания, основной организацией осуществляющей ее, является БТИ.

Состав документации, который потребуется для согласования ремонтных работ в значительной степени зависит от целевого назначения помещений после проведения перепланировки.

Где согласовать перепланировку здания

Согласовать перепланировку в отдельно стоящих зданиях во многих случаях проще, чем в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах.

К примеру, для устройства дополнительного входа не потребуется получать одобрение от 73% собрания всех собственников квартир дома.

Законодательство от перепланировки в нежилом здании требует соблюдения строительных норм и в первую очередь обеспечения безопасности его эксплуатации.

Работы по перепланировке здания производятся в строгом соответствии с согласованной во всех инстанциях проектной документацией.


Принимая во внимание профиль предстоящей эксплуатации здания и помещений в нем, может потребоваться согласование проекта в таких организациях как Роспотребнадзор и МЧС – например, при перепланировке общественного здания.


На сегодня в Москве проекты, содержащие работы, вносящие изменения в архитектурный облик здания, архитектурным управлением города.

Для того, чтобы получить от всех необходимых организаций разрешение на перепланировку здания в проектною документацию приходится включать дополнительные разделы с подробным описанием строительных мероприятий, используемых материалов и методов работы с ними.

Проект перепланировки здания

В большинстве случаев согласование перепланировки в нежилом здании производится на основании проекта и технического заключения, разработанных организацией с допуском СРО.

В тех случаях, когда здание является объектом культурного наследия, проектной организацией разрабатывается проект приспособления здания для современного использования. Техническое заключение для таких зданий В Москве разрабатывает уполномоченная организация – ГБУ Экспертный центр.

Для согласования перепланировка административного здания часто бывает достаточно лишь проекта и технического заключения о возможности проведения намеченных работ.

В случае изменений, касающихся внешнего вида здания, в проект требуется добавить раздел, посвященный изменениям его архитектурного облика (раздел «Архитектура»).

Чаще всего это необходимо для таких работ как устройство витрин, установка дымоходов и внешних каналов вентиляции, монтаж козырька, а также многое другое.

Если будущее назначение помещений в здании предполагает что-то отличное от офисных помещений (ресторан, аптеку или медицинский центр), в проект перепланировки включается раздел «Технология».

В данном разделе подробно описывается сам объект (ширина проходов, высота перил лестниц, замеры освещенности, параметры функционирования вентиляции, материалы отделки и т. п.). Кроме того, в этом разделе перечисляются все строительные мероприятия с развернутым изложением методики их исполнения и применяемых материалов.

Для большинства проектов необходимость включения  раздела «Технология» приводит к увеличению объема проектной документации и в итоге, цены проекта перепланировки здания.

Как узаконить перепланировку здания

Выявленная незаконная перепланировка, которая была без согласования (самовольно), считается административным правонарушением и карается штрафом. Для юридических лиц его сумма будет не менее 300 тысяч рублей.

Во многих случаях незаконная перепланировка здания проводится без предварительных инженерных расчетов, что может стать причиной аварийной ситуации.

Чтобы не выплачивать раз за разом штрафы, требуется узаконить перепланировку нежилого здания, для чего также будет нужен проект перепланировки и техническое заключение.

При узаконивании перепланировки здания по факту в БТИ потребуется предоставить техническое заключение о том, что работы не повлияли на безопасность эксплуатации здания и не нарушили действующие строительные и санитарные нормы.

Важно помнить, что незаконная перепланировка нежилого здания может быть не согласована в том виде, в каком она есть, и собственнику придется  исправлять ситуацию  за свой счет.

Помимо затрат на проект, узаконивание перепланировки нежилого помещения в нежилом здании потребует выплаты штрафа.


Проект переустройства отдельно стоящего здания

Процедура согласования перепланировки отдельно стоящего здания несколько сложнее, чем обычная перепланировка квартиры, отчасти потому, что для согласования необходимо собрать множество дополнительных документов. 

Ниже представлены техническое заключение и проект переустройства (полный) для проведения перепланировки отдельно стоящего здания, согласованием которой занималась наша организация.

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, титул Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, фото здания Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, представленные документы Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, характеристики здания Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, представленные документы Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, письмо пожарного надзора

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, ответ пожарного надзора Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, санитарно-эпидемиологическое заключение Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, сэз Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, протокол рассмотрения проекта Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, замеры уровня шума Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, уровень шума

В техническом заключении представлена информация о характеристиках здания, участке, результатах обследования фундамента, стен, перекрытий, лестниц и кровли. 

Инженерное обследование здания подтвердило допустимость проведения тех мероприятий, которые запланированы проектом, представлены общие рекомендации относительно производства работ. 

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, уровень шума Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, лицензия проектной организации Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, содержание проекта Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, договор-обязательство Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, гарантийная запись

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, исходно-разрешительная организация Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, расположение объекта Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, поэтажный план Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация  Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация 

К проектной документации также подшиты дополнительные справки и разрешения, а именно разрешение пожарного надзора и санитарно-эпидемиологическое заключение. 

Управление в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека предоставило предписание согласно которому необходимо провести замеры шума и вибрации вентиляционного оборудования  после его монтажа, что и было успешно реализовано.

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, экспликация Проект перепланировки отдельно стоящего здания, титул проект перепланировки отдельно стоящего здания, пояснительная записка проект перепланировки отдельно стоящего здания, пояснительная записка

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, указания и рекомендации Проект перепланировки отдельно стоящего здания, противопожарные мероприятия Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план мероприятий, подвал Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план мероприятий, 1 этаж

Согласно проекту было устроено три проема в несущих стенах, произведено усиление (схемы усиления проемов) представлены ниже. 

Также были устроены два обособленных входа(один на первый этаж здания, второй в подвал) в фасадной стене, ниже представлены фотофиксация фасада до перепланировки и фотомонтаж после. 

В проекте также отражены мероприятия по благоустройству прилегающей к зданию территории, схемы устройства лестницы в подвал, планы канализации и водоснабжения, проектные решения относительно устройства вентиляции. 

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, демонтаж-монтаж, 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, демонтаж-монтаж, 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, экспликация, подвал

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, сечение перегородки Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план после, 2 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, экспликация по зданию Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план пола, подвал

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план пола, 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план пола, 2 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, экспликация плов, подвал Проект перепланировки отдельно стоящего здания, экспликация полов, 1 этаж

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, экспликация полов, 2 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, гидроизоляция Проект перепланировки отдельно стоящего здания, звукоизоляция Проект перепланировки отдельно стоящего здания, реконструктивные работы по фасаду Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотофиксация Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотофиксация

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотомонтаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотофиксация Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотомонтаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотофиксация Проект перепланировки отдельно стоящего здания, фотомонтаж

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада до Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада после Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада до

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада после Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада до Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема фасада после

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, прилегающая территория Проект перепланировки отдельно стоящего здания, устройство пешеходной дорожки  Проект перепланировки отдельно стоящего здания, конструктивные решения Проект перепланировки отдельно стоящего здания, ведомость рабочих чертежей

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, узлы и детали усиления проема

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, узлы конструкции усиления

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема усиления проема Проект перепланировки отдельно стоящего здания, монтажные узлы Проект перепланировки отдельно стоящего здания, лестница и подвал

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, канализация и водоснабжение Проект перепланировки отдельно стоящего здания, пояснительная записка Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема канализации, 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема водоснабжения 1 этаж

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема канализации 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, схема водоснабжения 2 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, вентиляция Проект перепланировки отдельно стоящего здания, пояснительная по вентиляции

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, пояснительная по вентиляции Проект перепланировки отдельно стоящего здания, ведомость чертежей Проект перепланировки отдельно стоящего здания, характеристика вентиляционного оборудования 

Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план вентиляции подвал Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план вентиляции 1 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план вентиляции 2 этаж Проект перепланировки отдельно стоящего здания, план вентиляции

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, титул Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, содержание Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, описание здания Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, описание здания Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, описание здания Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, описание участка

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование фундамента Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование фундамента Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование стен Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование перекрытий Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование лестниц Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование кровли, чердака

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, обследование кровли Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, общие выводы Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, общие выводы  Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, результаты инженерного обследования 2 этаж

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, результаты инженерного обследования перекрытия Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, результаты инженерного обследования 1 этаж Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, результаты инженерного обследования перекрытия

Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, план кровли Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, сечение перегородки Техническое заключение на перепланировку отдельно стоящего здания, условные обозначения и примечания

 

 

В большинстве случаев определить допустимость для узаконивания выполненных работ удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок – например, нашей.

Имея многолетний опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок, в том числе и для нежилых помещений в нежилых зданиях, наши специалисты разберутся в любой ситуации.

У нас есть все необходимые допуски СРО, позволяющие разрабатывать проектную документацию для запланированных и уже осуществленных перепланировок.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве напрямую зависит от его площади и сложности перепланировки.

Чтобы сориентировать Вас по срокам и стоимости процедуры, направьте к нам на электронную почту план здания/помещения до ремонта и эскиз намеченных/выполненных изменений или проконсультируйтесь с нами по телефону.

Все консультации проводятся бесплатно.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день
Требуется оформление перепланировки нежилого здания, нужно ли разрешение на строительство входной группы с козырьком?
Вход в цокольный этаж под написью копи-центр (на фото справа) изображения прикрепляю

Визуализация отдельного входа
оформление перепланировки нежилого здания

Добрый день, Анастасия

Прокомментировал вам в телефонном разговоре, что с вашим вопросом, к сожалению, помочь не сможем