Покупка помещения с незарегистрированной перепланировкой

Доброе утро! Прошу помочь разобраться в плане БТИ. Приобрела за адекватную цену помещение в которой была сделана не зарегистрированная перепланировка, с учётом восстановления законной планировки. В имеющемся плане (прикрепляю ниже) отсутствуют размеры нежилых помещений. Подскажите пожалуйста, какие должны быть минимальные расстояния до коридора.

сделана не зарегистрированная перепланировка

Добрый день Сергей.

Не совсем понятен ваш вопрос. Что значит "с учетом восстановления законной планировки" и что значит минимальные расстояния до коридора?.
Прокомментируйте пожалуйста более подробно информацию.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Регистрация перепланировки квартиры

К сожалению, незарегистрированная перепланировка в Москве, да и в других городах – распространенное явление.
Причиной данной ситуации, видимо, является недостаточная информированность граждан о необходимости и порядке регистрации перепланировки.

Также бытует мнение, что право собственности на недвижимость, позволяет как угодно менять конфигурацию помещений или оборудования. Но по Жилищному кодексу РФ любая, даже самая незначительная перепланировка, подлежит согласованию. В данной статье, мы попробуем описать как можно зарегистрировать перепланировку квартиры в Москве.

Задайте вопрос по WhatsApp и получите бесплатную консультацию!

Что требует регистрации перепланировки:

Согласно законодательству, перепланировкой/переустройством считаются такие изменения в расположении, перегородок, проемов, расстановки сантехнического оборудования, которые приводят к отличию от первоначального плана БТИ.

Наиболее распространенными мероприятиями выступают:

Зарегистрированные перепланировка и переустройство:

  1. Позволят беспрепятственно совершать юридические действия с объектом недвижимости: продавать, дарить, передавать по наследству и т.д.;
  2. Гарантируют безопасность проживания и удобства пользования многоквартирным домом, поскольку несогласованные действия могут ухудшить работу вентиляции, системы отопления и даже стать причиной обрушения стен или перекрытий.

Перечень документов для регистрации перепланировки квартиры:

  • Технический паспорт БТИ.
    Титульная страница технического паспортаРасположение объекта в городеСведения о здании в техническом паспортеПлан БТИ из технического паспортаЭкспликация помещений
  • Заявление на перепланировку.
    Образец заявления о согласовании перепланировкиЗаявление на перепланировкуПример заявления на перепланировку Приложение к заявлению на перепланировку
  • Нотариальная доверенность если вы планируйте поручить регистрацию посредникам.
    Текст доверенности на перепланировкуДоверенность на согласование перепланировкиДоверенность на перепланировкуОбразец доверенности на перепланировку
  • Проект перепланировки квартиры (нежилого помещения).
    Титульный лист проекта перепланировкиТитульный лист проекта перепланировкиТитульный лист проекта перепланировкиПлан квартиры до перепланировкиЭкспликация к поэтажному плануПлан квартиры до перепланировки
  • Техническое заключение о возможности перепланировки (либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, если перепланировка уже выполнена).
    Техническое заключение на ранее выполненную перепланировку титульникТехническое заключение на ранее выполненную перепланировку содержаниеТехническое заключение на ранее выполненную перепланировку план квартиры до Техническое заключение на ранее выполненную перепланировку экспликация помещенийТехническое заключение по факту гидроизоляцияТехническое заключение по факту аксонометрия воды и канализацииТехническое заключение на ранее выполненную перепланировку план полов
  • Согласование АО Мосгаз (при необходимости).
    Отказ жилищной инспекции в согласование проекта по переносу газовой плитыСправка Мосгаза
  • Справка банка (по требованию жилищной инспекции).
    Согласие на перепланировку BSGVСогласие на перепланировку банк ЮникредитСогласие Сбербанка на перепланировкуСогласие банка на перепланировку дельтакредитсогласие от втб на перепланировкуСогласие на перепланировку от Росевробанка
  • План застройщика (при необходимости).
    Пример плана застройщикаПлан застройщика домаПоэтажный план застройщика
  • Согласование управляющей компании (при затрагивании общедомовой собственности)
  • и др.

После получения разрешения от Жилищной инспекции проводится ремонт в соответствии с утвержденной проектной документацией и вызывается приемочная комиссия Мосжилинспекции для подписания итогового акта.

Далее следует регистрация перепланировки в БТИ. Один из экземпляров акта о ее завершении направляется в Бюро технической инвентаризации для изготовления нового техпаспорта, в котором будут отражены произведенные изменения. После этого можно зарегистрировать изменения в Росреестре.

Порядок регистрации перепланировки квартиры, если она еще не выполнена:

Регистрацией перепланировки/переустройства квартиры в Москве производится Мосжилинспекцией.

Это государственный орган, на который возложены функции выдачи разрешений и контроля по выполнению ремонтных работ в жилых домах.

Каждая перепланировка индивидуально и порядок может несколько варьироваться, но ниже мы опишем путь регистрации для 95 процентов объектов по только планируемой перепланировки.

  1. Первый шаг это получение документов БТИ (технического паспорта, либо поэтажного плана и экспликации) переустраиваемого помещения. При отсутствии его можно заказать в БТИ.
  2. Затем необходимо собрать утвержденный ППМ №508-ПП пакет документов (в каждом случае он несколько разниться, но основной это техническое заключение + проект перепланировки + возможные дополнительные согласования, например справка Мосгаз).
  3. Далее все документы в сканированном виде и подписанные электронными подписями подаются через портал Госуслуг на согласование.
  4. Жилищная инспекция выносит решение. Оно приходит в ваш личный кабинет на Госуслугах. 
    - Если решение положительное то можно приступать к ремонту.
    - Если отказ, то необходимо исправить пункты по которым есть замечания и подать на рассмотрение заново.
  5. Будем считать что положительно решение мы получили с первого раза и далее на его основании собственник проводит ремонтные работы.
  6. После окончания ремонтных работ, собственник либо представитель собственника по доверенности снова подает заявление на Госуслугах на оформление акта о завершенном переустройстве.
  7. На квартиру выходит комиссия жилищной инспекции и выдает собственнику 4 экземпляра акта о завершенном переустройстве. 
  8. Собственник подписывает их:
    - сам, либо его представитель по доверенности
    - в компании которая делала проектную документацию
    - и компании которая проводила ремонтные работы,  которая также заполняет журнал ремонтно-строительных работ, подготавливает договор подряда и акты на скрытые работы.
    - многие собственники думают что данные акты также необходимо подписывать в управляющей компании. Однако это делать по текущему законодательству не требуется.
  9. Передает эти документы инспектору жилищной инспекции для окончательной регистрации в жилищной инспекции.
  10. Собственнику выдается один из четырех актов о завершенном переустройстве на руки.
  11. Далее собственник направляется в БТИ и заказывает конечный обмер БТИ для внесения изменений после перепланировки.

Порядок регистрации перепланировки квартиры после ремонта (если она уже выполнена):

Путь регистрации по уже выполненной перепланировке принципиально тот же, но исключаются несколько пунктов в части получения разрешения на перепланировку.

  1. Также первый шаг это получение документов БТИ (технического паспорта, либо поэтажного плана и экспликации) переустраиваемого помещения. При отсутствии его можно заказать в БТИ. Здесь есть небольшие вариации, так как зачастую получается план БТИ не на планируемую перепланировку, а уже в красных линиях, то есть выполненная перепланировка сразу отражается на этом плане
  2. Затем необходимо собрать утвержденный ППМ №508-ПП пакет документов (в каждом случае он несколько разниться, но основной это техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ + дополнительные документы, например справка Мосгаз) и  подать на рассмотрение через Госуслуги не на разрешение на перепланировку, как в предыдущем пункте, а на оформление акта о завершенном переустройстве по уже выполненным работам.
  3. В данном случае жилищная инспекция рассматривает данное заключение и выносит решение о том согласуема ли перепланировка на основании него или нет. Если не согласуема, то выноситься отказ, если согласуема, то переходим к пункту 4.
  4. На квартиру выходит комиссия жилищной инспекции и выдает собственнику 4 экземпляра акта о завершенном переустройстве.
  5. Собственник подписывает их в компании которая делала проектную документацию. А вот требования по предоставлению журнала, актов скрытых работ и т.д., в каждом случае решается индивидуально жилищной инспекцией, так как по выполненному ремонту во многих случаях найти строительную компанию просто невозможно.
  6. Передает эти документы инспектору жилищной инспекции для окончательной регистрации в жилищной инспекции
  7. Собственнику выдается один из четырех актов о завершенном переустройстве на руки.
  8. Далее собственник направляется в БТИ и заказывает конечный обмер БТИ для внесения изменений после перепланировки

Образец разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции:

Разрешение на перепланировку, регистрация в жилищной инспекцииРазрешение Мосжилинспекции на перепланировку

Пример акта о завершенной перепланировке:

Акт о завершении перепланировкиАкт о завершенной перепланировке и переустройстве

Поговорите с экспертом на интересующую вас тему по WhatsApp.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в МФЦ

С августа 2020 года для регистрации перепланировки в МФЦ обращаться не требуется.
Подача документов происходит в электронном виде через центр Госуслуги. Но, в комплект документов для регистрации перепланировки входит план квартиры или технический паспорт жилого помещения из Бюро технической инвентаризации Москвы. Если документы из БТИ отсутствуют, то есть два пути их получения – заказать непосредственно в территориальном отделении ГБУ "МосгорБТИ" или в все в том же МФЦ.

То есть в МФЦ с августа 2020 года зарегистрировать перепланировку нельзя. Они исключены как передаточное звено в части документов между жилищной инспекцией и собственником. Все документы подаются через портал Госуслуг.

Стоимость регистрации перепланировки квартиры:

Единой стоимости регистрации перепланировок не существует, но можно вывести какую то общую условную цифру.

  1. Если мы рассмотрим перепланировку "по эскизу", то данную перепланировку можно согласовать бесплатно и самостоятельно. Единственные затраты будут у собственника на оплату квитанцией БТИ.
  2. Если мы берем согласование планируемой перепланировки "по проекту с техническим заключением", то в среднем бюджет согласования будет порядка 100 тысяч рублей
  3. При согласовании ранее выполненной перепланировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ стоимость будет также порядка 100 тысяч рублей.
  4. И наконец стоимость регистрации перепланировок с затрагиванием несущих конструкций может в зависимости от ситуаций достигать и 200 тысяч, а бывает и значительно дороже.

Как зарегистрировать перепланировку нежилого помещения

Изменение планировки нежилого помещения имеет несколько особенностей в зависимости от того, где оно расположено – в многоквартирном жилом доме или нежилом здании. В первом случае регистрация перепланировки производится в жилищной инспекции, во втором – в БТИ и Росреестре.

Для того что бы зарегистрировать перепланировку в МЖИ предоставляется расширенный комплект документов, включающий заявление, свидетельство о праве собственности (договор аренды), устав организации, проект и техническое заключение, техническую документацию БТИ и т.д.

Отличительной особенностью регистрации перепланировки нежилого помещения в МКД от квартиры является то, что проект должен обязательно пройти экспертизу Роспотребнадзора на соответствие действующим нормам.

К нежилым помещениям предъявляются, как правило, более строгие требования. Особенно это касается тех случаев, когда в них будут производиться операции, связанные с химической обработкой материалов или пищевым производством.

Любые нарушения не только строительных и санитарных норм, но и техники безопасности, приведут к штрафам и многочисленным проверкам. Именно поэтому переустройство нежилых помещений обычно согласуют при помощи посреднических организаций, которые имеют большой опыт работы по оформлению – начиная от сбора всех требуемых документов и заканчивая внесением изменений в базу БТИ. Такой подход позволяет существенно сократить время на получение разрешений, а порой и значительно сэкономить.

Стоимость регистрации перепланировки нежилого помещения:

Здесь все гораздо сложнее чем в квартире. Если в квартирах можно вывести что то условное, то в нежилых помещениях определить стоимость усредненной перепланировки не возможно. Каждый объект рассматривается индивидуально. Например стоимость регистрации небольшого магазина в жилом доме, будет кардинально отличаться от стоимости в отдельностоящем нежилом здании.

Или стоимость согласования перепланировка офиса площадью 300 квадратных метров будет несоизмеримо ниже чем офисного помещения в 4000 квадратных метров, так как во втором случае стоимость официальных платежей и в БТИ и в Росреестр будет значительно выше. 
Поэтому каждый подобный случай мы рассматриваем индивидуально и даем персональные предложения.

Как самостоятельно зарегистрировать перепланировку?

Для того что бы самостоятельно зарегистрировать перепланировку необходимо в начале понять по какому пути перепланировку согласовывать.
Есть несколько основных вариантов. (Мы не будем разбирать варианты экзотического характера согласования фасадов с Москомархитектурой, затрагиванием общедомовой собственности и т.д.)

  1. Согласование в упрощенном порядке (по эскизу).
     Эскиз перепланировки
  2. Согласование планируемой перепланировки по проекту перепланировки с техническим заключение от компании с допуском СРО.
     Титульный лист проекта перепланировки
  3. Согласование ранее выполненной перепланировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
     Техническое заключение по факту выполненной перепланировки
  4. Согласование перепланировки с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора-проекта дома и проектном перепланировки разработанной любой компанией с допуском СРО
    Свидетельство СРО

Итак если у вас идет согласование по эскизу:
То, вначале необходимо выполнить работы, далее после выполнения работ, необходимо заказать документы БТИ в красных линях.

Красные линии БТИ в техпаспорте квартиры

Итого в наличии у вас должны быть документы БТИ "до перепланировки", документы БТИ в красных линиях "после перепланировки" которые необходимо подавать на регистрацию на портал Госуслуг. Далее документы придут в электронном виде в жилищную инспекцию и к вам должен будет выйти на квартиру инспектор жилищной инспекции для проверки выполненной перепланировки и подписания акта о завершенном переустройстве.
И потом можно будет получить документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.
Если говорить о цене при согласовании по эскизу, то она будет заключаться только в оплате пошлин за документы БТИ, сам процесс согласования в жилищной инспекции бесплатен.

Эскиз перепланировки

Эскиз перепланировки

Если у вас только планируемая перепланировка:
В данном случае необходимо получить документы БТИ. Далее разрабатывается проектная документация и подается в жилищную инспекцию через портал Госуслуг. Жилищная инспекция рассматривает комплект поданных документов и либо выносит решение о согласовании либо решение об отказе.

Если получен отказ, то необходимо смотреть причины отказа, исправлять их. Мы будем считать что получили разрешение на перепланировку. Далее на основании разрешения проводиться ремонт. И после окончания ремонта наступает этап приемки квартиры. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с заявлением о вызове приемочной комиссии из жилищной инспекции. На квартиру выходит инспектор жилищной инспекции, проверяет соответствие выполненного ремонта зарегистрированному проекту перепланировки и выдает на руки 4 экземпляра акта о завершенном переустройстве, который подписываю строители проводившие ремонт, авторы-проектной документации и собственник.
Далее получаются документы БТИ с внесенными изменениями.

Регистрация перепланировки после постфактум после окончания ремонта.

При выполненной перепланировке зарегистрировать ее также возможно, но только в случае если она не нарушает действующие нормы.

В данном случае все также начинается с получения документов БТИ. Они могут быть как в "красных", так и в "черных линях", далее делается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, далее процесс аналогичен предыдущему пункту.
Основным отличием процесса является отсутствие проекта перепланировки. Цена данного документа обычно варьируется в пределах 20 тысяч рублей.

Так как законодательством предписывается подавать на согласование комплект документов не в составе "техническое заключение о возможности планируемой перепланировки + проект перепланировки", а один документ - "техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ". Если помещение нежилое, то в соответствии с порядком регистрации перепланировки нежилых помещений дополнительно необходимо получать заключение Роспотребнадзора.

И наконец, если в процессе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, то процесс регистрации аналогичен пункту 2, только лишь с отличием что техническое заключение должен делать автор-проекта дома, либо организация замещающая автора-проекта при его отсутствии. (ГБУ Экспертный центр).

Конечно же это не полный "гайд" по тому как самостоятельно зарегистрировать перепланировку.
В процессе могут быть и дополнительные нюансы, например при любых из эти вариантов если идет перестановка газовой плиты, то необходимо получать согласование Мосгаз, при регистрации перепланировки в нежилом помещении необходимо согласование Роспотребназора, часто требуется согласование управляющей компании и т.д. Каждая перепланировка индивидуальна и мы бы рекомендовали перед начала процесса согласования позвонить в профильные компании и проконсультироваться о пути регистрации.

Регистрация перепланировки квартиры в Московской области

В Московской области регистрацией ремонтных работ занимается не жилищная инспекция, а городские администрации.

В области действуют собственные регламенты, отличные от Москвы, поэтому в большинстве городов с органами местного самоуправления возможно зарегистрировать только планируемый ремонт, а ранее выполненная перепланировка если она не нарушает действующие нормы, узаконивается через суд.

Комплект документов что бы зарегистрировать перепланировки квартиры в Московской области отличается от Московских.

Например не везде требуется техническое заключение, однако могут потребовать дополнительные разделы в составе проекта.
Кроме того, в обязательном порядке требуется согласование управляющей компании. (В Москве это требование отменено с 2011 года). Есть и иные отличия, зависящие от каждой конкретной администрации города Подмосковья.

Сам порядок регистрации также отличается, например техников БТИ необходимо вызывать сразу после окончания ремонта квартиры, и только потом вызывать представителей администрации. И в следствии того, что в каждом подмосковном городе есть свою нюансы, зачастую регистрация перепланировок в Московской области сложнее чем в Москве, так как в Москве на все округа требования единые, а в области в деталях различные и постоянно меняющиеся.

Если перепланировка узаконивается через суд, то техническое заключение все таки необходимо, но его форма не такая как обычная, это специализированное "судебное техническое заключение", основные выводы которого гласят что проведенная ранее перепланировка не ущемляет прав третьих лиц, все нормы соблюдены и планировку квартиры возможно сохранить в существующем виде.

Разрешение администрации города Химки на перепланировку:

Регистрация на перепланировку в КрасногорскеОбразец разрешения на перепланировку квартиры в МытищахЗарегистрированная перепланировка в ХимкахРазрешение на перепланировку

 

  • Наша организация предоставляет услуги по разработке проектной документации (проект и техническое заключение) для жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области, а также ее регистрации в администрациях подмосковных городов и жилищной инспекции г. Москвы.

Для бесплатной консультации можете позвонить, написать нам в WhatsApp, оставить вопрос на сайте или написать на электронную почту.
Мы расскажем, сколько стоит зарегистрировать перепланировку в квартире или нежилом помещении, какой состав проектной документации в вашем случае потребуется или будет достаточно эскиза, объясним, в какие инстанции придется обращаться за согласованием.

Пишите, звоните. Будем рады вам помочь.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07