Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2021 году ?

Каждый собственник квартиры хочет сделать ее удобнее.

При перепланировке сносятся стены, изменяются габариты помещений, переставляется сантехническое оборудование.

Но многие мероприятия реализовать нельзя.

Например запрещено:
► Объединять газифицированные кухни и жилые комнаты.
► Присоединять комнаты к балконам и лоджиям.
► Расширять санузел на жилые комнаты и кухни.

Поэтому об мероприятиях которые разрешены или запрещены лучше узнать заранее, что бы после окончания ремонта не получилась планировка квартиры которую невозможно согласовать.

СКАЧАТЬ
запрещенные виды мероприятий из 508-ПП в формате WORD

КУХНИ:

Нормативный документ: 508-ПП Приложение 1, пункт 10.16

Так как газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. (О нашем понимании плотности "притвора" мы подробно описали в данной статье.

Это требование возникло с 2011 года.

Ранее, например в 2009 году, все прекрасно согласовывалось и без дверей.

У нас много примеров согласованных перепланировок с полностью объединенными кухнями с газовыми плитами и комнатами, даже не то что бы без дверей, а вообще без стен.

Но к сожалению сейчас это уже не согласовать.

Кроме того есть еще и нюансы, например как на представленных ниже фото, одна дверь пройдет согласование, а вторая нет.

Нормативный документ:  Это обратная трактовка СанПиН 2.1.2.2645-10 пункт 3.8
3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

Смысл данной трактовки следующий, ванные и санузлы запрещено располагать над кухнями.

В нашем же случае, мы кухню пытаемся расширить, под санузел соседей сверху и получается что делаем "нарушителями" соседей сверху, так как их санузел или ванная будут в этом случае "нависать" над нашей кухней. 

Поэтому жилищная инспекция "обратно" трактует данный пункт, и запрещает расширяться кухнями под ванные и санузлы соседей сверху, мотивируя это "ухудшением жилищных условий".

Единственное исключение из данного правила, это если квартира находится на последнем этаже.

Соответственно сверху соседей нет и получается что нарушения тоже нет, поэтому расшириться возможно.

Нормативный документ:  Знаменитый пункт 24 ПП №47
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

Пункт однозначно говорит, что если под нами квартира, размещать кухни над жилыми комнатами запрещено не полностью (перенос), не частично (расширение как на представленном ниже плане 

ВАННЫЕ/САНУЗЛЫ:

Нормативный документ: Пункт 24 ПП №47
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

Пункт однозначно говорит о том, что запрещено расширить ванные и санузлы на жилые комнаты и кухни соседей снизу.

Нормативный документ:  СанПиН 2.1.2.2645-10 пункт 3.8
3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

Пункт однозначно не допускает расширение ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу.

Исключением являются первый этаже, либо этаж выше (допустим второй), но ниже должно быть расположено нежилое помещение (магазин, офис).

Так как получается, что снизу кухни нет, соответственно расшириться ванной или санузлом за счет своей кухни можно.

БАЛКОНЫ И ЛОДЖИИ:

Нормативный документ: 508-ПП, пункт 10.18

При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается:
10.18. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.

Балконы и лоджии являются "холодными помещениями" и их присоединение к внутренним помещениям квартир изменяет общую отапливаемую площадь.

НЕСУЩИЕ СТЕНЫ:

Нормативный документ: 508-ПП, пункт 10.3

10. При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается:
10.3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

Несущие стены это основные конструкции дома.
Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора-проекта дома, который однозначно закладывает мероприятия по усилению проемов 

САНТЕХ/ВЕНТ КОРОБА:

Нормативный документ: статья 36 ЖК РФ (пункт 1)

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить их габариты.

Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома.

Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО:

Отопление: Система отопления едина для всех жильцов дома. Вмешиваться в нее самовольно запрещено.
Все изменения могут проводиться только при согласовании с управляющей компанией дома под ее надзором.

Порожки: Между ванной/санузлом и коридором должны быть переливные пороги 1.5-2 см.

Стоит отметить что не только пункт 10  в 508-ПП содержит все существующие ограничения в перепланировках, существует еще  ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности.

Рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

• Не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения.
  п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2016 (актуализированной редакции СНиП 31-03-2003).
• Устройство кухни-ниши площадью менее 5 кв. м.
• Запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла
  (п. 9.7. СП 54.13330.2016).
• Устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, предусмотренной, и без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения.
  СП 29.13330.2011 «Полы»
• Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату. (Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений).
  (п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10). 
• Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат
  Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).
  (п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016). 
• В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.
• Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
• Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.
• Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.
• К перепланировкам, которые нельзя узаконить, относятся все ремонтные работы, производимые с нарушениями требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Этот пункт, как один из наиболее емких, рассмотрим подробно.
• Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.
• Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни. Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.
• По требованиям пожарной безопасности запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери. Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.
  (п. 6.20 СНиП 21-01-97).

Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.

ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ:

Для понимания того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартир, необходимо обратиться к законодательству.
В постановлении Правительства города Москвы № 508-ПП перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.

СКАЧАТЬ ПОЛНЫЙ ТЕКСТ Постановления Правительства Москвы  №508 со всеми самыми последними редакциями на 2020 год.

Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры.

Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, что можно при перепланировке квартиры, перечисленного ниже будет достаточно.

Итак, что можно делать при перепланировке:

• Снос и возведение ненесущих перегородок с изменением конфигурации помещений;
• Увеличение помещений санузла/ванной за счет нежилой площади (коридор, кладовую, холл и т.д.);
• Перестановка и изменение типов сантехнических приборов (кухонной мойки, раковины, ванной, унитаза, душевой кабины и т.п.); 
• Расширение кухни с использованием нежилой площади квартиры (кроме летних помещений – балконов и лоджий);
• Объединение помещения кухни, оборудованного электроплитой, с жилой комнатой путем устройства проема или демонтажа перегородки между ними;
• Устройство кухни-ниши на нежилой площади квартиры при соблюдении требований метража;
• Замена газовой плиты на электрическую при выделении достаточной мощности электроснабжения квартиры;
• Изменение конструкции или устройство (в квартирах без отделки) полов;
• Объединение смежных квартир, принадлежащих одному собственнику (по горизонтали или вертикали); 
• Демонтаж подоконного участка наружных ненесущих стен (подоконного блока) с установкой панорамного (французского) остекления (дверных блоков или окон) между внешним (балконом или лоджией) и внутренним помещением квартиры при учете конструкционных особенностей зданий;
• Расширение проема во внешней не несущей стене монолитного жилого дома и демонтаж порожка между внешним и внутренним помещением квартиры и части наружной стены, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
• Перенос радиатора отопления на другую стену или изменение конструкции отопительного прибора с сохранением его теплотехнических характеристик;
• Устройство проема в несущей стене с установкой металлической рамы усиления и учетом нагрузок, состояния конструкций и особенностей здания.

Что можно без согласования:

Если брать канонический смысл слова "перепланировка", то он уже подразумевает, что в квартире произошли какие то изменения которые необходимо согласовывать.

То есть нет перепланировок которые по закону не нужно согласовывать.

Но есть мероприятия в процессе ремонтных работ которые не относятся к перепланировкам, это косметический ремонт заключающийся в:

РАЗЛИЧИЯ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ:

Общим является то, что при проведении ремонтных работ следует руководствоваться требованиями ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности. 

Также нужно учитывать, что есть определенные отличия в согласовании и видах разрешенных мероприятий при перепланировке квартир в Москве и Московской области.

Если в Москве узнать, что запрещено при перепланировке жилья, можно, ознакомившись с соответствующим перечнем работ в постановлении правительства Москвы №508-ПП (п. 10 приложения №1 к ППМ №508-ПП), то в Подмосковье разобраться с тем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, гораздо сложнее.

Перепланировка квартир в жилых домах Московской области дополнительно регулируется муниципальными регламентами, которые в разных районах отличаются составом разрешенных работ и требованием к их согласованию.

Поэтому общая "канва" данной статьи верна и для Московской области, но в каждом административном округе могут быть свои нюансы.

Как понять, можно делать перепланировку или нет:

Конечно, для тех, кто профессионально не связан с перепланировкой квартир, разобраться в нюансах действующих регламентов и законов бывает сложно.

Отсюда недопонимание того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, и последующие сложности с ее согласованием. 

Консультация, которую можно получить бесплатно у наших специалистов, поможет вам избежать выполнения работ, которые делать нельзя, и позволит учесть все возможные факторы, влияющие на процедуру оформления документов по ремонту.

Кроме того, мы сможем разработать для вас проект перепланировки и техническое заключение, а также помочь с согласованием проектной документации во всех государственных организациях.

Связаться с нами вы можете любым удобным вам способом – по телефону, эл. почте или онлайн.

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp