Дизайн-проект при перепланировке

Времена, когда главным критерием ремонта в квартире были скорость и дешевизна выполняемых работ, постепенно уходят в прошлое. Сегодня все больше собственников обычному косметическому ремонту, выполняемому что называется «с листа», предпочитают дизайнерский, которому предшествует длительный подготовительный этап с разработкой чертежей, коллажей, эскизов, красочных рисунков будущей квартиры, многочисленных планов и всевозможных компьютерных визуализаций. При таком подходе собственник квартиры получает интерьер своей мечты, в которой все продумано до мелочей – от расстановки кресел до количества розеток и расположения выключателей.

Дизайн-проект и перепланировка квартиры

Дизайн-проект – это выполненный в соответствии с индивидуальными требованиями клиента комплект документов и материалов, необходимый для выполнения ремонтно-отделочных работ и показывающий, как будет выглядеть внутреннее убранство помещений, включая меблировку, освещение и декорирование.

Любой профессиональный дизайнер при создании дизайн-проекта опирается прежде всего на пожелания заказчика относительно того, как должна выглядеть его квартира в будущем. После создания предварительных эскизов дизайнер в специальных компьютерных программах воплощает будущий интерьер квартиры, прорабатывает различные графические и цветовые варианты в отделке, продумывает план расстановки мебели… То есть работает над всем тем, что мы с вами привыкли называть «дизайном». Дизайн-проекты, различные по сложности и объему работ, могут включать в себя: планы пола, потолка, схемы электричества, укладки плитки и т.д.

Однако чаще всего собственники квартиры планируют не простой ремонт, пусть и дизайнерский, а ремонт с перепланировкой. Ведь одним из требований при проведении ремонта является создание стильного, интересного, современного интерьера помещений, который порой предполагает формирование свободного внутреннего пространства помещений с последующим разделением на функциональные зоны с помощью декоративных средств в отделке. Ведь каждый мечтает создать в своей квартире гармоничный интерьер, одновременно сочетающий в себе удобство, функциональность и в то же время уникальность. При этом, как показывает практика, выполнить эти требования, не меняя изначальной планировки квартиры, практически невозможно.

Пример дизайн-проекта:

Действительно, какие бы современные материалы не использовались бы при отделке, какой бы дорогой не была новая мебель и сантехника – все это не поможет вам сделать кухню просторней, коридоры шире, а планировку комнат более комфортной. Для того, чтобы преобразовать типовую квартиру в комфортное и удобное жилье, помимо проведения обычного ремонта, предстоит выполнить перепланировку квартиры, то есть изменить первоначальную конфигурацию помещений, которая обозначена на поэтажном плане БТИ на квартиру.

В этом случае в дизайн-проект разработчик включает даже планы по демонтажу и строительству межкомнатных перегородок. Но проблема в том, что при проведении перепланировки важно учитывать техническую возможность тех или иных преобразований в квартире, принимая во внимание типовую серию дома, степень изношенности здания в целом, состояние, в котором находятся несущие конструкции квартиры и инженерные коммуникации. А для этого дизайн-проекта недостаточно.

Еще до начала ремонтных работ перепланировку нужно будет согласовать с надзорным органом. В Москве разрешения на перепланировку выдает жилищная инспекция. В Московской области согласующими перепланировку органами выступают городские администрации или подчиненные им управления архитектуры и градостроительства. Согласование перепланировки проходит на основании разработанного проекта перепланировки и только после проведения технической экспертизы вашего дома с составлением технического заключения о возможности проведения ремонтно-строительных работ.

Проект перепланировки включает в себя техническую сторону вопроса – необходимые для работы строителей чертежи и схемы. Разработка проекта перепланировки является необходимым условием для реализации дизайн-проекта в вашей квартире, поскольку сам по себе дизайн-проект как документ не имеет никакой юридической силы. Это лишь визуальная часть будущего интерьера, которая нужна собственнику, чтобы знать, как будет выглядеть квартира или комната после ремонта, и нанятым строителям, выполняющим отделочные ремонтные работы. Для согласующих органов дизайн-проект не представляет никакого интереса. Свое решение о согласовании перепланировки они принимают только при предъявлении собственником проектной документации, состоящей из технического заключения и проекта перепланировки, разработанных специализированной организацией с допуском СРО.

Дизайн-проект и согласование перепланировки

Тех, кто только готовится выполнить ремонт и перепланировку в своей квартире, следует сразу же предостеречь – проводить перепланировку самовольно не рекомендуется. Как правило, при изменении первоначального планировочного решения, проводимого без согласования, допускаются многочисленные нарушения строительных и санитарных норм, которые автоматически переводят перепланировку в разряд незаконных. В этом случае, а таких случаев абсолютное большинство, приходится переделывать новый ремонт и возвращать квартире прежний вид в соответствии с действующим поэтажным планом до перепланировки.

После того, как дизайн-проект будет подготовлен, можно приступать к согласованию перепланировки. Но в первую очередь нужно получить консультацию специалистов в области согласования перепланировок, которые на основе представленного заказчиком плана квартиры из БТИ проанализируют будущие планировочные изменения на предмет соответствия нормативно-правовым документам (жилищному законодательству, постановлениям Правительства РФ и органов местного самоуправления, строительным правилам, ГОСТам, СНиПам и всевозможным техническим регламентам).

Специалисты нашей компании проведут для вас анализ будущей перепланировки совершенно бесплатно. Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты».

От запрещенных видов ремонтных работ, если таковые представлены в дизайн-проекте, сразу придется отказаться – Мосжилинспекция их все равно не согласует. В частности, не выдадут разрешение на:

• Устройство спальни без окна и, соответственно, без естественного освещения, или площадью меньше 8 кв. м.
• Организацию уборной, шириной менее 0,8 кв.  м и длинной меньше 1,2 кв. м.
• Устройство кухни-ниши, площадь которой будет меньше 5 кв. м.
• Расширение санузла на часть кухонного помещения (кроме первого этажа).
• Полное или частичное размещение своего туалета или ванной над соседской жилой комнатой или кухней.
• Полное или частичное расположение своей кухни под санузлом соседа.
• Присоединение балкона (лоджии) к комнате или кухне.
• Перенос радиаторов из квартиры на лоджию/балкон.
• Полный или частичный снос несущей стены.
• Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.
• Перенос кухни в комнату в доме с газовым оборудованием.
• Видоизменение вентиляционной системы – сужение или демонтаж вентиляционных каналов и венткороба.

Кроме того, существующую планировку нельзя изменять до степени, когда квартира станет непригодной для проживания. В домах, признанными аварийными, запрещены любые мероприятия по перепланировке или переустройству, так как это не безопасно.

Окончательно определившись с тем, какие в квартире будут проводиться работы по перепланировке, можно приступать к выбору организации, которая разработает проектную документацию (техническое заключение и проект) и при необходимости согласует предстоящую перепланировку во всех государственных службах.

Проект перепланировки двухкомнатной квартиры:

Приведем минимальный список документов, которые потребуются для перепланировки квартиры:

• Заявление на перепланировку жилья.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру.
• Техническое заключение и проект, подготовленные организацией, имеющей свидетельство СРО.

Для подачи всего комплекта документов придется обратиться в многофункциональный центр. Выбрать возможно любой МФЦ, независимо от адреса регистрации заявителя. В центре госуслуг у собственника квартиры или у его представителя, действующего по составленной и заверенной у нотариуса доверенности, примут документы и выдадут заявителю расписку в получении.

Далее документы будут перенаправлены сотрудниками МФЦ в Мосжилинспекцию. В течение 30 рабочих дней уполномоченный орган власти по обращению собственника вынесет решение – разрешить перепланировку квартиры или отказать в согласовании. Готовый документ от Мосжилинспекции поступит в МФЦ, где его и получит заявитель. Имея на руках разрешение, возможно приступать к ремонту. Все работы по перепланировке выполняются в соответствии с проектной документацией, утвержденной жилищной инспекцией, а отделочный ремонт – по дизайн-проекту, который понравился собственнику.

Разрешение на перепланировку действует один год с момента подписания документа. В течении этого времени необходимо выполнить все указанные в разрешении работы. По желанию собственник имеет возможность продлить срок действия разрешения еще на полгода. 

Дальнейшим действием после завершения ремонтных работ станет вызов приемочной комиссии на квартиру, которая проверит результат проведенных изменений. В состав комиссии входят: сотрудники жилинспекции, проектной организации и подрядчика, а также представитель управляющей компании, если к квартире присоединялась часть общедомового имущества.

При соответствии сделанного ремонта согласованному Мосжилинспекцией проекту и при отсутствии нарушений членами комиссии подписывается акт о завершенной перепланировке в 4-х экземплярах. Как вы понимаете, дизайн-проект при принятии решения комиссией во внимание не принимается, только проект перепланировки. После чего на квартиру вызывается работник БТИ, который произведет обмер квартиры и перенесет полученные данные в учетно-техническую документацию. На этом процесс согласования перепланировки завершается.

В наши дни, для оценки того, как квартира будет выглядеть после ремонта, сложно обойтись без дизайн-проекта или хотя бы компьютерной визуализации предполагаемого итога.

В данной статье рассматриваются различия между дизайн-проектом и проектной документацией, разрабатываемой для согласования предстоящих ремонтных работ.

Часто ремонтные работы включают в себя мероприятия по изменению планировочного решения квартиры или нежилого помещения – изменяется расстановка сантехники, сносятся и возводятся перегородки, меняется тип покрытия пола. Такие виды работ, как и все, выносящие изменения в первоначальный план помещения, полученный в БТИ, требуют согласования.

Дизайн-проект и перепланировка

Дизайнерские решения основываются на пожеланиях заказчика и творческом видении результатов будущего ремонта. Зачастую дизайн-проекты не учитывают особенностей конкретного помещения, важных для согласования намеченных работ.

Целью дизайн-проекта является визуальное отображение результата ремонта. С этой целью в него включаются варианты цветового решения помещений, отделки полов и потолка, расстановки мебели, бытовых и сантехнических приборов, схемы электросетей и многое другое.

Если при ремонте предполагается проведение работ по перепланировке и /или переустройству помещений, то новое планировочное решение также становится частью дизайнерского проекта.

Пример начальной планировки и дизайн-проекта с перепланировкой квартиры

В данном проекте предусмотрено расширение санузла на площадь коридора, выполнен проем в несущей стене, на площади одной из комнат устроены помещения гардеробной и коридора.

Данные виды работ требуют согласования, но при этом необходимо участь массу факторов, не относящихся к дизайну помещения:

•    Это тип здания и этаж расположения квартиры;

•    Наличие проёмов в несущих стенах у соседей сверху и снизу;

•    Расчёт нагрузок и конструкция рамы усиления проёма;

•    Вес возводимых конструкций и применяемые для них материалы;

•    Конструктивные решения для устройства гидроизоляции и звукоизоляции помещений, а также многое другое.

Наличие вариантов, созданных дизайнером, может облегчить задачу при разработке проектной документации и оценке возможности согласования запланированных ремонтных работ 

Проектная документация необходимая для согласования ремонтных работ содержит все графические, текстовые и расчётные данные. 

Проектная документация для согласования ремонта

Проект перепланировки, в отличие от результата работы дизайнера, является юридическим документом, так как организация, ответственная за разработку проектной документации должна соответствовать требованию Жилищного Кодекса РФ в части допуска СРО на данный вид деятельности.

Проектная документация, разрабатывается на основе учётной документации БТИ (технического паспорта или поэтажного плана с экспликацией к нему) содержащей первоначальную планировку и основывается на действующем регламенте, а также иной нормативной документации, которую необходимо учитывать.

В Москве перепланировка и переустройство регламентируется Постановлением Правительства Москвы № 508, санитарными нормами и строительными правилами.

Для Подмосковья согласование в сфере перепланировок проводится на основе внутренних муниципальных регламентов, Жилищного Кодекса, а также иных действующих норм. 

В настоящее время в Москве действующим регламентом предусмотрено согласование ранее выполненных работ, а в большинстве районов Подмосковья такое согласование не предусмотрено без решения суда. 

Подробно об отличиях согласования перепланировки «по факту» в Москве и Подмосковье читайте в этой статье.

Запланированные строительные по перепланировке и/или переустройству помещения требуют согласования, которое проводится на основе разработанной организацией с допуском СРО проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения. 

В данном проекте выполнили проем в несущей стене для организации доступа в кузню (4), расширили санузел на площадь коридора и демонтировали перегородку между коридором (7) и комнатой (3). На площади комнаты (1) смонтировали перегородки для устройства коридора (9) и помещения гардеробной (1б).

При согласовании перепланировки «по факту» разрабатывается только техническое заключение «о допустимости и безопасности выполненных работ».

В том случае, если выполняется проем в несущей стене, разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик дома или организация, его замещающая. 

Подробнее о согласовании перепланировки возможно прочитать здесь.

Консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки возможно получить в нашей организации. 

Направьте в письме электронной почты план БТИ с состоянием помещения «до перепланировки», а также дизайн-проект или эскиз с намечаемыми или осуществлёнными мероприятиями. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта, оставить контактный номер телефона для связи и сообщить какие действия потребуются от наших специалистов – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты вопрос с приложением планов возможно задать на нашем сайте, а также наши специалисты доступны для консультации по телефону и в онлайн чате.

Основное отличие между этими понятиями кроется в мере ответственности проектной организации перед надзорными органами, осуществляющими контроль в сфере перепланировки.

Кроме того, работа дизайнеров и разработка проектной документации изначально имеют разные цели.

Что такое дизайн-проект

Дизайн-проект разрабатывается дизайнерской организацией, и служит для визуального отображения возможных вариантов перепланировки.

Дизайнеры работают над вариантами размещения функциональных зон, эргономикой помещений, расположением мебели и источников искусственного освещения, учитывают цветовую гамму, и. т. д. 

Основой дизайн-проекта являются пожелания заказчика и художественное видение дизайнеров. За полученный в итоге работ результат, дизайнерские компании отвечают только перед своим заказчиком в рамках договора.

Сам по себе дизайн-проект не является юридическим документом, на основании которого можно согласовать перепланировку или переустройства помещения, но он может быть принят к сведению при разработке проектной документации для согласования ремонтных работ.

Зачастую дизайнерские решения, присутствующие в дизайн-проекте идут вразрез с действующим регламентом, а также санитарными и строительными нормами. В этом случае разработка проекта перепланировки и согласование ремонтных работ на основе дизайн-проекта становится невозможной.

Пример дизайн-проекта с недопустимыми решениями

В данном проекте кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой без устройства перегородки с плотным притвором, что запрещено.

Как показывает практика нашей компании, ремонтные работы следует согласовывать заранее. Подавляющее большинство объектов, где работы выполнены без разработки проектной документации, имеют изменения, которые узаконить нельзя.

Именно поэтому дизайн-проект при разработке проектной документации, необходимой для согласования перепланировки используется как справочный материал, содержащий эскиз желаемых изменений.

Проектная документация для согласования перепланировки

Проект перепланировки имеет юридическую силу, так как организация, ответственная за разработку проектной документации должна соответствовать требованию Жилищного Кодекса РФ в части допуска СРО на данный вид деятельности.

Организация с допуском СРО при разработке проектной документации основывается на действующем регламенте, а также иной нормативной документации, которую необходимо учитывать. Достаточно сказать, что перечисление норм, учитываемых при подготовке проекта перепланировки, занимает целый лист.

Кроме этого, проектная документация учитывает особенности объекта и состава мероприятий по перепланировке

.В данном проекте помещение кухни разделили на функциональные зоны, а между комнатой и газифицированной кухней установили раздвижную дверь с плотным притвором. 

Комплект документов, для согласования планируемых ремонтных работ, включает в себя, в том числе проектную документацию в составе проекта перепланировки и/или переустройства и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций.  

В случае ремонтных работ, не затрагивающих несущие конструкции дома, проект и техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО.

При проведении мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, необходимо техническое заключение, разработанное автором-проектировщиком дома, либо организацией его замещающей. Проект перепланировки может выполнить организация с допуском СРО.

Выполненные работы также возможно узаконить, если все мероприятия соответствуют действующим санитарным нормам, регламенту и строительным правилам.

Для согласования работ «по факту» в надзорный орган требуется предоставить техническое заключение «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ». Данный документ разрабатывается организацией с допуском СРО в случае, если несущие конструкции не были затронуты. При перепланировке, внёсшей изменение в несущие конструкции, техническое заключение разрабатывается автором дома или замещающей его организацией.

Подготовленный комплект документов через МФЦ подаётся для согласования в надзорный орган.

Подробнее о процедуре согласования перепланировки возможно узнать из этой статьи

Консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки возможно получить в нашей организации. 

Направьте в письме электронной почты план БТИ с состоянием помещения «до перепланировки» и дизайн-проект или эскиз, выполненный от руки с намечаемыми/осуществлёнными мероприятиями. Также необходимо будет указать адрес объекта, оставить контактный номер телефона для связи и указать и ожидаемые от наших специалистов действия – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».