В жизни может сложиться такая ситуация, что перепланировку и переустройство квартиры возможно будет согласовать только через суд. Чаше всего подобные ситуацию случаются по Московской области, так как в регламенте согласования перепланировок по области нет четкого алгоритма согласования выполненных перепланировок, а описан только путь согласования предполагаемой перепланировки.
В данной статье мы разберем все основные нюансы согласования перепланировки через суд.
Есть несколько случаев, когда собственник вынужден обратиться в суд для согласования перепланировки и сохранения квартиры в перепланированном состоянии:
Все зависит от конкретного спора. Если максимально упростить картину обращения в суд, возможны два варианта обращения:
Разберем два гипотетических случая обращения в суд для согласования перепланировки.
Случай первый.
В собственности квартира, находящаяся в г. Лобня Московской области. Собственник квартиры произвел незначительную перепланировку квартиры, не получив предварительного согласования в администрации. Перепланировка заключалась в объединении санузла и ванной, устройстве гардеробной за счет части комнаты и устройстве одной перегородки между прихожей и комнатой.
Мероприятия незначительные, но требующие согласования. И вот собственник решил продать квартиру, а покупатель попросил новые документы БТИ с внесенными изменениями по перепланировке.
Собственник вызвал техника БТИ, который произвел обмер квартиры и выдал новый технический паспорт. Но, помимо нового плана квартиры, в техническом паспорте появилась отметка о неузаконенной перепланировке.
И собственник оказался в ситуации, когда перепланировка уже зафиксирована. Что делает собственник: он обращается в проектное бюро и заказывает проект перепланировки, прикладывает к нему документы БТИ, выписку о собственности и подает документы для согласования. Но получает отказ от администрации, в котором написано, что согласовать перепланировку по действующему регламенту можно только если работы еще не проведены, а по документам БТИ видно, что перепланировка уже сделана.
В данной ситуации у собственника есть все шансы согласовать перепланировку через суд, так как администрация, несмотря на отсутствие внутреннего регламента согласования выполненной перепланировки, могла воспользоваться статьями ЖК РФ, и есть возможность обжаловать данный отказ и одновременно с этим просить суд сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
С цитатой подобного решения суда г. Санкт-Петербурга № 2-4969/2015 2-4969/2015~М-3408/2015 М-3408/2015 от 15 сентября 2015 г. по делу № 2-4969/2015 вы можете ознакомиться ниже.
Цитата: Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
В данной цитате, помимо подтверждения возможности согласования самовольной перепланировки, внимание суда также акцентируется и на соответствии мероприятий по перепланировке требованиям законодательства. Для того, чтобы доказать суду, что перепланировка соответствует всем требованиям и нормам, необходимо предоставить в суд экспертное заключение. Более подробнее о нюансах такого заключения в следующем разделе.
Случай второй.
Собственник сделал самовольную перепланировку и через некоторое время получил письменную претензию от соседа или управляющей компании примерно следующего содержания: «Мною был дан запрос в жилищную инспекцию/администрацию и я узнал, что согласование перепланировки не производилось. Я предлагаю мирное решение – вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд для принуждению к возврату планировочного решения в проектное состояние».
Прошел месяц, собственник не ответил на претензию и не вернул квартиру в состояние «до перепланировки». И вот он получает повестку в суд. Какие действия необходимо предпринять в данной ситуации:
Если экспертное заключение подтверждает позицию собственника квартиры, суд с высокой долей вероятности встанет на сторону хозяина самовольно перепланированной квартиры.
Вариантов документации для успешного согласования перепланировки через суд может быть достаточно много, в каждом конкретном случае юрист, ведущий процесс, готовит необходимый комплект, создавая необходимую доказательную базу для положительного решения суда. Если рассматривать общую информацию, то основной пакет следующий:
Это экспертиза допустимости и безопасности ранее выполненных работ, в которой эксперт проводит всесторонний анализ выполненных работ на предмет их соответствия действующим СП, СанПиН, ВСН, ЖК, ГОСТами, нормам местного регулирования и отвечает на вопросы, поставленные перед ним.
Экспертиза может быть предоставлена сторонами на суде, а может быть назначена судом, в случае отсутствия у сторон либо противоречивости выводов двух экспертиз, предоставленных сторонами.
Очень важно правильно провести экспертизу и предоставить выводы, исключающие двоякое толкование мероприятий.
Эксперта, подготовившего экспертизу, могут вызвать в суд для дачи разъяснений. Эксперт должен обладать умением защиты экспертизы в суде.
В саму экспертизу, помимо выводов эксперта, могут быть включены и другие, подтверждающие правильность выводов, дополнительные документы. Например, справки из Мосгаза о правильности подключения оборудования, заключение дополнительных экспертиз, акты на скрытые работы строительной организации и прочее.
Узаконивание перепланировки нежилого помещения схоже по регламенту с узакониванием жилого помещения. Дополнительно может потребоваться экспертное заключение Роспотребнадзора. К нежилым помещениям предъявляется больше требований, чем к жилым. Многое зависит от конкретного назначения помещения: офис, магазин (пищевых товаров или не пищевых), медицинское учреждение (с лабораториями или без, с опасным оборудованием (рентген или томограф), с проведением процедур и без и пр.), дошкольное учреждение, фитнес-центр или парикмахерская. Для каждого назначения нежилого помещения требуется своя технология использования и, соответственно, пригодность помещения под нужную технологию.
Экспертное заключение для нежилого помещения более объемно и содержит значительно больше выводов, чем для квартир.
Мы часто сталкиваемся с вопросами собственников примерно такого содержания: «Я перенес санузел в кухню, а кухню в жилую комнату, и теперь сосед снизу на меня пожаловался в жилищную инспекцию, помогите мне согласовать перепланировку».
И после того, как мы объясним собственнику, что данные мероприятия в принципе запрещены, собственник, несогласный с требованиями норм, обычно начинает искать логичный выход, который вытекает в следующее умозаключение: «А если мы сделаем хорошую звукоизоляцию и гидроизоляцию полов? Тогда сосед вообще не будет меня слышать, и я не смогу навредить ему».
Нам приходиться еще раз расстроить собственника, объяснив, что закон так не работает. Запрет – есть запрет, в нем нет каких-то спасительных нюансов. И на этом этапе собственник вспоминает про суд, думая, что суд учтет его добрые намерения по гидро-звукоизоляции и пойдет ему на встречу.
Но суд апеллирует действующими нормами и правилами. И надеяться на суд, в случае выявления конкретных нарушений норм, не имеет смысла. К сожалению, решение суда будет одно – привести квартиру в соответствие с действующими нормами и правилами.
Управляющая компания отвечает за общедомовое имущество, качество проживания всех собственников и в ее обязанности, в том числе, входит контроль за содержанием жилых помещений, общедомового оборудования в них и соответствие этих помещений действующим требованиям.
Управляющая компания может обратиться с жалобой на самовольную перепланировку одного из собственников в Мосжилинспекцию, а может и подать иск в суд, заставив собственника вернуть квартиру в проектное положение.
Поэтому, в случае возникновения конфликтной ситуации с управляющей компанией, получения от УК предсудебной претензии, связанной с самовольной перепланировкой, рекомендуем искать мирный путь решения сложившейся ситуации.
Узаконить без суда можно очень много перепланировок, суд является последней инстанцией, когда регламентные пути не дали положительного результата. В Москве действует регламент согласования как предполагаемых перепланировок, так и ранее выполненных. Вы можете обратиться к нам за консультацией, и мы совершенно бесплатно и профессионально ответим на все ваши вопросы.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Добрый день.
Вся информация во вложенных файлах
Добрый день Андрей.
Да, все понятно, все согласовать возможно.
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ сделать сможем.
Здравствуйте. Мы встречались в мае, смотрели и обсуждали документы и нашу ситуацию. Договорились о том, что когда БТИ сделают поэтажки до и после переустройства мы с вами начнем работу.
Вкратце суть дела - была однушка на Тверской 13 на последнем этаже, присоединили чердак, согласовали всю документацию и зарегистрировали право собственности как двухуровневая квартира.
Сделали ремонт в однушке, на чердаке не делали, проем на чердак не делали. По инициативе недовольных соседей по суду признали присоединение чердака недействительным (протокол собрания собственников кривой). Сейчас чтобы выполнить решение суда и зарегистрировать право на однушку без чердака надо поставить на кадастр однушку, чтобы поставить на кадастр надо согласовать отсоединение однушки от чердака.
Вот. БТИ техник приходила, поэтажки до и после получил, техпаспорт тоже, посмотрите подойдет ли заключение Мосжилниипроекта по перекрытиям или надо новое заказывать.
Я готов сотрудничать с вами в необходимом объеме.
Добрый день Владимир.
Я помню вашу квартиру. Ситуация там тяжелая, но в целом можно работать.
Приезжайте еще раз к нам, будем разбираться с объектов в реалиях текущей ситуации.
Добрый день.
Есть общекоридорный закуток, по бокам этого закутка две входные, квартирные двери. Закуток является общедомовой собственностью в многоквартирном доме.
Пользоваться данным закутком могут только эти две квартиры.
Собрать согласия на отчуждения этой общедомовой собственности практически не возможно, если ещё учесть что нужно собирать персональные данные и передавать третьим лицам.
Можно ли через суд сделать отчуждение, передачу, безвременную аренду этого закутка в личное пользование для установки перегородки и общей двери если хозяин этих двух квартир один?
Добрый день Андрей.
Нет, нельзя. Если это общедомовая собственность, то это общедомовая собственность и никаких путей присоединения данного «закутка» к квартиры кроме как через общедомовое собрание к сожалению не существует.
Перепланировка узаконена судом, предыдущим собственником, какие дальнейшие действия ?
Добрый день.
С решением суда идти в БТИ и они внесут изменения в планировку.
Добрый день. Подскажите пожалуйста сколько стоит изготовление проекта установки перегородки с дверью в коридоре перед входом в две квартиры (принадлежащие одной семье) на 14 этаже 17 этажного дома, для согласования и внесение изменений с проект дома. БТИ и т.д.
Перегородка установлена в 2000 году. Необходимо узаконить без собрания жильцов. Через суд.
За сколько времени может быть изготовлен проект
Добрый день Александр.
Тут не проект должен быть. Тут судебное ТЗ.
К сожалению не поможем, судебные «ТЗшки», это несколько не наш профиль.
Добрый день, у меня такая ситуация, купила квартиру, а окопалось что в квартире была не узаконена не большая перепланировка, как быть дальше и куда обращаться.
Добрый день Ольга.
В начале необходимо проанализировать возможно ли это согласовать или нет.
А далее уже если возможно согласовать есть, то начинать процесс с разработки проектной документации и далее вести процесс согласования.