Как исправлять ошибки в документах БТИ

Очень часто в процессе перепланировки выявляются несоответствие документов БТИ текущей планировке квартиры.

Причем это может выявиться на совершенно различных этапах, что может значительно осложнить процесс согласования.

*Это реальный план полученный собственником в БТИ

Ошибки БТИ — причины их появления в технической документации

Причин появления ошибок в документах БТИ может быть множество.

Выделим лишь основные из них:

  1. ИЗНАЧАЛЬНО НЕ ВЕРНЫЕ ОБМЕРЫ БТИ
    Это справедливо как для старых, так и для современных домов.  И если в современных домах данные ошибки есть возможность поправить, так как можно найти и планы застройщика и автора проекта дома и документацию прошедшую Мосгосэкспертизу, то для старых домов, как правило, никакой документации не сохранилось, и единственный сохранившийся документ это и есть обмеры БТИ.
  2.  ПЕРЕНОС БАЗЫ БТИ ИЗ «РУЧНЫХ» ЧЕРТЕЖЕЙ В «DWG» Раньше документы БТИ представляли собой чертежи «руками», то есть каждый план БТИ был отрисован в ручную специалистом БТИ. Примеры ниже 

После же 2015 года полностью все чертежи БТИ перенесли в электронный вид и каждую квартиру индивидуально перечертили в программе.

И вот при данном переносе было допущено множество ошибок (нет не так, правильно так — просто колоссальное количество «косяков» было сделано, так как чертили студенты, которых БТИ набирало в массовом порядке) в следствии человеческого фактора.

Но как правило, это ошибки незначительные (забыли поставить дверь, не указали сантехнический прибор и т.д.).

Типичный пример в самой первой картинке в статье с газовой плитой в ванной 

Однако каждую данную ошибку необходимо исправлять.

Допустим застройщик сдавал квартиру.

 В квартире по факту перегородка идет в одном месте, а в документах БТИ перегородка идет в другом месте.

Получается, что в документах БТИ она не там, где по факту. Это исходит из того, что БТИ опирается на документацию, которую сдает застройщик в БТИ для обмеров, а не на «пеноблоки выложенные по полу».

И отчерчивает свои планы БТИ на основании данных документов. В следствии этого собственник думает, что в документах БТИ есть ошибка.

Стандартный случай — застройщик сдал квартиру без внутренних стен.
И вот в документах БТИ показан большой сантехнический короб, а в квартире он вообще не выложен.

Есть две трубы, которые «жмутся» где-то в стороне, однако сантехнический короб показан размером метр на метр.

И собственник думает, как же так может быть, ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб «метр на полтора», а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение.

И это не ошибка в БТИ.

Если в документах короб есть, значит, он есть.

Даже если он обозначен пунктиром и коммуникации в нем «жмуться» где то в глубине а остальная площадь не задействована, то все равно уменьшать его габариты нельзя. 

Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры.

Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.

При завершении перепланировки проходит оформление акта о завершенном переустройстве, он направляется в БТИ, где в технический паспорт вносятся изменения.

Если ошибки в техническом паспорте обнаружены собственником после его получения на руки, то есть допустим собственник внимательно посмотрел на БТИ через год и увидел отклонения, БТИ будет говорить: «Мы год назад все обмеряли правильно, а теперь вы внесли новые изменения в планировку, править ничего не будем, согласуйте все повторно».

Здесь просто указывается на невнимательность и план корректируется.

Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые находились в базе БТИ в формате обычных чертежей:

Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые уже перечертили формате DWG:
Как мы видим они совершенно аналогичны документам БТИ, которые представлены выше, но весь план уже отчерчен в программе.

Акт о завершенной перепланировке:

Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ

Вопрос риторический.
Как правило, по мнению БТИ ответственность несет кто угодно, кроме БТИ.
Да и ответственности нет никакой, мы не знаем случая что бы кого то наказали.

За десятилетия работы БТИ научилось исключительно «изящно и технично съезжать» даже по самым явным случаям.

Они крайне не охотно признают ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться «побегать».

Шаблоны ответов многочисленны, размыты и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие….. и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины.

Одна из основных — «не видит оснований для внесения изменений в документацию БТИ».
Эта фраза «кроет» практически любой запрос.

До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает.

Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть, то, конечно, поправят.

Интересный случай с «каретой и окном» мы описали  

в данной статье

А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас много лет назад, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».

И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.

Отметим, что в данном случае БТИ часто правы.

Кто должен исправлять техническую ошибку БТИ

Исправляет технические ошибки БТИ (само у себя), но инициатором является заинтересованное лицо.

Это либо собственник, либо его представитель по доверенности.

Часто для исправления требуются дополнительные условия, то есть нужно предоставить так называемые «основания» для исправления.

Это могут быть совершенно различные документы: план застройщика, выписка ЕГРН, повторное обследование БТИ и т.д.

Ошибка в техпаспорте БТИ — можно ли исправить?

Да можно

Путь исправления начинается с письменного запроса в БТИ, и далее, если ошибку исправят, то все в порядке, а если не исправят, то начинаются последовательные попытки доказать БТИ, начиная от повторных запросов с разъяснениями, повторных запросов с приложением документов, до личного посещения БТИ и даже обращения в суд.

Как исправить ошибки БТИ

Первоначально необходимо обращаться в БТИ с письмом-запросом.

Ответ на запрос БТИ готовит месяц, и как указывали выше, в большинстве случаев будет получено письмо в контексте «не видим оснований для исправления».

И вот далее начинаются различные пути взаимодействия с БТИ.

Результатом чего может быть вот такое письмо 

Разберем из практики несколько случаев ошибок и путей и как они по практике исправились

Каждая ошибка индивидуально и путь ее исправления свой. 

То есть если мы представим «теоретически», что у собственника есть две одинаковые квартиры находящиеся в разных округах и в них допущены одинаковые ошибки, то пути их исправления в разных БТИ будут разные в нюансах с вероятностью 99 процентов.

Итак, здесь мы будем разбирать случаи из нашей практики:

Первый случай:

Собственник принес нам архивную копию плана БТИ.

Мы на основании него сделали проектную документацию. И через месяц он получил отказ в согласовании перепланировки.

В нем было прописано, что документация БТИ поданная на согласование (архивная копия), не соответствует той документации БТИ, которую жилищная инспекция получила посредством электронного запроса в БТИ.

Проблема заключалась в следующем:

При перечерчивании БТИ планов из архивных копий в электронный вид, чертежник ошибся и в электронном виде который жилищная инспекция получила, была ошибка.

Мы подавали правильную архивную копию начерченную вручную, а в базе была электронная версия плана БТИ и в ней не на том месте была указана дверь.

Как решилось — с этой архивной копией пришли в БТИ, БТИ признала свою ошибку, поправила в электронной версии.

Сдали еще раз на согласование.

Теперь жилищная инспекция получала план в электронном виде, который соответствовал архивной копии и собственник получил разрешение на перепланировку.

Второй случай:

Собственник принес план БТИ в котором был большой короб, которого в принципе не было в квартире.

То есть в углу одной комнаты, был на БТИ отгорожено на БТИ порядка 1 квадратного метра «просто так». Причем никаких коммуникаций там не было.

Приблизительно это выглядело вот так

Никакого желания строить данный короб в углу комнаты он не испытал и у него возник закономерный вопрос…..
«а кто это сделал»?

Начали разбираться. 

В конце концов выяснилось следующее.

Когда сдавался дом, кадастровый инженер, не обмерял каждую квартиру.

Он вообще, зашел только в первый подъезд, обмерял по одной квартире на среднем этаже.

Но в доме было 2 подъезда.

Предположив что второй подъезд идентичен тому какой он обмерил, он выпустил техплан на весь дом.

И вот в этом подъезде, где он был был этот короб.
Там действительно шли коммуникации. 

А в подъезда (стояке) нашего заказчика, этого короба вообще никогда не было и проектной документацией он не предусматривался.

► В результате получилась ситуация, в ЕГРН короб есть.
► В проектной документации от застройщика короба нет.
► В БТИ короб есть.

БТИ править ничего не хочет ссылаясь на то что ЕГРН «главнее» проекта застройщика который мы принесли как «обоснование».

Как решалось:
Нашли кадастрового инженера выпускавшего техплан.

Который также править ничего не хотел — я везде был и у меня все правильно!

В ответ на эту информацию направили ему три письма:
► Заверенный застройщиком план из проекта дома где короба нет.
► Драфт жалобы в кадастровую палату на лишения его статуса кадастрового инженера.
► Информационное письмо, что если он править не будет, то найдем другого кадастрового инженера, который поправит данную ошибку, но сразу информируем, что все убытки связанные с его ошибкой будут взыскиваться в суде (оплата простоя строителей, неустойка, оплата хранения на складе и задержки поставки материалов и т.д.).

Минут через десять после отправки нами данного письма по электронной почте, кадастровый инженер посредством телефонной связи, связался с нами и выразил искреннее и горячее желание участвовать в скорейшем исправлении «небольшого недоразумения».

В течении двух недель ошибка была исправлена, мы получили новые ЕГРН.

И далее мы направились в БТИ, с ЕГРН без короба и с заверенным проектном застройщика где также короба не было.

И БТИ, к их чести поправили план прямо в нашем присутствии и выдали его уже без короба.

Далее по мере сил и времени мы будем добавлять новые версии ошибок и варианты их исправления…

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте [email protected]
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы
    Александр
    с вопросом от 31 марта 2021 года
    В плане БТИ полученном из архива красными чернилами исправлена площадь двух комнат и расстояния до перегородки
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Александр.

    Ситуацию я понял, а какой сам вопрос у вас?

    алексей
    с вопросом от 23 января 2021 года
    А если свидетельство выдали с завышенным метражом .Можно исправить если план 2004г.а свидетельство о регистрации 2012г.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Алексей.

    Я не могу здесь прокомментировать, это не моя все таки несколько тематика. Тут не понятно куда поправят, могут и к плану БТИ обратно уменьшить.

    Юлия
    с вопросом от 16 декабря 2020 года
    Здравствуйте! Я вступаю в наследство. Нотариус попросил сделать выписку с БТИ на квартиру,а оказалось, что есть расхождение в квадратуре(в тех.паспорте 17,2 кв.м. жил. площади, а в выписке из БТИ 15,6 кв.м.). Реально исправить эту ошибку и к кому обратиться? Заранее спасибо!
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Юлия.
    Тут вопрос то чуть чуть не по моему профилю. Я понимаю как ошибки БТИ возникают в теме перепланировок, а тут она возникла так скажем не по той тематике в которой я специализируюсь. Кто же его знает, из за чего она возникла много лет назад, если перепланировок не было. 
    Но думаю здесь нужно понять первое — это сколько реальная площадь объекта. То есть есть три показателя
    Техпаспорт 17, 2
    Выписка 15, 6
    Реальная — ?
    Если площадь такая как в выписке, то работать с БТИ, думаю они уменьшат площадь, так как кадастр «главнее» БТИ. То есть все лояльно к уменьшению площади относятся.
    Если как в БТИ — то править ошибку в кадастре, необходимо сделать кадастровый план и подавать на исправление ошибки в кадастре.
    Также необходимо понять, основания, на которых эти площади появились. 
    Ну в БТИ скажут допустим, были обмеры в 1973 году, вот какая была такую и намеряли.
    Но кадастр то не меряет, туда вноситься площадь на основании или БТИ или кадастрового паспорта. То есть с кадастром можно проработать, на основании чего туда эта площадь попала.
    Поэтому не могу однозначно сказать как это править, не моя тематика, но надеюсь чем то смог помочь.
     

    Лариса Павловна
    с вопросом от 20 ноября 2020 года
    Сделаны замеры БТИ в новостройке , при умножении сторон например 1,42м х 1 ,67м получилось инженером БТИ 2,5м2 а должно быть 2,37м2 это математика из за этого квартира получилась общей площади 55,6м2 т.е. меньше на 0,4м2 а на самом деле она меньше на 0,53м2 и составляет 55,48 м2 Застройщик должен вернуть деньги при уменьшении площади более чем на 0,5м2 Как исправить этот факт ошибки в площади чтобы вернуть деньги за переплаченные метры
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Лариса Павловна.
    К сожалению не могу ответить на ваш вопрос. Он выходит за рамки моей компетенции. Мы занимаемся согласованием перепланировок, а ваш вопрос судебные дела с застройщиком.

    Екатерина
    с вопросом от 12 ноября 2020 года
    Добрый день! В техпаспорте неправильно указана площать лоджии. я сегодня специально замерила. Ширина 120см, длинна 197см, а площадь в техпаспорте указана 1,2кв.см. Как так и что с этим делать?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Екатерина.
    Любые ошибки начинаются правиться с обращения в БТИ. Но надо не забывать, что площадь лоджий считается в документах с коэффициентом 0.5.

    Юлия
    с вопросом от 19 октября 2020 года
    Здравствуйте. После перепланировки квартиры специалист из БТИ сделал замеры, составил тех.план, его мы подали на внесение изменений в росреестр и получили выписку. Только после этого обнаружили в плане ошибку, не верна указана длина комнаты вдоль одной стены, общая площадь квартиры верная. Квартиру собираемся продавать, в БТИ говорят, что для продажи эта ошибка не критична. Но выходит что в выписке план планировки квартиры отличается от фактического. Как быть?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Юлия.
    Критичных или не критичных ошибок нет. Ошибка она или есть или нет.
    Здесь на ваше усмотрение, хотите правьте, хотите нет. Но я думаю, что для продажи это не особо важно. Люди бывает с такими перепланировками квартиры покупают что диву даешься как у них смелости хватает, так как они априори не согласуемые. Здесь зависит от покупателя, если он обратив внимание на данный вопрос и если обратит заострит ли на нем внимание. Но думаю если квартира понравиться, что это для него не будет важным фактором.

    анна
    с вопросом от 03 октября 2020 года
    Здравствуйте. Живу в квартире с долевой - за мной-10 кв. - на бумаге - комната - которую я занимаю -то 8.75 по факту площади - а по бумажке бти аж 12кв м, видимо прирезали балкон, хотя он никак не смежёван с комнатой -он параллелен ей через другую комнату - непосредственно на него выходящую. Выходит - что мои весьма враждебные сособственники - занимают мои 1.25м кв, но я же слышу угрозы кого-то ко мне подселить по бти я у них "оттяпала" аж 2 метра - как заставить бти исправить документы
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Анна.
    Нужно обращаться в БТИ, объяснять им ситуацию, она достаточно запутанная, так как балкон идет с коэффициентом 0.3 и считать площадь.

    Светлана
    с вопросом от 29 сентября 2020 года
    Ошибка БТИ в площади нежилого помещения, обязать их через суд внести изменения в Росреестр в части увеличения площади и взыскать деньги за не качественно проведенные инвентаризации
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Светлана.
    Ситуацию я понял, но я к сожалению не совсем понял ваш вопрос. Мы занимаемся согласование перепланировок, а здесь дела судебные, это несколько не наш профиль.

    Валентина
    с вопросом от 17 сентября 2020 года
    Добрый день! У меня ванная совмещённая , на плане стоит перегородка, хотя по ГОСТУ там ее просто не куда ставить. Может БТИ признать свою ошибку в этом случае?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Валентина.
    Думаю что нет. Если в документах перегородка есть, значит она есть. БТИ ничего признавать не может, не они эту перегородку туда ставили, она появилась у них на основании каких то переданных им документов, допустим плана застройщика. И вот им передали документы с перегородкой, они ее отрисовали. То есть им признавать нечего, у них скорее всего нет никакой ошибки. А вопросы норм они не разбирают, то есть не их функция трактовать какие либо нормы и на основании этого править документы. Скорее всего они скажут, у нас нет никакой ошибки, если вы с чем то несогласны, можете обжаловать в суде. Будет судебное решение, тогда внесем изменения.

    елена
    с вопросом от 26 февраля 2020 года
    за чей счет должна исправляться ошибка бти, не указан дверной проем в нежилом помещениии
    Павел
    специалист по согласованию

    Обычно за счет собственника, БТИ не признает свои ошибки если что то не совсем явное.
    Совсем явное, это допустим комната, в нее нет двери. Тогда БТИ поправит. Но опять же она поправить может сказав, вы принесите нам оригиналы, мы поправим ошибку и вам отдадим. А если допустим у вас копия, они обычно говорят, да мы можем поправить, но заказывайте выход, обследование и т.д., мы не знаем почему так получилось, нужно смотреть, а это только после оплаты и выхода нашего техника.

    Татьяна
    с вопросом от 16 августа 2018 года
    Добрый день. Можно ли выслать вам имеющиеся документы для анализа (не на сайте, чтобы исключить просмотр в свободном доступе) Есть предположение что есть ошибки в техническом паспорте БТИ. Возможна ли работа с ними с целью узаконить сделанную перепланировку?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна

    Высылайте документы, посмотрим

    Елена
    с вопросом от 20 января 2018 года
    Доброе утро! Прошу помочь разобраться в плане БТИ. Приобрела квартиру в которой была сделана незаконная перепланировка нежилого помещения, с учётом восстановления законной планировки.  В имеющемся плане (прикрепляю ниже) отсутствуют размеры нежилых помещений. Были разделены ванная и санузел и расширены на площадь коридора. И мне кажется там есть ошибка, как написать заявление на их исправление? Прочитала на вашем сайте что это нужно согласовывать по проекту перепланировки, вы можете сделать данный проект?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Елена.

    Да, действительно, данная перепланировка согласуется с учетом разрботки проектной документации, только не в составе просто проекта перепланировки, а в составе технического заключения и проекта перепланировки.
    Мы можем подготовить для вас данную документацию.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи