Перепланировка квартиры в Москве

Стандартные планировки большинства квартир редко можно назвать удачными. Маленькая кухня, тесный санузел, узкий коридор, неудачная геометрия комнат – вот неполный перечень проблем, с которыми приходится сталкиваться собственникам жилья.

Чтобы сделать такую квартиру действительно уютным и комфортным помещением, порой требуется приложить немало усилий. Конечно, с помощью проведения косметического ремонта и использования визуальных средств в какой-то степени можно исправить ситуацию.

Так, правильный подбор отделочных материалов и мебели поможет сделать вашу квартиру визуально более просторной и уютной. Но по-настоящему расширить кухню, ванную комнату, санузел, изменить количество и форму комнат можно лишь, если выполнить перепланировку. Собственно, в этом и кроется ответ на вопрос, зачем нужна перепланировка квартиры.

Ниже мы рассмотрим следующие вопросы:

  • что называется перепланировкой квартиры;
  • кто занимается перепланировкой квартир;
  • как подать заявление на перепланировку квартиры в Москве;
  • какая перепланировка запрещена в квартире;
  • как провести перепланировку квартиры по закону;
  • куда обращаться при перепланировке квартиры и др.

Что значит перепланировка квартиры

Что означает перепланировка квартиры? Это первый вопрос, который задает себе практически любой собственник жилого помещения в многоквартирном доме. Перепланировкой квартиры считается кардинальное изменение ее интерьера посредством разбора и строительства межкомнатных перегородок, устройства новых и закладки старых дверных и оконных проемов. Кроме того, перепланировкой квартиры считаются мероприятия по устройству или изменению конструкции полов в помещениях.

В состав работ по перепланировке могут также включаться мероприятия по переустройству, к которым относятся: установка, демонтаж и перестановка сантехники в туалете или ванной комнате, перенос кухонной плиты и мойки, замена или перемещение инженерных коммуникаций.

Перепланировка квартиры, фото:

Демонтаж сантехкабины Устройство гидроизоляции пола Устройство и усиление проема в несущей стене

Можно ли в квартире сделать перепланировку

Многочисленные телепередачи, в которых показываются примеры того, как при помощи ремонта можно до неузнаваемости преобразить типовое жилье, порой приводят владельца к мысли о кардинальном переустройстве собственной квартиры.

Но как быть, если достижению результата мешают межкомнатная перегородка, несущая стена или маленькая квадратура помещения? Жильцы многоквартирных домов находят выход в перепланировке. Но здесь сразу возникает вопрос: если я хочу сделать перепланировку квартиры в Москве, возможно ли это?

Действующее жилищное законодательство допускает проведение перепланировки в квартире. Но до того, как приступить к ремонту, в органе, уполномоченном заниматься в Москве согласованием перепланировок, необходимо получить на работы письменное разрешение.

Закон о перепланировке квартир 2020

Юридическое определение перепланировки приводит Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировкой в МКД считается изменение внутреннего пространства помещения путем сноса или, наоборот, строительства перегородок, вмешательства в несущие элементы здания – стены и перекрытия.

Эта же статья ЖК РФ содержит созвучный с перепланировкой, но имеющий другой смысл термин, – переустройство, к которому относятся производимые в ходе ремонта действия по установке, замене и переносу общедомовых инженерных коммуникаций, сантехнического и газового оборудования.

В ходе переустройства и перепланировки меняется план квартиры (поэтажный план БТИ). Поэтому, чтобы внести все произведенные изменения в документацию Бюро технической инвентаризации, переустройство, как и перепланировку квартиры, обязательно нужно согласовывать, иначе у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

В Москве основным документом, регулирующим перепланировку и переустройство, является постановление городского Правительства №508-ПП, которым утвержден соответствующий регламент согласования ремонтных работ. Основным надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, которая выдает разрешения на ремонтные работы и проверяет правильность их выполнения.

Что нужно для перепланировки квартиры

Если вы уже определились со всеми дизайнерскими решениями, которые планируется реализовать, и знаете, какую перегородку демонтировать, а какую и где строить, то первое, что вам потребуется, это совет эксперта по согласованию перепланировок.

Не рассчитывайте в этом вопросе на дизайнеров – о перепланировках они имеют самое поверхностное представление. Они подбирают цвета, материал, форму предметов, из которых будет состоять интерьер помещения. 

А вот какие ремонтные работы разрешены, какие запрещены, какие помещения можно увеличивать/уменьшать, а какие нельзя, что нужно согласовывать и с кем, а что можно делать без разрешения, они, как правило, не знают. Более того, многие из них могут вообще промолчать о том, что перепланировку квартиры нужно обязательно узаконивать.

К тому же обращения к специалистам по перепланировкам все равно не избежать – от них вам потребуется проект перепланировки. А этот документ не то же самое, что дизайн-проект квартиры.

Как уже было отмечено, в Москве все перепланировки в жилых домах контролируются жилищной инспекцией. Но вот чтобы попасть к инспектору на консультацию, нужно будет предварительно записаться. А потом еще дожидаться своей очереди несколько дней, а иногда и недель.

Однако выход из этой ситуации есть. На рынке Москвы работает достаточно много частных компаний, занимающихся проектированием и согласованием перепланировок, которые укомплектованы квалифицированными опытными сотрудниками. 

Мы одна из таких организаций, которая уже много лет в Москве и городах Подмосковья разрабатывает проектную документацию и согласует перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

У нас большой опыт в выпуске проектных документов (проектов и технических заключений) для всех типов перепланировок – от самых простых до невероятно сложных. Кроме того, мы занимается, как согласованием планируемых перепланировок, то есть тех, которые еще не делались собственниками, так и узакониванием уже выполненных.

Наши сотрудники ежедневно контактируют с государственными и муниципальными контрольно-надзорными органами, которые выдают разрешения на перепланировку квартир, поэтому мы прекрасно осведомлены не только о нюансах и изменениях в законодательстве по данной сфере, но и нам хорошо знакомы требования инстанций, через которые проходит вся документация.

И, наверное, самое главное: проектирование и согласование перепланировок – это наша специализация, и об этой сфере мы знаем практически все. Поэтому, если вы хотите узнать срочно и как можно быстрее о перспективах предстоящей перепланировки или возможностях узаконивания ранее выполненного ремонта, бесплатную профессиональную консультацию вы можете получить у наших специалистов, не выходя из дома – по телефону или задав вопрос на сайте. 

Сделав уточнения по перепланировке, вы заказываете в БТИ документы на свою квартиру (если их по какой-то причине нет), а в проектном бюро – проектные документы. Далее пишите заявление о своих намерениях по поводу перепланировки, прикрепляете к нему нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества  или выписку из ЕГРН, проектную документацию и технический паспорт помещения, и передаете это все в единое окно МФЦ.

Из многофункционального центра документы попадут в жилищную инспекцию. Там их изучат и, если нет никаких нарушений, выдадут разрешение на перепланировку.

Имея разрешение, можно приступать к перепланировке квартиры по согласованному с жилищной инспекцией проекту.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Как только ремонт будет окончен, наступит время подготовки к приходу приемной комиссии. Вновь придется идти в МФЦ с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке в МКД.

Во время ремонта составлялись акты скрытых работ, велся журнал производства работ. Эти документы вместе с копией СРО строительной организации, договором подряда и договором на осуществление авторского надзора прикладываются к заявке и передаются сотруднику многофункционального центра.

Не далее, как через 10 дней, с вами свяжется жилищный инспектор и назначит время проверки ремонта.

Выйдя на объект, он проведет осмотр квартиры, сверит фактический ремонт со списком разрешенных мероприятий по проекту и, при отсутствии возражений, составит приемочный акт.

Этот акт будет основанием внести все произведенные в ходе перепланировки изменения в технический паспорт квартиры.

Виды перепланировки квартир

При выполнении допустимой перепланировки квартиры имеются всего два варианта ее согласования:

  1. по эскизу;
  2. по проекту с техническим заключением.

Перепланировка в уведомительном порядке по эскизу.

Перепланировка по эскизу является наиболее легким вариантом согласования, но она возможна лишь при затрагивании ненесущих перегородок без вмешательства в конструкцию пола и простом переносе сантехнического оборудования в пределах помещения. Такое согласование не требует разработки проектной документации, достаточно "от руки" изобразить на эскизе изменения в планировке квартиры. Эскиз можно выполнить на копии поэтажного плана квартиры из техпаспорта БТИ.

Перепланировка квартиры по проекту.

Проектная документация требуется при более сложных перепланировках. В этом случае предстоят дополнительные финансовые расходы, ведь в лицензированном проектном бюро придется разрабатывать проект с техзаключением.

Простая и сложная перепланировка квартиры

Все перепланировки условно разделяются на три степени сложности. При этом они различаются по стоимости, по срокам согласования и по количеству требуемых документов. Вот эти три основных типа перепланировки:

  1. перепланировка по эскизу;
  2. перепланировка без затрагивания несущих конструкций с разработкой проекта и технического заключения;
  3. перепланировка с вмешательством в несущие конструкции здания по проекту с техзаключением от автора дома.

Если разделять эти три варианта согласования на простые и сложные, то первый пункт относится к простой перепланировке, а второй и третий – к сложной.

Если разбирать на практике, то к простой перепланировке квартиры мы бы отнесли: 

  • перестановку сантехнического оборудования в границах существующих помещений;
  • демонтаж ненесущих перегородок;
  • закладку/устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
  • перестановку кухонной плиты.

Но даже если предполагается частичная или небольшая перепланировка в квартире, ее все равно необходимо согласовывать в установленном законом порядке.

К сложной перепланировке квартиры, по нашему мнению, относятся следующие виды работ:

  • устройство проема в несущей стене;
  • устройство дополнительных сантехнических зон (санузла, ванной);
  • перенос мокрых зон и кухни;
  • изменение функционального назначения помещений;
  • демонтаж подоконного блока.

Идеи перепланировок квартир

Идеи перепланировки предполагают самые разнообразные варианты преобразования квартиры – от самых незначительных изменений, вроде переноса дверного проема в перегородке и устройства гардеробной, до более серьезных, предполагающих объединение комнаты и балкона с установкой французского остекления между помещениями и устройство кухни-ниши.

Идея перепланировки квартиры № 1: устройство совмещенного санузла.

Этот вариант перепланировки наиболее актуален для квартир, расположенных в панельных и блочных домах, так как демонтаж сантехкабины в таком доме даст возможность расширить помещение мокрой зоны и более удобно расположить сантехническое оборудование и бытовые приборы. Часто такие идеи перепланировки реализуют в малогабаритных квартирах.

Идея перепланировки квартиры № 2: устройство проема в несущей стене.

Проем в несущей стене устраивают в тех случаях, когда прежний проход в помещение оказывается перекрыт и требуется устройство нового. Обычно при таком варианте перепланировки квартиры площадь санузла увеличивают на всю ширину коридора, тем самым перекрывая вход в кухонное помещение. В итоге проем устраивается в несущей стене между жилой комнатой и кухней. Это не единственный случай, при котором устраиваются проемы в несущих стенах, но самый распространенный.

Идея перепланировки квартиры № 3: устройство новых перегородок.

Если площади комнат позволяют, то можно смонтировать новые перегородки. Этим приемом можно как разделить помещения, так и выделить новые помещения за счет площади старого. Так часто поступают, когда хотят увеличить количество жилых комнат в квартире. Также отметим, что подобные мероприятия характерны для перепланировки квадратной квартиры с целью устройства гардеробных и встроенных шкафов, но не только.

Этапы перепланировки квартиры по закону

Как перепланировать квартиру в Москве и какова последовательность действий? Перепланировка квартиры выполняется поэтапно:

  1. При отсутствии технических документов в БТИ оформляется поэтажный план с экспликацией или технический паспорт.
  2. Документы БТИ с эскизом изменений, который можно в произвольной форме составить "от руки" на копии плана, передаются для анализа специалистам, чтобы они смогли оценить возможность согласования перепланировки.
  3. Специалисты определяют, разрешена ли перепланировка квартиры.
  4. Если не выявлено никаких ограничений для перепланировки квартиры, и желаемые работы гипотетически можно согласовать, составляется проект с техническим заключением.
  5. Затем нужно подать документы на перепланировку квартиры в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр.
  6. После получения разрешения проводится ремонт по согласованному плану перепланировки квартиры.
  7. Комиссия Мосжилинспекции после ремонта осуществляет проверку перепланировки квартиры и составляет акт о ее завершении. Данный акт – это документ, подтверждающий перепланировку квартиры и свидетельствующий о ее законности.
  8. После того, как собственник сдал перепланировку квартиры комиссии, БТИ инвентаризирует помещения и вносит все изменения в планировке в учетно-техническую документацию. На этом законная перепланировка квартиры считается полностью завершенной.

Перепланировка квартиры- порядок действий

Как уже отмечалось, основным правовым документом, регулирующим осуществление перепланировок в квартирах многоэтажных домов Москвы, служит постановление городского Правительства №508-ПП с приложениями. Оно определяет порядок перепланировки квартиры, поэтапность процедуры согласования, содержит перечень запрещенных при переустройстве жилья мероприятий и бланки заявления на перепланировку, акта о ее завершении и разрешения на ремонтные работы.

Разрешение на перепланировку квартиры:

Разрешение на перепланировку квартиры в Москве Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры

Не все виды ремонтных работ требуют согласования. Например, о проведении косметического ремонта, когда вы собираетесь заниматься покраской полов и стен, поклейкой обоев, заменой старого линолеума на новый, переносом полотенцесушителя, заменой радиаторов отопления, монтажом навесных потолков, установкой кондиционера или остеклением балкона, сообщать не нужно – такие мероприятия не являются перепланировкой и их можно совершать по собственному усмотрению без получения разрешения.

Как делается перепланировка квартиры? Для официального изменения того, что начерчено на планах БТИ, потребуется проект перепланировки квартиры, разработанный лицензированной компанией. Только такой документ имеет шанс быть согласован с московской жилинспекцией. По этой причине, при выборе компании для подготовки проекта обязательно поинтересуйтесь, есть ли у нее допуск СРО.

В этой же компании можно удостовериться о собственном праве на проведение перепланировки квартиры. А именно – убедиться, что задуманные работы не попадают в перечень запрещенных мероприятий. Кроме того, вам сообщат о примерной стоимости перепланировки квартиры.

Согласовать проект перепланировки квартиры можно как лично, так и воспользовавшись помощью посредников за отдельную плату. Для согласования придется обращаться в несколько инстанций, среди которых обязательно Мосжилинспекция, а также Москомнаследие, ГБУ ГлавАПУ, банк, выдавший ипотечный кредит, АО Мосгаз и т.д. Их количество связано с типом работ и масштабом изменений.

Для получения предварительной консультации у специалистов и заказа проекта перепланировки придется обратиться в БТИ, чтобы получить техпаспорт квартиры (или отдельно поэтажный план с экспликацией).

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме, относящемся в исторической застройке, осложнится получением дополнительного разрешения у Департамента культурного наследия города Москвы. Чтобы перенести газовую плиту, понадобится справка АО Мосгаза. А для согласования перепланировки квартиры, купленной по ипотеке, придется заручиться разрешением банка. 

При перепланировке квартиры в серийном здании (либо доме по индивидуальному проекту) в случае затрагивания несущих элементов техническое заключение заказывается у автора проекта дома.

Собранный пакет бумаг передается в жилинспекцию через многофункциональный центр «Мои документы». Срок ожидания решения Мосжилинспекции, коим может стать разрешение или отказ в перепланировке, не превышает 30 рабочих дней со дня подачи заявления. При получении разрешения начинается ремонт.

Поэтажный план квартиры с экспликацией помещений из БТИ:

Поэтажный план квартирыЭкспликация помещений к поэтажному плану

В процессе перепланировки квартиры также происходит оформление документов. При выполнении работ по гидроизоляции, звукоизоляции и усилению проемов металлоконструкциями строительной бригадой с допуском СРО составляются акты на скрытые работы. 

При выдаче жилищной инспекцией журнала производства ремонтно-строительных работ привлеченные к ремонту строители должны его заполнять.

Завершающим этапом согласования перепланировки квартиры будет выдача инспектором акта об окончании ремонтных работ. Это так называемый акт о завершенном переустройстве и перепланировке. Он подписывается после выхода комиссии на объект и сверки фактического ремонта с работами, утвержденными по проекту. При отсутствии расхождений документ оформляется с 4-х экземплярах, один из которых передается в БТИ для изменения плана квартиры. Теперь все – ваша перепланировка квартиры считается полностью согласованной!

Акт о завершенной перепланировке квартиры в Москве:

Акт о завершенной перепланировке квартиры Акт о завершенной перепланировке квартиры в Москве

Какие нужны документы для перепланировки квартиры

Разрешение на перепланировку квартиры Мосжилинспекцией оформляется на основе пакета документов, предоставляемого заявителем. В него входят:

  • Заявление о предстоящей перепланировке.
  • Правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН, договор соцнайма).
  • Доверенность на перепланировку (если согласованием перепланировки занимается не собственник, а доверенное лицо).
  • Техпаспорт квартиры, взятый в БТИ, или поэтажный план с экспликацией.
  • Проект перепланировки квартиры в комплекте с техническим заключением и договором авторского надзора.

В зависимости от сложности и особенностей перепланировки квартиры указанный список документов может быть расширен.

Проектирование перепланировки квартиры

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации с чертежами в составе проекта и технического заключения. Разработка перепланировки квартиры – ответственнейший этап согласования, от которого зависит, получит или не получит собственник разрешение на ремонтные работы.

Перечень работ по перепланировке квартиры, которые можно проводить только на основании проекта, представлен в п. 2 и 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП. Среди таких работ:

  • Замена газовой плиты на электрическую.
  • Устройство, расширение и перенос санузла или ванной комнаты.
  • Резка и усиление проема в межэтажном перекрытии или несущей стене.
  • Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  • Устройство "пирога" пола с нуля или изменение существующей конструкции пола.
  • Перенос кухни и устройство кухни-ниши.
  • Демонтаж подоконного блока между внутренним помещением квартиры и балконом (лоджией).

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными перекрытиями между этажами не предполагается изменять несущие конструкции дома, проект перепланировки и техническое заключение, составляемое по итогам инженерного обследования помещения, может разработать любая организация с допуском СРО.

Наша компания подготовит для вас комплект проектной документации недорого. Помимо этого, мы подскажем, куда идти и с кем его согласовывать. Если у вас нет времени и желания лично заниматься узакониванием перепланировки, мы готовы все строительные работы согласовать за вас по доверенности.

Согласование уже выполненной перепланировки производится на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ. В данном случае проект уже не нужен.

Проект перепланировки квартиры, пример:

Квартира до перепланировки Квартира в момент перепланировки Квартира после перепланировки

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, либо при ремонте планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающая его организация.

В организацию, замещающую проектировщика дома, необходимо обращаться в том случае, когда автора жилого здания уже нет либо о нем не сохранилось никаких сведений. В данный момент авторов многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр».

 Пример технического заключения от автора проекта дома АО МНИИТЭП:

Техническое заключение автора домаТехническое заключение на перепланировку квартирыТехническое заключение на перепланировку квартиры в МосквеТехзаключение на перепланировку квартиры

При этом проект на основании технического заключения от автора дома или организации его официально замещающей имеет право разработать любая саморегулируемая проектная организация (имеющая свидетельство СРО), в том числе и наша компания.

Также отметим, что проектируются только возможные перепланировки квартир, то есть те, которые разрешены по закону. Таким образом, грамотно составленная проектная документация – одно из важнейших условий перепланировки квартиры на этапе оформления разрешения в жилинспекции.

Перепланировка квартиры в типовом доме

Прежде всего стоит пояснить, что же такое типовое домостроение. Данное понятие появилось в конце 50-х годов. До этого времени каждое здание возводилось индивидуально, то есть по отдельному проекту. Потому сейчас практически невозможно встретить два одинаковых дома постройки до 50-х годов. Конечно, иногда они все же возводились по проектам повторного применения, но это, скорее, исключение из правил. 

Острота проблемы обеспечения граждан жильем заставила искать новые пути решения. И тогда был разработан новый принцип возведения сооружений. Он отличался тем, что строительные конструкции изготавливались не на стройплощадках, а на специальных домостроительных комбинатах, и уже привозились на площадку готовыми изделиями, что позволяло монтировать их с "колес". Они представляли собой панельные стены, либо даже готовые коробки блоков, которые поднимались на требуемый этаж и закреплялись с помощью закладных деталей. 

Дом серии КОПЭ, фото: 

Дом серии КОПЭ, фотоСерия КОПЭ

Сейчас это кажется естественным и простым, но в то время это был настоящий прорыв в сфере жилищного строительства. Возведение стандартного пятиэтажного здания занимало один месяц. Эти здания в наше время пренебрежительно называют "хрущевками". Конечно, отсутствие лифта, мусоропровода, маленькие комнаты, совмещенные санузлы являлись большими минусами, но для граждан в послевоенные годы они казались настоящими дворцами, ведь переезжали в них семьи, преимущественно ютившиеся в бараках и коммуналках. 

В дальнейшем было разработано много различных типовых серий, в которых постоянно повышался комфорт проживания. Самые популярные из них – П44, КОПЭ, П3, П55 – возведены именно по этому принципу. Общее название этих домов – панельные. К типовым также относятся блочные дома и некоторые кирпичные. И только монолитные жилые здания отличаются индивидуальным проектированием.

Теперь вернемся к зданиям, появившимся до внедрения типового строительства. Как мы уже говорили выше, они создавались по индивидуальным проектам, а в сфере согласования перепланировок это предполагает определенные нюансы. 

Во-первых, такое здание вполне может оказаться памятником культуры, архитектуры и истории либо входить в реестр "предложенных к охране", что сразу сказывается на стоимости согласования, так как по таким объектам требуется разработка проекта приспособления к современному использованию, который утверждается Москомнаследием. Разработка подобной документации весьма трудоемка и дорогостояща.

Преимущество большинства типовых домов по сравнению со старым фондом состоит в том, что их конструкция общеизвестна и детально изучена, и обычно понятно, какие стены несущие, как стыкуются перекрытия, и так далее. По старым домам надзорные органы такой информацией не обладают и могут потребовать дополнительные материалы. Что существенно усложняет перепланировку старых квартир.

Во-вторых, здания постройки до 50-х годов уже относят к "старому" жилищному фонду. И даже если у вас незначительная перепланировка, не факт, что даже ее возможно будет реализовать, так как строительные конструкции, согласно выводам техзаключения, могут иметь значительную степень износа, и внесение дополнительных изменений в первоначальную конструкцию может привести к ослаблению несущей способности всего здания в целом. 

В-третьих, перепланировка квартиры в старом жилом фонде возможна только индивидуальному проекту. В то время как в панельных и блочных домах некоторых серий, разработанных АО МНИИТЭП, разрешается проводить типовую перепланировку, взятую из специального каталога. В этом каталоге, составленном проектным институтом МНИИТЭП, собраны готовые перепланировки квартир, которыми может воспользоваться собственник. Но выполнение стандартной перепланировки квартиры, представленной в каталоге, имеет как свои плюсы, так и минусы. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье.

Также есть еще ряд факторов, влияющих на процесс согласования перепланировки в старых домах. Но по большей части они интересны только специалистам, работающим в этой сфере. Поэтому наилучшим решением перед тем, как начать процесс согласования перепланировки квартиры в доме, построенном до 50-х годов, будет консультация со специалистами в сфере согласования проектной документации.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Собираясь видоизменять текущую планировку квартиры в старом доме, типовом жилой здании или современной новостройке, нужно помнить, что законодательство разрешает далеко не все виды ремонтных работ. Действующее постановление Правительства Москвы №508-ПП запрещает проводить ремонтно-строительные мероприятия, которые нарушают действующие санитарные нормы, ухудшают условия проживания, снижают прочность несущих конструкций дома и наносят ущерб функциональности переустраиваемой квартиры, доводя ее до состояния не пригодной для дальнейшего проживания.

К числу запрещенных работ, на которые невозможно получить разрешение надзорного органа, относятся:

  • Устройство газифицированной кyxни-гocтиной путем объединения жилoй кoмнaты и кyxни c гaзoвoй плитoй без монтажа paздвижных или распашных двepей вмecтo cнeceннoй cтeны.
  • Организация в несущей стене между газифицированной кухней и жилой комнатой проема без установки двери.
  • Перенос радиаторов, подключенных к общей системе отопления, на лоджию или балкон.
  • Присоединение лоджии (балкона) к жилой комнате или кухонному помещению без монтажа французского остекления, устраиваемого на месте демонтируемого подоконного блока.
  • Размещение кухни или санузла над жилой комнатой квартиры соседа снизу.
  • Устройство теплого пола, подключенного к системе центрального отопления или водопровода.
  • Расширение кухни (комнаты) на лоджию (балкон).
  • Размещение кухни, санузла либо жилой комнаты на лоджии или балконе.
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • Пристройка балкона к квартире, расположенной выше первого этажа.
  • Размещение кухни или комнаты под санузлом соседа сверху.
  • Перенос газового оборудования за пределы кухни.
  • Устройство стяжки пола, превышающей допустимую по нормативам нагрузку на межэтажные перекрытия.
  • Нарушение внутридомовой вентиляции путем демонтажа венткоробов и ликвидации вентканалов.
  • Размещение санузла над кухней соседа снизу.

Эти и другие работы, перечисленные в ППМ №508-ПП, приводят квартиру в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости. Кроме того, такие ремонтные мероприятия ухудшают процесс эксплуатации дома жильцами и затрудняют работу обслуживающих организаций. Поэтому согласовать их с надзорным органом не получится ни до, ни после ремонта.

Если перепланировка только планируется, то все запрещенные к производству работы отсекаются проектной организацией еще на этапе консультаций и разработки проекта. Надзорный орган принимает решения только на основе действующих нормативно-правовых актов. И при включении таких мероприятий в проект, жилищная инспекция не утвердит проектную документацию и выдаст собственнику квартиры отказ в согласовании перепланировки. 

Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки:

Решение об отказе в согласовании перепланировки квартирыОтказ в согласовании перепланировки квартиры

Самовольную перепланировку, содержащую перечисленные ремонтные работы, надзорный орган также не позволит узаконить. Поэтому собственнику квартиры придется за свой счет проводить восстановительный ремонт.

Какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения

Статья 25 ЖК РФ определяет перепланировку как изменение первоначальной планировки квартиры, которое в дальнейшем необходимо отразить на поэтажном плане БТИ. При этом в ст. 26 Жилищного кодекса РФ вполне определенно сказано, что перепланировка должна выполняться в соответствии с требованиями законодательства и обязательно с разрешения органа, осуществляющего согласование.

Поэтому, если мы говорим именно о перепланировке или переустройстве, то все работы нуждаются в предварительном согласовании или последующем узаконивании, если ремонт проводился без разрешения.

В то же время не требуют согласования такие ремонтные мероприятия, как:

  • побелка или покраска поверхностей потолка, стен и пола;
  • замена обоев;
  • монтаж плинтусов;
  • устройство натяжных потолков;
  • остекление балкона (лоджии);
  • замена покрытия полов на аналогичное (линолеум на линолеум);
  • организация освещения;
  • установка кондиционера;
  • замена сантехники без перемещения и разворота;
  • окрашивание дверей, подоконников, трубопроводов отопления и водоснабжения и т.п.

Как мы уже отмечали, эти и некоторые другие виды работ не являются перепланировкой/переустройством, а потому не нуждаются в предварительном согласовании.

Ответственность за перепланировку квартиры без разрешения

Утомительный сбор документов, который порой может затянуться на несколько недель, и лишние расходы на регистрацию перепланировки квартиры в Москве вынуждают многих собственников обходить стороной эту процедуру. И напрасно, поскольку владелец жилья это именно тот, кто отвечает за перепланировку квартиры. Поэтому если вы сделали перепланировку квартиры без разрешительных документов, будьте готовы заплатить штраф и выполнить предписание жилищной инспекции города Москвы.

Однако, самовольные действия, связанные с ремонтом и перепланировкой квартиры, создают проблемы не только владельцу жилого помещения, но и тем, кто с ним живет по соседству.


Например, перепланировка санузла без должной гидроизоляции пола может привести к затоплению жильцов снизу. А самостоятельно вырезанный проем без проведенных мероприятий по усилению вызвать трещины в несущей стене и создать угрозу для жизни людей, проживающих в доме.


Перечислим основные причины, почему собственникам нужно согласовывать перепланировку квартиры:

1.Штраф. Денежные взыскания за незаконную переделку жилого помещения являются одним из оснований проводить перепланировку квартиры в установленном законом порядке. Штрафные санкции на владельца жилья, не предупредившего о намечающемся капитальном ремонте госорганы, накладывает жилищная инспекция города Москвы. 

Приход сотрудников Мосжилинспекции на квартиру может быть неожиданным и связан с недовольством соседей на шум от ремонтных работ, результатом чего будет их жалоба в надзорные органы. Кроме того, факт самовольной перепланировки квартиры легко обнаруживается, например, сантехником из управляющей компании или газовщиком, пришедшим проверить состояние газового оборудования в доме. Оба обязаны известить о самовольных преобразованиях во внутреннем устройстве жилища свои организации.

На сегодняшний день КоАП РФ установлен размер штрафа до 2500 рублей за самовольную перепланировку квартиры.

2.Неизбежность согласования. Столь невысокий размер штрафа за несанкционированную перепланировку квартиры не должен вводить в заблуждение. Мосжилинспекция не ограничится только этим наказанием за перепланировку квартиры. Помимо выплаты денег владельцу придется узаконить перепланировку квартиры в установленный срок. И жилищная инспекция обязательно проверит исполнение выданного предписания. При игнорировании гражданином требований МЖИ у него могут возникнуть серьезные проблемы, разбираться с которыми он будет уже в суде.

Основная трудность узаконивания ремонта заключается в нарушении действующих СНиПов, СанПиНов, ГОСТов и прочих нормативно-правовых документов, которые допускает собственник в момент переустройства. То есть он совершает такие действия, которые просто нельзя согласовать, даже если этого сильно захотеть. О таких мероприятия мы уже рассказали выше.

При совершении запрещенных работ Мосжилинспекция обяжет отказаться от сделанного ремонта и вернуть квартире первоначальный вид, то есть произвести изменение перепланировки квартиры.

3.Потеря квартиры. В случае отказа платить штраф, возвращать помещению прежний вид или доводить его до согласуемого состояния в плане нарушений, владелец может навсегда лишиться своей жилплощади. В этом отношении закон очень суров к нарушителям. Нельзя сказать, что это очень распространенная практика в Москве, но примеров выставления на открытые торги квартир с незаконными перепланировками по решению столичного суда становится все больше и больше.

Бывший хозяин жилья получает вырученные по итогам продажи деньги за минусом расходов на исполнение судебного решения.

4.Трудности с продажей квартиры. Наверное, наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются собственники жилья, это сложности при продаже квартиры с незаконной перепланировкой. Во всяком случае, на помощь банка потенциальному покупателю рассчитывать точно не придется. При оформлении ипотеки нужен техпаспорт БТИ, а в нем будет указана нелегитимная перепланировка. Поэтому в выдаче ипотечного кредита для приобретения «проблемного» жилья, скорее всего, будет отказано.

5.Снижение стоимости жилья. Квартиры, в которых есть неузаконенная перепланировка, стоят намного дешевле (до 30%), чем те, где все документы в порядке. Это означает, что при продаже такого жилья его собственник теряет деньги, поскольку вынужден снижать цену. Ведь после покупки уже новому владельцу придется заниматься узакониванием ремонтных работ, а кому хочется этим заниматься? 

Поэтому, чтобы не отдавать квартиру дешевле ее рыночной стоимости, перед продажей стоит надлежащим образом оформить перепланировку, а если это невозможно сделать, то вернуть недвижимости доремонтный вид. 

6.Нарушение безопасности. Основной задачей согласования перепланировки квартиры является соблюдение требований для безопасного проживания не только собственника жилья, но и других жильцов многоквартирного дома. 

К сожалению, многие не задумываются о том, что вмешательство в несущие конструкции здания без разрешения авторов проекта дома недопустимо, так как это приводит к растрескиванию здания. В последнее время СМИ регулярно сообщают об обрушениях домов в результате несогласованных действий по устройству дверных проемов и сноса несущих стен. Гораздо безопаснее предварительно получить разрешение на работы, добросовестно пройдя процедуру согласования перепланировки квартиры. 

Услуги по перепланировке квартиры

Заниматься согласованием перепланировки квартиры можно самостоятельно. Но делать это рекомендуется только в том случае, если планируется провести несложные работы. К простым перепланировкам относятся мероприятия, не затрагивающие несущие стены, фасад здания, не требующие серьезного вмешательства в инженерные коммуникации.

Например, перенос или расширение дверного проема в ненесущей стене или частичный демонтаж перегородки без затрагивания конструкции пола. В этом случае работы согласовываются по эскизу. При наличии достаточного количества свободного времени перепланировку по эскизу можно согласовать своими силами, не обращаясь в коммерческий центр перепланировки квартиры.

Если вам этот вариант не подходит, то на данный момент существует множество фирм, благодаря которым перепланировка согласуется гораздо быстрее, чем если бы вы делали все самостоятельно. Обращение к посредникам выгодно в том случае, если требуется согласовать сложный вид перепланировки, например, устройство дверного проема в несущей стене или объединение комнаты и балкона.

Выбирая подходящую организацию, прежде всего обратите внимание:

  1. на ее опыт работы в данной сфере: организация, которая давно занимается в Москве согласованием перепланировок, сэкономит ваши время и деньги, избавив от ненужных трат;
  2. предоставляет ли фирма полный спектр услуг по перепланировке – от разработки проектной документации до получения всех необходимых разрешений и окончательного согласования перепланировки в Мосжилинспекции;
  3. даются ли гарантии на согласование перепланировки квартиры выбранной вами компанией.

Лучше всего, если подготовку и проведение всех этапов перепланировки квартиры возьмет на себя одна организация. В таком случае перепланировку можно будет согласовать относительно дешево и быстро.

Консультация по перепланировке квартиры в Москве

Консультацию по перепланировке можно получить в государственных органах или в частной компании.

Надзорным органом в сфере согласования перепланировки в Москве является жилищная инспекция. Мосжилинспекцией установлены часы приема граждан. Соответственно, обратившись в приемный день, вы можете получить консультацию по интересующему вопросу.

Однако объем выполняемой работы в надзорных органах всегда крайне высок, и, как следствие, существует высокая вероятность не получить консультацию по перепланировке в полном объеме. Либо вас могут не принять из-за большого количества обращений.

Преимуществом консультации непосредственно в надзорных органах является тот факт, что ее чаще всего проводит руководитель либо заместитель руководителя жилинспекции. То есть люди, обладающие должным багажом знаний в данной отрасли и способные профессионально проконсультировать вас в том или ином вопросе.

Но несмотря на это, есть и негативные составляющие обращения за консультацией по перепланировке квартиры в Мосжилинспекцию. Несмотря на приемные часы, Государственная жилищная инспекция не всегда принимает граждан именно в день обращения. Для записи на прием к руководителю жилищной инспекции или заместителю вам необходимо будет позвонить в Мосжилинспекцию вашего округа и записаться на прием у секретаря, который из-за большого «потока» людей любезно запишет вас на прием через полтора-два месяца. 

Порой, когда случай «горящий» (например, продажа квартиры), срок ожидания в два месяца является непозволительной роскошью, вследствие которой вы можете потерять немалое количестве и нервов, и материальных благ.

Также консультацию можно получить в многофункциональном центре. Однако, лично на взгляд нашей организации, такая консультация далека от идеала, неточна и подчас абсолютно неверна. Так как сотрудники МФЦ являются специалистами крайне широкого профиля, то и их познания в конкретной сфере очень поверхностны.

В настоящее время все большую популярность получает такое явление как дизайнерский ремонт. Многие владельцы жилья обращаются за помощью в дизайнерские бюро или к частным дизайнерам за разработкой дизайн-проекта для будущего ремонта квартиры.

Важно понимать, что дизайн-проект не является должным документом для согласования перепланировки.  Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры в Москве, необходимо разработать проектную документацию в специализированной проектной организации, имеющей допуск (лицензию) СРО на проектирование. Дизайн-проекты создаются специалистами, не имеющими данного допуска, а сам документ не содержит и половину требуемых надзорным органом разделов для согласования перепланировки/переоборудования.

В нашу организацию довольно часто обращаются заказчики после консультации с дизайнерами. Однако не стоит забывать, что дизайнеры люди творческие и не всегда достаточно «подкованы» в вопросе согласования перепланировки. Основная задача дизайнера – нарисовать красивую и удобную планировку вашей квартиры. К сожалению, не всегда информация о проведении и оформлении перепланировки квартиры, полученная от дизайнера, может быть на сто процентов верной.

Поэтому консультацию по перепланировке, которая вам поможет выбрать вариант, подходящий именно для вашей квартиры, вы можете получить только лишь обратившись непосредственно к специалистам в области согласования ремонтных работ. Во многих фирмах (в том числе и нашей) консультации по перепланировке проводятся бесплатно.

Обратившись к нам, вы получите на безвозмездной основе профессиональную консультацию по любому интересующему вас вопросу. Долгое и плодотворное сотрудничество с надзорными органами Москвы и Подмосковья дает нам возможность осуществить полноценную и качественную консультацию.

Где заказать перепланировку квартиры

Помощь в перепланировке квартиры требуется в той или иной степени всем владельцам недвижимости без исключения. Мы одна из фирм, занимающихся перепланировкой квартир в Москве.

За годы работы наша компания накопила богатый опыт по согласованию даже самых сложных перепланировок, в том числе с затрагиванием несущих конструкций здания и объединением жилых помещений по горизонтали и вертикали.

Нашу деятельность ускоряет знание нюансов согласования перепланировок квартир в панельных, кирпичных, блочных и монолитных домах с ж/б и смешанными перекрытиями. 

Имеем все допуски СРО, собственный проектный отдел, оперативно выпускающий проектную документацию по действующим жилищным нормативам, и профессиональную команду согласователей, работающих во всех округах Москвы и городах Подмосковья.

Разрабатываем проектную документацию и согласовываем:

  • объединение лоджии (балкона) и комнаты (кухни) с установкой раздвижных дверей;
  • расширение кухни и устройство кухни-ниши;
  • объединение туалета с ванной;
  • расширение и перенос санузлов;
  • устройство проемов в перегородках и капитальных стенах;
  • изменение площади жилых комнат;
  • устройство в квартире холлов, прихожих, дополнительных коридоров, гардеробных, встроенных шкафов, спортзалов, кабинетов, кладовых, подсобок, прачечных и многие другие работы.

Перепланировка квартиры под ключ в Москве- цена

О цене перепланировки квартиры в Москве можно узнать в этом разделе или по телефону у нашего консультанта. Свой вопрос по перепланировке квартиры вы также можете отправить к нам через специальный форум на сайте ("Ответы на вопросы").

На нашем сайте есть примеры удачных и интересных перепланировок квартир, успешно согласованных с надзорными органами.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Можно ли делать перепланировку, если у квартиры 2 владельца и 1 из них против?

Добрый день, Федор

Нет, нельзя. При согласовании перепланировки все собственники помещения должны быть "за"