Присоединение тамбура к квартире

Приквартирные площадки чаще всего устроены таким образом, что несколько смежных квартир объединяет небольшое помещение, называемое тамбуром или приквартным коридором.

Ситуации бывают разные, например собственник выкупил соседнюю квартиру, или квартира находится в глубине и большая часть коридора используется только им.

В данной статье мы разберем вопрос присоединения приквартирного тамбура.

Присоединение тамбура к квартире согласование

Владелец квартиры, не всегда будучи осведомленным в вопросах, которые касаются законодательства, считает, что имеет полное право претендовать на часть площади лестничной площадки (тамбура) перед свой квартиры.

И у них возникает вопрос, а можно ли данный тамбур присоединить к квартире, так как фактически данную площадь используют только они.

Ниже мы прикрепим пример из типовой серии П44. Это очень распространенный случай.

Например, владелец трехкомнатной квартиры в серии П44 или подобной серии (в типовых домах расположение квартир на лестничной площадке приблизительно одинаковое) выкупил соседнюю однокомнатную квартиру.

Получается ситуация, что площадку перед квартирой использует только он, так как квартир с его стороны больше нет.

И у него возникает желание отделить данный тамбур и фактически присоединить его к квартире поставив дополнительную дверь.

Типовой пример ниже.

• 

• 

• 

Данный пример демонстрирует присоединение тамбура при объединении двух квартир (3-х комнатной и 1-комнатной) в панельном доме серии П-44. Для создания единого входа часть тамбура, которую мы видим на рисунке (1), была присоединена к площади квартир в результате проведенных монтажно-демонтажных работ (2). 

Чем регламентируется мероприятия по присоединению тамбура

Данный вопрос регламентируется ЖК РФ и если квартира находится на территории г. Москвы, то также ПП 508.

В пункте 3 приложения 1 прописана формулировка:

К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с использованием (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:

3.8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть непосредственно слово «тамбур/холл/лестничная площадка» в данном постановлении нет, но есть фасады, козырьки, навесы, балконы, входные группы, дымоходы, венткороба и т.д. И жилищная инспекция по «иными работами», априори всегда подразумевает все что находится и внутри дома: чердаки, подвалы, тамбура, черные лестницы и т.д.

И соответственно мы переходим к формулировке пункта 8 данного же ПП.Переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме, связанные с использованием общего имущества, при которых создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или входов и входных групп на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, допускаются при условии наличия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование заявителю части данного земельного участка, оформленного протоколом.

Кроме того, перепланировка площадей, которые являются общедомовой собственностью, в том числе и тамбуров, запрещена, в случае расположения внутри тамбура электросиловых щитков, счетчиков, общедомовых коммуникаций и прочего оборудования.

Ограничение доступа к этому оборудованию создает ряд неудобств как жильцам, так и обслуживающим сотрудникам, а также может быть причиной аварийной ситуации. 

Жилищная инспекция не будет рассматривать подобные обращение, владелец квартиры гарантировано получит отказ.

Поэтому перед процедурой согласования присоединения тамбура необходимо проработать вопрос о переносе за границы тамбура общедомовых коммуникаций: электрических счетчиков на несколько квартир, пожарной вентиляции, пожарных гидрантов, систем оповещения о пожаре и т.д.

Типовой пример места для установки тамбурной двери

• 

• 

На фото выше, мы видим классический пример установки тамбурной двери. При входе из лифтового холла если повернуть влево есть две квартиры и перед ними большая площадка используемая только данными двумя квартирами. Кроме этого внутри нет никакого оборудования, электрические счетчики остаются для обслуживания в общем коридоре. И большая часть собственников конечно захочет установить в обозначенном нами месте дверь которая присоединить площадку к двум квартирам. Это кстати объект из нашей практики работы по согласованию.

До момента окончания согласования мы собственника «удержали» от установки двери, так как с ней нельзя было сдать перепланировку в жилищную инспекцию. Возможно собственник установил данную дверь позже, но нам об этом не известно.

Или еще один пример, здесь также прекрасно расположилась бы дверь отделяющая две квартиры от общей площадки, на фото как будто правая сторона идет по пожарным шкафам, но это не так, фактически она вставала бы ровно за данными шкафами.

• 

Как присоединить тамбур к квартире законно

Как уже было озвучено, законодательно присоединение тамбура к квартире не запрещено, но сопряжено с таким количеством сложностей, что фактически согласовать присоединение очень сложно.

Тамбур можно включить в площадь квартиры двумя способами,
1. Выкупить данную площадь у всех собственников дома.
2. Взять его в долгосрочную аренду.

Для выкупа данной площади и присоединение ее к квартире требуется согласие ВСЕХ собственников дома, что на практике в многоквартирных домах не реализуемо, так как если один житель не то что бы даже будет против, а допустим его нельзя будет найти, то это уже засчитывается как голос против.

На нашей практике за 20 лет еще не один объект в данном ключе согласован не был. Так как допустим в той же серии П44, может быть в доме несколько сотен квартир и в каждой может быть еще по несколько собственников.

Приложим ниже план из выписки из ЕГРН на блок этажа серии П44 и мы увидим там как минимум 407 квартиру, а это даже не последний подъезд в доме.

• 

Более перспективно попробовать проработать пункт 2, то есть взятие тамбура в долгосрочную аренду.

Дело в то, что как мы уже упоминали что если для выкупа в собственность необходимо 100 процентов согласия жителей дома, то для аренды достаточно согласие 2/3 собственников дома.

И здесь уже можно «попробовать» их собрать.

Скорее всего, это также не для домов с подобным количеством квартир. Но если доме небольшое количество квартир, допустим до 100, то теоретически это представляется возможным.

Подобные варианты на нашей практике уже были. Их было буквально единицы, но собственники действительно набирали необходимый кворум. (Подробнее о практическом случае присоединения тамбура в конце статьи)

Как согласовать присоединение тамбура

Сам процесс согласования ничем не отличается от процесса согласования стандартной перепланировки.

(Возможно существуют случаи присоединения тамбура без каких либо перепланировок. То есть квартиры в состоянии соответствия плану БТИ, но мы таких случаев не встречали, поэтому дальше будем говорить о процессе присоединения тамбура совместно с процессом согласования перепланировки)

Необходимо разработать проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, приложить все необходимые дополнительные документы и подать на рассмотрение в жилищную инспекцию прикрепив протокол согласия жителей с необходимым кворумом.

И вот здесь возникает сложность с оформлением согласия собственников.

Просто так, «пробежавшись» по квартирам с «тетрадным» листом и собрать подписи жильцов нельзя.

Есть установленный порядок и формы протоколов.

Если говорить о порядке сбора подписей кратко, то в начале, необходимо уведомить всех жильцов о том что будет данное собрание.

Для того, что бы их уведомить, необходимо понимать кого уведомлять и здесь необходимо заранее заказать все выписки ЕГРН на каждую квартиру и на каждого собственника.

P.S. (Важно: Госдума приняла закон запрещающий с 1 марта 2023 года включать в выписку из ЕГРН сведения о о правообладателе. И как все это будет работать в следующем году мы даже приблизительно представить не можем. То есть необходимо уведомить некого собственника о собрании, а какого не понятно, так как сведения будут скрыты)

Далее необходимо «высчитать вес каждого собственника в квадратных метрах».

Например есть два собственника, один владеет однокомнатной квартирой площадью 25 квадратных метров, а второй трехкомнатной квартирой площадью 75 квадратных метров. И вот для успеха дела, собственник трехкомнатной квартиры гораздо весомее чем собственник однокомнатной квартиры, так как у него больше площади и соответственно он может дать более весомый процент при формировании протокола.

То есть фактически собираются не собственники, а процент площадей. Допустим если на первом этаже дома есть большой магазин площадью 1000 квадратных метров, у него один владелец и он даст свое согласие, то его площадь по голосам будет равняться как площадь 40 квартир по 25 квадратных метров с несколькими десятками собственников.

Кроме того, в доме могут быть еще и машиноместа, кладовые, у них также есть собственники и эти площади должны быть учтены в расчетах.

Итак, как мы уже говорили в начале необходимо заказать выписки на всех собственников, далее необходимо разделить и распределить в процентах всех собственников в зависимости от площади владеемых ими и теперь можно переходить к уведомлению к очному собранию жителей дома.

Смысл уведомления в том, что такого то числа, в таком то месте (обычно во дворе дома) будет проводиться собрание жителей дома по вопросу аренды общедомовой площади.

На данное собрание никто не придет, а если кто то и придет, то это будет несколько активистов в гендере female 60+ они всегда против всего и инициатор собрания много нового узнает о своей инициативе и весьма интересно проведет время.

Едва оправившись от очного собрания, можно переходить к заочному и поквартирному обходу.

И вот здесь уже появляется шанс: лично прийти в каждую квартиру (пропуская квартиры тех кто пришел на очное собрание, так как на очном собрании они уже явно выразили свое мнение простив), убедить 2/3 своих соседей поставить подпись в протоколе в графе ЗА.
В протоколе есть три графы, ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ.
Обязательно необходимо ЗА, так как ЗА, должно быть 2/3, а «ВОЗДЕРЖАЛСЯ», это не ЗА.

И если будут правильно распределены все площади, уведомление, протокол и иные документы будут без ошибок, собственник соберет кворум 2/3, плюс еще все остальные сопутствующие мероприятия будут выполнены вплоть до правильности сшивки протокола собственник получить разрешение на перепланировку в котором как одно из мероприятий будет «присоединение тамбура на правах аренды».

Вопрос цены аренды всегда обсуждается индивидуально.

Собственнику стоит начинать «торг» с 1 рубля в год на расчетный счет управляющей компании.
В любом случае это будет относительно символическая сумма, если даже считать из оплаты за коммунальные расходы по используемым площадям.

Последовательный план присоединения тамбура:

● Анализ принципиальной возможности начала работы о оценивание шансов на положительный результат.

●  Инженерный анализ несущих конструкций.

● Разработка технического заключения и проекта перепланировки.

● Проведение заседания собственников дома.

● Согласование в Мосжилинспекции и получение распоряжения на перепланировку с включенным мероприятием по тамбуру.

● Получение  акта о завершенном переустройстве.

● Получение БТИ и внесение изменений в ЕГРН.

Практический случай удачного присоединения тамбура

К нам обратился собственник, который прокомментировал что у него пятиэтажный дом в центре Москвы из трех подъездов.

Мы ему в общих чертах описали путь согласования, но на наше удивление он его не смутил.

Он прокомментировал — в моем доме пять этажей и три подъезда, на каждом этаже по 4 квартире итого в моем подъезде 20 квартир. Квартир у меня две, осталось 18.

У нас дружный дом и в своем подъезде я практически всех знаю, проблем со сбором подписей не будет, считаем что 1/3 уже собрал.

В соседних подъездах я также некоторых жителей знаю, думаю они не будут против. Кроме того, попрошу что бы они зашли к своим соседям и попросили за меня. Итого, уже предположительно где то есть 50 процентов согласных жителей дома. Ну а остальное я «как нибудь похожу доберу».

И на наше удивление его математика сработала, он «сходу» действительно собрал совершенно честное согласие всех жителей своего подъезда, и квартир 10 из соседних подъездов. У него получилось далеко за 50 процентов. И еще через месяц посещений соседей он добрал требуемые 2/3.

Но сразу скажем это исключительный случай, обычно в многоквартирных домах сотни квартир квартир и бывает соседи не только по этажу друг друга не знают, а даже и по лестничной площадке, поэтому в данное время мероприятие по присоединению тамбура практически не реализуемо.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.