Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением. В некоторых случаях это обстоятельство, успешно скрываемое на протяжении многих лет, может создать владельцам квартир серьезные сложности.

Различные действия с недвижимостью, такие как оформление наследования, дарение, продажа квартиры после перепланировки или оформление недвижимости в залог могут пойти не по плану или вовсе не состояться. 

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Да, можно. В настоящее время закон не запрещает сделки в квартирами с несогласованной перепланировкой.
К нам постоянно обращаются уже новые собственники квартир которые после покупки хотят узаконить уже ранее выполненную или согласовать только планируемую перепланировку.

Как продать квартиру с перепланировкой

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры. А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты.

Вариант 1 - у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира. Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя. То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры. И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он. Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.
В нашу организацию часто обращаются стороны сделки для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок.
Зачастую у продавцов возникает "вариант", что мы дадим какую то "бумагу" будущем собственнику, что бы его "успокоить", в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д. и т.п. Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что реализовывать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что "все хорошо". 
К сожалению данный вариант не работает. Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать, а во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру. 
В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет. То есть сказать что то "вероятностное" можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.
Поэтому мы как правило предлагаем текущему собственнику передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 - у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит. В таком случае в процессе участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания которая проводит оценку стоимости квартиры. И вот здесь возникает сложности, оценочная компания может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется. Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости. И в кредитном договоре который будет подписан обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 - в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть в наличии зафиксированная незаконная перепланировка.
И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе сделки. В процессе участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку. И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов, осуществляющих контроль за состоянием жилых помещений.

Но есть вариант при котором действительно провести сделку  с квартирой нельзя. Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка. Случай нечастый, но он бывает. И мы не знаем принципиально как это получается, но так бывают - эти красные линии из БТИ "уходят" в кадастр, то есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой. И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Продажа квартиры с перепланировкой - документы БТИ

Как правило покупатель требует показать ему документы БТИ.
Какие варианты документов БТИ могут быть


1. Технический паспорт БТИ до 2018 года.

Технический паспорт БТИСведения о квартиреПлан расположения в городе
Поэтажный план квартирыЛист экспликации квартирыЛист общих данных


2. Технический паспорт БТИ - образец после 2018 года

Титульная страница технического паспортаРасположение объекта в городеСведения о здании в техническом паспорте

План БТИ из технического паспортаЭкспликация помещений


3. Поэтажный план и экспликация

Поэтажный план трехкомнатной квартирыЭкспликация

Это основной документ который как правило показывают продавцы. Связано это с тем что это наиболее бюджетный документ с точки зрения заказа его в БТИ. То есть это документ как правило удовлетворяет все стороны, так как в нем есть вся необходимая информация, есть планировка квартиры, есть экспликация с площадями помещений, адрес квартиры, этаж.


4 Архивная копия

Архивная копия документов БТИВыписка архивная для БТИАрхивная копия плана БТИПлан БТИ, архивная копия

Редкий случай, но также может быть предъявлен. Архивная копия отражает первоначальную планировку квартиры при постройке дома. Если при сделке планировка квартиры будет соответствовать данному документу, значит все в порядке и перепланировок в квартире точно не было.


5. Документы БТИ с красными линиями

Красные линии БТИ при переустройстве квартиры, перестановка плиты и мойкиКрасные линии БТИ при самовольной перепланировкеНезаконная перепланировка и красные линии на БТИ

Красные линии бывают отражены и в техническом паспорте и в поэтажном плане и экспликации. Единственный документ где их не бывает это "архивная копия". То есть если вам показали какой либо документ в котором отражены красные линии есть прямоугольный штамп с надписью "Разрешение на произведенное переусто......", значит в квартире есть зафиксированная перепланировка.


Продать квартиру с перепланировкой без согласования

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как реализовать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема. Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено. И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

На практике при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой существуют следующие варианты:

  1. Узаконить перепланировку по факту до сделки, если не выполнено мероприятий, противоречащих действующим нормам.
  2. Узаконить перепланировку заранее, но после приведения квартиры к «согласуемому состоянию».
  3. Учесть в стоимости недвижимости сумму, необходимую для узаконивания выполненных работ.
  4. Предоставить покупателю скидку на сумму сметы восстановительного ремонта.

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя? Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Распоряжение о проверке планировкиВыявление незаконной перепланировки квартирыПредписание о восстановлении планировки квартиры Протокол о нарушении жилищного законодательсства

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку

Значительный процент жилья на вторичном рынке приобретается при помощи ипотечного кредитования. Выяснить, можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, покупателю, рассчитывающему на получение ипотечного кредита, удается на этапе рассмотрения заявки банком.

В получении кредита, а стало быть и в совершении сделки, банк может отказать. Банковские сотрудники проверяют предоставленные документы, и, если сочтут перепланировку сложной для узаконивания, вероятнее всего, продажа квартиры не состоится.

Чаще всего, при оформлении ипотеки на квартиру с несогласованной перепланировкой, банк обязывает будущего собственника произвести узаконивание выполненных работ. При этом, переустройство, неоформленное в срок, указанный в кредитном договоре, может привести к его расторжению со всеми вытекающими последствиями.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

На данный вопрос нет однозначного ответа. Ситуации бывают разные. Бывает перепланировку узаконить возможно, но заканчивается срок одобрения ипотечного кредита и нет времени, бывает что можно, но с учетом некоторых ремонтных работ которые необходимо проводить.
Однозначен ответ на вопрос нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры есть только в одном случае - если перепланировка зафиксирована в кадастре. Если незаконную перепланировку не согласовать, то провести сделку будет нельзя.

Конечно наиболее эффективным путем избежать сложностей в квартире, где произведена перепланировка, является ее заблаговременное узаконивание. Ведь квартиры с несогласованными перепланировками менее привлекательны чем те у которых документы в порядке.

Даже в том случае, если потребуется частично выполнить восстановительный ремонт, в дальнейшем это компенсируется возможностью продажи недвижимости за максимальную стоимость. Тем более, что рыночная стоимость квартир с согласованной перепланировкой выше, чем аналогичной квартиры со стандартным планировочным решением.

Узнать, как согласовать выполненный ремонт и будут ли проблемы при узаконивании, вы можете у наших специалистов. Вышлите нам на электронную почту письмо с планом квартиры до перепланировки и эскиз произведенных изменений, выполненный на копии плана БТИ. После анализа сделанной перепланировки мы сообщим, возможно ли узаконить ее в существующем состоянии или что-то потребуется переделать.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день, есть перепланировка, перед продажей квартиры планирую узаконить. Во вложении план бти+эскиз, все изменения описаны. Плита газовая, труба не заложена, двери между кухней и комнатой нет, но поставить возможно. Интересует стоимость и срок исполнения

Добрый день Екатерина

К сожалению эскиз видимо не прикрепился к вопросу. Вы не могли бы направить его на нашу почту, я всю ситуацию посмотрю на почте.

Здравствуйте, а при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку могут быть какие то подводные камни?

Добрый день Вика
Да, может быть множество сложностей. Например банк не даст разрешение покупателю на данную квартиру, так как в ней есть перепланировка. А может дать, но с какими то ограничениями. Необходимо также понимать, вообще в принципе можно ли согласовать перепланировку в данной квартире, так как если даже ее банк пропустит, он будет требовать либо согласовать ее в установленном порядке, либо привести квартиру к поэтажному плану БТИ.

Добрый день.
Я продал квартиру с неузаконенной перепланировкой решение суда может быть такое что мне назад вернут эту квартиру а я должен будет вернуть деньги?

Добрый день Антон.

К сожалению не могу прокомментировать ваш вопрос. Мы занимаемся согласованием перепланировок, а судебные дела несколько не наш профиль.

Здравствуйте. При продаже квартиры обнаружил перепланировку прежним хозяином. Т.к. только сегодня получил тех.паспорт квартиры. Она заключается в сносе перегородки между ванной и туалетом. Т.е. санузел сделали совмещенным

Добрый день. Ситуация понятна. Данная перепланировка очень простая. Не думаю что необходимо поручать ее кому то узаконивать как доверенным лицам, ее можно вполне узаконить и самостоятельно и сильно дисконтировать бюджет согласования. То есть мы можем вам разработать проектную документацию для согласования. Ее стоимость 25 тысяч рублей и провести по процессу и весь бюджет согласования у вас уложиться только в стоимость проектной документации.

Здравствуйте, а продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможная в принципе или это зависит от того какая перепланировка?

Добрый день Ирина.

Да, возможна. Но конечно это зависит от произведенных работ. Как правило в большинстве банков ипотеку одобряют под квартиры в которых не были затронуты при перепланировке несущие конструкции.

Добрый день.

Была продана квартира с перепланировкой, но она не была оформлена.
Сейчас для ее продажи хотелось бы это сделать для покупателей и узнать стоимость всех работ.
Перепланировка комнат и в ванной; смещение "мокрой зоны" и увеличение пространства за счет уменьшение туалета

Добрый день Татьяна

Немного затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос

К сожалению, слишком мало информации для полного анализа возможности согласования ранее выполненной перепланировки.

Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту info@gsps.ru план БТИ с изначальной планировкой вашей квартиры, а также простенький эскиз выполненных мероприятий

В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки