Добавить в избранное

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением.

В некоторых случаях это обстоятельство, успешно скрываемое на протяжении многих лет, может создать владельцам квартир серьезные сложности.

Различные действия с недвижимостью, такие как оформление наследования, дарение, продажа квартиры после перепланировки или оформление недвижимости в залог могут пойти не по плану или вовсе не состояться. 

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Да, можно.

В настоящее время закон не запрещает сделки в квартирами с несогласованной перепланировкой.

К нам постоянно обращаются уже новые собственники квартир которые после покупки хотят узаконить уже ранее выполненную или согласовать только планируемую перепланировку.

Как продать квартиру с перепланировкой:

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры.

А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты:

Вариант 1 — у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира.

Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя.

То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры.

И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он.
Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.

В нашу организацию часто обращаются стороны сделки для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок.

Зачастую у продавцов возникает «вариант», что мы дадим какую то «бумагу» будущем собственнику, что бы его «успокоить», в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д. и т.п.

Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что реализовывать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что «все хорошо». 

К сожалению данный вариант не работает.

Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать.

Во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру. 

В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет.

То есть сказать что то «вероятностное» можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.

Поэтому мы как правило предлагаем текущему собственнику передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 — у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит.

В таком случае в процессе участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания.

И вот здесь возникает сложности, она может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется.

Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости.

И в кредитном договоре, обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 — в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть уже зафиксированная незаконная перепланировка.

И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе сделки.

В процессе участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку.

И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов.

Но есть вариант при котором действительно провести сделку  с квартирой нельзя.

Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка и эти красные линии из БТИ «ушли» в кадастр.

То есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой, да еще и в выписке ЕГРН они записаны как обременение «незаконная перепланировка»

И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Продажа квартиры с перепланировкой — документы БТИ

Как правило покупатель требует показать ему документы БТИ.

Какие варианты документов БТИ могут быть:


1. Технический паспорт БТИ до 2018 года. (Полные образцы технических паспортов)


2. Технический паспорт БТИ — образец после 2018 года


3. Поэтажный план и экспликация

Это основной документ который как правило показывают продавцы.

Связано это с тем что это наиболее бюджетный документ с точки зрения заказа его в БТИ.

То есть это документ как правило удовлетворяет все стороны, так как в нем есть вся необходимая информация, есть планировка квартиры, есть экспликация с площадями помещений, адрес квартиры, этаж.


4. Архивная копия БТИ

Редкий случай, но также может быть предъявлен. Архивная копия отражает первоначальную планировку квартиры при постройке дома.

Если при сделке планировка квартиры будет соответствовать данному документу, значит все в порядке и перепланировок в квартире точно не было.


5. Документы БТИ с красными линиями

То есть если вам показали какой либо документ в котором отражены красные линии есть прямоугольный штамп с надписью «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено«, значит в квартире есть зафиксированная перепланировка.

Подробнее о красных линиях на документах БТИ вы можете прочитать в статье по ссылке


Продать квартиру с перепланировкой без согласования

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как реализовать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема.

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено.

И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

На практике при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой существуют следующие варианты:

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя?

Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

На данный вопрос нет однозначного ответа. Ситуации бывают разные.

Бывает перепланировку узаконить возможно, но заканчивается срок одобрения ипотечного кредита и нет времени, бывает что можно, но с учетом некоторых ремонтных работ которые необходимо проводить.

Однозначен ответ на вопрос нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры есть только в одном случае — если перепланировка зафиксирована в кадастре. Если незаконную перепланировку не согласовать, то провести сделку будет нельзя.

Конечно наиболее эффективным путем избежать сложностей в квартире, где произведена перепланировка, является ее заблаговременное узаконивание.

Ведь квартиры с несогласованными перепланировками менее привлекательны чем те у которых документы в порядке.

Даже в том случае, если потребуется частично выполнить восстановительный ремонт, в дальнейшем это компенсируется возможностью продажи недвижимости за максимальную стоимость.

Тем более, что рыночная стоимость квартир с согласованной перепланировкой выше, чем аналогичной квартиры со стандартным планировочным решением.

Бесплатная консультация:

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы:
    array(9) { [0]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "11953" ["post_content"]=> string(1010) "Добрый день Светлана. Это может быть какой то дизайнер, есть знаю организации которые просто обмеряют квартиры и выдают планы. Насколько знаю, это очень не дорого. Но в целом и самостоятельно можно померять, да даже и мерять не нужно. Если у вас есть план БТИ старый, просто нарисуйте «как-нибудь» на нем новую планировку, направьте нам, а дальше мы уже разберемся. Нам нужно первоначально «ооочень приблизительная картинка», что бы понять что было сделано. Если принципиально согласовать будет возможно, мы уже сами дальше все обмерять будем." ["post_excerpt"]=> string(875) "Спасибо за ответ. А кто делает такие условные картинки перепланировки? Сама я точно не могу. Я даже не пойму как можно было так перепланировать и не оставить никакого эскиза. Когда смотришь на старый план с трудом узнаешь сходство. Все комнаты как бы на месте, но начиная с коридора который был как туннель а стал квадратным, ванна и туалет совместили и увеличили, комнаты уменьшили и появились гардеробные, кухня с залом объединена. Куда мне лучше обратиться за новым планом? " ["post_date"]=> string(19) "2021-03-15 10:22:06" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(16) "Светлана" ["email"]=> string(25) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [1]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "11951" ["post_content"]=> string(453) "Добрый день Светлана. Вы можете направить нам план БТИ (старый тех. паспорт) и картинку в которой будет условно отражена перепланировка и я проанализирую объект на возможность согласования. Можете направить мне в вотсап или на электронную почту." ["post_excerpt"]=> string(562) "Здравствуйте, мне давно подарил папа квартиру с перепланировкой. Спустя 20 лет я решила продать её, и возник вопрос, как её узаконить? С чего начать? Если даже нет нового чертежа плана, по которому делали изменения. Есть только старый тех.паспорт на момент дарения. Квартира большая 90 кв.м и много изменений. " ["post_date"]=> string(19) "2021-03-14 18:13:04" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(17) "Светлана " ["email"]=> string(25) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [2]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "10569" ["post_content"]=> string(276) "Добрый день Екатерина К сожалению эскиз видимо не прикрепился к вопросу. Вы не могли бы направить его на нашу почту, я всю ситуацию посмотрю на почте." ["post_excerpt"]=> string(482) "Добрый день, есть перепланировка, перед продажей квартиры планирую узаконить. Во вложении план бти+эскиз, все изменения описаны. Плита газовая, труба не заложена, двери между кухней и комнатой нет, но поставить возможно. Интересует стоимость и срок исполнения " ["post_date"]=> string(19) "2020-08-21 09:51:20" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(18) "Екатерина" ["email"]=> string(27) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [3]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "10348" ["post_content"]=> string(815) "Добрый день Вика Да, может быть множество сложностей. Например банк не даст разрешение покупателю на данную квартиру, так как в ней есть перепланировка. А может дать, но с какими то ограничениями. Необходимо также понимать, вообще в принципе можно ли согласовать перепланировку в данной квартире, так как если даже ее банк пропустит, он будет требовать либо согласовать ее в установленном порядке, либо привести квартиру к поэтажному плану БТИ." ["post_excerpt"]=> string(215) "Здравствуйте, а при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку могут быть какие то подводные камни? " ["post_date"]=> string(19) "2020-07-20 17:44:13" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(8) "Вика" ["email"]=> string(16) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [4]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "10347" ["post_content"]=> string(288) "Добрый день Антон. К сожалению не могу прокомментировать ваш вопрос. Мы занимаемся согласованием перепланировок, а судебные дела несколько не наш профиль." ["post_excerpt"]=> string(295) "Добрый день. Я продал квартиру с неузаконенной перепланировкой решение суда может быть такое что мне назад вернут эту квартиру а я должен будет вернуть деньги? " ["post_date"]=> string(19) "2020-07-20 17:43:00" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(10) "Антон" ["email"]=> string(21) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [5]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(5) "10039" ["post_content"]=> string(824) "Добрый день. Ситуация понятна. Данная перепланировка очень простая. Не думаю что необходимо поручать ее кому то узаконивать как доверенным лицам, ее можно вполне узаконить и самостоятельно и сильно дисконтировать бюджет согласования. То есть мы можем вам разработать проектную документацию для согласования. Ее стоимость 25 тысяч рублей и провести по процессу и весь бюджет согласования у вас уложиться только в стоимость проектной документации." ["post_excerpt"]=> string(413) "Здравствуйте. При продаже квартиры обнаружил перепланировку прежним хозяином. Т.к. только сегодня получил тех.паспорт квартиры. Она заключается в сносе перегородки между ванной и туалетом. Т.е. санузел сделали совмещенным " ["post_date"]=> string(19) "2020-05-16 11:40:46" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(29) "Игорь Борисович" ["email"]=> string(18) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [6]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(4) "9947" ["post_content"]=> string(396) "Добрый день Михаил. Сложности будут. Если данные из БТИ каким то образом ушли в Росреестр, то могут приостановить сделку. У нас были такие собственники которые с несостоявшейся сделки пришли к нам за согласованием." ["post_excerpt"]=> string(423) "Добрый день. Я продаю квартиру и росреестр внес данные с несогласованной перепланировкой в кадастровый паспорт. Скажите пожалуйста, у меня не будет сложностей с продажей или необходимо перед сделкой перепланировку согласовать? " ["post_date"]=> string(19) "2020-05-06 18:28:09" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(12) "Михаил" ["email"]=> string(18) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [7]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(4) "9936" ["post_content"]=> string(390) "Добрый день Ирина. Да, возможна. Но конечно это зависит от произведенных работ. Как правило в большинстве банков ипотеку одобряют под квартиры в которых не были затронуты при перепланировке несущие конструкции." ["post_excerpt"]=> string(264) "Здравствуйте, а продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможная в принципе или это зависит от того какая перепланировка? " ["post_date"]=> string(19) "2020-05-05 22:22:16" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(10) "Ирина" ["email"]=> string(18) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [8]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "3029" ["ID"]=> string(4) "8488" ["post_content"]=> string(870) "

    Добрый день Татьяна

    Немного затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос

    К сожалению, слишком мало информации для полного анализа возможности согласования ранее выполненной перепланировки.

    Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту [email protected] план БТИ с изначальной планировкой вашей квартиры, а также простенький эскиз выполненных мероприятий

    В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки

    " ["post_excerpt"]=> string(522) "Добрый день. Была продана квартира с перепланировкой, но она не была оформлена. Сейчас для ее продажи хотелось бы это сделать для покупателей и узнать стоимость всех работ. Перепланировка комнат и в ванной; смещение "мокрой зоны" и увеличение пространства за счет уменьшение туалета" ["post_date"]=> string(19) "2018-11-15 08:13:33" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(14) "Татьяна" ["email"]=> string(24) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } }
    Светлана
    с вопросом от 15 марта 2021 года

    Спасибо за ответ.
    А кто делает такие условные картинки перепланировки?
    Сама я точно не могу.
    Я даже не пойму как можно было так перепланировать и не оставить никакого эскиза. Когда смотришь на старый план с трудом узнаешь сходство. Все комнаты как бы на месте, но начиная с коридора который был как туннель а стал квадратным, ванна и туалет совместили и увеличили, комнаты уменьшили и появились гардеробные, кухня с залом объединена.
    Куда мне лучше обратиться за новым планом?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Светлана.

    Это может быть какой то дизайнер, есть знаю организации которые просто обмеряют квартиры и выдают планы.
    Насколько знаю, это очень не дорого.
    Но в целом и самостоятельно можно померять, да даже и мерять не нужно.
    Если у вас есть план БТИ старый, просто нарисуйте «как-нибудь» на нем новую планировку, направьте нам, а дальше мы уже разберемся. Нам нужно первоначально «ооочень приблизительная картинка», что бы понять что было сделано. Если принципиально согласовать будет возможно, мы уже сами дальше все обмерять будем.

    Светлана
    с вопросом от 14 марта 2021 года

    Здравствуйте, мне давно подарил папа квартиру с перепланировкой. Спустя 20 лет я решила продать её, и возник вопрос, как её узаконить?
    С чего начать? Если даже нет нового чертежа плана, по которому делали изменения.
    Есть только старый тех.паспорт на момент дарения.
    Квартира большая 90 кв.м и много изменений.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Светлана.

    Вы можете направить нам план БТИ (старый тех. паспорт) и картинку в которой будет условно отражена перепланировка и я проанализирую объект на возможность согласования.
    Можете направить мне в вотсап или на электронную почту.

    Екатерина
    с вопросом от 21 августа 2020 года

    Добрый день, есть перепланировка, перед продажей квартиры планирую узаконить.
    Во вложении план бти+эскиз, все изменения описаны.
    Плита газовая, труба не заложена, двери между кухней и комнатой нет, но поставить возможно.
    Интересует стоимость и срок исполнения

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Екатерина

    К сожалению эскиз видимо не прикрепился к вопросу.
    Вы не могли бы направить его на нашу почту, я всю ситуацию посмотрю на почте.

    Вика
    с вопросом от 20 июля 2020 года

    Здравствуйте, а при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку могут быть какие то подводные камни?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Вика
    Да, может быть множество сложностей.
    Например банк не даст разрешение покупателю на данную квартиру, так как в ней есть перепланировка.
    А может дать, но с какими то ограничениями.
    Необходимо также понимать, вообще в принципе можно ли согласовать перепланировку в данной квартире, так как если даже ее банк пропустит, он будет требовать либо согласовать ее в установленном порядке, либо привести квартиру к поэтажному плану БТИ.

    Антон
    с вопросом от 20 июля 2020 года

    Добрый день.
    Я продал квартиру с неузаконенной перепланировкой решение суда может быть такое что мне назад вернут эту квартиру а я должен будет вернуть деньги?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Антон.

    К сожалению не могу прокомментировать ваш вопрос.
    Мы занимаемся согласованием перепланировок, а судебные дела несколько не наш профиль.

    Игорь Борисович
    с вопросом от 16 мая 2020 года

    Здравствуйте. При продаже квартиры обнаружил перепланировку прежним хозяином.
    Т.к. только сегодня получил тех.паспорт квартиры.
    Она заключается в сносе перегородки между ванной и туалетом. Т.е. санузел сделали совмещенным

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.
    Ситуация понятна. Данная перепланировка очень простая.
    Не думаю что необходимо поручать ее кому то узаконивать как доверенным лицам, ее можно вполне узаконить и самостоятельно и сильно дисконтировать бюджет согласования.
    То есть мы можем вам разработать проектную документацию для согласования.
    Ее стоимость 25 тысяч рублей и провести по процессу и весь бюджет согласования у вас уложиться только в стоимость проектной документации.

    Михаил
    с вопросом от 06 мая 2020 года

    Добрый день.
    Я продаю квартиру и росреестр внес данные с несогласованной перепланировкой в кадастровый паспорт.
    Скажите пожалуйста, у меня не будет сложностей с продажей или необходимо перед сделкой перепланировку согласовать?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Михаил.

    Сложности будут.
    Если данные из БТИ каким то образом ушли в Росреестр, то могут приостановить сделку.
    У нас были такие собственники которые с несостоявшейся сделки пришли к нам за согласованием.

    Ирина
    с вопросом от 05 мая 2020 года

    Здравствуйте, а продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможная в принципе или это зависит от того какая перепланировка?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ирина.

    Да, возможна. Но конечно это зависит от произведенных работ.
    Как правило в большинстве банков ипотеку одобряют под квартиры в которых не были затронуты при перепланировке несущие конструкции.

    Татьяна
    с вопросом от 15 ноября 2018 года

    Добрый день.

    Была продана квартира с перепланировкой, но она не была оформлена.
    Сейчас для ее продажи хотелось бы это сделать для покупателей и узнать стоимость всех работ.
    Перепланировка комнат и в ванной; смещение "мокрой зоны" и увеличение пространства за счет уменьшение туалета

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна

    Немного затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос

    К сожалению, слишком мало информации для полного анализа возможности согласования ранее выполненной перепланировки.

    Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту [email protected] план БТИ с изначальной планировкой вашей квартиры, а также простенький эскиз выполненных мероприятий

    В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи