Перепланировка постфактум

Если вы читаете данную статью, вероятнее всего у вас один из следующих вариантов:
(Итак, в дело вступает капитан очевидность).

  1. У ВАС В КВАРТИРЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ВЫ ХОТИТЕ ЕЁ СОГЛАСОВАТЬ.
  2. ВЫ ХОТИТЕ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ, НО СЕЙЧАС ЕГО НЕ ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ, А ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ ПОСТФАКТУМ.
  3. ВЫ ХОТИТЕ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ, НО СЕЙЧАС ЕГО НЕ ХОТИТЕ СОГЛАСОВЫВАТЬ, И ВООБЩЕ НЕ ХОТИТЕ СОГЛАСОВЫВАТЬ. 
    (Но если что-то случится и его нужно будет согласовать, вы хотите быть уверенными что постфактум его можно будет согласовать).

*Мы не претендуем на однозначные утверждения и то что только эти три варианта существуют.

Возможно у вас есть свой вариант, будем рады если напишите нам в вотсап и прокомментируйте его strelka-001.jpg

Мы постараемся как объективно ответить на ваши вопросы, так и дополнить статью.

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме!

У вас в квартире перепланировка и вы хотите постафактум ее согласовать:

В данной ситуации какой то "среднестатистический" путь дать сложно. Все зависит проведенных мероприятий.
Вариаций масса, можно сказать все существующие на данный момент.

  1. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ЭСКИЗУ:
    Если при перепланировке не затрагивались несущие конструкции, не был расширен санузел, не демонтировался подоконный блок и многое другое НЕ.
    А были допустим самые простейшие мероприятия, например был переставлен унитаз, снята в комнате дверь и устроена гардеробная, то данную перепланировку можно согласовать "по эскизу".

    То есть для собственника это будет бесплатное согласование, достаточно будет на документах БТИ нарисовать эскиз перепланировки и разобраться как все это подать через сайт Мос.ру. Разбираться как подать, собственник будет в несколько раз дольше чем рисовать эскиз.

  2. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ПРОЕКТУ:
    Предположим, в вашей перепланировке "попалось" какое-то "проектное" мероприятие". То есть для согласования необходима разработка проектной документации.

    В этом случае в проектной компании имеющей допуск СРО, необходимо заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. А также получить дополнительные согласования, например если переставлялась газовая плита получить согласование Мосгаз.

    И согласовывать уже на основании него. Подавать все документы необходимо все также через Мос.ру.
    С августа 2020 года существует только электронная подача.

    Кстати наша компания имеет данный допуск СРО, будем признательны если закажите данное техническое заключение в нашей организации.
    Его стоимость 20 тысяч рублей.

    Это далеко конечно не весь путь.
    Перед этим необходимо будет в принципе понять, можно ли согласовать данную перепланировку, получить в начале и в конце БТИ, а также пройти приемку, комиссию, актирование, по требованию жилищной инспекции приложить акты скрытых работ и т.д.

  3. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПО ПРОЕКТУ ОТ АВТОРА-ПРОЕКТА ДОМА:
    Предположим что в результате выполненных работ были затронуты несущие конструкции.
    В этом случае согласовать все постфактум также потенциально возможно, но данное техническое заключение должны разрабатывать либо автор-проекта дома, либо организация его замещающая - ГБУ "Экспертный центр"

Итак, выше описаны варианты по которым может идти согласование перепланировки.

Если говорить о вероятностях и статистике, то
► По эскизу можно согласовать приблизительно 5% всех перепланировок,
► Где то в стольких же случаях попадаются затрагивания несущих конструкций
► И 90 процентов случаев перепланировок согласуются по ПУТИ 2, с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Вы хотите сделать ремонт, но сейчас его не хотите согласовывать, а хотите согласовать постфактум:

Вариант жизнеспособный. Как говориться в настоящее время каждый имеет свое право.

Но к сожалению он не гарантирует что что то можно будет позже согласовать.

Причин этому множество, не будем углубляться в теорию и практику, попробуем разобрать лишь некоторые из них которые лежат на поверхности.

  1. ПОСТОЯННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
    За последний пару лет, 508-ПП менялось уже раз пять. И каждый раз, из него что то убирают, что добавляют.

    Какие то не раскрытые там четко ситуации жилищная инспекция толкует в этом году, так, а в следующем эдак.

    И все эти постоянные изменения даже несколько выматывают, уже утомляет "заливать" на сайт каждые несколько месяцев новые версии 508-ПП.

  2. Казалось бы, почему не выпустить одно постановление и работать по нему многие годы, что бы правила игры были просты и понятны.
    Но нет, в перепланировках так почему то не получается.

    Поэтому, если предположить что перепланировка на сегодняшний день согласуема, это совсем не гарантия, что она будет согласуема постфактум через полгода и уж совсем все может поменяться через пару лет.

    Но будем объективны.
    Если ваши мероприятия "однозначно железны", то есть они всю жизнь разрешались прописаны как разрешенные во всех СП, СНиП, СанПин с доисторических времен, то для таких мероприятий ничего в ближайшее время кардинально ничего не поменяется и можно сделать осторожное предположение, что лет через 5 это можно будет согласовать постфактум.

  3. Даже если законодательство не поменяется в игру могут вступить ваши соседи.
    Причем на оба данных фактора вы повлиять не сможете.

НИЖЕ МЫ ДАДИМ ПРИМЕРЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ И ПО СОСЕДЯМ:

Например не так давно, жилищная инспекция запрещала объединять две квартиры если собственник не один.
То есть 20 лет, согласовывали согласовывали.

Давали разрешения на объединение квартир даже не родственников, а вообще соседей.

Например у нас был случай объединения двух квартир:

На одной лестничной площадке в однушке жил он, а в соседней трешке жила она.

И так получилось, что они создали новую крепкую ячейку общества, но разделенную несущей межквартирной стеной и без штампов в паспортах.
В общем, по документам два чужих чужих человека.

*Через холл ходить было не удобно и они решили согласовать перепланировку с устройством проема в межквартирной стене. 

Перепланировка им была успешно согласована, в результате получилась одна квартира и доли собственников в этой квартире распределились соответственно площадям которыми они владели.

Через полгода к нам приходит заказчики. Муж и жена. У них две квартиры. Обе квартиры куплены в браке.
Но владелец по документам одной квартиры муж, а другой жена.

А в это время внеслись очередные правки в 508-ПП и там как то очень "обтекаемо и не понятно" было относительно объединения квартир, касаемо владельцев. Причем даже больше с казуистической точки зрения.

И в результате, мы получаем получаем отказ.
На все наши вопросы "а почему?", были даны официальные ответы, что помещения могут объединиться только если они в собственности одного собственника! 

Мы долго "бились" с письмами о том, что это общедолевая собственность, что по факту они одни владельцы и т.д. и т.п.
Но пришлось ждать следующих правок, где это казуистика была исправлена и только тогда смогли согласовать.

Или пример с 16 квадратными метрами. Не будем дублировать информацию. 

Вы сможете почитать его в середине данной статьи.

Это касаемо, законодательства.

ПЕРЕЙДЕМ ТЕПЕРЬ К СОСЕДЯМ:

Представим, что у вас ну допустим квартира на 7 этаже. У вас большой коридор, а он вам не нужен.

И вы сделали перепланировку увеличив жилую комнату за счет коридора.

Да, это можно согласовать. Но вы решили пока не согласовывать и документах у вас все та же перепланировка которая и была.

Проходит время. Сосед сверху решает делать ремонт.

Вот только он решил что у него комнаты нормального размера, а вот ванную и туалет нужно сделать побольше.

Он согласует перепланировку, делает ремонт, все сдает и получается документы БТИ в черных линиях где у него на коридор увеличены ванна или санузел.

А текущий собственник уже после того, как перепланировку согласовал сосед, решает все таки согласовать свою перепланировку в полной уверенности что ее можно согласовать (ведь раньше то было можно) и получает отказ.

В чем причина - в том, что жилые комнаты нельзя располагать под ванными или санузлами соседей сверху. 

То есть, если бы нижний собственник согласовал перепланировку первый, то не разрешили бы расширять ванную или санузел верхнему соседу. Так как нельзя их располагать над жилыми комнатами соседей снизу.

А нижний собственник решил отложить согласование на потом.

Верхний же, соответственно пока нижний откладывал свое согласование, успел согласовать расширение санузла или ванной на коридор. (по документам то у нижнего пока он не согласовал все также коридор).

И тем самым он сделал УЖЕ ПРОИЗВЕДЕННУЮ перепланировку нижнего собственника ВООБЩЕ НЕ СОГЛАСУЕМОЙ и постфактум ее согласовать нельзя.

Таких примеров с ванными, санузлами, переносами кухонь есть множество, поэтому как мы упоминали в самом начале статьи, гарантий согласований постфактум, после выполнения ремонта к сожалению нет.

Вы хотите сделать ремонт, но сейчас его не хотите согласовывать,  и вообще не хотите согласовывать:

*(Но если что то случиться и его нужно будет согласовать, вы хотите быть уверенными что постфактум его можно будет согласовать).

Все абсолютно аналогично предыдущему варианту. Только с тем что, шансов вероятно еще меньше.

Так как если собственник по предыдущему варианту будет согласовывать через какое то не продолжительное время после окончания ремонта, в данном случае временные параметры обычно измеряются неопределенным количеством времени в контексте "когда-нибудь".

Есть в общем то еще и промежуточный вариант:

Например собственник уже ведет ремонт.

И на него пожаловались соседи и уже вот-вот, выйдет инспектор для проверки и штрафа.

Квартира уже вся "кипит", а мероприятия он делает на которые необходимо получать разрешение предварительно. 

Здесь так скажем небольшой микс.

Вроде как и предварительно согласовать уже ничего нельзя и постфактум тоже пока не получиться. (Ремонт же еще не окончен).

В этом случае, остается только в текущем режиме прорабатывать объект, что бы его ТОЧНО, можно было согласовать постфактум.

Идут все возможные подстраховки, заказываются все возможные БТИ и на эту квартиру и соседей сверху и соседей снизу и узнается не собираются ли они что то в ближайшее время согласовывать.

Объект максимально прорабатывается, что бы с ГАРАНТИЕЙ его можно было согласовать постфактум после окончания ремонта.

Документы для согласования перепланировки постфактум:

  • Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, архивная копия БТИ).
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
  • Дополнительные согласования (например АО Мосгаз, управляющей компании и т.д.).
  • Доверенность (если документы подает представитель).
  • Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка ЕГРН).
  • Заявление, форма заполняется на Мос.ру.

Можно ли согласовать и порядок согласования перепланировки постфактум:

  1. Получаем документы БТИ. Они могут быть как в красных линиях так и в черных.
    В случае их отсутствия, можно попробовать обратиться в управляющую компанию с просьбой предоставить копию плана этажа или заказать непосредственно в Бюро технической инвентаризации.
  2. Анализируем план БТИ и выполненные работы на принципиальную возможность согласования перепланировки.
    Необходимо обратить внимание на все размеры, конфигурацию помещений, расположение всех отмеченных на плане условных обозначений на предмет соответствия плану БТИ. Расположение и типы сантехнических приборов, встроенной мебели и кухонной плиты в документах БТИ отмечаются на своих местах в виде условных обозначений.
  3. Разрабатываем техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
  4. Заполняем заявление на Мос.ру, прикладываем техническое заключение и сопутствующие документы.
  5. Принимаем инспектора на квартире.
    После подачи документов через Мос.ру примерно через 7-10 дней назначается дата визита специалиста Мосжилинспекции.
    Контактный телефон собственник оставляет при заполнении заявления на Мос.ру.
    Сотрудник проведет визуальный осмотр помещений на предмет их соответствия приложенному техническому заключению.
  6. Если замечаний не возникло и все соответствует техническому заключению по факту выполненной перепланировки, он выпишет квитанцию на оплату штрафа
  7. Оплачиваем штраф.
  8. Мосжилинспекция после получения подтверждения о зачислении средств подготовит акт о завершенной перепланировке в 4-х экземплярах.
  9. Забираем акт о завершенной перепланировке в инспекции, подписываем в организации готовившей техническое заключение. При требовании жилищной инспекции подписываем также в строительной организации.
  10. Отвозим акт в жилищную инспекцию и через две недели забираем один. (Экземпляр собственника)
  11. Направляемся с актом в БТИ, заказываем конечные БТИ. БТИ обмеряет квартиру и собственник забирает документы с внесенными изменениями.

Примеры документов:

Акт о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке постфактум

План квартиры и экспликация (расшифровка) к нему без выявленных нарушений:

План помещенияэкспликация

Документы БТИ с перепланировками, отмеченными на плане красными линиями

План с красными линиямиЭкспликация к плану

Кто согласует перепланировку постфактум:

В Москве – с Государственной жилищной инспекцией.
В МО – с Администрацией города или управлением архитектуры, либо суд.

*В Московской области во многих районах ранее сделанная перепланировка согласуется через суд

Пример акта о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке постфактум

Штраф за перепланировку постфактум:

Закон предусматривает административный штраф за незаконно произведенную перепланировку в размере
- 2000-2500 рублей для физических лиц.
- от 300 000 тысяч для юридических лиц.

Помощь в узаконивании перепланировки постфактум

Наша компания успешно занимается не только согласованием планируемых, но и узакониванием перепланировок выполненных по факту.

Чтобы оценить возможность согласования выполненной без разрешения перепланировки с надзорными органами, вы можете выслать нам на электронную почту план квартиры с копией, на которой «от руки» укажите, что именно было изменено в планировке вашей квартиры.

Наши специалисты оценят присланные документы и точно скажут, можно узаконить произведенную перепланировку или нет.

Если перепланировка не содержит запрещенных к производству ремонтных мероприятий, мы бум рады помочь с разработкой технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ и при необходимости оформлением документов постфактум в Мосжилинспекции и БТИ.

Если перепланировка содержит какие то несогласуемые элементы, мы прокомментируем в чем сложность, а также постараемся найти приемлимый для заказчика выход из ситуации.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте. Подскажите, если сносится перегородка между кухней и коридором, а также между комнатой и коридором и возводится перегородка вровень с капитальной стеной м/у комнатой и коридором, можно и нужно ли это согласовывать? На кухне газовая плита.

Добрый день Сергей.

Формально, да, это также необходимо согласовывать. Но это простая перепланировка, ее можно согласовать в упрощенном порядке, бесплатно, постфактум после выполнения ремонта.

Здравствуйте! Нужно ли заранее согласовывать разграничение комнаты на 2 части: комната и гардеробная с отдельным входом? Несущие стены не затронуты. Или можно без проблем постфактум согласовать? Спасибо.

Добрый день Татьяна.
Можно постфактум это согласовать. Но нюансов все равно много, согласовать постфактум можно только то что можно согласовать. Вдруг после разделения будет площадь жилой комнаты менее 9 кв. метров и это однокомнатная квартира, тогда нельзя. Вдруг выход будет через газифицированную кухню, тоже сложности. Но если брать какую то среднестатистическую ситуацию, то в 90 процентов случаев подобные перепланировки согласовать возможно (и нужно по закону) после их выполнения.

Добрый день! после покупки квартиры выяснилось, что предыдущий собственник сделал несогласованную перепланировку, а именно:
- демонтаж дверного блока между коридорами (помещения №4.5). Возведена перегородка между жилой изолированной и кухней (помещения №1.7). Устройство встроенного шкафа в коридоре (помещение №5). Несущие стены не затронуты. Устройство раковины на кухне (помещение №7). Изменено местоположение туалета в санузле совмещенным (помещение №3). Изменено местоположение раковины в уборной (помещение №6). Мокрые точки не перенесены.
Данный тип перепланировки возможно ли согласовать постфактум, что для этого требуется?
Можно ли эти действия узаконить?

Согласовать постфактум

Добрый день Иван.
Вообщем все правильно, я считаю что данную перепланировку постфактум согласовать возможно. Причем действительно согласовать как написано в оценочном отчете по эскизу.
Однако это очень простой путь согласования, мы за него не беремся. Вы о нем также можете прочитать на нашем сайте.

Здравствуйте! Сделан ремонт ванной с заменой стен. Стены была коробка из гипсокартона. Квартира в доме старая Москва. Можно ли по факту перепланировки это согласовать?

Добрый день Ирина.
Если стены будут на тех же местах, то разрешение не потребуется.

Добрый день. Возможно ли такая перепланировка? Последний этаж, кухня газ. Объединение сан.узла, объединение кухни и гостинной. Красным уделенные стены/проемы, зеленым возведенные. Спасибо!

Можно ли согласовать такую перепланировку

Добрый день Максим.
Да, все нормально, все можно согласовать. Вот только между газифицированной кухней и жилой комнатой необходимо установить раздвижную дверь.

Можно оформить перепланировку в квартире постфактум которая включает в себя устройство дверного проема в несущей стене. Серия дома П44. Проем сделан между кухней и комнатой. 14 этаж. Размер проема под стандартную дверь. Выполнена она была 10 лет назад, все стоит пока никаких проблем нет. Даже проем был усилен, но не знаю как.

Добрый день Алексей.

Да, исходные данные для согласования подобной перепланировки хорошие. Есть много нюансов в согласовании проема в несущей стене, но если рассмотреть ситуацию в целом, и размеры проема нормальные и этаж хороший и в серии П44 они согласуются в стандартном режиме. Единственное вы не описали местоположение проема, но думаю он в стандартном месте. 

Добрый день У меня перепланировка заключающаяся в том что я перенес кухню. Кроме этого еще есть мелкие изменения, но они незначительные. Сейчас собираюсь продавать квартиру и покупатели которые по ипотеке обращают на это внимание. Как можно согласовать перенос кухни в жилую комнату постфактум? На кухней газовая плита.

Добрый день Александр.

К сожалению данную перепланировку не согласовать, запрещено переносить газифицированные кухни в жилые комнаты. То есть запрещено размещать газифицированные помещения над и под жилыми комнатами. И в вашем случае этаж не играет роли, то есть при любом этаже, ваша новая кухня попадает либо на жилую комнату соседей снизу (если последний этаж), либо под жилую комнату соседей сверху (если первый этаж), либо над и под, если этаж вашей квартиры средний.

Здравствуйте. А объединение санузла можно согласовать постфактум?

Добрый день Вика.

Да, можно. При условии что стена между ванной и санузлом не несущая и в ней не проходит инженерные коммуникации и вентиляционные каналы.

Добрый день.

А подскажите пожалуйста алгоритм узаконивания перепланировки постфактум. У меня в целом простая перепланировка, прикладываю план БТИ. Сделал дверь между кухней и комнатой и расширил чуть чуть санузел в коридор ближе ко входной двери. На кухне газовая плита, но в проеме я установил двери.

Оформить объединение санузла постфактум

Добрый день Михаил.

Благодарю за присланный файл. Да, описанную вами перепланировку можно зарегистрировать постфактум. Для этого необходимо разработать и сдать на согласование в жилищную инспекцию документ называющийся техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. По процессу согласования если необходимо мы все подскажем и проведем.

Добрый день! Подскажите, можно ли постфактум согласовать такую перепланировку: обьединить санузел, из части комнаты сделать гардеробную и кладовку, кухню увеличить на пол метра.

Сделать перепланировку постфактум

Добрый день Анна.

Нет, нельзя. Газифицированные кухни запрещено увеличивать за счет жилых помещений. Остальные мероприятия согласовать возможно.

Можно ли снести шкаф в прихожей.являится ли этот шкаф несущей плитой

Добрый день, Андрей

Затрудняюсь ответить на ваш вопрос, так как я его не понимаю

Можно ли узаконить постфактум?

Можно ли узаконить постфактум

Добрый день, Николай

Если квартира расположена на последнем этаже - да, возможно

Если не на последнем - увы, запрещено санитарными нормами

Добрый день!

Интересует вопрос о возможности согласования перепланировки по факту выполненных работ, произведенных без проекта, но с соблюдением действующих требований и норм. Прикладываю изображения исходной и текущей планировки.

Перепланировка по факту
Перепланировка по факту

Добрый день Константин.

Да, согласовать возможно. Если перепланировка уже выполнена, то да, проекта не нужно, требуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки.

Здравствуйте!

До покупки в квартире была проведена перепланировка: расширен коридор за счет переноса стены комнаты на 0,5 метра
Квартира приобретена в ипотеку
Сколько будет стоить узаконить данные действия постфактум?

Перепланировка с расширением коридора за счет переноса стены

Добрый день Алена.

Простая перепланировка именно в части согласования мы за нее не возьмемся. Мы можем сделать проектную документацию для самостоятельного согласования. Стоимость ее 20 тысяч рублей и прокомментировать собственнику куда пойти что бы все согласовали. И все, собственник уложится в части согласования в данный бюджет.