Перепланировка апартаментов в 2020 году

На рынке недвижимости на сегодняшний день имеется множество предложений покупки или аренды помещений, которые подходят для проживания, но при этом юридически не являются жильем. Речь идет об апартаментах.

После покупки апартаментов собственник наверняка задумается о том, чтобы что-то поменять в конфигурации помещений, что, в общем, можно назвать перепланировкой. Что значит апартаменты, в чем разница между квартирой и апартаментами в Москве, каким же образом согласовать перепланировку апартаментов, какие документы необходимы и куда обращаться, каков порядок перевода апартаментов в жилое помещение, давайте разбираться.

Апартаменты - что это за недвижимость?

Данный тип недвижимости позиционируется как квартиры с некоторыми ограничениями. На представленных застройщиками планах в них также есть мокрые зоны ванн, санузлов, кухонь, комнат, коридоров, балконов и лоджий. Однако, стоит понимать, что это не квартиры. Итак, ответим на основной вопрос, апартаменты - это жилое или нежилое помещение?

Юридический и правовой статус апартаментов это нежилое помещение.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве

Разница между квартирами и апартаментами в нюансах достаточно значительная. Ниже мы попробуем перечислить основные из них.

Правовой статус

Если говорить о юридическом аспекте, то апартаменты от квартиры отличаются невозможностью постоянной прописки. Но в них можно сделать временную прописку сроком на 5 лет.

Стоимость покупки

Стоимость покупки аналогичной по площади квартиры в этом же доме будет на 10-20 процентов выше, чем стоимость апартаментов. И этот фактор зачастую становится основным при принятии решения об их приобретении.
И если рассматривать вопрос с точки зрения проживания небольших сроков (до 3 лет) и продажи, то это выгодная покупка. Если же планируется проживание долгое время, то данная разница "съесться" повышенными коммунальными расходами которые мы опишем ниже.

Стоимость эксплуатации

Стоимость эксплуатации и коммунальных услуг значительно выше, чем в квартирах.

Тарифы:

  • на водоснабжение выше на 12%,
  • на канализацию выше на 8%,
  • на теплоснабжение выше на 25%,
  • на электричество - на 36%.

Поэтому если апартаменты рассматриваются как краткосрочная покупка, то это выгодная инвестиция, так как начальная экономия в цене покрывает дорогие коммунальные услуги. Если же идет расчет долгосрочного проживания, то покупка становится менее выгодной, так как в долгосрочной перспективе коммунальные услуги нивелируют изначальную выгоду в цене.

Налоги

Так как апартаменты это формально нежилое помещение, то налоги на них начисляется, как на нежилое помещение, и они значительно выше, чем на квартиру аналогичной площади. Так ежегодный кадастровый налог для квартиры составляет 0,1 процента стоимости недвижимости, а для апартаментов от 0,5 до 2 процентов. При этом никакие вычеты и льготы на них не распространяются, так как это нежилые помещения. Кроме того, собственники апартаментов с 2015 года еще обязаны уплачивать земельный налог.

Использование материнского капитала

Материнский капитал можно использовать только для покупки жилых помещений (квартир). Так как апартаменты это нежилые помещения, то использовать материнский капитал для их покупки нельзя. Есть теоретическая возможность использовать материнский капитал в погашение ипотечного кредита. Но вся сложность в том, что его использовать можно только на квартиру и для этого, вначале необходимо купить апартаменты в ипотеку, потом перевести в квартиру и только потом использовать материнский капитал.

Апартаменты: плюсы и минусы

Если говорить о явных плюсах апартаментов, то первое, что приходит в голову, это стоимость, которая зачастую на 20% ниже стоимости квартир с аналогичной площадью.

Кроме того, большим плюсом является то, что у собственника куда больше возможностей и свобод в проведении перепланировки апартаментов, потому что порядок согласования нежилого помещения, к которым апартаменты и относятся, максимально упрощен, а действующие требования и ограничения для квартир на перепланировку апартаментов не распространяются, при условии что все здание это нежилое помещение. То есть например мокрые зоны в апартаментах можно располагать практически где угодно.

В случае же, если в доме есть квартиры, то есть дом под контролем жилищной инспекции, то это даже, скорее, минус, чем плюс, так как придется подстраиваться под планировки соседей сверху/снизу, если у них квартиры.

Минусов же значительно больше.
Это:

  • Повышенные коммунальные платежи и налоги, отсутствие налоговых вычетов.
  • Невозможность применения маткапитала для покупки.
  • Если дом полностью из апартаментов, то на него не распространяются нормы жилых зданий, и ваши соседи могут в соседнем помещении сделать зал для репетиций рок-группы и проводить репетиции по ночам. И сделать будет ничего нельзя, так как в своем нежилом помещении они это по закону могут делать, нормы же жилых зданий на них не распространяются. Или же ваши соседи могут расположить мокрые зоны над вашей (как вы предполагаете) жилой комнатой. Но это будет неверное предположение, это будет просто комната или помещение, статуса жилой у нее нет, поэтому любые мокрые зоны можно разместить над ними без всяких сложностей.
  • Отсутствие достаточного количества машиномест. Если при строительстве домов застройщик обязан запроектировать достаточное по нормам количество машиномест относительно количества квартир, то при строительстве апартаментов требования по проектированию касаемо машиномест значительно мягче.
  • Может быть неблагополучная инфраструктура, так как опять же нормы проектирования для нежилых зданий значительно мягче, чем для жилых, и вполне может быть, что рядом не будет детского сада, школы, парков, зато поблизости будут фабрика или завод.

Перепланировка апартаментов - закон в 2020 году

Прежде всего стоит разделить два вида апартаментов. 

Если весь дом нежилой, то есть весь комплекс состоит из одних апартаментов, то это здание не относится к ведению жилищной инспекции, и по действующему законодательству согласовывать перепланировку необходимо только в БТИ, так как весь комплекс это одно большое нежилое здание. Типичный пример подобного комплекса в Москве ЖК "Флотилия".

Если же в комплексе квартиры и апартаменты "вперемешку", то согласование проводится в жилищной инспекции. И весь процесс проходит в соответствии с ППМ №508-ПП. И, надо сказать, он значительно сложнее, чем в первом случае. 

Согласование перепланировки в апартаментах

Как и для проведения перепланировки в обычной квартире, для того, чтобы согласовать перепланировку апартаментов, понадобится проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки. Если в запланированные работы не входят мероприятия по затрагиванию несущих стен, инженерных коммуникаций или изменению конструкции полов, то согласовать перепланировку апартаментов можно с учетом разработки проектной документации от любой проектной организации с допуском СРО. У нашей компании есть данный допуск, будем признательны если закажите ее у нас.

В целом перечень документов выглядит также, как для стандартной перепланировки квартир. Мы же приведем краткий список документов, которые необходимо подготовить:

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение (если затрагиваются несущие стены);
  • копия правоустанавливающих документов;
  • поэтажный план с экспликацией.

Пакет документов вместе с заявлением подается через службу одного окна МФЦ в жилищную инспекцию. Заявление рассматривается в течение месяца. 

Нормы и правила перепланировок в апартаментах

Как мы уже отмечали, при перепланировке апартаментов могут быть некоторые ограничения. Если они расположены в полностью нежилом здании, то нормы и правила жилых зданий на перепланировки в апартаментах не распространяются. То есть фактически там можно располагать планировку так как будет удобно, так как это нежилое помещение, то есть фактически мокрые зоны можно располагать где угодно. Ограничений практически нет. Если же апартаменты расположены в доме, в котором есть квартиры, то требования по проектированию апартаментов должны учитывать СП Жилые здания, то есть фактически помещения там необходимо проектировать, как в квартирах.

Можно ли апартаменты перевести в квартиру

Закон об апартаментах в 2020 году позволяет перевести их в квартиру. Успешный перевод апартаментов в квартиру крайне редкий случай, но в нашей организации есть успешно реализованные проекты по переводу.

Однако единого пути перевода апартаментов в жилой фонд не существует. В каждом случае есть какие-либо свои нюансы, которые осложняют процесс.

Итак, если вы стали собственниками апартаментов и планируете согласовать перепланировку, но не знаете, с чего начать, наша компания готова помочь вам в этом.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день! Являюсь собственником апартамента, находящегося в полностью "нежилом" здании. В ходе ремонта - объединена лоджия с кухней и гостиной, раковина на кухне вынесена туда где была лоджия. Возможно ли это узаконить в БТИ? Прошу сориентировать по стоимости и срокам такой работы.

Добрый день Алексей.
К сожалению это не возможно согласовать. Присоединять лоджии к кухням и в апартаментах тоже запрещено.

Добрый день! В 2017 году заказывали у вас документацию для согласования перепланировки - пр-т Мира, 102 стр 2, юридически нежилое помещение ( фактически используется как жилые апартаменты ) - застройщик передавал объект с антресолью второго уровня, но без выделенного санузла, а собственник "выгородил" санузел и перенес местонахождение лестницы на антресоль второго уровня , что и было вами "прорисовано" и согласовано.

Сейчас вопрос аналогичный - ещё одни апартаменты на этом же этаже, только там помимо выделения помещения санузла и переноса лестницы ещё и антресоль второго уровня "нарастили" - увеличили её площадь за счет добавленного крыла (картинка планировки во вложении) Каким образом возможно сейчас это согласовать / узаконить ?

Добрый день Инна.
Я помню ваш объект. Здесь сложно и долго описывать всю информацию. Ответил вам с электронной почты.

Подскажите, пожалуйста, можно согласовать вмешательство в несущую монолитную стену в апартаментах? Необходимо увеличить проем для двери на 20 см.
И если это возможно, то какие необходимы действия?
Спасибо

Добрый день Ирина.

Вообще авторы-проектов домов не любят мероприятия по увеличению проемов. Здесь первым шагом необходимо уточнить у них, в принципе они разрешат его. То есть, вам необходимо в начале обратиться к автору-проекта дома и переговорить с ним. Но любое затрагивание несущих конструкций это сложное с точки зрения согласования и дорогостоящее мероприятие. Поэтому не знаю, стоят ли эти 20 см, достаточно больших денег с точки зрения согласования. В любом случае весь процесс по затратам будет минимум тысяч 150.

Добрый день! Необходимо обьединить два соседних апартамента, двери рядом под углом 90 градусов друг к другу. Можно ли сделать одну общую дверь, забрав часть общественного коридора? Дом состоит из квартир и апартаментов, подъезд полностью из апартаментов, квартиры в самом дальнем углу, соседей не перекроем, доступ к общим щеткам тоже не перекроем. Если такое возможно, то как это можно оформить, какие действия необходимы?

Добрый день.

К сожалению это большая сложность, объединить через приквартирный или "приапартный" тамбур, это крайне сложное мероприятие, для начала требующее согласие 2/3 собственников дома, а уже потом можно переходить к процессу согласования. То есть тут до согласования еще достаточно далеко, вначале необходимо провести собрание собственников.

Добрый день! Можно ли узаконить планировку в апартаментах уже после устройства перегородок и ремонта? Изменилась площадь санузла и частично перегородки выполняются из кирпича толщиной 120 мм и газоблоков 150 мм. Для этого потом нужно будет предоставить в бти акты скрытых работ от строительной бригады?

Добрый день Виктор.

Да, это можно сделать. Но изначально должны быть документы БТИ.

Добрый денью
Из скана видно что поменяла местами комнаты в апартаментах. Не понятно как не имея вывода трубы сделать кухню там где они предлагают. Сколько будет стоить проект?

Проект апартаментов в Фили Град

Добрый день
 
Мы работаем в Фили-Град и с квартирами и апартаментами. К сожалению данный план не дает полного понимания ситуации по выполненной планировки апартаментов, та как в данной картинке есть коридор, с/у кухня, а в документах БТИ их может не быть. Может быть просто "пустой квадрат".
Следовательно для точной оценки вашей перепланировки необходимо получить поэтажный план "с зонированием помещений" и экспликацию, (коридор+комната+кухня+с/у), от застройщика либо управляющей компании, заверенные печатью и подписью.
 Далее, можете направить нам недостающую информацию и я более подробно прокомментирую вашу перепланировку на возможность ее согласования

Добрый день!
Необходимо сделать перепланировку апартаментов в новостройке,и согласовать в мосжилинспекции, порядок проведения работ я прочитала на вашем сайте.

Добрый день

Да, мы имеем опыт согласования перепланировок в апартаментах, вы можете нам как поручить полностью процесс согласования если знаете весь алгоритм действий, или мы можем дать пошаговую инструкция согласования перепланировок в апартаментах если решите согласовывать самостоятельно.
Направьте нам планы БТИ (поэтажный план и экспликация) и ваше планировочное решение (эскиз "после" с расстановкой сантехоборудования) и я более подробно прокомментирую вашу перепланировку

Добрый день! Можно ли узаконить планировку в апартаментах уже после устройства перегородок и ремонта? (г. Москва) Увеличили санузел, все перегородки сделали из газоблоков толщиной 75 мм, и частично перегородки выполнились из кирпича толщиной 120 мм и газоблоков 150 мм. Для этого потом нужны будут проект перепланировки с расчетом нагзрузки и акты скрытых работ от строительной бригады ?

Добрый день Инна.

Да, можно будет согласовать и после выполнения. Есть много нюансов, например есть ли у вас изначально документы БТИ, какая перепланировка планируется, это весь дом состоит из апартаментов или в нем есть жилые квартиры, то есть где согласовывать в жилищной инспекции или в БТИ и т.д. Но если говорить в целом, то да, постфактум перепланировки в апартаментах также узакониваются.

Здравствуйте!

Просьба дать заключение о возможности перепланировки по переносу мокрых зон в апартаментах в в виде взаимного перемещения ванно-туалетной комнаты с кухней так, чтобы кухня и большая жилая комната образовали одно помещение, а санузел оказался раздельным; и расценку на узаконивание перепланировки для следующего случая: Помещение имеет вид апартаментов, планировка свободная, плита электрическая, этаж 2-й, на первом этаже нежилые помещения. Сообщите, если нужны подробности.

можно ли в апартаментах переносить мокрые зоны

Добрый день Александр.

В целом, если дом полностью нежилой, то есть весь состоит из апартаментов, то переносить мокрые зоны можно куда угодно. Так как на нежилые помещения не распространяется не 508-ПП на основании которого работает жилищная инспекция. Все согласования проходят только в БТИ. Однако, желательно зоны все таки не выводить за пределы своих границ, ну или хотя бы расширять на "условный" коридор, так как если далее переводить помещение в статус квартиры, то перемещения "куда угодно, чего угодно" может этому помешать, так как в переводе участвует Мосжилинспекция и она просто потом не согласует мероприятия заключающиеся в том что санузел "вдруг" уехал в жилую комнату.

Добрый день! Требуется согласование изменений в план БТИ. Ранее обращался в Вашу организацию по поводу переноса мокрой точки из кухни в комнату. Оказалось, что количество перепланировочных решений больше. Особенно интересует возможность установки мойки в «новой» кухне. Квартира расположена на пятом этаже, ниже квартира аналогичной планировки. Сможете ли Вы узаконить данные перепланировки. Имеются ли у Вас строители, которые смогут это сделать? Какой порядок работы/оплаты? Необходимо: 1. Перенести Кухню на место комнаты. На текущем месте кухни будет кабинет. 2. Сдвинуть перегородку, отделяющие будущий кабинет от коридора. В перегородке будет стандартный дверной проем. 3. Сдвинуть перегородку, отделяющую гостиную+кухню от будущего кабинета и коридора. В перегородке будет стандартный дверной проем. 4. Дверной проем в отделяющей несущей стене слева от гостиной+кухни будет уменьшен до стандартного дверного проема в 80 см.

Добрый день Виктор.

К сожалению перенести кухню в комнату нельзя. Дело в том, что по закону запрещено располагать мокрые точки над жилыми комнатами соседей снизу, а при данном переносе получиться что зона кухни располагается над жилой комнатой соседей снизу, что запрещено. Остальные мероприятия не играют роли, так как видимо самое основное мероприятие не согласуемо и ваш план перепланировки в принципе не возможно согласовать. Поэтому к сожалению жилищная инспекция подобные изменения не согласует.

Подскажите плиз, нужен ваш совет:
Планирую купить квартиру или апатаменты.
1 ) Возможно ли увеличение мокрой зоны за счет коридора и установки умывальника в этой зоне коридора? Или умывальник и унитаз должны остаться в зоне с/у ?
2 ) Возможно ли сделать выход из с/у в спальню так как есть 2й санузел с унитазом маленький и выход у него в коридор?
3) Возможно ли оставить на кухне мойку и плиту,помимо того, что я делаю еще одну кухню- нишу-столовую тоже с плитой и мойкой в коридоре и комнате другой? ( PS: в кухне я хочу сделать комнату студию с кухней, т.е. это будет типа 2е квартиры — студия + 2х комнатная квартира с кухней нишей). Узаконят ли мне 2 мойки и 2е плиты в одной квартире? Возможно кухню обозвать кабинетом, но мойка и плита там присутствуют. Всю голову сломала. Без вашего совета не обойдусь.
4) Если я куплю апартаменты можно ли в апартаментах переносить мокрые зоны?

Добрый день Лидия.

Если мы говорим о квартире. То организовать там две студии никак не удастся. Жилищная инспекция сейчас не пропускает деление квартир на студии. Если мы говорим об апартаментах, то в них переносить мокрые зоны возможно. И жилищная инспекция там не участвует, так как апартаменты не относятся к жилому фонду, но опять же, тут шансов больше, но все также согласовать деление на студии крайне сложно. 

Добрый день! Заказчик планирует устройство антресольного этажа в апартаментах. Каков порядок согласования данных работ?

Добрый день. К сожалению я не могу описать в этой форме весь порядок согласования. Это очень длительно и процесс многоступенчатый и зависит от каждого конкретного объекта. Если в целом, то порядок согласования особо не отличается от обычной перепланировки, только "утяжеляется" сложной и дорогостоящей проектной документацией.

Здравствуйте! Стоит такой вопрос. Нужно ли согласовать планировку в апартаментах? Сколько будут стоить услуги для ускоренной процедуры. Спасибо!

Добрый день Михаил.

Да, согласовывать в апартаментах перепланировку также необходимо. По стоимости однозначно сказать не могу, необходимо видеть проектное решение.

Добрый день!

Хочу узнать возможна ли перепланировка (см.приложения) с официальным оформлением и какая будет стоимость услуг по оформлению. Имеется две квартиры в комплексе апартаментов (1 и 2 комнатные). Планируется их объединение в общую квартиру с внесением следующих изменений:
1. Отмена одного санузла в 2-х комнатной квартире.
2. Увеличение санузла в 2-х комнатной квартире.
3. Изменение расположения санузла в 1-комнатной квартире.
4. Организация прохода между квартирами, за счет отмены и изменения положения санузлов.
5. Отмена входной двери в однокомнатную квартиру (возможно, это не стоит вносить как изменение, чтобы избежать официального объединения квартир – но возникает вопрос с устройством санузла в 1-комнатной части квартиры). 6. Уменьшение длины несущего пилона на 15 см (рассматриваемая квартира на 16 этаже, 17-го дома). 7. Отмена помещения кухни в 1-комнатной квартире, с организацией спальни. Спасибо. P.s. Файлы прикрепить не удалось (не позволяет их размер), готов направить на почту в ответном сообщении.

Добрый день

Я не совсем понимаю, это квартиры или апартаменты?
Все что вы описали согласовать кроме демонтажа пилона в целом возможно. Но необходимо смотреть документы БТИ и картинки перепланировки. Направляйте документы на нашу электронную почту я посмотрю более подробнее.

Добрый день!

Планируем делать перепланировку в однокомнатных аппартаментах на последнем этаже в Москве, мы не знаем, все ли из задуманного мы сможем согласовать.
Объект сдается в "свободной планировке", без возведения стен застройщиком. Возведены стены только для лоджии.

Мы полностью хотели бы объединить лоджию с комнатой или кухней-гостиной (пока не определились с планировкой). Дело в том, что стены лоджии не несущие. Но не нашли доступной информации возможно ли это сделать полностью/частично или совсем нельзя.

Также мы думаем поменять местами санузел и кухню, но оставить привязку к стоякам. Читали информацию о том, что для аппартаментов нет понятия "мокрых зон" и что можно размещать санузлы в любом месте (конечно, с привязкой к коммуникациям). Потому что не знаем, вдруг мы выйдем своей планировкой из этих зон.

Во вложении 2 плана с сайта застройщика, 1 поэтажный план. Плана БТИ нет, к сожалению. Также прилагаем примерную схемы, что мы хотим сделать.

Заранее спасибо за ответ.

Перепланировка аппартаментов на последнем этаже в Москве.
Перепланировка аппартаментов на последнем этаже в Москве.
Перепланировка аппартаментов на последнем этаже в Москве.
Перепланировка аппартаментов на последнем этаже в Москве.

Добрый день Виктория.

Я к сожалению не решусь по данным картинкам апартаментов, дать какую то объективную информацию.

Добрый день!

Наш клиент решил согласовать планировку. Возможно ли это сделать?
Прилагаю исходный план и нашу планировку (при чем проект уже сдан...). У него статус  апартаменты
Но он собрался переводить в квартиру обычную с жил.площадью.

План перепланировки апартаментов
План перепланировки апартаментов

Добрый день

Если это апартаменты, то да, это согласовать возможно.
По поводу перевода в квартиры прокомментировать пока ничего не могу, сейчас с этим вопросом сложно.
Но представим что если бы это была квартира, то тогда согласовать ничего нельзя, так как есть нарушения, например кухня своей часть "залезает" на жилую комнату.