Сантехнический короб и перепланировка

При проведении перепланировки квартиры собственники чаще всего изменяют конфигурацию туалета и ванной комнаты.

Данные помещения объединяют, осуществляют их перенос в другую часть квартиры, увеличивают за счет смежных помещений и т.д.

И нередко перед владельцами квартир возникает вопросы касаемо сантехнических коробов.

Для чего нужен сантехнический короб в санузле

Сантехнический короб или, как его еще называют сантехнический шкаф либо сантехкороб, это ограждающая конструкция в туалете или ванной комнате, скрывающая водопроводные и канализационные трубы.

*Но она встречается не в каждой квартире.

До конца 60-х годов короба для сантехнических стояков не были предусмотрены авторами домов.

Начиная с 70-х годов, на этапе строительства во многих жилых зданиях общедомовые инженерные коммуникации стали прятать в короб.

Сантех короб

Размеры сантехкоробов для закрытия вертикальных труб могут быть различными.

В серийных домах сантехшкаф обычно устраивают по всей ширине туалета высотой от пола до потолка. 

Получите консультацию специалиста по WhatsApp.

Сантехнические короба и план БТИ

Стандартный случай - застройщик сдал квартиру без внутренних стен.

И вот в документах БТИ показан большой сантехнический короб (несколько коробов), а в квартире они вообще физически не присутствуют.

Либо они вот в таком виде:
То есть есть коммуникации, но не понятны границы коробов.

Сантехнические короба

Либо что чуть лучше:
Границы коробов выложены в "один кирпич".

Сантехнический короб выложенный в один кирпич

Есть две трубы, которые "жмутся" где-то в стороне, однако сантехнический короб показан значительного размера.

И собственник думает, как же так. 
Ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб "50 см на полтора метра", а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение.

Тем более на документах данные короба часто обозначены пунктирами = = = = = strelka-2-004.jpg

Демонтаж сантехнических коробов

Но, даже если они обозначены пунктирными линиями и коммуникации в нем "жмутся" где то в глубине а остальная площадь не задействована, то все равно уменьшать его габариты нельзя. 

Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры.

Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.

Учитывается ли сантехнический короб при обмерах БТИ в площади квартиры

При обмерах БТИ сантехнический короб не учитывается.
То есть он находится внутри квартиры, но его площадь исключается из общей.
Фактически он относится к общедомовой площади.

Сантехнический короб и перепланировка

При проведении ремонтных работ по перепланировке в туалете и ванной могут проводиться следующие мероприятия:

  • Устройство сантехнического короба.
  • Замена старого сантехкороба на новый.
  • Демонтаж/уменьшение сантехнического короба.
  • Увеличение сантехнического короба.

Перепланировок в которых только проводятся мероприятия по изменению сантехнического короба мы не видели.

Обычно данное мероприятие входит в общее количество мероприятий по перепланировке квартиры и согласуется в одном пакете.

Каких либо сложностей с согласованием не возникает, так как с точки зрения согласования все предельно ясно и понятно.

Можно ли полностью убрать сантехнический короб

Получить разрешение Мосжилинспекции на полный демонтаж существующего сантехнического шкафа не получится, поскольку это запрещенное мероприятие (п. 10.5 приложения 1 к ППМ №508-ПП), а потому не согласуемое.

"10.5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов."

Если мы все таки хотим уменьшить сантехнический короб

Узаконивание частичного демонтажа сантехнического короба теоретически возможно, но практически крайне трудно реализуемо.

Дело в том, что площадь, огороженная сантехкоробом, относится не к квартире, а к общедомовой собственности.

Следовательно, затрагивать ее возможно только с согласия 2/3 жильцов всего многоквартирного дома.

Получить согласие такого количества собственников возможно только в теории.

Добиться этого на практике фактически невозможно. (Мы не знаем не одного случая за 20 лет работы).

И уже точно это не рентабельно в рамках согласования перепланировки стандартной квартиры.

Поэтому, даже при технической возможности частичного демонтажа сантехнического короба, согласовать такую перепланировку не получится.

Если хотим увеличить сантехнический короб

Работы по увеличению (изменению конфигурации) сантехнического шкафа согласуемы.

В проекте это отражается не как увеличение сантехнического короба, а как его обшивка с внешней стороны.

Но габариты первоначального короба должны оставаться в проектных размерах.

Увеличение сантехнического короба

Если мы хотим изменить конфигурацию сантехнического шкафа со смещением, без уменьшения размера

Прикрепим картинку-пример strelka-2-004.jpg

Смещение сантехнического короба без изменения габаритов

К сожалению так согласовать не удаться.

Даже то что мы не уменьшаем общедомовую площадь (мы как бы площадь не уменьшили, не увеличили, а просто взяли и "передвинули") жилищная инспекция все равно трактует это как вмешательство в общедомовую площадь.

Пример одного согласования при демонтаже сантехнического короба

На данном плане показан пример демонтаж сантехнического короба отраженным на плане с красными линиями.

Есть план квартиры "до перепланировки", и есть план квартиры "после перепланировки в красных линиях".

Собственник квартиры предполагая что планировку квартиры можно будет согласовать "по красным линиям" заказал обмеры БТИ.

И в целом, именно так нужно было делать для согласования перепланировки при помощи технического заключения о допустимости ранее выполненных работ. 

Однако он не учел (не знал заранее), что сантехнический короб был немного (на 20 см) подрезан предыдущим собственником и это было визуально не заметно.

"БТИшник" же выходит на обмеры с лазерной рулеткой и может поймать отклонение в 0.5 см, а уже 20 сантиметров при обмерах он заметит точно.

Что собственно в данном случае и произошло. В "зеленом квадрате" strelka-2-004.jpg вы можете увидеть "красную линию" которая показывает подрезание сантехнического короба.

А на плане "до перепланировки" можно заметить что данный короб действительно был чуть больше.

Подрезанный сантехнический коробsantekhnicheskij-korob-001.jpg

В результате он получил план БТИ с красными линиями, которые все согласуемы, кроме одной, там где подрезанный сантехкороб.

А перепланировки не согласуются "частями", то есть данную планировку согласовать нельзя из-за подрезанного сантехнического короба.

Что необходимо делать:
Восстанавливать сантехнический короб в свои габариты и вызывать БТИ еще раз.

В результате получиться БТИ с коробом в черных линях, а остальные красные линии согласовать будет возможно.

Напишите, что бы получить консультацию специалиста по WhatsApp

Обеспечение доступа для обслуживания коммуникаций

При перепланировке важно помнить, что нельзя полностью перекрывать доступ к инженерным коммуникациям, так как необходимо регулярно списывать показания счетчиков, проводить техническое обслуживание трубопроводов, устранять последствия аварий.

Такую возможность дают двери для сантехнического шкафа в туалете (ванной). 

Двери или люки для сантехнического шкафа в туалете могут быть разных размеров и формы – распашные, сдвижные, нажимные, откидные и т.д.

Самое главное, чтобы двери в технический шкаф в туалете обеспечивали беспрепятственный доступ к трубам и счетчикам.

Сложные моменты на которые нет однозначного ответа

strelka-2-001.jpg Трактовка устройства сантехнического короба в старых домах.

В 508-ПП есть раздел 10 При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается:
Пункт 10.1 - Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

И вот здесь вопрос.

Ведь в старых домах коммуникации идут в открытом виде и для их скрытия собственники как раз обшивают эти трубы коробами и делают в них люки-доступы.

И много лет это согласовывалось.

Но вот недавно, мы видели отказ жилищной инспекции, который ссылался как раз на данный пункт и запрещал собственникам обшить трубы водоснабжения и канализации коробом.

Как трактовать мы пока это не знаем.

С одной стороны мы действительно обшиваем короб и может быть "теоретически" что то ухудшим. 

Но с другой стороны никакого ухудшения доступа нет, все коммуникации в коробе доступны для обслуживания.

Тем не менее, отказ мы видели и это необходимо принять во внимание.

strelka-2-001.jpg Помимо своей основной функции маскировки трубопроводов, короб также используют при встраивании инсталляции для крепления подвесных унитазов или что бы спрятать накопительный электрический бойлер.

А вот здесь вопрос касаемо общедомовой собственности. Формально мы ее не уменьшаем, но "каким-то" образом в нее вмешиваемся.

И также мы видели отказ. 

strelka-2-001.jpg Устройство в коробах ниш

Фактически это также вмешательство в общедомовую собственность и жилищная инспекция не разрешает данное мероприятие.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Можно ли в сантехшкаф установить бойлер?
И также вопрос насчет стенки сантехшкафа. У нас там была дпс стенка. Сейчас ремонт. Перед сантехшкафом ставим инсталяцию. Надо ли между ними делать стенку? По прежним границам? Или модно установить инсталяцию и ее зашить? Границы сантехшкафа не уменьшаются

Добрый день Мария.
По вопросу бойлера вопрос не регламентирован. В целом можно, но иногда так скажем придираются. Стенку можно не делать.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли поступить одним из следующих образов: 1. Разместить инсталляцию толщиной 13-14 сантиметров в стене сантехкороба таким образом, что часть конструкции инсталляции (3, максимум 4 сантиметра) окажется в пространстве сантехкороба (как на первом эскизе). 2. Разместить инсталяцию в стене сантехкороба таким образом, что механизм инсталяции не будет попадать в пространство сантехкороба, за исключением крепежа инсталляции к стене (как на втором эскизе).

Инсталляция в сантехкоробе

Добрый день Роман.
Вариант 2 предпочтительней. Но скорее всего и первый тоже пройдет. Жилищная инспекция принимает объекты достаточно строго, но до маразма дело все таки не доходит.

Можно ли заменить сантехнический блок, без затрагивание пола и построить такой с пазогребневой плиты объединенный ванна туалет?

Добрый день Николай.
Сделать то можно, но что в итоге получиться я не знаю.
Сантехнический блок, это единая конструкция.

Здравствуйте. Спасибо за статью. Вы не могли бы пояснить, как БТИшник при обмерах понимает, что короб уменьшен? На существующем поэтажном плане размеры короба не указаны. И откуда возьмутся размеры, до которых его надо восстановить?

Добрый день Денис.
Вопрос понятен. Мы не знаем точно как они это узнают, но как то узнают. Вероятнее всего они ориентируются на проект, который им передает застройщик, а там все размеры указаны.

Да, писала письмо авторам проекта, но они отвечать не обязаны и не делают этого. А согласование стоит 100к!

Добрый день Лилия.
Попробуйте сделать запрос в управляющую компанию. Ей застройщик обязан передавать комплект проектной документации.

В новостройке квартира без стен и сан-тех короба (просто три трубы у стены). В БТИ застройщик данные не подал. Размер короба таким образом- неизвестен. Что делать?

Добрый день Лилия.
Можно узнать у автора-проекта дома. В проектной документации должны быть все размеры сантехкоробов.

Добрый день! Подскажите какой минимальный размер двери или люка для сантехнического шкафа в туалете допускается нормативами/законами?

Добрый день Мария.
А размеров точных нет. Насколько я помню, есть какая та фраза типа "размеры достаточные для беспрепятственного обслуживания......."
Мы всегда рекомендуем - чем больше, тем лучше.

Вопрос по поводу сантехкороба: На поэтажном плане (единственном документе о планировке на эту квартиру) есть только площади санузлов, но нет размеров сантехкороба. За счет того, что сносится стена между ванной и туалетом и возводится фальшстена из гипсокартона вокруг короба(которая тоньше чем бетонная), наружние габариты короба можно уменьшить при сохранении его внутренних размеров и общедомовое имущество не присваивается - так ведь? и как техник бти сможет определить изначальные размеры этого короба исходя из поэтажного плана без размеров и сказать что мы уменьшили короб? Понимаю что вопросы наивные, но планировочное решение с такими размерами получается весьма удачным и не хотелось от него отказываться.

Добрый день Самсон.
К сожалению никаких вариантов по сантехническому коробу нет. Уменьшать сантехнические короба нельзя. Здесь не играет роль внешний габарит, внутренний, просто нельзя никак затрагивать его.

Добрый день! Подскажите,пожалуйста, можно ли увеличить размеры сантех.короба в совмещенном санузле, чтобы смонтировать внутри коллектор, установить скрытую инсталляцию и бойлер. Присоединенный метраж будет считаться нежилым? Спасибо.

Добрый день Дарья.
Увеличить размер сантехнического короба возможно. Занятая площадь никакой считаться не будет, она уйдет из площади квартиры. 
А вот по поводу установления туда бойлера и инсталляции для унитаза, не могу сейчас сказать, то разрешают туда это устанавливать, то запрещают, то нормально приемки проходят, то начинаются вопросы типа "а что то вы напихали каких то штук в общедомовую площадь" и т.д. Но по факту все устанавливают, например в проекте мы отражаем что инсталляция будет не в площади старого короба, а в накладной конструкции на нем, а бойлер обычно рекомендуем вешать после того как придут все комиссии. 

Перепланировать технический шкаф в ванной, увеличив его в два раза. Сделать в плитке.

Добрый день Марина.
Да, как бы никаких вопросов нет, это можно сделать.

Добрый день. Просьба сообщить есть ли у Вас в наличии официальный ответ Мосжилинспеции в части возможности уменьшения сантехнического короба, при условии согласия 2/3 жильцов. Или это умозаключение на основе анализа нормативно-правовых актов? Спасибо.

Добрый день Антонина.

Ответ есть. И не один. Только они не наши, мы же знаем что ответят и смысла подаваться с подобным решением, что бы получить подобный ответ нет. Но мы видели множество таких ответов с которыми к нам приходили собственники. Вы можете и свой ответ получить личный, один месяц и они его пришлют.

Добрый день. На плане БТИ и на схеме квартиры в новостройке нет обозначения технического короба в сантехузле (нет границ, нет размеров). Трубы (стояки) водоснабжения и канализации не зашиты в короб. Площадь квартиры по БТИ и от застройщика - 37.2 кв.м., Т.е. вся площадь квартиры является собственностью владельца. Вопрос, чем нужно руководствоваться при возведении на этой площади перегородок вокруг стояков? Площадь не относится к общедомовому имуществу. Есть технический план от застройщика, на котором условно разграничены помещения, в том числе есть отображение техшкафа. Но это план размещен на сайте застройщика, юридическая сила его не известна, и в правоустанавливающих документах на квартиру, в техпаспорте БТИ, и в выписке из ЕГРН, никак этот план никак не отражен.

Нет отображения технического короба в сантехузле

Добрый день Антонина.

А с этим планом БТИ я вообще не представляю что делать. Подобные планы выпускаются, но жилищная инспекция с ними ничего не согласует. Она требует, что бы как раз были выделены все зоны помещений квартиры и короба.

Добрый день!
Имеется в зоне кухни короб с одной стороны трубы водоснабжения, с другой индивидуальные воздуховоды. В площадь не входит. Хотим расширить проем на уровне кухонного фартука, чтобы:
1. установить фильтры тонкой очистки и был удобный доступ для замены.
2. оборудовать съемный шкаф для хранения кухонной утвари. Размер 1200*600*глубина ниши. Шкаф полностью перекрывает со всех сторон отверстие в стене, но при этом не затрагивает коммуникации.
А когда его снимаешь, то доступ ко всем трубам очень хороший. Можно ли такое согласовать? Нужно согласие собственников многоквартирного дома? Или это не считается использованием МОП? Есть совет дома (выборный орган), будет ли решение эквивалентно согласию 2/3? Что будет, если сделать такую нишу без согласия собственников? Повлияет ли на переобмер квартиры после перепланировки?

 расширить проем на уровне кухонного фартука

Добрый день Татьяна.
Я не вижу сложностей в расширении существующего проема. Вот относительно встраивания шкафа вопросы будут, так как вы затрагиваете общедомовую собственность, а по расширению проема нет.

Добрый день Подскажите, пожалуйста, при увеличении санузла за счет коридора можно ли согласовать смещение сантехнического короба? При условии, что его размеры останутся прежними, то есть площадь общедомовой собственности фактически не урежется.

Смещение сантехнического короба

Добрый день, Карина

К сожалению, затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос

Если брать ситуацию на рассмотрение с точки зрения "буквы закона", то данное мероприятие будет реализуемо, так как, по факту, изменения габаритов сантехнического шкафа, являющегося общедомовым имуществом, не происходит

Однако, с точки зрения практики согласования, возможность получения отказа от надзорного органа по причине того, что отсутствует разрешение от 2/3 собственников дома, в связи с затрагиванием общедомового имущества, крайне велика. Можно даже сказать, что она сто процентная

Здравствуйте, можно ли снести короб с последующим восстановление его из газоблока (сейчас выстроен из кирпича), причина желания его снести очень за кошенная кладка. И можно ли его уменьшать в пределах разумного? Внутри размешена канализация и вентиляция Дом монолитный

Можно ли урезать сантехнический короб
Сантехнический короб в монолитном доме

Добрый день Валерий.

Снести короб возможно. Но возводить его можно только по старым габаритам, уменьшать их нельзя. Нет разумных или неразумных габаритов, есть его внешнее сечение которое уменьшать нельзя.

Добрый день! Подскажите можно ли урезать сантехнический короб в санузле? Будет ли это согласовываться ??

Добрый день Анна.

Нет, это согласовать нельзя.

1. Что делать если по плану БТИ сантехнический короб большего размера чем сделан застройщиком по факту. 2. Как показать границы кухни-ниши если не делать перегородок. Коридор 10,8м2, т.е. для кухни-ниши есть нужные 5 м2.

Сантехнический короб застройщиком сделан меньше чем по факту

Добрый день Алена.
Вопрос 1 - выстраивать его по плану БТИ. Не важно как сантехнический короб выстроили фактически, его бывает застройщик вообще не выстраивает.
Вопрос 2 - пунктиром.

Добрый день! В 9-эт. кирпичном доме на 7 этаже, снесли сантехкабину, новую переместили в сторону коридора, расширив кухню. 1. Можно ли согласовать как есть? 2. Если вернуть границы на место (в случае невозможности согласования), то при соблюдении внешних границ нужно ли согласовывать?

Добрый день Наталья.

1. Если санузел расширили за счет коридора то согласовать возможно. Но если при этом на место санузла/ванной расширили кухню то нельзя. То есть первое возможно, а второе нельзя. Соответственно и все это оптом согласовать нельзя, если есть одно не согласуемое мероприятие, так как запрещено расширяться кухней под ванные или санузлы соседей сверху.
2. Нет, не нужно согласовывать, так как вы приведете планировку квартиры обратно к плану БТИ, то есть нечего согласовывать. 

А если вы приведете к плану БТИ только границу кухни, то есть не "залезаем" кухней под санузел/ванную соседей сверху, а на коридор расширение оставите, то нужно согласовывать.

Можно ли согласовать увеличение размера сантехнического короба? В ванной два короба, разных размеров. Дизайнер сделала их одинакового размера (увеличила тот, который был поменьше). Так можно делать?

Добрый день. Да, можно. Только показывать и согласовывать это необходимо не как увеличение размеров сантехнического короба. А как обшивку существующего сантехнического короба с увеличением его габаритов. То есть если просто показать увеличение, то будет отказ, а если показать обшивкой, то согласуют.

Здравствуйте.

Давно выполнена перепланировка с подрезанием сантехнического шкафа расширением ванной и т. д. как на плане в приложении.

Сколько будет стоить тех.заключение и проект?

План БТИ на квартиру с исходной планировкой
Эксликация к плану до перепланировки квартиры
План квартиры с красными линиями
Экспликация к плану квартиры после перепланировки

Добрый день, Максим

Для согласования перепланировки вам необходим не Проект и Техническое заключение, а Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ по перепланировке и переустройству квартиры.
Разработать данное Техническое заключение может любая проектная организация с допуском СРО, в частности и наша. Стоимость данного документа 20 тысяч рублей.

Однако, вашу перепланировку, в данном виде, согласовать нельзя.
Дело в том, что у вас подрезан сантехнический шкаф и короб в санузле №4.
Данные мероприятия запрещены - не допускается уменьшать объем сантехнического шкафа и коробов, так как они являются общедомовым имуществом.

Для того, чтобы согласовать перепланировку, необходимо будет, первоначально, восстановить короб и шкаф в санузле, далее разработать Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировке и согласовывать перепланировку с Жилищной инспекцией. То есть фактически необходимо проводить работы по восстановлению данных элементов, потом получать новый технический паспорт в котором не будет красных линий относительно коробов, а все остальные отклонения будут в красных линиях. То есть мы приведем технический паспорт к согласуемому варианту. И только тогда можно согласовывать перепланировку при помощи технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Но там еще есть некоторые нюансы которые не известны, необходимо знать дополнительную информацию, можете набрать мне на контактный номер и я попробую прокомментировать что можно сделать.