Устройство шкафов на балконе или лоджии

Специфика согласования перепланировок такова что в различные периоды времени одни и те же мероприятия могу быть как однозначно согласуемы, так согласуемы в некоторыми условиями, так и однозначно не согласуемыми.

В данной статье мы разберем вопрос устройства встроенных шкафов на балконах и лоджиях.

Много лет подряд, жилищная инспекция согласовывала перепланировки в которых на балконах возможно было устроить отдельные помещения то есть встроенные шкаф.

По правилам инвентаризации ГБУ МосгорБТИ. Ко всем помещениям в который в них идет вход присваивается номер данного помещения с буквенным индексом.

Например на приложенном ниже плане БТИ есть две лоджии. Если мы посмотрим на верхнюю лоджию она имеет наименование 2а, это означает что вход в нее идет только из комнаты 2.

Если мы посмотрим на лоджию в которую вход идет из комнаты 1, то она имеет наименование 1а.

Кроме того, мы можем посмотреть также нижний план. Например в комнате 1, ситуация аналогичная и лоджия имеет индекс 1а, а вот с лоджией 2а ситуация интереснее. Не смотря на то что лоджия фактически расположена на два помещения и имеет окна из комнат 2 и 3, индекс у нее 2а.
Это только потому что фактический вход в нее имеется только из помещения 2.

И это цифра с буквенным индексом имеет в экспликации к плану БТИ свою отдельную графу в которой вписана площадь. Однако площадь балкона или лоджии вписана не полностью, а с неким коэффициентом, то есть уменьшенная. Для балкона данный коэффициент 0.3, для лоджии 0.5.

«Камнем преткнования» в последнее время стало устройство встроенной мебели на балконах или лоджиях.

Это является частым мероприятием, особенно при недостатке места в квартире под места хранения.

Пример приведем все на том же верхнем плане.

Собственник решил устроить на лоджии три встроенных шкафа, что при данной планировке выглядит вполне логичным решением, так внутри площади квартиры данные шкафы заняли бы значительно количество места, а на лоджии данные места не используются и устройство шкафов даст большой выигрыш по местам хранения.

Естественно только встроенные шкафы отдельно согласовывать не планируется, он запланировал какую то более глобальную перепланировку и шкафы на балконе являются только одним из элементов данной перепланировки.

Так вот до 2025 года, жилищная инспекция согласовала бы подобную перепланировку. И в экспликации лоджии были бы показаны все также как 1а и 2а, только площадь лоджий стала бы меньше и отдельными цифрами были бы показаны три встроенных шкафа с указанием площадей которые они занимают. Но эти шкафы были расположены уже не «за итогом», а включены как шкафы в общую площадь квартиры, то есть по сути внутренняя площадь квартиры бы увеличилась, а площадь балконов или лоджий уменьшилась.

Также был некоторый период, когда можно было устраивать встроенные шкафы, но не писать в них какие либо цифры, просто графически отражать какую то конструкцию. Согласованный пример можно увидеть ниже.

То есть, «какое то помещение» на балконе есть, есть обозначение перегородки с дверью, но никаких отдельных новых помещений в экспликации не прописывалось.

В данное же время при устройстве шкафов на балконах или лоджиях как отдельных помещений жилищная инспекция выдаст отказ с формулировкой ниже:

Процитируем ее:

Согласно п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилого фонда утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской федерации» (далее — Инструкция), к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь занятая внутриквартирной лестницей.

Представленным проектным решением предусмотрено уменьшение площади лоджии за счет устройства подсобного помещения (площади шкафа), в результате чего часть лоджии будет включена в общую площадь жилого помещения, что не допускается согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Рассмотрим найденную нами нормативную документацию:

Часть ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. говорит нам следующее:

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

---

Также обратим внимание на пункты 4 и 5, 120-ПП от 28.03.2017 Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы

4) минимальную площадь квартир, рассчитываемую без учета площадей балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров, в зависимости от числа их жилых комнат; (Подпункт дополнительно включен постановлением Правительства Москвы от 23.07.2024 N 1672-ПП)

5) площадь квартир — сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас (Подпункт дополнительно включен с 21 июня 2025 года постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2025 года N 1299-ПП)

При устройстве шкафов на лоджии получается ситуация что шкафы (встроенные помещения), «выпрыгивают» из площади балкона/лоджии и включаются в общую площадь жилого помещения причем без всяких понижающих коэффициентов в результате чего квартира прирастает площадью.

---

СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»

А.2 Правила определения площади квартир, общая площадь квартир <**>

<**> Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, уточняются по завершении строительства.

А.2.1 Площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас. А.2.3 Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, встроенных шкафов, антресолей, а также неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас согласно [19].

Почему изменилась позиция жилищной инспекции мы точно не знаем.

Но предположение наше следующее:

До 1 марта 2005 года общая площадь квартиры определялась как сумма всех ее помещений, включая лоджии и балконы, в соответствии с Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

После введения с 1 марта 2005 года в действие нового Жилищного кодекса РФ данная Инструкция в части включения в общую площадь жилых помещений площадей лоджий и балконов не действует.

И если до 2025 года Росреестр не обращал внимание на подобное мероприятие, то теперь в 2025 году их позиция изменилась (чуть конечно припозднились лет на 20 в толковании ЖК от 2005 года, но ничего страшного, у них это бывает) и они дали свою рекомендацию жилищной инспекции, касаемо данного мероприятия.

Поэтому в данное время в случае если собственники хотят сделать шкаф на балконах и лоджиях комментируем собственникам три варианта которые позволят согласовать все перепланировку комплексно:

1. Шкафы должны быть отдельностоящими. То есть это должна быть не встроенная мебель которую при желании можно «выдвинуть». Они могут полностью имитировать встроенную мебель, могут даже быть закреплены к стенам для придания жесткости конструкции, но фактически это должна быть отдельностоящая мебель.

То есть не возникнет сложностей вот с такими шкафами:

А вот с такими шкафами возникнет сложность, так как они очевидно встроенные и выдвинуть/переставить их никак нельзя.

И даже шкаф ниже, несмотря на все сострадание к нему жилищная инспекция не примет, так как по факту он является встроенным.

2. Монтировать встроенные шкафы после окончания ремонта. Перепланировка будет согласована, сдана жилищной инспекции, БТИ, внесены изменения в ЕГРН и далее собственник самостоятельно устанавливает встроенную мебель. (Возможно когда то позиция Росреестра измениться и собственник сможет эскизом досогласовать шкафы на балконе, но пока будет знать что перепланировка согласована полностью, а вот встроенные шкафы у него стоят несогласованным «допом» если будет какая та проверка, то он сможет ее решить следующим пунктом 3)

3. Самый часто встречающийся вариант — встроенные шкафы устанавливаются и даже вешаются двери. Но перед вызовом комиссии, двери снимаются откручивая петли от конструкции шкафов, то есть фактически снимаются двери вместе с петлями. Никто не запрещает устроить на балконе или лоджии некую декоративную конструкцию напоминающую встроенный шкаф, но не образующую отдельное помещение.

Надеемся мы смогли описать текущую практику по согласованию шкафов на балконе.
Возможно у вас есть какие то дополнения к статье, будем рады ответить на ваши вопросы которые вы можете задать ниже.