Управляющая компания и ее роль в перепланировке квартиры

В нашу организацию часто поступают вопросы по данной теме, как, например, этот: «Я должна ставить в известность управляющую компанию, если делаю в своей квартире перепланировку?»
В начале статьи нижним блоком ответим на ключевой вопрос.
А далее уже опишем более подробно роль управляющей компании в процессе согласования перепланировок и ответим на основные вопросы.
Итак:

Нужно согласовывать перепланировку с управляющей компанией?

  • Если квартира находится в Москве, то с управляющей компанией согласовывать перепланировку не требуется.
  • Если квартира находится в Московской области, то перепланировку с управляющей компанией согласовывать нужно.

P.S. Исключением для Москвы является только перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.

До 2011 года управляющие компании входили в состав комиссий проводящих приемку перепланировки, то есть их подпись и печать была необходима в акте о завершенной перепланировке. После же 2011 года, в новом ПП-508, управляющие компании были выведены за рамки организаций участвующих в процессе согласования.

Но данное изменение было введено только в Москве. В Московской области управляющие компании по прежнему выполняют роль одной из согласующих структур. То есть, без их подписи в акте о завершенном переустройстве/перепланировке, не одна перепланировка не будет считаться завершенной. Однако вопрос согласования перепланировок с управляющими компания в Московской области мы в данной статье не будем рассматривать по причине того, что как в каждом городе МО свои правила по порядку согласования с УК, так и в каждой управляющей отдельно имеются свои нюансы. Ниже мы будем рассматривать ситуации для Москвы.

Инженерные коммуникации в ведении управляющей компании

Управляющая компания и вентиляцияЛючок, инженерные системы. Контроль управляющей компанииДоступ для управляющей компании к сантехническому коробу

 

Примеры предписаний жилищной инспекции:

Предписание жилищной инспекции на согласование перепланировкиБланк жилищной инспекции с привлечением УКПротокол жилищной инспекции с привлечением управляющей компанииПредписание жилищной инспекции и УК

Красные линии в техническом паспорте БТИ при незаконной перепланировке:

Красные линии в техническом паспорте БТИЭкспликация к паспорту БТИ при перепланировкеСведения о здании управляющая компания

Основные вопросы которые задают про управляющие компании:

Вправе и может ли управляющая компания подать в суд из за перепланировки.

- Может. Но только в рамках своих компетенций. Например собственник поставил кран на общедомовые стояки отопления и газоснабжения. Либо захламляет приквартирный холл.
Если ее претензия связана с внутренней перепланировкой, то управляющая компания может проинформировать о ситуации жилищную инспекцию, она проведет проверку и  выдаст ему предписание на устранение нарушений. И если собственник их не устранит в указанный срок, то тогда жилищная инспекция передаст дело в суд.

Может ли управляющая компания потребовать доступ потребовать доступ в квартиру для проверки законности перепланировки.

- Потребовать нет, может попросить. И вы можете пойти ей на встречу и показать квартиру. Однако вы можете и отказать ей в ее просьбе. Но так как управляющая компания "просто так" обычно никуда не ходит, велика вероятность что у вас действительно есть перепланировка и отказавшись пускать управляющую компанию на квартиру вы приведете ситуацию к тому, что управляющая компания передаст жалобу в "о возможной перепланировке" в жилищную инспекцию. А МЖИ оперативно реагируют на жалобы управляющих компаний и вот она уже может потребовать доступ. Конечно собственник может отказать в доступе и жилищной инспекции, но не к чему позитивному это не приведет. После двух попыток попадания в квартиры (с предварительным уведомлением собственника о дате визита) жилищная инспекция передаст дело в суд о принудительном доступе.

Может ли управляющая компания проверять законность перепланировки

- Нет. В статье мы уже выше описывали что управляющая компания не входит в перечень организаций участвующих в процессе согласования перепланировок. Кроме того, специалисты УК не являются профессионалами и не могу объективно оценить относится то либо иное мероприятие к перепланировке или нет.

Можно ли согласовать или узаконить перепланировку без согласования с управляющей компанией.

- Да, можно, если не затрагивается общедомовая собственность.

Несет ли управляющая компания ответственность за перепланировки жильцов.

- Ответ не однозначен. Скорее всего нет. Допустим если вы в течении получаса демонтировали часть несущей стены и управляющая компания не успела это предотвратить, просто потому что ее не пустили в квартиру, то ответственность лежит полностью на собственнике.
Управляющая компания может в процессе проведения ремонта "попросить" предоставить согласованные документы. Но собственник всегда может отказать, сказал что я делаю текущий ремонт и не меняю планировку квартиры, поэтому ваши вопросы по перепланировке ко мне не относятся. Такой ответ имеет место быть, но надо понимать, что если входить в конфликтную ситуацию с управляющей компанией у нее есть такой сильный "рычаг", как обращение за проверкой в жилищную инспекцию.

Нужно ли согласовывать ремонт с управляющей компанией.

- Не косметический ремонт, не ремонт с перепланировкой не требуется согласовывать с УК.

Какие действия управляющей компании при выявлении перепланировки?

- Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий. После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке уведомление (не предписание, предписание может выдать только жилищная инспекция) от управляющей компании о необходимости согласования перепланировки. Если собственник не отреагирует на этот документы, то далее обо всех незаконных действиях узнает надзорный орган - Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.

В каких случаях управляющая компания может быть необходима в процессе перепланировки?

Не беря процесс ремонта, в котором собственник в большинстве случаев взаимодействует так или иначе с управляющей компанией (например замена счетчиков, перекрытие воды, перенос стояков и т.д.) управляющая компания может нам помочь в нескольких случаях, основной из них это получение справки о том что находиться под квартирой собственника.
Например если квартира находится на втором этаже, а ниже находится нежилое помещение, то у собственника данной квартиры имеется гораздо больше возможностей в контексте согласования перепланировки чем например у собственника на этажах выше.
Основное преимущество заключается в возможности согласования перепланировки без ухудшения жилищных условий соседей снизу.

Но что бы доказать при подаче документов в жилищную инспекцию что ниже расположено нежилое помещение нам как раз потребуется из домоуправления соответствующая справка.
Конечно можно обойтись и без управляющей компании и доказать это другими способами, например получить документы БТИ на ниже расположенный этаж. В данное время этот документ называется "архивная копия плана БТИ". Но это платная услуга, долгая по времени, а управляющие компании как правило делают это быстро и бесплатно.

Какие преимущества у квартиры, расположенной над нежилым помещением?

Отсутствие жилья снизу дает возможность реализовать при перепланировке массу интересных вариантов. Отметим некоторые из них:

  • Становится возможным увеличить размер санузла, используя для этого не только площади прилегающих нежилых помещений (подсобки, коридора и т.д.), но и площади жилой комнаты или кухни.
  • Удастся согласовать и расширение кухни с электрической плитой или ее полного переноса с использованием площади жилых комнат

Пример перепланировки с расширением санузла за счет жилой комнаты

Частью намеченных работ являлось расширение совмещенного санузла (4) за счет части площади жилой проходной комнаты (2). Данная квартира находится на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения. Для согласования такой перепланировки потребовалась справка от управляющей компании о том, что ниже располагаются нежилые помещения. Потому что если бы под квартирой находилась квартира соседей, то подобную перепланировку нельзя было согласовать.

План квартиры до перепланировкиДемонтажно-монтажный планИтоговая планировка с экспликацией для согласования


Почему возникает необходимость документально подтверждать расположение квартиры над нежилым помещением?

Для жилищной инспекции очевиден факт того, что под квартирой нет другого жилого помещения только в том случае, если квартира находится на первом этаже. В подвальном помещении жилья быть не может по определению. В приложенном к пакету документов плане БТИ или техническом паспорте помещения всегда указывается этаж, на котором находится квартира. Наличие ниже расположенного нежилого помещения не отражается в документах БТИ.

Фотографии домов с нежилыми помещениями на первых этажах

Нежилое помещение на первом этаже переведенное с привлечением управляющей компанииМагазин на первом этаже, согласование УКПеревод квартиры в нежилой фонд, УК

Как выглядит справка от управляющей компании о ниже расположенном помещении?

По заявлению собственника справка готовится управляющей компанией в свободной форме, но должна иметь все атрибуты официального документа – исходящий номер, подпись и печать. В документе обязательно должен быть указан адрес квартиры, в которой оформляется перепланировка, и этаж ее расположения.

Пример справки о ниже расположенном помещении:

Справка управляющей компании о расположенном ниже помещении

Избыточные требования управляющих компаний:

Отдельным случаем стоит выделить перепланировки которые согласуются еще до получения выписки о собственности из ЕГРН.
Зачастую бывает что собственность на квартиру оформляется достаточно долго. То есть управляющая компания уже сформирована, ведет эксплуатацию дома, граждане приняли квартиру по ДДУ, подписали акт приема-передачи и все они хотят делать ремонт.
И вот здесь многие управляющие компании, пользуясь ситуацией начинают чинить всяческие препятствия проведению ремонта "в заботе о гражданах".

Данная забота выражается в желании управляющей компании начать "согласовывать", причем за хорошие деньги. Так как у граждан еще нет собственности на руках и "пугая" тем что если человек не собственник то они могут ему запретить делать ремонт. (Да даже и с оформленной собственностью особо "рьяные" УК, зачастую утверждают собственникам, что без их "согласования" ремонт делать нельзя)

Несколько раскроем данную ситуацию.
Покупка квартиры по ДДУ это инвестиционный процесс. То есть вы и другие будущие собственники помещений в вашем доме, условно говоря собрались и вложили свои средства в инвестиционный процесс - постройку жилого дома. И по условиям договора вы должны получить прибыль в виде некого объекта недвижимости. И вот дом наконец-то построен, принят госкомиссией, объект недвижимости (квартира, апартамент или офис) переданы счастливому владельцу по акту-приемки. Договорные обязательства застройщика полностью выполнены, вы - законный владелец недвижимости. И совершенно не важно стоит она на учете в ЕГРН или не стоит. Но управляющие компании пытаются навязать вам свою точку зрения: якобы вы еще не являетесь собственником и, пока это не произошло, именно управляющая компания должна заботиться о вас и остальных "пока еще не собственниках", а поэтому с ней необходимо подписать некий договор на некий "технадзор", который платный и суть которого в том, что сотрудник управляющей компании будет "надзирать" за вашим ремонтом.

Рассмотрим вопрос еще проще - с точки зрения продажи квартиры. Зачастую граждане не оформляя собственность продают квартиру по ДДУ и акту приема передачи. Разве может не собственник недвижимости что то продать.

Иными словами, квартира принадлежит гражданину и он может вести там ремонт в соответствии с действующим законодательством. И законодательство предусматривает только один документ для проведения работ, это разрешение на перепланировку - Распоряжение Жилищной инспекции. И никаких иных документов для проведения ремонта не требуется. Причем данное разрешение можно действующее законодательство позволяет получить гражданам, даже еще не вступившим в право собственности, приложив вместо них к пакету рассматриваемых документов вместо выписки ЕГРН заменяющие ее - ДДУ и акт приема-передачи.

Пример разрешения на перепланировку Разрешение на перепланировку для управляющей компанииРазрешение на ремонт для управляющей компании

 

Ниже мы приложим требования одной из управляющих компаний к проведению ремонтных работ и перепланировке.

Требования управляющей компании к проведению ремонтных работУправляющая компания и перепланировкаНужно ли согласовывать перепланировку в управляющей компанииДолжна ли согласовывать перепланировку управляющая компания

И даже выше представленные требования УК, это не самые объемные, так как этот застройщик сдает большие комплексы и возможно в связи с многочисленными конфликтными ситуациями с жителями, которые совершенно не понимают что от них хотят, сократил их до объема который можно прочитать и условно понять.

А вот ниже представлены требования управляющей компании застройщика, который построил всего несколько домов и этот документ мы даже не можем выложить целиком, так как это "объемный" по содержанию буклет из десятков страниц и читатель нашей статьи скорее всего просто закроет наш сайт, так как "домотать" до конца статьи будет затруднительно.

Технические условия проведения ремонтных работ от управляющей компанииУсловия начала ремонта квартиры от УКТехнические условия проведения работ от УКУК выдало тех. условия на проведения ремонта

В подобных документах множестве листов перечислено такое количество требований и проектов (которые непременно необходимо заказать по совершенно не рыночным ценам у дружественной проектной компании), что собственники говорят "проще продать квартиру" чем все это сделать.

Роль управляющей компании конечно важна и мы в целом согласны с некоторым перечнем пунктов из данного списка (например пункты о правильном присоединении к электосетям или о замене батарей), но предоставлять отдельные рабочие проекты начиная от слаботочных сетей и заканчивая проектом кондиционирования (которые все непременно у них необходимо заказать, так как конечно "никто другой в Москве" это не может сделать), мы считаем явным перебором.
Кроме того, зачастую управляющие компании просят заключить "некий" договор на технадзор за ремонтными работами. Это уже совершенно не нужный документ, который никакого юридического значения не имеет, а имеет только смысл оплаты какой то суммы денег на расчетный счет управляющей компании или "дружественной" ей организации.

Возможно на какие-то интересующие вопросы вы не нашли ответ в данной статье, мы всегда готовы ответить на них.
Вы можете связаться с нашими специалистами по телефону или электронной почте. 
Также можете задать свой вопрос в форме вопрос-ответ.
При необходимости мы не только сможем сделать для вас проект перепланировки, но и окажем необходимую помощь при согласовании.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте! У меня ук узнала о незаконной перепланировке.
Квартира находится на последнем 5 –ом этаже кирпичного дома с бетонными плитами перекрытия. В квартире только две несущие колонны, на которые упираются ригеля на которых лежат плиты перекрытия. 
Данные колонны перепланировкой не затрагиваются. Хочется присоединить к зоне ванной и санузла коридор и за счет этого организовано два отдельных санузла. Остальные изменения связаны с переносом стен и показаны на приложенных изображениях.

УК узнала о перепланировке
План согласование управляющая компания
Перепланировка ук

Добрый день

При наличии газа на кухне, к сожалению, такую перепланировку с объединение кухни и комнаты, нельзя согласовать. Необходимо по старой границе перегородки, поставить раздвижную.Тогда возможно будет согласовать.

Здравствуйте! Хотела бы у вас заказать проект перепланировки квартиры для согласования ремонта с управляющей компанией. Скажите пожалуйста что для этого нужно сделать и сколько стоят данные работы? Спасибо!

Добрый день Ирина.

В статье я постарался описать все нюансы по согласованию ремонта с УК. В подавляющем большинстве случаев это делать вообще не нужно. Посмотрите пожалуйста еще раз статьи. Вы можете также мне набрать по телефону и я все прокомментирую. Если же все таки документация для управляющей компании будет необходима то с удовольствием ее разработаем.

Добрый день.
Я провожу ремонт в панельном доме и по жалобе соседки ко мне пришло домоуправление на проверку. Обязан ли я им предъявлять какие то документы? Я ведь могу сказать что ничего не делаю, а просто обновляю старый ремонт.

Добрый день Андрей.

Нет, им предъявлять ничего не нужно. Домоуправление это не тот орган который что то согласует или проверяет. Но ругаться с ними не нужно, они могут проинформировать жилищную инспекцию о том что ведутся работы и вот они уже придут с проверкой официально. Если у вас нет перепланировки, а вы действительно обновляете ремонт, то просто ведите работы и все. А если есть, то возможно вам придется ее узаконивать.

Здравствуйте. А у управляющих компаний есть какой то прейскурант цен на согласование перепланировки или они могут ставить любые деньги которые захотят?

Добрый день Людмила Сергеевна.

УК вообще не могут согласовывать перепланировки. В принципе не могут. Они когда то до 2011 года были в составе комиссии, но теперь уже исключены и к ним обращаться за согласованием вообще не требуется. Поэтому они и не могут брать никакие деньги и прейскуранта у них быть не может. Но они все равно хотят "что то согласовать" и обязательно за немаленькую оплату. Поэтому к ним за данным вопросом обращаться не следует. Все перепланировки согласует жилищная инспекция г. Москвы.

Здравствуйте. Мне нужно получать какую либо справку из управляющей компании о согласовании перепланировки или я могу начинать делать ремонт без них а потом согласовать его постфактум.

Добрый день Михаил.
Управляющая компания никаких справок о согласовании перепланировок не дает. Перепланировки согласует либо жилищная инспекция если квартира находится в Москве, либо администрации или отделы архитектуры подмосковных городов. В Москве УК вообще не участвуют в процесс согласования. А вот в области они нужны, так как они одни из организаций которые подписывают акт о завершенном переустройстве.

Добрый день.
Я планирую выполнить ремонт с заменой перегородок на новые. Все практически остается на своих местах.
В каких случаях нужно согласование управляющей компании при перепланировке

Добрый день Вероника.

Ответ на ваш вопрос полностью дан в написанной мной статье. Пожалуйста ознакомьтесь с ней и там описаны все случаи в которых требуется согласие УК.

Добрый день, каким документом регламентирована обязанность согласования перепланировки с УК в г. Одинцово Московской области?

Добрый день Александр. Я затрудняюсь конкретный номер документа подсказать. Насколько я помню это регламент согласования перепланировки г. Одинцово. Но по практике в Московской области согласование управляющей компании требуется всегда.

Добрый день

УК требует проект перепланировки помещения
Должен ли я предоставить свой оригинал проекта в УК или они должны сделать ксерокопию
Я предоставил разрешение главы района копии есть в Архитектуре.

Добрый день Дмитрий

Затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос

В Московской области Управляющая компания также является обязательной организацией при согласовании перепланировки
УК должена согласовать проектную документацию

Однако в вопросе предоставлять ли им оргинал или копию,увы, не подскажу.

Для рассмотрения вашей проектной документации им может сойти и копия, но они все равно должны поставить свою печать и подпись на оригиналах

Здравствуйте.

Ситуация следующая - скоро получать ключи в черновой новостройке.
Управляющая компания требует в договоре чтобы все ремонтные работы велись по проекту организации члена СРО или, что лучше. с их аффилированной организацией.
Вопрос - как минимально обойтись при всех согласованиях, если планирую работы проводить силами отдельных профильных бригад? По сути для УК, как понимаю, нужны акты скрытых работ и чтобы с МЖИ все по закону прошло.
Нужно ли для этого вообще делать проект на все-если саму перепланировку делать не буду, а стены будут возводиться по тем пунктирам что указаны в ДДУ и будут незначительные отличия (расширю санузел на коридор), можно ли в этом случае как то в уведомительном порядке отправить в МЖИ пакет документов и все согласовать?

Добрый день Шамиль

Для согласования перепланировки необходимо сделать проект перепланировки и техническое заключение. Их мы для УК сделать сможем.
Ремонтные работы должны вестись организацией имеющей лицензию СРО, также сможем помочь с данными документами.

После того, как ваш дом будет нормально поставлен на кадастровый учет, после того какт вы вступите в собственность и получите выписку из ЕГРН, после того, как вы в БТИ закажите технический паспорт на квартиру.

Можем согласовать перепланировку "под ключ" - стоимость 100 тысяч
Разработать проектную документацию для самостоятельного согласования в составе проекта перепланировки и технического заключения - 25 тысяч рублей

Добрый день!

Сделал ремонт в новой квартире, ук узнала о незаконной перепланировке, в связи с этим хочу оформить план квартиры и согласовать его в БТИ.

Сколько будет стоить оформление всех необходимых документов?

Добрый день Евгений

Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, мне нужно знать хотя бы минимальную информацию

Направьте нам на электронную посту ответы на следующие вопросы:

1. Квартира в Москве или в МО?
2. Дом - панельный, кирпичный, монолитный, блочный?
3. Какого года постройки дом?
4. На каком этаже расположена квартира?
5. Сколько всего этажей в доме?
6. Скольки комнатная квартира?
7. Вступили ли вы в собственность?
8. Есть ли у вас документы именно от БТИ на квартиру? (не от УК или застройщика, а именно от БТИ)
9. Что сделано по перепланировке? Нужен эскиз выполненных мероприятий

Пришлите ответы на все эти вопросы на нашу электронную почту (info@gsps.ru), оставьте ваш номер телефона контактный для связи.

Чем мы можем вам помочь: соглсаовать перепланировку полностью под ключ от нашей организации, или только подготовить проектную документацию для самостоятельного согласования?